Возможности использования закладной в качестве инструмента рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов

Перечисленные выше проблемы заставляют усомниться в практической применимости закладной в случае, если она удостоверяет права по таким сложным обязательствам, как долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. Как уже отмечалось, закладная, которая составляется на основе долгосрочного жилищного ипотечного кредита, становится многостраничным, громоздким документом с длинным перечнем приложений и дополнений. Вряд ли это облегчит работу с данной ценной бумагой как органам регистрации, так и возможным инвесторам и кредиторам. Но именно эта сфера кредитования так остро нуждается в легко обращаемых и одновременно надежных финансовых инструментах, позволяющих привлечь в нее ресурсы с рынка капиталов.

Тем не менее практика использования закладных постепенно расширяется, и названные проблемы могут быть устранены в рамках совершенствования действующего законодательства по ипотеке. Так, в составе пакета законов по формированию рынка доступного жилья, принятых в конце 2004 г., были внесены существенные изменения в Закон «Об ипотеке».

Что касается чисто практических сложностей, возникающих при обращении закладных, то они могут быть успешно решены при правильной организации деятельности всех участников ипотечного рынка. Возможная схема организации системы взаимоотношений участников ипотечного рынка может быть следующей.

Банк — первоначальный кредитор осуществляет предоставление кредитов на приобретение жилья гражданам в соответствии с согласованными с инвесторами требованиями к процедурам предоставления и обслуживания кредитов, а также к оформлению и ведению необходимой кредитной документации. Одновременно с регистрацией ипотеки в органе государственной регистрации банк получает закладную, которую продает заинтересованному инвестору. Инвестор становится залогодержателем прав по закладной, однако функции по обслуживанию кредитов оставляет за первоначальным кредитором либо передает по договору специализированной кредитной организации, обладающей необходимыми профессиональными и техническими ресурсами для того, чтобы грамотно осуществлять все необходимые операции по обслуживанию жилищных ипотечных кредитов на протяжении всего кредитного периода.

Наиболее эффективным правовым механизмом при установлении взаимоотношений между инвестором-залогодержателем и обслуживающей кредиты организацией может быть соглашение о доверительном управлении закладными. Правовая конструкция данного механизма позволяет не только обеспечить надлежащее выполнение всех функций по обслуживанию кредита, но и одновременно с этим выделить приобретаемые закладные на отдельный баланс доверительного управляющего, что будет иметь большое значение в случае, если владелец закладных будет выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные этими закладными. Тогда смена владельцев закладных никак не отразится на заемщиках, а новому владельцу закладной будет гораздо легче отследить реальное состояние дел по исполнению основного и обеспечивающего обязательства, поскольку вся информация и документация по кредиту будет храниться у доверительного управляющего.

Основнойцелью введения института закладной было стремление законодателей создать удобный «оборотный» финансовый инструмент, облегчающий передачу и залог долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, что было важным шагом в формировании эффективного механизма рефинансирования рынка ипотечных обязательств. Однако анализ установленных законодательством норм, определяющих порядок оборота закладной, показывает, что в отличие от известных финансовых инструментов, таких как облигация или вексель, закладная имеет особенности, требующие тщательного анализа при обращении закладных. Особенно это актуально для сферы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

На наш взгляд, широкое практическое применение закладной в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования требует тщательной отработки системы договорных взаимоотношений между участниками ипотечного рынка. Основная задача при этом — добиться фактического упрощения оформления сделок, снизить документооборот и расходы, устранить возможные противоречия между закладной и другими документами, оформляемыми в процессе ипотечных сделок, снизить для всех заинтересованных сторон уровень возможных рисков, связанных как с обслуживанием кредита, так и с обращением закладных.

Вопросы, связанные с учетом закладных, а также другие практические вопросы требуют разработки дополнительных нормативных инструкций и положений.

15.2. Российское законодательство
об эмиссионных ипотечных ценных бумагах

В настоящее время современное российское законодательство об эмиссионных ипотечных ценных бумагах находится в стадии апробации.

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» принят в 2003 г., а в конце 2004 г. в него были внесены существенные поправки. Этим законом регулируется выпуск облигаций с ипотечным покрытием (аналог немецких ипотечных облигаций) и ипотечных сертификатов участия (аналог сквозных ипотечных ценных бумаг в США).

Законом определены следующие положения.

Облигациями с ипотечным покрытием признаются эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие следующие права их владельцев:

· право на получение от эмитента номинальной стоимости облигаций в предусмотренные им сроки; эмитент вправе предусмотреть выплату номинальной стоимости частями в течение всего срока обращения облигаций;

· право на получение от эмитента установленных процентов от номинальной стоимости облигаций; эмитент вправе установить фиксированный или переменный процент от номинальной стоимости;

· право на получение удовлетворения — в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств — из стоимости имущества, включенного в состав ипотечного покрытия облигаций, преимущественно перед другими кредиторами эмитента (если стоимости покрытия недостаточно для удовлетворения требований владельцев облигаций, то удовлетворение требований в части, превышающей стоимость покрытия, производится в обычном порядке).

Ипотечный агент ― специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, с правом осуществления эмиссии облигаций с ипотечным покрытием.

В учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается, при этом изменение данного количества не допускается. После исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации.

Ипотечный агент не может иметь штата сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации. Ведение бухгалтерского учета ипотечного агента должно быть передано специализированной организации.

Ипотечными сертификатами участия[135] признаются ипотечные ценные бумаги, владельцы которых являются одновременно:

· участниками общей собственности на имущество, составляющее покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия;

· учредителями доверительного управления имуществом, составляющим покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия;

· выгодоприобретателями по доверительному управлению имуществом, составляющим покрытие выпуска ипотечных сертификатов участия.

Покрытием ипотечных ценных бумаг (ипотечным покрытием) могут выступать:

· денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа;

· денежные средства, ценные бумаги и иные финансовые инструменты в соответствии с требованиями законодательства.

Поиск по сайту: