Работа с проблемными кредитами

Обращение взыскания на заложенную квартиру является крайней и нежелательной для банка мерой. Она предпринимается в ситуации, когда все другие возможности выполнения кредитного договора исчерпаны.

Кредитный инспектор по обслуживанию совместно с юристом отдела готовят служебную записку о нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору и о необходимости обращения взыскания на предмет ипотеки при неперспективности погашения кредита и невозможности реализации других вариантов. Служебная записка за подписью начальника отдела ипотечного кредитования направляется в кредитный комитет банка. Кредитный комитет принимает решение об обращении взыскания на предмет ипотеки. После получения соответствующего решения кредитный инспектор по обслуживанию совместно с юристом отдела подготавливает копию кредитного дела для передачи в юридический отдел банка, который проводит работу по обращению взыскания на предмет ипотеки.

Обращение взыскания на заложенную квартиру может осуществляться в порядке внесудебного обращения взыскания или в судебном порядке. Юристы юридического отдела банка прорабатывают каждый из вариантов обращения взыскания, обсуждают их с заемщиком либо посылают ему заказные письма с информацией о порядке обращения взыскания. Кредитный комитет принимает решение по поводу порядка обращения взыскания. Юридический отдел проводит работу по обращению взыскания на предмет ипотеки, подготавливает все необходимые документы, взаимодействует с судебными органами (при судебном обращении взыскания).

При внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки[98] юристы юридического отдела прорабатывают различные варианты: заключение между заемщиком и банком соглашения об отступном; заключение между банком и заемщиком соглашения об удовлетворении требований банка путем продажи заложенной квартиры третьим лицам с зачетом в счет покупной цены оставшейся суммы непогашенной задолженности заемщика по кредитному обязательству; заключение соглашения об удовлетворении требований залогодержателя путем продажи заложенной квартиры с публичных торгов и др.

Судебный порядок обращения взыскания применяется при несогласии заемщика на внесудебное обращение взыскания. Решение о судебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки принимает кредитный комитет на основе обоснования, подготовленного юридическим отделом и согласованного с начальником отдела ипотечного кредитования.

Отметим, что нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, если обязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимой силы.

Допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства может носить крайне незначительный характер, и в силу этого размер требований залогодержателя может оказаться несоразмерным стоимости заложенного имущества. В этом случае суд вправе отказать залогодержателю в обращении взыскания на заложенное имущество.

Результатом обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации является закрытие кредитного дела в установленном в банке порядке. Если после продажи предмета залога и компенсации потерь банка остаются средства, то они возвращаются заемщику.

12.5. Досрочное полное или частичное исполнение обязательств по инициативе заемщика

Достаточно часто возникает ситуация, когда заемщик стремится внести досрочные платежи по кредиту, увеличить очередной платеж либо погасить весь кредит. В связи с этим в банковских процедурах обслуживания должны быть предусмотрены правила работы при досрочных платежах. В целях защиты своих интересов и интересов инвесторов банки вынуждены предусматривать в договоре установление определенного моратория на досрочные платежи (к примеру, в течение первых 3―6 месяцев кредитного срока устанавливается штраф за досрочное погашение). Кроме того, может быть предусмотрено требование предварительного информирования заемщиком банка о намерении досрочно погасить кредит либо внести большой досрочный платеж.

Кредитный инспектор по обслуживанию, по желанию заемщика и в соответствии с условиями кредитного договора, оформляет досрочное полное или частичное исполнение кредитного обязательства. При этом учитывается предусмотренный кредитным договором, например, трехмесячный срок (начиная с даты фактического предоставления кредита), в течение которого заемщику запрещено осуществлять досрочное погашение кредита или взимаются штрафы за досрочное погашение.

Платежи в счет досрочного исполнения обязательств по кредитному договору должны приниматься в период, предусмотренный для осуществления плановых ежемесячных платежей, например с 20-го по 28-е число (включительно) каждого календарного месяца.

Кредитный инспектор по обслуживанию должен получить от заемщика заявление-обязательство о досрочном возврате кредита не позднее чем за определенный договором срок (количество дней до начала периода осуществления платежа). Заявление-обязательство должно включать информацию о сумме и сроках досрочного платежа. Банк может установить ограничение на минимальную сумму частичного досрочного платежа.

Кредитный инспектор по обслуживанию осуществляет контроль за своевременным выполнением заемщиком обязательств по досрочному погашению кредита.

При полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору погашается вся оставшаяся сумма долга и уплачиваются проценты, начисленные до даты досрочного возврата кредита.

При существенных изменениях условий кредитного договора, требующих отражения в формируемых банком резервах на возможные потери по ссудам, кредитный инспектор предоставляет соответствующую информацию в бухгалтерию банка.

При частичном досрочном возврате кредита кредитный инспектор по обслуживанию рассматривает следующие два основных варианта изменения порядка осуществления и размеров платежей по кредиту:

· перерасчет ежемесячного платежа исходя из нового остатка ссудной задолженности;

· при наличии заявления от заемщика с просьбой не перерассчитывать размер ежемесячного платежа кредитный инспектор по обслуживанию производит перерасчет срока кредита в сторону его уменьшения; изменение срока кредита оформляется дополнительным соглашением между банком и заемщиком.

12.6. Требования к обслуживанию кредитов с переменной ставкой процента и индексируемых кредитов

При обслуживании ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой и индексируемых кредитов в кредитном договоре должны быть четко определены следующие условия:

· частота и дата пересмотра процентных ставок или баланса основного долга;

· финансовый индекс, учитываемый при пересмотре процентной ставки или баланса основного долга, и дата его определения;

· ограничения (если они применяются) на изменения процентной ставки — максимальные размеры увеличения или уменьшения за год и за весь срок кредита.

При обслуживании ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой и индексируемых кредитов банк заблаговременно посылает извещение заемщику, содержащее следующую информацию:

· величину новой процентной ставки или нового платежа по кредиту;

· дату, начиная с которой применяется новая процентная ставка или индексируется баланс основного долга;

· размер нового месячного платежа и дату, начиная с которой он действует;

· объяснение метода, который использован для определения новой процентной ставки или индексирования баланса основного долга, а также ежемесячного платежа;

· дату следующего изменения ставки процентов или индексации баланса основного долга.

12.7. Контроль за поддержанием страхового обеспечения кредита

В соответствии с условиями кредитного договора банк требует от заемщика оформления страхового полиса на заложенное имущество[99]. Имущество страхуется от риска повреждения и утраты (в результате пожара, стихийного бедствия и т.п.). Страхование осуществляется в пользу банка, т.е. банк выступает в качестве выгодоприобретателя. В банке, в кредитном деле, хранятся оригинал страхового полиса и договор страхования.

Страховые премии вносятся заемщиком в составе ежемесячного платежа по кредиту и зачисляются на специальный накопительный счет. Банк по поручению заемщика осуществляет перечисление страховых премий на счет страховой организации в сроки, предусмотренные страховым полисом.

Банк вправе потребовать от заемщика оформления страхового полиса на страхование жизни и потери трудоспособности на сумму кредита, а также страхования титула собственности (права собственности).

Кредитный инспектор по обслуживанию осуществляет контроль за тем, чтобы заемщик заключил предусмотренные кредитным договором договоры страхования не позднее установленного кредитным договором срока (например, 10 рабочих дней, считая со дня фактического предоставления кредита). Договоры страхования должны быть предоставлены в банк в течение установленного договором срока, считая с даты заключения соответствующих договоров. При этом проверяется соответствие представленных договоров страхования принятой банком типовой страховой программе. Все документы, связанные со страхованием, подшиваются в кредитное дело заемщика (договоры страхования, соответствующие правила страхования и копии документов, подтверждающих оплату страховых премий в соответствии с условиями договоров).

При отсутствии требуемых банком договоров страхования в установленный срок банк может предъявить заемщику требование о досрочном взыскании суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней.

Задачей обслуживания является также контроль за своевременным осуществлением заемщиком страховых платежей в течение всего срока действия кредитного договора. В договоре на открытие текущего счета заемщика может быть предусмотрена возможность овердрафта по счету на случай невнесения заемщиком очередных страховых премий. В этом случае у кредитного инспектора по обслуживанию существует возможность оформления безакцептного списания с текущего счета заемщика средств в счет уплаты страховой премии.

При возникновении страхового случая специалисты банка (кредитный инспектор по обслуживанию и юрист) проводят работу со страховой компанией по выполнению обязательств, вытекающих из договоров страхования. Юрист подготавливает письмо в страховую компанию о необходимости выполнения обязательств по договорам страхования в связи с наступлением страхового случая.

12.8. Контроль за состоянием заложенного жилья

Надежность кредита, его обеспеченность во многом определяются состоянием заложенного жилья. Банк обычно предъявляет следующие требования к состоянию заложенного жилья:

· сохранение потребительских свойств заложенного жилья;

· проведение необходимого текущего и капитального ремонта;

· защита жилья от разрушения и т.п.

В целях контроля банк осуществляет периодическую инспекцию жилья, являющегося обеспечением ипотечного кредита. По результатам плановой инспекции составляется «Отчет о проверке состояния заложенного имущества» (см. форму отчета), в котором содержится следующая информация:

а) характеристика текущего состояния жилья;

б) целевое использование жилья;

в) оценочная стоимость ремонта, если он необходим;

г) требуемые сроки проведения ремонта;

д) оценка результатов произведенного ремонта;

е) оценка тенденций изменения цен на рынке недвижимости по аналогичным типам жилья в данном районе;

ж) заключение о текущей рыночной цене заложенного жилья (на основе отчета оценщика).

Отчет о проверке состояния заложенного имущества

Подготовлен для __________________________________________________

Инспектор Дата

(Подпись)

Если результаты инспекции жилья показали его неудовлетворительное состояние, то банк вправе требовать от заемщика, чтобы тот отремонтировал принадлежащее ему заложенное жилье[100]. При этом:

· если заемщик согласен на проведение ремонта, то банк ждет его завершения в установленные и согласованные между банком и заемщиком сроки, после чего составляется новый отчет об инспекции имущества, в котором фиксируется состояние последнего;

· если заемщик согласен на проведение ремонта, но у него в данный момент нет средств для его финансирования, то банк, оценив тенденции изменения платежеспособности заемщика, может предоставить ему целевой краткосрочный (до 6 месяцев) потребительский кредит на ремонт;

· если заемщик отказался делать необходимый ремонт, то банк вправе требовать досрочного исполнения кредитного обязательства, если же заемщик досрочно не погашает имеющуюся задолженность, то банк вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество.

Если в процессе инспектирования квартиры обнаружится, что переданная в залог квартира используется с нарушением договора ипотеки, находится в заброшенном или непригодном для проживания состоянии, используется не по целевому назначению, перепланирована без получения необходимых согласований, то должна быть проведена внеплановая проверка состояния предмета ипотеки. При этом оформляется письменное требование банка о приведении заемщиком жилья в надлежащее состояние.

В случае, если заемщик не выполняет требования банка по содержанию заложенной квартиры, со стороны банка может быть выставлено письменное требование о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней.

Кроме проверки физического состояния заложенного жилья, банк в течение всего кредитного срока осуществляет контроль за своевременным внесением платежей, связанных с содержанием жилья. Контролируется своевременная и в необходимой сумме уплата налога на имущество (жилье), являющееся обеспечением, проверяется выполнение заемщиком обязательств по уплате коммунальных и иных платежей, причитающихся с него как с собственника квартиры. Для этого заемщик приносит в банк документы (квитанции), подтверждающие оплату налога на имущество, других платежей, связанных с жильем.

12.9. Сбор и обновление информации, связанной с обслуживаемым кредитом

Важно, чтобы банк отслеживал финансовое положение заемщика в течение всего кредитного срока. Для этого он должен ежегодно получать от заемщика информацию о доходах за предыдущий и текущий календарные годы по соответствующей форме или копию налоговой декларации за предыдущий календарный год с отметкой налоговой инспекции о принятии. Справки о доходах и копии налоговых деклараций должны подшиваться в кредитное дело. Если финансовое положение заемщика ухудшилось, то кредитный инспектор по обслуживанию готовит служебную записку начальнику отдела ипотечного кредитования, содержащую информацию о финансовом состоянии заемщика. Кредитный инспектор по обслуживанию связывается с заемщиком и выясняет его возможности осуществлять платежи по кредиту в соответствии с установленными суммами. При возникновении у заемщика трудностей по погашению кредита предпринимаются меры, предусмотренные для работы с проблемными кредитами.

Помимо ситуации в области текущих доходов заемщика, банк отслеживает и отражает в кредитном деле информацию о регистрации в заложенной квартире других жильцов на основе получаемых в конце года выписок из домовой книги, о заключении, изменении или расторжении заемщиком брачного договора, об изменении места жительства заемщика, состава его семьи, места работы, фамилии, а также другую информацию об обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по кредитному договору.

12.10. Закрытие кредитного договора

Итоговой функцией подразделения банка, обслуживающего кредит, является работа по закрытию кредитного договора и передаче кредитного дела в архив. По окончании срока кредитного договора кредитный инспектор по обслуживанию получает из бухгалтерии выписку по ссудному счету. При полном погашении кредита и уплате процентов за пользование кредитом кредитный инспектор принимает у заемщика заявление на закрытие ссудного счета. Подразделение по обслуживанию подготавливает и передает бухгалтерии следующие распоряжения:

а) о закрытии ссудного счета;

б) на списание резерва;

в) на списание поручительства с внебалансовых счетов;

г) на списание залога с внебалансовых счетов обеспечения кредита.

Выписка и копии распоряжений, заявление заемщика подшиваются в кредитное дело. После этого оформляется заявление, подписанное заемщиком и начальником отдела ипотечного кредитования, о погашении регистрационной записи об ипотеке, которое является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По окончании всех операций кредитный инспектор по обслуживанию оформляет справку о завершении кредитного дела по установленной банком форме, подписывает ее у начальника отдела ипотечного кредитования и подшивает в кредитное дело. Завершенное кредитное дело направляется в архив.

12.11. Ведение и хранение кредитного дела

На каждый кредитный договор заводится кредитное дело, которому присваивается номер, соответствующий номеру кредитного договора.

Кредитный инспектор по обслуживанию обеспечивает сохранность кредитного дела, своевременное пополнение кредитного дела необходимой информацией, отражение всех операций по обслуживанию кредита. Информация может быть представлена в любой форме, в том числе на электронных и бумажных носителях.

Кредитное дело должно храниться в кредитном отделе в сейфе или закрывающемся шкафу. Оно должно быть доступно для ограниченного круга сотрудников (кредитного инспектора по обслуживанию, начальника отдела ипотечного кредитования, работника ревизионного подразделения и др.).

В кредитном отделе обычно содержится книга учета кредитных дел, в которой отражаются все перемещения кредитных дел. Кредитное дело может быть передано другому сотруднику банка на основании служебной записки, подписанной начальником отдела ипотечного кредитования.

При выполнении заемщиком всех обязательств по кредиту кредитный инспектор по обслуживанию подготавливает кредитное дело для сдачи на хранение в архив банка. Для этого составляется окончательный перечень документов, содержащихся в кредитном деле, осуществляется сквозная нумерация страниц всех документов. Кредитное дело передается в архив на основании акта сдачи-приемки.

Структура и содержание кредитного дела могут быть представлены следующим образом.

Раздел 1. Документы, связанные с оформлением кредитной сделки:

1) лист предварительной квалификации заемщика;

2) заявление-анкета на жилищный ипотечный кредит со всеми необходимыми приложениями;

3) документы, подтверждающие информацию о заемщике;

4) запрос по месту работы;

5) запрос в банк;

6) отчет о результатах андеррайтинга;

7) отчет об оценке предмета ипотеки;

8) выписка из решения кредитного комитета о предоставлении ипотечного кредита;

9) кредитный договор (все экземпляры банка) и информационные расчеты к нему;

10) договоры купли-продажи и об ипотеке квартиры;

11) свидетельство о государственной регистрации ипотеки;

12) выписка из реестра обременений;

13) заверенная банком копия акта приема-сдачи квартиры;

14) заверенные банком копии финансовых документов, подтверждающих исполнение обязательств покупателем-заемщиком по договору купли-продажи жилого помещения (подтверждение целевого использования кредитных средств);

15) финансовые документы, подтверждающие фактическое предоставление кредита заемщику;

16) заверенная банком копия заявления на страхование;

17) заверенные банком копии действующих страховых полисов (договоров) по страхованию предмета ипотеки, страхованию жизни и трудоспособности заемщика, страхованию титула собственности собственника жилого помещения и финансовых документов, подтверждающих оплату заемщиком страховых премий;

18) дополнительные соглашения к кредитному договору.

Раздел 2. Документы, отражающие процесс обслуживания кредита:

1) прием платежей по кредиту:

· информационный расчет ежемесячных платежей по кредиту;

· сводная информация о фактически внесенных платежах по кредиту;

· копии платежных документов;

· копии распоряжений для бухгалтерии о приеме платежей и осуществлении соответствующих проводок;

· копия справки о сверке остатков по счетам заемщика на начало года;

· выписка из бухгалтерии по ссудному счету при завершении погашения кредита;

· распоряжение для бухгалтерии о закрытии ссудного счета при полном погашении кредита и уплате процентов за пользование кредитом;

· копия соглашения между банком и заемщиком о завершении исполнения заемщиком всех обязательств по кредитному договору;

· копия заявления, подписанного заемщиком и кредитным инспектором, о погашении регистрационной записи об ипотеке;

· справка о завершении кредитного дела;

· копии извещений заемщику с информацией о пересмотре процентной ставки;

2) проверка состояния заложенного имущества:

· отчеты об инспекционной проверке заложенного имущества;

· документы, подтверждающие оплату налога на имущество, коммунальных и иных платежей;

3) проверка страхового обеспечения кредита:

· документы, свидетельствующие о продлении договоров страхования;

· документы, подтверждающие уплату страховых премий;

4) информация о заемщике, собираемая в процессе обслуживания кредита:

· справки о доходах и копии налоговых деклараций заемщика в течение кредитного срока;

· информация об изменениях, связанных с кредитом: о регистрации в заложенной квартире других жильцов, о заключении, изменении или расторжении заемщиком брачного договора, изменении места жительства заемщика, состава его семьи, места работы, фамилии, а также другая информация об обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по кредитному договору.

Раздел 3. Документы, отражающие досрочное погашение кредита:

· заявление-обязательство от заемщика о досрочном полном или частичном исполнении кредитного обязательства;

· копии служебных записок, решений кредитного комитета, распоряжений, связанных с досрочным выполнением обязательств по кредитному договору;

· перерасчет суммы платежа исходя из нового остатка ссудной задолженности;

· заявление от заемщика (по его желанию) с просьбой не перерассчитывать размер ежемесячного платежа при частичном досрочном погашении кредита;

· дополнительное соглашение между банком и заемщиком об изменении срока кредитного договора при частичном досрочном погашении кредита.

Раздел 4. Документы, отражающие работу с проблемными кредитами:

· копии служебных записок кредитного инспектора о нарушении заемщиком сроков внесения платежей по кредиту;

· копии требований банка о досрочном выполнении кредитных обязательств при существенных нарушениях обязательств по кредитному договору;

· план мероприятий при возникновении у заемщика временных трудностей при погашении кредита;

· копии распоряжений для бухгалтерии об оформлении просрочки платежей;

· решения кредитного комитета по вопросам проблемных кредитов;

· документы, оформляющие принятые банком варианты мер при возникновении у заемщика временных трудностей при погашении кредита.

Раздел 5. Документы, связанные с процессом судебного обращения взыскания на заложенное жилое помещение:

· нотариально заверенное соглашение о внесудебной процедуре обращения взыскания;

· копии служебных записок о необходимости судебного обращения взыскания;

· решение кредитного комитета о необходимости судебного обращения взыскания;

· документы, оформляющие процедуру судебного обращения взыскания.

Раздел 6. Документы, связанные с закрытием кредитного договора:

· заявление заемщика на закрытие ссудного счета;

· распоряжения о закрытии ссудного счета, на списание резерва, на списание залога с внебалансового счета и др.;

· заявление, подписанное заемщиком и начальником отдела ипотечного кредитования, о погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП;

· справка о завершении кредитного дела по установленной банком форме.