Принцип конгруэнтности

Этот принцип заключается в том, что по своим условиям требования ипотечных банков по отношению к заемщикам по ипотечным кредитам и обязательства банков по Pfandbrief перед их инвесторами должны соответствовать друг другу.

Установлено, что общая суммарная номинальная стоимость выпущенных ипотечным банком Pfandbrief должна быть не больше сумм основного долга ипотечных кредитов, входящих в состав обеспечения. Также процентные доходы по обеспечению должны быть больше, чем процентные расходы по облигациям. То есть должна соблюдаться так называемая конгруэнтность обеспечения.

Отметим, что в составе обеспечения допускается до 20% неипотечных активов, например государственных ценных бумаг.

Pfandbrief разрешено выпускать лишь в том случае, если их срок «соответствует» сроку действия договоров ипотечного кредитования, входящих в состав ипотечного обеспечения. Для определения такого «соответствия» имеются специальные методы.

Учитывая аннуитетный характер денежных потоков по ипотечным кредитам и традиционную шаровую структуру денежных потоков по немецким ипотечным облигациям, с управлением активами и пассивами могут справиться только профессиональные организации. Для управления рисками запрещается досрочное погашение кредитов, по крайней мере в начальный период действия кредита.

На рис. 14.5 показано, как изменяются сумма основного долга по пулу ипотечных аннуитетных кредитов с фиксированной процентной ставкой и обязательства по Pfandbrief с традиционной шаровой структурой.

Рис. 14.5. Изменение суммы основного долга пула ипотечных кредитов, обеспечивающих ипотечные облигации

Балансовая стоимость обеспечения уменьшается в связи с тем, что по аннуитетной схеме постоянно производится выплата основного долга. Поэтому необходимо постоянно дополнять обеспечение новыми ипотечными кредитами. Однако рано или поздно надо выплачивать сумму основного долга по ипотечным облигациям, и для этого необходимо иметь эквивалентную сумму в ликвидных инструментах. Предполагая, что одновременно ипотечный банк несет обязательства, по меньшей мере, по нескольким, например пяти, выпускам ипотечных облигаций, для решения обозначенной задачи достаточно иметь в ликвидных инструментах 20% объема покрытия, что и допускается германским законодательством об ипотечных банках.

Надежность Pfandbrief обеспечивается за счет:

1) реализации принципа обеспечения: общая суммарная номинальная стоимость выпущенных ипотечным банком Pfandbrief должна быть не больше сумм основного долга ипотечных кредитов, входящих в состав обеспечения;

2) учета всех ипотечных кредитов, входящих в состав обеспечения Pfandbrief, в ипотечном реестре;

3) ответственности банка перед инвесторами ипотечным обеспечением и всем имуществом банка;

4) преимущественного права держателя Pfandbrief перед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка;

5) установления законом процедуры определения залоговой стоимости недвижимости с учетом долгосрочной стоимости предмета ипотеки.

Тем самым законодательная база предоставляет держателю Pfandbrief широкие возможности защиты прав. Это позволило ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии. В 2002 г. объем находящихся в обращении ипотечных облигаций в Германии составил 209 млрд евро[122].

14.3. Американские ипотечные ценные бумаги

Крупнейшим в мире ипотечным рынком является ипотечный рынок США ― один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов. В табл. 14.1 приведены объемы находящихся в обращении MBS, выпущенных крупнейшими операторами вторичного рынка США.

Таблица 14.1. Рынок MBS в США за период 2000–2002 гг.

Источник:Mortgage banks and mortgage bonds in Europe, 4th ed. Р. 33.

Одна из проблем банков, вовлеченных в процесс ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных ресурсов. Задача создания специализированных институтов для аккумуляции частного капитала с его последующим инвестированием в ипотечные кредиты была реализована в США через создание вторичного рынка ипотечных кредитов.

На рынке ипотечных ценных бумаг США используются:

· сквозные ипотечные ценные бумаги (mortgage-backed pass-through securities, MBS);

· производные ценные бумаги (collateralized mortgage obligations, CMO);

· ипотечные облигации (mortgage bonds).

Следует подчеркнуть глубокое различие в правовых системах континентального права (в том числе России) и американского права. Это касается и конструкции ипотечных ценных бумаг[123].

Поиск по сайту: