Модель вторичного рынка ипотечных кредитов

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов (рефинансирование или секьюритизация ипотечных активов) получила наибольшее развитие в США, Австралии и Великобритании. В рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты путем либо их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), либо «обмена» собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. К середине 2003 г. в США объем ипотечных ценных бумаг в обращении, эмитированных с помощью специализированных институтов, составил порядка $ 3,2 трлн. Важнейшей предпосылкой становления модели этого типа является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов.

Исторически форма рефинансирования долгосрочных ипотечных обязательств стала развиваться в форме продажи кредитным институтом долгосрочных активов другому кредитному институту или инвестору. Продажа кредитов, таким образом, отделила функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США, Австралии и в несколько меньшей степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые стали привлекать ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи кредитов либо их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги.

В результате широкое распространение в США, например, получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие жилищные ипотечные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они, как правило, не занимаются привлечением средств на депозиты, специализируясь исключительно на отборе и андеррайтинге заемщиков, предоставлении кредитов и их обслуживании после того, как кредиты рефинансированы. Основным отличием от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, как и другие ипотечные кредиторы при модели вторичного рынка ипотечных кредитов, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не выпускают ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка.

Подобная специализация определила необходимость создания на рынке так называемых специализированных операторов вторичного рынка, которые находят ресурсы (в основном за счет выпуска различного рода ценных бумаг) для приобретения прав требований по ипотечным кредитам (более подробно эта модель представлена на примере США, см. главу 22).

13.3. Использование различных моделей финансирования
долгосрочных ипотечных кредитов

До начала 1980-х гг. депозитная схема в форме привлечения денежных средств физических и юридических лиц на расчетные счета и вклады служила основным источником средств для ипотечных кредитов. До сих пор в большинстве стран это наиболее развитая форма привлечения ресурсов на рынок долгосрочных жилищных кредитов. Она осуществляется в основном через универсальные коммерческие банки, имеющие право на весь спектр основных банковских операций.

Депозиты в универсальных коммерческих банках и различного рода сберегательных банках и институтах до сих пор являются одним из основных источников предоставления ипотечных кредитов. Депозиты бывают различной срочности и размещаются на различных условиях. Как разновидность этой схемы можно рассматривать модель специализированных институтов, привлекающих на договорной (контрактной) основе долгосрочные жилищные сбережения граждан и предоставляющие вкладчикам жилищные ипотечные кредиты. В рамках депозитной схемы работали универсальные коммерческие или сберегательные банки, а также финансовые институты, например строительные общества (Building societies) в Великобритании и кооперативные жилищные банки и ссудно-сберегательные ассоциации (Saving and Loans) в США.

При наличии общих подходов к процедурам и технологиям предоставления и обслуживания ипотечных кредитов существует ряд особенностей, связанных со спецификой развития законодательства, организацией кредитно-финансовой системы, способами привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки, национальными традициями и историей развития этого сектора экономики.

Роль и степень участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой конкретной страны зависит от особенностей используемых ипотечных моделей. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1960-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, такие как «Фэнни Мэй», а впоследствии «Джинни Мэй».

В Канаде вот уже 50 лет активно действует созданная государством Канадская жилищная ипотечная корпорация, которая предоставляет кредитным организациям услуги по страхованию кредитных рисков и гарантии по ипотечным ценным бумагам, что позволило им, например, в 1998 г. предоставить кредитов на общую сумму в 43 млрд канадских долл. и выпустить ипотечных ценных бумаг на сумму 9 млрд долл., а заемщикам — приобрести свыше 400 тыс. единиц нового жилья.

В целях активизации ипотечного кредитования государства стремились создавать системы, обеспечивающие достаточный приток средств частного капитала в ипотечную сферу и минимизировать расходы бюджетных ресурсов. В развивающихся странах, где государство принимало активное участие в становлении ипотечной системы, специализированные ипотечные институты либо изначально создавались как компании со смешанным капиталом (Cagamas в Малайзии, CIBRASEC в Бразилии), либо были учреждены государством, но впоследствии частично приватизированы (Banco Hipocario S.A. в Аргентине).

В целом, обобщая мировой опыт как стран с развитой ипотечной системой, так и стран с формирующимся ипотечным рынком, можно отметить тенденцию к преимущественному развитию механизмов привлечения средств с рынка капиталов посредством ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Поиск по сайту: