Набуття права власності на земельні ділянки на підставі набувальної давності: український досвід 2 страница

З прийняттям указів про прискорення земельної реформи та про паювання земель були створені правові передумови для ринкового обігу земельних часток (паїв). А це в свою чергу давало можливість розширити напрями розвитку земельної реформи в сфері сільського господарства шляхом стимулювання концентрації земельних часток (паїв) у ринково орієнтованих сільськогосподарських товаровиробників на основі купівлі таких паїв у їх власників.

Однак здійснення в другій половині 90-х років перерозподілу земель сільськогосподарського призначення шляхом придбання сільськогосподарськими товаровиробниками земельних часток (паїв) у власність на основі відповідних цивільно-правових угод як можливий напрям інтенсифікації земельної реформи не було підтримане державною владою. Натомість, вона обрала інший шлях формування земельних масивів сільськогосподарських товаровиробників – оренда земельних часток (паїв).

ОРЕНДА ЗЕМЕЛЬНИХ ЧАСТОК (ПАЇВ)

Звернемося до положень Указу Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки” від 3 грудня 1999 р. № 1529/99 (далі – Указ про реформування).

Указ Президента України

“Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки”

від 3 грудня 1999 р. № 1529/99

3. У ході реалізації положень цього Указу, інших актів Президента України щодо реформування колективних сільськогосподарських підприємств та створення приватних (приватно-орендних) сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, господарських товариств, сільськогосподарських кооперативів, інших суб’єктів господарювання, які засновуються на приватній власності, а також під час укладення договорів оренди земельних часток (паїв) виходити з того, що сертифікат на право на земельну частку (пай) є правовстановлюючим документом, що засвідчує право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою.

Цим самим сертифікату на право на земельну частку (пай) фактично було надано статус державного акта на право власності на землю, а земельній частці (паю) – статус земельної ділянки.

Дане положення є нормою, що суперечить вимогам Закону України “Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV (далі – Закон про оренду землі). Цей закон дозволяє передачу в оренду лише земельних ділянок. Однак не тільки з формально-юридичних міркувань, а й по суті земельна частка (пай) не може бути прирівняна за правовим статусом до земельної ділянки, а особа, якій такий пай надано, – до власника земельної ділянки.

Зокрема, відповідно до п. 2 Указу про прискорення земельної реформи право на земельну частку (пай) є ідеальною (умовною) часткою земель сільськогосподарського підприємства, яка надається кожному з його членів. Земельна частка (пай) не має меж, тому її місцезнаходження на землях сільськогосподарського підприємства невідоме (не визначене в натурі). Саме тому розмір земельної частки визначається в умовних кадастрових, а не в фізичних гектарах.

Згідно з п. 3 того ж указу земельна частка (пай) може бути об’єктом лише таких дій її власника, як купівля-продаж, дарування, міна, спадкування та застава. Всі ці дії охоплюються правомочністю розпорядження, і це не випадково. Право користування земельною ділянкою, закріпленою за сільськогосподарським підприємством на праві колективної власності й розпайованою (поділеною на умовні частки) між його членами, належала цьому підприємству як юридичній особі. Після паювання земель підприємства право користування розпайованою землею зберігалося за останнім і не переходило до членів підприємств-власників земельних часток (паїв).

З правової точки зору, паювання земель є юридичним фактом, що тягне за собою передачу кожному з членів сільськогосподарського підприємства, якому виділена земельна частка (пай), лише права розпорядження нею. Тому ні володіти земельною часткою (паєм), ні тим більше користуватися нею власник такої частки не може не тільки юридично, а й фізично. А отже він не може передати право користування часткою іншій особі, наприклад, на підставі договору оренди, оскільки ніхто не може передати іншій особі більше прав, ніж має сам. Це є аксіомою правового регулювання суспільних відносин.

Таким чином, сертифікат на право на земельну частку (пай) слід розглядати як правовстановлюючий документ, що засвідчує наявність у її власника лише однієї правомочності – права розпорядження земельною часткою (паєм). Власник земельної частки (паю) і власник земельної ділянки наділені різним обсягом правомочностей: якщо останній наділений усіма правомочностями власника, то особа, яка має право на земельну частку (пай), – лише однією з них. Отже, сертифікат на право на земельну частку (пай) не можна розглядати як правовстановлюючий документ, що посвідчує всі три правомочності власника земельної ділянки – володіння, користування та розпорядження нею.

Саме тому Закон про оренду землі, Цивільний кодекс УРСР від 18 липня 1963 р., Закон України “Про оренду державного та комунального майна” від 10 квітня 1992 р. № 2269-XII та інші законодавчі акти передбачають можливість передачі в оренду лише земельних ділянок та конкретного майна, а не умовних часток чи паїв. Можна стверджувати, що питання про правовий режим земельної частки (паю) вірно вирішене в новому ЗК. Пункт 17 Перехідних положень кодексу встановлює, що сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства.

ВИДІЛЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ЧАСТКИ (ПАЮ) В НАТУРІ ТА ОТРИМАННЯ ЇЇ ВЛАСНИКОМ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

На наш погляд, найбільш доцільним для пересічного селянина способом розпорядження земельною часткою (паєм) є виділення її в натурі у вигляді земельної ділянки та отримання замість земельного сертифікату державного акта на право приватної власності на землю. Така доцільність стала очевидною в середині 2000 р., коли окреслились певні результати виконання Указу про реформування.

В результаті виконання цього указу переважна більшість КСП була перетворена шляхом реорганізації в юридичні особи ринкового типу – селянські (фермерські) господарства, приватні підприємства, товариства з обмеженою відповідальністю та деякі інші. Вже станом на 12 травня 2000 р. на підставі Указу про реформування було реформовано 10778 КСП, або 99% від їх загальної кількості. На їх базі створено 12800 нових юридичних осіб. З них 46% складають товариства з обмеженою відповідальністю, 26% – сільськогосподарські кооперативи, 21% – приватні підприємства, 7% – селянські (фермерські) господарства.

Особливість правового статусу сільськогосподарських формувань, що утворилися в результаті реорганізації КСП, полягає в тому, що їх засновниками є один чи декілька членів КСП. Так, засновником приватного сільськогосподарського підприємства чи селянського (фермерського) господарства може бути лише одна особа. Засновниками юридичних осіб інших видів – товариств з обмеженою відповідальністю, сільськогосподарських кооперативів тощо – можуть бути щонайменше 2-3 особи. Практика реформування КСП свідчить, що найчастіше засновниками ТОВ і кооперативів стала невелика кількість членів реформованого КСП – від 5 до 15 осіб.

Отже, члени КСП, які не стали засновниками нової юридичної особи, створеної шляхом реорганізації цього КСП, вважаються такими, що вийшли (вибули) із членів господарства. А згідно з п. 3 ст. 9 Закону України “Про колективне сільськогосподарське підприємство” від 14 лютого 1992 р. № 2114-XII та п. 6 Указу про паювання земель, при виході особи із членів КСП належні їй земельний та майновий паї підлягають виділенню в натурі та передачі у власність цієї особи. Проте в результаті реорганізації, проведеної без врегулювання земельних та майнових відносин, переважна більшість реформованих господарств продовжує утримувати й використовувати майно та землю свого попередника – КСП, не маючи на те правових підстав. Для того, щоб створити для такого використання розпайованих земель зазначеними сільськогосподарськими підприємствами хоч якісь правові підстави, Держкомзем України своїм наказом від 17 січня 2000 р. № 5 затвердив Типовий договір оренди земельної частки (паю). На підставі цього Типового договору переважна більшість нових сільськогосподарських підприємств, створених у результаті реорганізації КСП, змушені були укласти з кожним власником земельної частки (паю) договір оренди цієї частки (паю).

Однак у такому договорі не фіксуються ні стан та якість землі, ні обов’язки орендаря з їх раціонального використання, збереження та повернення по завершенню строку оренди. І така фіксація неможлива при цих орендних відносинах у принципі. Адже власник земельного паю не знає, де знаходиться і якої якості є його ділянка. А тому громадяни-орендодавці земельних паїв є беззахисними, оскільки не можуть захистити в суді порушені підприємствами-орендарями свої права та законні інтереси.

Отже, єдиний ефективний спосіб врегулювання земельних відносин у реформованих сільськогосподарських підприємствах полягає: по-перше, в передачі сільськогосподарських угідь, що були розпайовані, у власність колишнім членам реформованого КСП, яким надані земельні паї, та, по-друге, в передачі цими особами в оренду не паїв, а конкретних земельних ділянок, оформлених державними актами на право приватної власності на землю.

СПОСОБИ ВІДЧУЖЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ЧАСТОК (ПАЇВ)

Згідно зУказом про прискорення земельної реформивласники земельних ділянок, отриманих у результаті виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), можуть добровільно створювати на базі належних їм земельних ділянок спільні сільськогосподарські підприємства, асоціації, спілки, акціонерні товариства, інші кооперативні підприємства й організації, передавати ці ділянки у спадщину, дарувати, обмінювати, здавати під заставу, надавати в оренду й продавати громадянам України без зміни цільового призначення земельних ділянок. Отже, можливість відчуження земельних часток (паїв) була передбачена з самого початку їх виникнення. Причому таке відчуження могло мати місце на підставі цивільно-правових угод, а також шляхом їх передачі до статутних фондів юридичних осіб різних типів.

ВІДЧУЖЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ЧАСТОК (ПАЇВ) НА ПІДСТАВІ ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВИХ УГОД

Порядок відчуження земельних часток (паїв) на підставі цивільно-правових угод визначив Указ Президента України “Про захист прав власників земельних часток (паїв)” від 21 квітня 1998 р. № 332/98 (далі – Указ про захист прав власників). Зокрема, цей указ встановив, що в разі відчуження шляхом купівлі-продажу права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, переважне право на його придбання мають члени КСП, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також селянські (фермерські) господарства й громадяни, які мають право їх створити.

Таким чином, наведений указ встановив перелік осіб, які мають переважне право на придбання земельної частки (паю), якщо власник паю виявив намір його продати. До числа осіб, які мають переважне право на придбання земельної частки (паю), віднесені:

а) члени ряду сільськогосподарських юридичних осіб, а саме: КСП, сільськогосподарських кооперативів та сільськогосподарських акціонерних товариств;

б) фермерські господарства;

в) громадяни, які мають право на створення фермерського господарства.

Підкреслимо, що зазначений перелік не є чітким і потребує пояснення. Що до членів сільськогосподарських формувань, яким надане переважне право на придбання земельної частки (паю), то тут ситуація більш-менш зрозуміла. Так, КСП в результаті реформування протягом 2000-2002 років практично зникли з “виробничого пейзажу” сільського господарства України. Зате в нашій країні існує невелика кількість сільськогосподарських кооперативів і сільськогосподарських підприємств, члени яких мають зазначене переважне право.

Статус фермерського господарства як суб’єкта переважного права на придбання земельної частки (паю) потребує більш серйозного пояснення. Річ у тім, що згідно з ЗК в редакції від 13 березня 1992 р., який діяв на момент прийняття Указу про захист прав власників, фермерське господарство не визнавалося суб’єктом права на земельні ділянки. Таким суб’єктом закон визнавав лише громадянина-засновника (голову) фермерського господарства. З введенням 1 січня 2002 р. нового Земельного кодексу України (ст. 31) суб’єктом права на земельні ділянки, які можуть використвувати фермерські господарства, є фермерські господарства як юридичні особи та члени фермерських господарств, причому не тільки їх засновники, а й рядові члени цих господарств. Таким чином, переважне право на придбання земельної частки (паю) мають фермерські господарства та їх члени.

Нарешті, потребує роз’яснення й поняття такої категорії суб’єктів переважного права на придбання земельної частки (паю), як громадяни, що мають право на створення фермерських господарств. З нашої точки зору, до таких громадян слід відносити не всіх громадян України, наділених правоздатністю та дієздатністю, а лише лише тих з них, які відповідають вимогам ст. 130 ЗК. Дана стаття містить критерій визначення осіб, які можуть бути покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Згідно з цією статтею, ними можуть бути громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи в сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва. Оскільки пайові фонди земель, з яких надаються земельні частки (паї), складаються з сільськогосподарських земель, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то даний критерій цілком виправдано можна застосувати й до визначення переліку громадян, які мають право на створення фермерського господарства та, відповідно, переважне право на придбання земельної частки (паю).

Крім цього, ст. 130 ЗК встановлює ще один “правовий бар’єр” на придбання земельних часток (паїв). У ній зазначено, що переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки. Ми вважаємо, що за аналогією закону зазначені положення щодо переважного права на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення поширюються й на придбання земельних часток (паїв).

Таким чином, переважне право на придбання земельної частки (паю) мають:

1) члени сільськогосподарських кооперативів та сільськогосподарських акціонерних товариств;

2) 3) фермерські господарства та їх члени;

4) 5) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи в сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва.

6) Однак якщо на придбання земельної частки (паю) претендують дві чи більше осіб із числа зазначених, то переважне право на придбання земельної частки (паю) матиме та з них, яка постійно проживає на території ради, де знаходяться землі пайового фонду, з яких виділяється пай. Разом з тим відзначимо, що список суб’єктів переважного права на придбання земельних часток (паїв) на підставі договору купівлі-продажу є настільки широким, що особи, які не входять до цього списку, практично не зможуть придбати земельну частку (пай) на підставі даного договору. Адже вони не зможуть довести, що особи, які мають переважне право на придбання частки, відмовились від неї.

Указ про захист прав власників встановлює, що цивільно-правові договори щодо відчуження земельних часток (паїв) підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. Йдеться про такі договори, як купівля-продаж, дарування та міна. Обов’язковою передумовою відчуження земельної частки (паю) є наявність у її власника сертифіката про право на земельну частку (пай).Нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження земельних часток (паїв) здійснюється відповідно до Порядку посвідчення договорів відчуження земельних ділянок та права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, затвердженого наказом Міністерства юстиції України та Держкомзему України від 6 червня 1996 р. № 14/5/48.

Крім нотаріального посвідчення, обов’язковою умовою набуття договором про відчуження земельної частки (паю) чинності є його реєстрація районною державною адміністрацією за місцезнаходженням колишнього КСП, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, з земель якого виділена земельна частка (пай).

На підставі зазначених нормативно-правових актів протягом 1996-2000 років укладалися угоди щодо відчуження земельних часток (паїв), хоча воно й не набуло масового характеру. Однак на практиці мали місце випадки, коли одна особа купувала значну кількість земельних часток (паїв). Такі випадки стали предметом політичних спекуляцій на тему про скупку паїв у селян, в результаті чого на укладення угод щодо відчуження земельних часток (паїв) був накладений мораторій. Закон України “Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)” від 18 січня 2001 р. № 2242-III встановив, що до врегулювання порядку реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку (пай) Земельним кодексом України власники земельних часток (паїв) тимчасово не можуть укладати угоди щодо купівлі-продажу, дарування земельної частки (паю) або іншим способом відчужувати зазначені частки (паї). Винятками стали передача їх у спадщину та викуп земельних ділянок для державних і громадських потреб.

1 січня 2002 р. новий Земельний кодекс України набув чинності, однак і він продовжив мораторій на відчуження земельних часток (паїв). Зокрема, згідно з п. 15 Перехідних положень ЗК, громадяни України – власники земельних часток (паїв) – не мають права до 1 січня 2005 р. продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб.

Наголосимо також, що зазначений мораторій не поширюється на відчуження земельних часток (паїв), власниками яких є іноземні громадяни та особи без громадянства. Це пов’язано з тим, що ЗК не дозволяє набуття такими громадянами права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, крім отримання їх у спадщину. Тому іноземний громадянин чи особа без громадянства, яка стала власником земельної частки (паю), не має права виділити пай у натурі й стати власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Єдиний вихід для такої особи – відчуження земельної частки (паю) на підставі будь-якої цивільно-правової угоди, включаючи й купівлю-продаж, громадянинові України.

ОСОБЛИВОСТІ ВІДЧУЖЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ЧАСТКИ (ПАЮ) НА ПІДСТАВІ ДОГОВОРУ МІНИ

Таким чином, новий ЗК поширив дію мораторію не на всі угоди щодо відчуження земельних часток (паїв). Така угода щодо відчуження земельних часток (паїв), як міна, не підпадає під його дію. Тому власник земельної частки (паю) має право в будь-який час здійснити його відчуження шляхом укладення договору міни з іншою особою. Причому ЗК не вимагає, щоб обмін земельної частки (паю) здійснювався на іншу земельну частку (пай) або на земельну ділянку.Земельна частка (пай) може бути обміняна на будь-яку річ чи майно, які сторони за договором міни вважатимуть адекватними за вартістю земельній частці (паю).

ВНЕСЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ЧАСТКИ (ПАЮ) ДО СТАТУТНОГО ФОНДУ ЮРИДИЧНОЇ ОСОБИ

На жаль, норми чинного земельного законодавства є не дуже чіткими в цьому питанні. Так, постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)”від 12 жовтня 1995 р. № 801 затвердила форму сертифікату на право на земельну частку (пай), що передбачала можливість переходу права на земельну частку (пай) як до громадянина, так і до юридичної особи. Однак у ст. 82 ЗК можливість переходу права на земельну частку (пай) до юридичної особи чітко не визначена. В цій статті сказано, що юридичні особи України можуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності у разі: а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду; в) прийняття спадщини; г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

Таким чином, у даній статті не згадується земельна частка (пай) як об’єкт, що може стати власністю юридичної особи. Таким об’єктом є земельна ділянка. Однак дана стаття містить положення про те, що право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення може виникнути у юридичної особи на “інших підставах, передбачених законом”. Такою підставою, передбаченою законом, можна, на нашу думку, вважати п. 14 Перехідних положень ЗК. У цьому пункті зазначено, що до 1 січня 2005 р. забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств. На наш погляд, з наведеного випливає висновок про те, що ЗК дозволяє внесення земельних часток (паїв) до статутних фондів юридичних осіб, які є господарськими товариствами відповідно до Закону України “Про господарські товариства” від 19 вересня 1991 р. № 1576-XII, однак встановлює мораторій на таке внесення до 1 січня 2005 р.

З точки зору чинного законодавства, внесення земельної частки (паю) до статутного фонду господарського товариства тягне за собою перехід права власності на земельну частку (пай) від громадянина до юридичної особи та отримання громадянином відповідної частки в її статутному фонді чи певної кількості акцій.

Отримавши земельну частку (пай) в якості внеску засновника, юридична особа має можливість вибрати один з двох варіантів. Перший полягає в тому, що юридична особа переоформляє сертифікат на право на земельну частку (пай) на своє ім’я і продовжує володіти земельним паєм. Однак вигоди від такого володіння, на наш погляд, мало. Всупереч Закону України про оренду землі можна зберегти відносини оренди земельної частки (паю), якщо попередній власник цього паю передав його в оренду сільськогосподарському підприємству й отримував орендну плату. Однак більш доцільним є варіант виділення господарським товариством земельної частки (паю) в натурі у вигляді земельної ділянки й отримання замість сертифіката державного акта на право власності на земельну ділянку. Таку земельну ділянку можна використовувати для ведення товарного сільськогосподарського виробництва чи передати в оренду для таких самих цілей. Однак слід мати на увазі, що згідно з п. 13 Перехідних положень ЗК, на період до 1 січня 2010 р. громадяни та юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га. Таким чином, при внесенні земельних часток (паїв) до статутного фонду господарського товариства слід підрахувати, яку площу земель сільськогосподарського призначення дана юридична особа матиме після виділення земельних паїв у натурі з тим, щоб не припуститися порушення вимог п. 13 Перехідних положень ЗК.

32. Перехід права власності на земельну ділянку при переході прав на будівлю (споруду): проблеми правового регулювання

Стаття 120.

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування зем ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

4. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених ст 121 ЗК (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Чинною редакцією ст. 120 ЗКУ передбачений автоматичний перехід права власності на земельну ділянку у разі відчуження будівлі або споруди, що розташована на земельній ділянці (ця норма кореспондує положенням ст. 377 ЦКУ):

«1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об ´єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об´єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв´язку з набуттям права власності на ці об´єкти...»

Положення ст. 120 ЗКУ спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об´єктів нерухомості, які на ній розташовані. Цей принцип випливає із самої природи речей: незалежно від того, хто «на папері» є власником земельної ділянки, фактично володіє, користується і навіть розпоряджається нею той, кому належить право власності на розташований на ній будинок, будівлю або споруду. Тому допускати «розщеплення» власності на земельну ділянку та розташовані на ній об´єкти нерухомості означає просто називати речі не своїми іменами, а водночас - і породжувати масу практичних проблем.

Правила про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованих на ній будинків, будівель або споруд протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.

Зокрема, при відчуженні нерухомого майна під час дії ст. ЗО ЗКУ в ред. 1992 року відбувався «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення такого переходу.

За правилами ЗКУ, відчуження об´єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 по 20.06.2007 (під час дії ст. 120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 до внесення до неї змін) не тягнуло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.

При цьому після 01.01.2004 року автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будинку, будівлі або споруди відбувався в силу ст. 377 ЦКУ, що набув чинності із вказаної дати. Даний підхід отримав відображення у правозастосовчій практиці, хоча існує позиція, за якою застосування ст. 377 ЦКУ всупереч ст. 120 ЗКУ спростовується положеннями ст. 9 ЦКУ. Згідно із цією статтею, ЦКУ застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є начебто є ЗКУ, ст. 120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земел ьну ділянку.

З іншого боку, з точки зору кола врегульованих відносин і ст. 377 ЦКУ, і ст. 120 ЗКУ регулювали однакове коло суспільних відносин, і незастосування більш пізньої ст. 377 ЦКУ, яка, до того ж, передбачала більш адекватні існуючим відносинам правила, суперечило б, на наш погляд, уявній волі законодавця. З огляду на це, застосування до відносин, що виникли після 01.01.2004, положень ст. 377 ЦКУ є виправданим.

Наступна редакція ст. 120 ЗКУ (ред. ЗУ № 997-У від 27.04.2007) знову передбачила «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди (якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі), фактично продублювавши ст. 377 ЦКУ.

Поиск по сайту: