Договор купли-продажи жилья

Договор купли-продажи недвижимости является отдельным видом договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого договор купли-продажи недвижимости может быть определен следующим образом: в соответствии с ним продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество, во-вторых, действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором купли-продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате^[85].

Договор купли-продажи жилья, являясь разновидностью договора купли-продажи недвижимого имущества, имеет свои особенности. Для такого договора существенными установлены условия:

· о том, какое помещение продается (необходимо указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, если договор заключается в отношении здания или сооружения, либо в составе другого недвижимого имущества, если договор заключается в отношении квартиры, т.е. необходимо указать точный адрес жилого помещения, его кадастровый номер, размер общей и жилой площади, этажность);

· о цене продаваемого жилого помещения;

· о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым помещением[86].

11.5. Государственная регистрация перехода права собственности на жилье

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений Гражданского кодекса о государственной регистрации сделок и договоров, а именно положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164), и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц)^[87].

Для государственной регистрации договора купли-продажи необходимо предоставить следующие документы^[88]:

1) заявление на регистрацию договора купли-продажи жилого помещения;

2) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;

3) заявление на регистрацию перехода права собственности на отчуждаемое жилое помещение;

4) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на отчуждаемое жилое помещение;

5) договор купли-продажи жилого помещения (не менее трех экземпляров);

6) правоустанавливающие документы на жилое помещение продавца (оригинал);

7) экспликацию и поэтажный план продаваемого жилья;

8) выписку из домовой книги отчуждаемого жилого помещения;

9) выписку из финансово-лицевого счета с указанием об отсутствии задолженности по квартире;

10) документы, удостоверяющие личность продавца (если продавец — физическое лицо);

11) документы, удостоверяющие правоспособность юридического лица, участвующего в сделке (если продавцом является юридическое лицо);

12) документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица (если продавцом является юридическое лицо);

13) документы, удостоверяющие личность покупателя.

Договор об ипотеке

Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) является способом обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. В общем случае он носит акцессорный (дополнительный) характер по отношению к кредитному договору. Дополнительный характер договора об ипотеке заключается в том, что он не имеет смысла и не может существовать без основного обязательства (хотя, например, в германском праве существуют некоторые исключения).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным кодексом или Законом «Об ипотеке» не установлены иные правила[89]. Залог недвижимого имущества и ипотека – суть синонимы.

Сущность договора об ипотеке заключается в том, что кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом[90].

Преимущества залога недвижимого имущества (ипотеки):

· стоимость заложенного имущества является достаточно стабильной величиной;

· залог обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами;

· реальная опасность потерять имущество является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

В качестве залогодателя имущества могут выступать как должник по обеспеченному залогом обязательству, так и третье лицо.

Недвижимость, передаваемая в ипотеку, должна принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся «в воздухе». Если это все же произойдет, соответствующий договор залога будет являться недействительным.

Общее требование к форме договора об ипотеке состоит в том, что он должен быть заключен в письменной форме. Вместе с тем договор об ипотеке в России до недавнего времени подлежал обязательному нотариальному удостоверению. Такое требование было отменено с 1 января 2005 г.

Однако требования к оформлению договора об ипотеке этим не ограничиваются. Далее договор подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора залога влечет за собой его недействительность[91]. Моментом заключения договора является момент его регистрации.

Существенными условиями договора об ипотеке являются[92]:

· предмет ипотеки;

· его оценка;

· существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Напомним, что значение существенных условий заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

Вопрос о соотношении основного и акцессорного обязательств рассмотрен в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Пункт 43 данного постановления гласит:

«В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия».

Последующая ипотека допускается при соблюдении двух обязательных условий:

1) если последующий залог не запрещен предшествующим договором об ипотеке;

2) залогодатель обязан сообщать каждому новому залогодержателю сведения обо всех существующих залогах этого имущества, то есть существенные условия предыдущего залога (о предмете залога, его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспеченного залогом).

В случае невыполнения этой обязанности залогодатель должен возместить соответствующему залогодержателю все причиненные им убытки.

Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества лишь после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей (п. 1 ст. 342 ГК РФ).

Рассмотрим некоторые диспозитивные нормы в отношении договора об ипотеке (принципиальной особенностью гражданского законодательства является наличие в нем большого числа диcпозитивных правил, действующих только в том случае, если сами участники регулируемого отношения не предусматривают иной вариант своего поведения[93]).

1. Залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. Закон «Об ипотеке» (ст. 3 «Требования, обеспечиваемые ипотекой») уточняет, что, если договором не предусмотрено иное, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, включаются, кроме собственно суммы долга и процентов, неустойка (штраф, пени), убытки, образовавшиеся в связи с неисполнением должником своего обязательства, дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество.

2. Современные обычаи делового оборота предполагают, что залогодатель в соответствии с договором об ипотеке обязан (п. 1 ст. 343 ГК РФ):

· осуществлять страхование заложенного имущества в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения;

· защищать заложенное имущество от требований и иных посягательств других лиц, а также принимать иные меры, необходимые для обеспечения его сохранности;

· немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Невыполнение этих обязанностей залогодателем может послужить основанием для кредитора требовать досрочного возврата кредита.

3. Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству может получить удовлетворение своих требований из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (Закон «Об ипотеке», ст. 31).

4. Риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества несет залогодатель, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 344 ГК РФ).

5. Залогодатель имеет право извлекать из заложенного имущества доходы, а залогодержатель не приобретает на них права, если иное не предусмотрено договором (Закон «Об ипотеке», п. 1, ст. 30).

6. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся на этом участке здания или сооружения залогодателя, если только в договоре не предусмотрено иное (новая норма, установленная с 1 января 2005 г.).

Таким образом, если стороны в договоре об ипотеке земельного участка условились, что при ипотеке земли залог не распространяется на здания или сооружения, которые на нем находятся, при обращении взыскания на заложенный земельный участок за залогодателем сохраняется право ограниченного пользования той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Иначе говоря, земельный участок, на который обращается взыскание, обременяется сервитутом.

Если на заложенном земельном участке находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его продаже к приобретателю земельного участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель в отношении лица, являющегося владельцем здания или сооружения[94].

Поиск по сайту: