Общая характеристика жилищных (строительных) контрактных сбережений в Европе

Жилищные (строительные) контрактные сбереженияявляются одним из наиболее характерных элементов так называемой «европейской модели ипотечного кредитования». В наибольшей степени они получили распространение в Германии, Австрии, Франции, а в последнее десятилетие — в Чехии, Венгрии и Словакии.

История жилищных, или строительных, сберегательных касс берет свое начало со времени создания первых строительных обществ (Building Societies) в Англии и стройсберкасс (Bausparkasse) в Германии в конце XVIII — начале XIX века.

После Первой мировой войны в Германии эти институты получили дополнительный стимул к развитию — как попытка решить сложные жилищные проблемы. В начале 1950-х гг. система строительных сберегательных накоплений была возрождена в Германии и Австрии как один из механизмов привлечения финансовых средств граждан в жилищный сектор, и активно стимулировалась государством с помощью бюджетных субсидий и налоговых льгот.

Во Франции также стала развиваться система целевых жилищных сбережений населения (с 1965 г.), которая получила активную поддержку со стороны государства в форме различных программ, помогающих гражданам со средними и низкими доходами накапливать необходимые для приобретения жилья денежные средства и получать льготные кредиты.

В самом общем виде заключаемые жилищные сберегательные контракты содержат обязательство гражданина накопить определенную сумму за установленный в контракте период и обязательство кредитной организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку или реконструкцию жилья. Сумма, получаемая гражданином на основании контракта, состоит из двух основных частей: суммы собственных накоплений гражданина, включая начисленные проценты и субсидии, в том случае, если они предусмотрены законодательством, и суммы кредита, размер и условия предоставления которого также устанавливаются в данном контракте.

В рамках строительно-сберегательных касс между гражданином и финансовым институтом заключается договор, согласно которому устанавливаются условия предоставления в будущем кредита — в зависимости от успешного выполнения сберегательной части контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму или вносить ежегодно определенную минимальную сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.

Как правило, жилищный сберегательный контракт предполагает накопление суммы в размере 40–60% от суммы кредита в течение определенного срока, преимущественно от 1,5 до 7 лет. Выполнение условий контракта по накоплению необходимой суммы в течение определенного периода дает гражданину право на получение целевого кредита на покупку жилья по более низким процентным ставкам, чем в других кредитных организациях.

За последние 20 лет жилищные контрактные сбережения были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных накопительных систем используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе экономических реформ проявили интерес к системе жилищных контрактных сбережений и в той или иной степени используют их либо планируют это сделать. К числу таких стран относятся, например, Чешская Республика, Словакия, Венгрия, Хорватия, Румыния.

В странах с переходной экономикой жилищные контрактные сбережения могут помочь решить следующие проблемы:

· привлечь долгосрочные кредитные средства для ипотечных кредитов по ставкам ниже рыночных и практически не зависящим от изменений на финансовом рынке;

· помочь гражданам с невысокими доходами накопить собственные средства и получить кредиты по относительно низким ставкам для приобретения жилья;

· восполнить недостаток кредитной информации о заемщиках, которая позволяет оценить кредитный риск и управлять им при предоставлении долгосрочных кредитов.

Существуют две главные модели системы жилищных контрактных сбережений: французская(Epargne-Logement, в дальнейшем — EL)и германская (Bausparkasse, в дальнейшем — Баушпаркассе). Они имеют довольно существенные различия в организации системы накоплений, условий и роли в них государства[139]. В общем виде немецкая система определяется как «закрытая», а французская — как «открытая».

Основу «закрытой» системы образуют целевые жилищные депозиты, мобилизуемые специализированными организациями — стройсберкассами. Средства этих вкладов могут быть использованы только на цели предоставления кредитов участникам стройсберкасс, причем в порядке особым образом организованной очереди. Формируется замкнутый цикл, изолированный от финансового рынка. Первоначально предполагалось, что накопления стройсберкасс должны обеспечивать всю потребность в финансовых средствах со стороны покупателей жилья. Однако, в силу объективных причин (в особенности из-за инфляции), сделать это не удалось, и определенная часть стоимости приобретаемого жилья стала финансироваться за счет обычного ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или универсальным банком, — первого ипотечного кредита. Первые ипотечные кредиты предоставлялись ипотечными банками, самостоятельно формирующими кредитные ресурсы на рынках капитала с помощью ипотечных облигаций.

Французская система была создана под влиянием уже существовавшей германской системы. Изначально она была закрытой, или замкнутой, системой, однако в 1970-х гг. постепенно модернизировалась в открытую систему, нацеленную на создание группы вкладчиков, которые хотели бы поместить сбережения в систему жилищных сбережений без использования своих прав на кредит, будучи заинтересованными в доходе от жилищных вкладов. «Свободные средства», собранные таким образом, могут быть использованы финансовыми организациями для ресурсного обеспечения ипотечных кредитов. Главная цель французской системы жилищных сбережений заключается в стимулировании долгосрочных накоплений путем сильной сберегательной мотивации граждан. В то же время был создан рынок ипотечных облигаций — как один из инструментов обеспечения ипотеки долгосрочными средствами.

В истории развития французских систем жилищных сбережений было три периода, в рамках которых вводились различные механизмы сбережений, сосуществующие и сегодня.

1. 1952–1965 гг. Это был период эксперимента с частными сберегательными организациями, которые оказались нестабильными и не обеспечили ощутимого вклада в финансирование жилищного сектора. Следует отметить, что некоторые из этих компаний до сих пор функционируют на небольшом сегменте специализированных жилищных кредиторов.

2. С 1965 г. до настоящего времени. Создается система жилищных сбережений, оформляемая так называемым CEL-контрактом, по своим условиям похожим на германский Баушпар-контракт (продолжительность накопительного периода минимум 18 месяцев, низкие депозитные и кредитные ставки). Однако этот инструмент не был достаточно успешным из-за нехватки средств для обеспечения суммы ипотечных кредитов, которые должны предоставляться семьям, выполнившим условия накопительных программ.

3. С 1970 г. до настоящего времени. Развивается новый тип контракта — PEL-контракт (плановые сбережения), который характеризуется более длительным накопительным периодом, более высокими начисляемыми процентными ставками по сбережениям. Проценты по этим вкладам конкуренты по отношению к долгосрочным казначейским облигациям. Так, в 1970 г. процент по депозиту составил 8% (инфляция в этот период была на уровне 6%) и состоял из двух частей: основной депозитной ставки, начисляемой депозитным банком, — 4% и процентной премии, предоставляемой правительством, — 4%. Благодаря правительственной премии кредитная ставка устанавливалась в размере 5,5%, включая маржу в 1,5% (в настоящее время маржа на уровне 1,7%).

Рациональное использование французскими финансовыми органами процентных премий продемонстрировало большую эффективность. В дальнейшем процентная премия стала составлять 2/7 начисляемого процента. Кроме того, увеличилось количество следующих за фазой сбережения лет, в течение которых вкладчик имеет право на получение кредита, ― это стимулирует его оставлять свои средства в системе и тем самым обеспечивать фондами другие кредиты.

Таким образом, французская и германская модели жилищных сбережений существенно различаются по своим специфическим характеристикам. Причем с точки зрения финансового управления главные различия заключаются в определении процентных ставок, кредитного мультипликатора (т.е. соотношения суммы кредита и суммы сбережений), времени ожидания кредита.

16.3. Особенности германской системы строительно-сберегательных касс[140]

Система строительно-сберегательных касс, или Баушпаркассе-система (Bausparkasse), предлагает гражданам долгосрочные жилищные кредиты по фиксированной на весь срок кредита льготной процентной ставке. Финансовая основа для этих кредитов формируется за счет контрактных накоплений, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, также пониженного по сравнению с рыночными ставками по вкладам. Это замкнутая, самофинансирующаяся система, в которой средства для кредитов поступают от целевых сбережений и которая предназначена для кредитования только участников системы стройсбережений, заключивших договор о строительно-сберегательном вкладе и кредите. Кредиты предоставляются на приобретение и реконструкцию жилья или на индивидуальное строительство дома.

Следующая важнейшая характеристика немецкой системы стройсбережений состоит в том, что строительно-сберегательные контракты предлагаются специализированными организациями — стройсберкассами (Bausparkasse). В составе этих специализированных кредиторов: частных — 21, из которых 3 принадлежат коммерческим банкам, государственных — 13, некоторые из них принадлежат региональным центральным банкам или Государственному банку.

Деятельность стройсберкасс регулирует специальный закон о строительных сберегательных кассах. В законе установлены разрешенные виды активных операций для стройсберкасс, целевое использование средств стройсбережений. Надзор за деятельностью стройсберкасс осуществляет Федеральная служба надзора, которая утверждает следующие документы:

· общие положения коммерческой деятельности, в которых содержатся основы деятельности стройсберкасс как кредитных институтов, а также математические расчеты, на основе которых определяются основные параметры системы стройсбережений;

· общие условия заключения договоров стройсбережений, определяющие порядок взаимоотношений клиента и стройсберкассы на накопительном и кредитном этапах.

Ресурсы стройсберкасс формируются за счет вкладов по сберегательным контрактам, денежного потока от активных операций (амортизации кредитов и процентов по ним) и других доходов, главным образом по банковским депозитам и ценным бумагам. Основными направлениями инвестирования средств являются ипотечные жилищные кредиты, промежуточные кредиты, правительственные ценные бумаги, ипотечные облигации и банковские депозиты. В обобщенном виде большую часть активов составляют жилищные кредиты, а в пассивах преобладают целевые жилищные вклады-контракты.

Сроки контрактов

Стройсберконтракт предусматривает три основных периода: 1) период накоплений, 2) период ожидания получения кредита, 3) кредитный период.

Реальная продолжительность каждого периода зависит от конкретно выбранного клиентом контракта. Сроки, характерные для контрактов на покупку жилья, например, таковы: период накоплений ― 3–4 года (ранее он составлял от 7 до 10 лет); период ожидания ― до 0,5 года; кредитный период ― 7 лет.

Заемщики, выполнившие все условия накопительной части контракта, вправе обратиться с заявлением на получение кредита (стройсберссуды). Как правило, кредит предоставляется не сразу, а через некоторое время. Решение о предоставлении кредита и времени его ожидания принимается прежде всего на основании наличия или отсутствия в стройсберкассе достаточных средств. Стройсберкассы обязаны тщательно поддерживать ликвидность своей организации, и одной из основных задач для них является задача управления денежными потоками в форме накоплений и в форме кредитов. Стройсберкассы стремятся сократить время ожидания для каждого клиента, однако исключить этот временной промежуток полностью невозможно (хотя в настоящее время стройсберкассы стремятся свести его к нулю), иначе придется прибегать к заимствованию денежных средств на внешнем финансовом рынке. Период ожидания, как правило, составляет от 2 до 6 месяцев.

В соответствии с законом о строительных сберегательных кассах максимальный срок кредита ― 15–18 лет. Типичные для системы стройсберкасс жилищные кредиты выдаются на более короткие сроки – до 7 лет. В большинстве случаев это кредиты, являющиеся дополнительными по отношению к ипотечным кредитам, выдаваемым коммерческими или ипотечными банками. В качестве первой ипотеки, как правило, оформляется кредит ипотечного банка. Согласно Закону об ипотечных банках в Германии, кредит, выдаваемый этими институтами, не может превышать 60% залоговой стоимости недвижимого имущества и должен быть обеспечен первой ипотекой. В соответствии с этими требованиями определилась особая дополнительная роль немецких стройсберкасс, которые служат дополнительным источником получения финансовых средств при покупке жилья. По закону (и это часто используется на практике), если кредит, выдаваемый стройсберкассой, не превышает определенной суммы (до 20 000 немецких марок), в дополнение к первой ипотеке не требуется регистрации второй ипотеки, т.е. предоставляемая стройсберссуда идет в качестве бланкового кредита с тем, чтобы снизить издержки заемщика.

Первая ипотека покрывает разницу между ценой покупаемой жилой единицы и суммой, полученной в системе стройсбережений (накопленные собственные средства и стройсберссуда), которая выполняет функцию первоначального взноса для получения первого ипотечного кредита в банке. Большинство стройсберкасс являются частью финансовых групп, включающих коммерческий и ипотечный банки. В результате появляется возможность постоянной консолидации различных источников средств для жилищного кредитования.

Сумма контракта

Сумма и тип сберегательного контракта выбираются вкладчиком индивидуально. Стройсберконтракт призван аккумулировать средства вкладчика, которые вносятся в коллективный фонд стройсберкасс. Общая сумма контракта определяется величиной сберегательного контракта и размером контрактного кредита. Суммы вклада и кредита образуют, как правило, соотношение 50 на 50% от общей суммы контракта, хотя возможны и соотношения в пределах от 40 до 60%.

Процентные ставки

В рамках контракта, заключаемого между стройсберкассой и вкладчиком, устанавливаются постоянные процентные ставки по вкладам и кредитам, зафиксированные на уровне, как правило, ниже рыночных процентных ставок по этим операциям. Так, по сбережениям процентная ставка установлена на уровне 2,5―3%, а по кредитам ― 4,5–5%.

Относительно низкая ставка дохода по вкладам определяет возможность предоставления кредитов по льготным процентным ставкам, которые на несколько процентных пунктов ниже, чем процентные ставки по рыночным кредитам, выдаваемым другими финансовыми институтами.

Заключение стройсберконтракта гарантирует вкладчику получение кредита на условиях пониженной и неизменной процентной ставки на время всего периода погашения кредита.

Преимущества получения подобного кредита особенно ощущаются в условиях, когда колебания финансового рынка приводят к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам, которые можно взять в ипотечных или универсальных коммерческих банках, поскольку ставки по ним изменяются в соответствии с изменением стоимости ресурсов на финансовом рынке.

Поиск по сайту: