Последовательность действий при оформлении кредитной сделки

Рассмотрим одну из возможных последовательностей действий при оформлении кредитной сделки на примере приобретения квартиры. Хотя основные действия взаимосвязаны — например, заключение договора об ипотеке, естественно, предшествует его регистрации, — отдельные действия могут совершаться в различной последовательности.

На первом этапе производится согласование кредитного договора, включая согласование графика ежемесячных платежей заемщика. В банках имеются стандартные договоры ипотечного кредитования, однако возможна, а иногда и необходима индивидуализация деталей стандартного договора. Договор подписывается обеими сторонами.

Следующий этап – заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация подписанного договора в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт регистрации договора купли-продажи еще не означает перехода права собственности от продавца к покупателю — для этого надо зарегистрировать право собственности как таковое. Продавец предпочитает получить причитающиеся ему средства до регистрации права собственности, покупатель – после, а банк заинтересован в том, чтобы на приобретенную за кредитные средства квартиру была зарегистрирована ипотека. Ипотечный договор может быть зарегистрирован только после регистрации права собственности на нее залогодателя, в нашем случае — на покупателя.

Таким образом, сначала надо зарегистрировать право собственности на квартиру, для чего покупатель и продавец должны подписать акт приема-передачи квартиры, а продавец — получить документ, подтверждающий передачу денег продавцу.

После этого надо заключить договор ипотеки квартиры (в присутствии нотариуса), провести нотариальное удостоверение договора ипотеки квартиры, если такое требование установлено банком, и, наконец, провести регистрацию договора об ипотеке квартиры в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Может быть подписано и нотариально удостоверено обязательство заемщика и совершеннолетних членов его семьи об освобождении квартиры, приобретаемой за счет кредитных средств в случае обращения взыскания на предмет ипотеки.

Необходимо также провести сделки по страхованию:

· заключение договора страхования заложенного имущества;

· заключение по соглашению сторон договора страхования жизни заемщика.

Рассмотрим вариант, когда ипотека возникает по договору. В этом случае сначала заключаются кредитный договор, договор купли-продажи жилья, затем принимаются специальные меры по взаимному гарантированию интересов продавца, заемщика-покупателя и банка в процессе перечисления денег, регистрации права собственности на квартиру и заключения и регистрации договора ипотеки. В упрощенном виде ситуация выглядит следующим образом:

· если сначала перечисляются средства, то существует риск того, что договор ипотеки не будет заключен;

· аналогично, если сначала регистрируются право собственности и договор ипотеки, существует риск того, что деньги не будут перечислены.

Ситуация разрешается, например, путем зачисления средств на специальный счет банка-посредника, и они становятся доступными продавцу после заключения договора и регистрации ипотеки, а банк-посредник, в свою очередь, берет обязательство передать средства продавцу после регистрации договора ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке». В этом случае заключается договор купли-продажи жилья с использованием кредитных средств. Правда, ипотека будет иметь силу только после регистрации права собственности покупателя на жилье.

На практике используется вариант с заключением ипотечного договора. Это объясняется тем, что при заключении договора могут быть учтены детали процессов страхования и ряд других моментов. Ипотека в силу закона является гарантией для кредитора в случае, если по каким-либо причинам ипотечный договор не был заключен.

Суть всех рассматриваемых последовательностей и вариантов заключения сделок сводится к попытке уменьшить риски. Еще одним подходом к решению этой задачи является заключение смешанного договора, который совмещает в себе договор купли-продажи, кредитный договор и договор об ипотеке. При этом предполагается, что регистрация права собственности и ипотеки по договору ипотеки будет произведена одновременно. Однако позиция органов юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении смешанного договора окончательно не сформировалась.

Глава 12. Процесс обслуживания ипотечных кредитов в банке

12.1. Общие вопросы

Обслуживание ипотечных кредитов играет существенную роль в обеспечении постоянного денежного потока платежей по ипотечным кредитам, в организации нормальных взаимоотношений банка и заемщика в течение всего срока кредита.

Особое значение система обслуживания ипотечных кредитов имеет при продаже кредитов организациям вторичного рынка ипотечных кредитов (с оставлением функции обслуживания за банком), при эмиссии ипотечных ценных бумаг. От четкой работы сотрудников подразделений по обслуживанию кредитов во многом зависит регулярность получения доходов инвесторами, а следовательно надежность и привлекательность ипотечных ценных бумаг.

Обслуживание ипотечного кредита — это деятельность банка по сбору платежей по ипотечному кредиту и переводу различных частей этих платежей (долг, процент, налоговые платежи, страховые взносы) в соответствии с их назначением получателям (на соответствующие счета банка, инвесторам, налоговым инспекциям, страховым организациям), а также работа с ипотечными кредитами при нарушении заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам вплоть до обращения взыскания на заложенное жилье.

Основными задачами организации по обслуживанию ипотечного кредита являются:

· предоставление заемщикам услуг, связанных с обслуживанием ипотечных кредитов;

· обеспечение защиты интересов кредитора, заемщиков и инвесторов при выпуске ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

· образование прибыли банка от обслуживания кредитов.

Банк обеспечивает защиту своих интересов путем:

· своевременного и в полном размере сбора платежей по кредиту;

· своевременного и в полном размере перечисления налоговых и страховых платежей;

· обеспечения сохранности заложенного имущества путем осуществления регулярной инспекции имущества.

Банк может осуществлять обслуживание ипотечных кредитов — как оставляемых в собственном портфеле, так и продаваемых организациям вторичного рынка ипотечных кредитов.

Все основные параметры обслуживания оговариваются в кредитном договоре, заключаемом между банком и заемщиком: сроки и периодичность платежей, размеры штрафных санкций, условия досрочного погашения, требование обеспечения сохранности имущества, условия пересмотра процентной ставки и т.п.

Обслуживание ипотечных кредитов, как правило, осуществляет специализированное подразделение (управление, отдел) банка.

12.2. Функции подразделения по обслуживанию ипотечных кредитов

В процессе обслуживания ипотечных кредитов выполняются следующие функции:

1) ведение кредитных дел заемщиков;

2) прием платежей от заемщиков по ипотечным кредитам:

· осуществление контроля за своевременным внесением заемщиком платежей по ипотечным кредитам;

· распределение суммы платежа по ипотечному кредиту по соответствующим лицевым счетам;

· ведение ссудных счетов заемщиков;

· предоставление выписок по счетам заемщика;

· выявление ошибок, возникающих в процессе внесения платежей по ипотечным кредитам, принятие мер по их устранению;

· расчет новых ставок и размеров платежей по ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой; своевременное уведомление заемщиков о таких изменениях;

· формирование резервов на возможные потери по ссудам;

· обеспечение внебалансового учета обеспечения по ипотечным кредитам;

· составление сводных месячных и годовых отчетов по ипотечным кредитам;

· оформление платежей в счет досрочного погашения ипотечного кредита, проведение по согласованию с заемщиками перерасчетов платежей по ипотечным кредитам, связанных с досрочным погашением кредитов;

3) принятие мер при нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору:

· предупреждение нарушений сроков внесения платежей по ипотечным кредитам;

· принятие мер в ситуациях несвоевременного или в неполной сумме внесения платежей по ипотечным кредитам;

· реализация мер по работе с проблемными ипотечными кредитами;

· обращение взыскания на заложенную недвижимость;

4) контроль за уплатой налогов на имущество и внесением страховых премий;

5) периодический контроль за состоянием жилья, являющегося обеспечением ипотечного кредита, и выполнение иных обязательств заемщика по договору об ипотеке.

Обслуживание ипотечных кредитов осуществляет кредитный инспектор по обслуживанию, за которым закрепляются конкретные кредитные договоры.

12.3. Сбор платежей при обслуживании ипотечных кредитов

Основные платежи, взимаемые банком при обслуживании ипотечных кредитов:

· платеж по кредиту, включающий плату в счет погашения основного долга и процента;

· плата за обслуживание кредита, которая является частью процентной ставки, устанавливаемой по кредиту;

· штрафные платежи за несвоевременное внесение суммы регулярного платежа, предусматриваемые кредитным договором.

Кроме того, в странах, где ипотечное кредитование получило широкое распространение, банки могут взимать с заемщиков следующие платежи:

· сбор при передаче обязательства по кредиту (по устанавливаемому банком прейскуранту) — взимается, если обязательство по ипотечному кредиту переходит от заемщика, являющегося собственником имущества, к покупателю имущества, становящемуся новым собственником (при этом оформляется документ о передаче обязательств по кредиту); данный сбор выплачивается новым заемщиком;

· плату за восстановление заемщика в правах на дальнейшее выполнение обязательств по кредитному договору после преодоления им ситуации неплатежей по кредиту, длившейся от 30 до 90 дней (по устанавливаемому банком прейскуранту);

· сбор за замену страхового полиса другим (пересмотр страховой суммы);

· платежи за ошибки в банковском чеке и т.п. (по устанавливаемому банком прейскуранту).

Для организации обслуживания ипотечных кредитов банк открывает заемщику транзитный счет (счет вклада «до востребования»), режим которого может предусматривать такие условия, как:

· наличие неснижаемого остатка в размере месячного платежа по ипотечному кредиту;

· наличие ограничения на досрочное закрытие счета (установление минимального срока от подачи заявления на закрытие счета до его закрытия — 10 дней);

· предоставление банку права безакцептного списания средств со счета в соответствии с условиями кредитного договора;

· ежегодное начисление процентов на средства счета по ставкам вклада «до востребования».

В целях контроля за своевременностью внесения платежей по кредиту, соответствия величины платежей требованиям кредитного договора составляется план амортизации ипотечного кредита, который является основой плана графика внесения платежей по ипотечному кредиту. План-график — это тот документ, в соответствии с которым кредитный инспектор по обслуживанию осуществляет контроль за платежной дисциплиной заемщика. Платежи по кредиту осуществляются, как правило, ежемесячно. Платеж по кредиту состоит из двух частей: платы, вносимой в счет погашения долга, и платы, вносимой в счет погашения процентов.

В соответствии с условиями кредитования, принятыми в банке, может применяться практика открытия заемщиком специального накопительного счета[95]. Специальный накопительный счет — это открываемый для заемщика счет вклада «до востребования», оформляемый договором «О специальном режиме счета заемщика». Специальный накопительный счет предназначен для накопления платежей заемщика по страхованию предмета залога и жизни, а также для уплаты налога на недвижимость. В договоре «О специальном режиме счета заемщика» могут содержаться следующие условия:

· обязательства заемщика ежемесячно перечислять средства в размере 1/12 годовой суммы требуемых к уплате страховых взносов и налоговых платежей;

· обязательства банка перечислять эти средства в соответствующие организации с учетом их целевого назначения;

· обязательство заемщика иметь на счете вклада неснижаемый остаток в размере рассчитанной ежемесячной суммы платежа в счет уплаты страховых взносов и налога на недвижимость;

· обязательства банка начислять проценты на среднемесячные остатки средств на счете вклада.

Специальный накопительный счет позволяет банку обеспечить контроль за своевременностью взносов требуемых налоговых, страховых и других платежей, что способствует предотвращению нежелательных ситуаций, связанных с собственностью, являющейся залоговым обеспечением кредита (к примеру, ее изъятие и продажа за неуплату налогов), а также возможных случайностей, нарушающих выполнение обязательств по кредиту.

Требование открытия специального накопительного счета может содержаться в качестве обязательного условия в кредитном договоре. В договоре определяются размеры взносов на счет, сроки внесения платежей, целевое назначение взносов с указанием конкретных реквизитов организаций — получателей средств со специального накопительного счета, а также сроков перечисления средств этим организациям.

Взносы на специальный накопительный счет осуществляются ежемесячно одновременно с внесением платежей по кредиту. Банк не перечисляет средства в счет погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту, если в составе платежа нет средств, предназначенных для зачисления на специальный накопительный счет. До поступления оставшейся суммы средства остаются нераспределенными на транзитном счете заемщика. За этот период банк начисляет штрафные проценты в установленном порядке.

Размер взносов на специальный накопительный счет определяется из расчета 1/12 суммы годовых налогов на имущество и страховых платежей:

Re = (T + I) / 12,

где Re — сумма месячного взноса на специальный накопительный счет;

T — годовая сумма налога на заложенное имущество;

I — годовая сумма страховых взносов в соответствии с условиями договора страхования заложенного имущества.

Для определения суммы ежемесячных взносов банк проводит анализ реально осуществляемых заемщиком платежей. Если необходимая для уплаты величина налоговых и страховых платежей превысит сумму ежемесячных взносов, то банк принимает решение об увеличении взносов на специальный накопительный счет, известив об этом заемщика за 30 дней до внесения очередного платежа. Если фактические налоговые и страховые платежи окажутся меньше суммы ежемесячных взносов, то образовавшиеся остатки средств могут быть выданы заемщику или учтены при установлении платежей на следующий год (т.е. остатки могут быть направлены на специальный накопительный счет следующего года), банк также может сократить размер последующих ежемесячных взносов.

На средства специального накопительного счета (на среднемесячные остатки по счету) начисляются проценты по действующим в банке ставкам вкладов «до востребования».

На специальный накопительный счет по взаимной договоренности банка и заемщика могут вноситься дополнительные взносы (взносы по страхованию по нетрудоспособности и страхованию жизни, по страхованию кредита и т.д.). В этом случае в договоре «О специальном режиме счета заемщика» дополнительно указываются:

· размеры дополнительных взносов и их целевое назначение;

· условия возмещения недостатка средств;

· обязательства банка принимать месячные платежи от заемщика, даже если они не включают суммы дополнительных взносов.

В банковской практике известны различные способы внесения заемщиком платежей по ипотечному кредиту.

1. Отчисления от заработной платы. Заемщик поручает работодателю ежемесячно перечислять на счет банка определенную сумму по платежному поручению. В платежном поручении указываются направления зачисления средств и их разбивка по отдельным счетам (уплата процентов, погашение основного долга, специальный накопительный счет). Банк должен получить соответствующее подтверждение от работодателя о готовности перечислять требуемые платежи. При этом банку необходимо оценить надежность компании-работодателя.

2. Автоматическое, по поручению заемщика, списание платежей с текущего счета, открытого в банке-кредиторе. В договоре на открытие этого счета содержится требование наличия на счете неснижаемого месячного остатка в размере суммы ежемесячных платежей по кредиту (платежей в счет уплаты процентов и погашения основного долга), а также взносов на специальный накопительный счет.

3. Перечисление платежей в безналичной форме из любого удобного для заемщика банка. При этом в адрес банка-кредитора посылается копия платежного поручения с указанием направлений зачисления средств, их разбивки по отдельным счетам, номера кредитного договора. Для этих целей заемщик получает для каждого платежа 3 экземпляра платежных поручений с разбивкой суммы платежа по отдельным направлениям зачисления средств (погашение основного долга, процентов, специальный накопительный счет, штрафные платежи). Заемщик должен проинформировать банк о своем счете, открытом в другом банке для этих целей.

4. Взносы платежей наличными через кассу банка. Пока это самая распространенная в России форма внесения заемщиком платежей по ипотечным кредитам.

Может быть принята следующая технология оформления платежей по ипотечному кредиту. Кредитный инспектор по обслуживанию оформляет платежное поручение на безакцептное списание средств с текущего счета заемщика на транзитный счет (счет расчетов по ипотечному кредиту). Платежное поручение подписывается у уполномоченного сотрудника банка и передается в бухгалтерию для зачисления средств на транзитный счет в целях осуществления платежа по кредиту.

Кредитный инспектор по обслуживанию оформляет списание и распределение средств, зачисленных на транзитный счет, по соответствующим счетам заемщика. Для этого кредитный инспектор оформляет распоряжение для бухгалтерии, подписанное начальником отдела ипотечного кредитования, о проведении соответствующих операций.

Если кредитным договором предусмотрена возможность для заемщика осуществлять платежи по ипотечному кредиту путем банковского перевода, содержащего распоряжение заемщика о зачислении определенных сумм на погашение процентов, основного долга, штрафов, пеней, то кредитный инспектор по обслуживанию должен контролировать правильность оформления заемщиком банковского перевода и содержащихся в нем распоряжений о зачислении средств на соответствующие счета. Кредитный инспектор по обслуживанию может также подготовить для заемщика заполненное платежное поручение на банковский перевод в счет предстоящего очередного платежа по ипотечному кредиту. Кредитный инспектор по обслуживанию может подготовить платежные поручения сразу на все платежи, осуществляемые в течение срока, на протяжении которого процентная ставка по кредиту не будет меняться.

Зачисление платежей по кредиту осуществляется в соответствии с внутренними инструкциями банка. К зачислению на банковские счета принимаются только переводы, в которых в назначении платежа указаны следующие реквизиты: фамилия, имя, отчество заемщика, номер и дата кредитного договора.

Копии платежных поручений, распоряжений кредитного отдела о разнесении платежей по соответствующим счетам и других документов, связанных с оформлением платежей по кредиту, должны быть подшиты в кредитное дело заемщика.

Заемщик должен осуществлять ежемесячные платежи в соответствии с условиями кредитного договора в период времени, установленный банком (к примеру, это может быть период с 20-го по 28-е число включительно каждого календарного месяца). Это условие находит отражение в кредитном договоре.

В соответствии с принятым графиком платежей кредитный инспектор по обслуживанию осуществляет контроль за своевременным и в полном объеме внесением платежей по кредиту. Причем в течение первых четырех месяцев кредитного срока в практике банков принято напоминать (телефонными звонками, письмами) заемщику за 2—3 дня до наступления планового срока платежа о необходимости осуществить очередной платеж по ипотечному кредиту. В случаях нарушения заемщиком платежной дисциплины принимаются меры, предусмотренные соответствующими правилами и инструкциями, принятыми в банке.

В целях предотвращения возможных недоразумений во взаимоотношениях банка и заемщика в кредитном деле заемщика отражаются и переписка, и звонки (к примеру, листок регистрации телефонных звонков, в котором указываются дата телефонного разговора и его тема).

При оценке платежной дисциплины заемщиков, как правило, принято, что датой погашения задолженности по кредиту является дата зачисления средств на ссудный счет заемщика, а датой зачисления суммы начисленных процентов, штрафов, пеней — дата их зачисления на счета доходов банка.

Суммы, вносимые заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, зачисляются по счетам в следующем порядке:

· пени за просроченные выплаты в счет уплаты процентов;

· пени за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита;

· просроченные выплаты в счет уплаты процентов;

· выплаты плановых процентов;

· выплата просроченных платежей в счет возврата суммы кредита;

· выплата единовременных штрафов;

· возврат суммы кредита;

· досрочный возврат кредита.

В функции кредитного инспектора по обслуживанию входит работа по отнесению кредитов к группам рисков и формированию резервов на возможные потери по ссудам в соответствии с действующими нормативными правовыми документами. Кредитный инспектор в конце месяца готовит распоряжение о формировании резервов на возможные потери по ссудам, подписывает его у начальника отдела ипотечного кредитования и передает в бухгалтерию.

Кроме того, кредитный инспектор по обслуживанию должен осуществлять ежегодные сверки по счетам заемщика, согласовывать их с заемщиком, готовить справку об остатках по счетам, составлять ежемесячные, ежеквартальные и годовые отчеты о состоянии кредитного портфеля банка по ипотечным кредитам.

12.4. Работа с ипотечными кредитами при нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору

Особое место при обслуживании ипотечных кредитов отводится работе с заемщиками, нарушившими обязательства, вытекающие из кредитного договора.

Нарушения могут быть разделены на незначительные (кратковременные), и существенные (устойчивые). Исходя из этого кредиты можно условно разбить на две группы: кредиты с временными нарушениями установленных сроков и сумм внесения платежей и проблемные кредиты.

Поиск по сайту: