Система ипотечного жилищного кредитования в Литве

Участие государства в системе жилищного финансирования Литвы является важным фактором, стимулирующим развитие жилищного финансирования.

Отличительной чертой ипотеки в Литве является наличие системы страхования ипотечных кредитов от риска невозврата. В 2000 г. Министерство финансов Республики Литвы учредило Компанию ипотечного жилищного страхования (далее — Компания) — JSC Busto paskolu draudimas. Первый договор страхования был подписан в июле 2000 г. Компания страхует ипотечные кредиты, предоставленные банками и другими ипотечными институтами, заключившими с ней контракты. Такие контракты были заключены пятью крупнейшими литовскими банками, в том числе Банком Вильнюса и Сберегательным банком Литвы.

В соответствии с условиями контракта, страховке подлежат ипотечные кредиты, предоставленные заемщикам, которые:

· имеют гражданство Республики Литвы;

· не старше 65 лет на дату окончания кредитного договора;

· застраховали свою жизнь на срок возврата кредита на сумму, не меньшую, чем оставшийся баланс долга, при кредитовании на срок свыше 10 лет или если возраст застрахованного к концу договора страхования превысит 45 лет;

· застраховали недвижимость, являющуюся обеспечением кредита, на срок кредита на сумму, не меньшую, чем ее рыночная стоимость, определенная лицензированным оценщиком, и не меньшую, чем оставшийся баланс долга;

· соответствуют другим требованиям, определяемым Компанией и банком.

В случае невозврата кредита Компания покрывает 100% невыплаченной суммы по невозвращенному ипотечному кредиту. После выплаты страховой компанией страхового вознаграждения банк переводит все права требований по кредиту, включая права на заложенную недвижимость, на Компанию. Компания получает компенсацию в пределах страхового вознаграждения за счет средств, вырученных при обращении взыскания. Оставшаяся вырученная сумма перечисляется в банк. Банк покрывает проценты, штрафы, пени, неустойки, которые заемщик не заплатил и которые не являются объектом договора страхования ипотечного кредита.

Основные условия страхования:

· страхуются все кредиты с LTV выше 70%;

· страхуемый кредит не может превышать 95% цены приобретения жилья, являющегося объектом ипотеки;

· сумма страхуемого кредита не может превышать $ 100 000.

Цена страховки зависит от уровня LTV. Если LTV составляет от 70 до 95%, то цена устанавливается в пределах от 2,77 до 7,8% суммы кредита. Страховая премия может быть выплачена разовым платежом или может уплачиваться в течение всего срока кредитного договора.

Данная схема содержит ряд преимуществ для заемщиков:

· небольшой первоначальный взнос: менее 30% (до 5%) стоимости жилья, достаточный для получения кредита (без страхования банк обычно требует первоначальный взнос в размере 30%);

· банки, заключившие договор с Компанией, по застрахованным кредитам устанавливают скидку, снижая на 0,5–1% цену кредита;

· не требуется уплаты штрафов при досрочном погашении кредита;

· заемщики, имеющие жилье малой площади и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, или те, кто не имеет жилья в течение более 5 лет, могут заплатить только 50% общей суммы страховой премии; другая часть покрывается государством в форме государственной субсидии на жилищные цели за счет государственных средств.

Возможность переложить кредитный риск на страховую компанию повысила привлекательность ипотечной деятельности для банков, способствовала росту конкуренции в банковском секторе, ипотечные кредиты стали доступнее для граждан с невысокими доходами.

Рынок ипотечного кредитования в Литве характеризуется следующими параметрами. Кредиты предоставляются гражданам Литвы в возрасте не менее 21 года. Минимальная сумма кредита в среднем составляет $ 15 тыс., максимальная — $ 60 тыс., LTV обычно банки устанавливают на уровне, не превышающем 70% стоимости жилья (за исключением застрахованных кредитов, где сумма кредита может достигать 95%).

По кредитам в долларах США и евро устанавливаются переменные процентные ставки, пересматриваемые раз в год в зависимости от ставок годовых LIBOR. Процентные ставки зависят от срока и типа кредита. В 2003 г. процентные ставки по кредитам в иностранной валюте варьировались от 4,01 до 5,3%, а по кредитам в местной валюте — от 4,9 до 5,9%.

В Литве применяются как фиксированные, так и переменные процентные ставки. Срок кредитного периода может достигать 40 лет.

При предоставлении кредита от заемщика требуется подтверждение платежеспособности на уровне, при котором доход семьи, оставшийся после внесения платежей по кредиту, должен быть по крайней мере в 4 раза выше установленной величины прожиточного минимума. Доля ежемесячных платежей банку не должна превышать 40% семейного дохода.

Банки, как правило, требуют, чтобы заемщик открыл в банке зарплатный счет. Кроме того, необходимо страхование жизни и приобретаемого жилья на срок и сумму кредита в страховой компании, соответствующей требованиям страховой политики банка.

В течение первого года кредитного срока банк предоставляет заемщику возможность выбрать один их двух методов определения платежей по кредиту: аннуитетный либо осуществление равных платежей в счет погашения основного долга и процентов, начисляемых на оставшуюся часть долга.

18.5. Развитие ипотечного жилищного кредитования
в Республике Казахстан

Казахстан — одна из наиболее активно развивающих жилищное ипотечное кредитование стран СНГ. Рынок ипотеки в Казахстане развивается очень динамично, объем ипотечных кредитов к середине 2004 г. достиг, по оценкам экспертов, примерно 600 млн долл. США.

Сформированы законодательные основы функционирования рынка ипотечных кредитов: принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»; Закон от 2 июля 2003 г. «О рынке ценных бумаг»; Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. одобрена «Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования», принята Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2004–2007 гг.

Особую роль стала играть созданная в 2000 г. Казахстанская ипотечная компания (КИК), занимающаяся рефинансированием ипотечных жилищных кредитов в соответствии с установленными КИК стандартами и требованиями. Кроме того, положениями регламентируются привлечение КИК средств, прежде всего путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, а также взаимоотношения КИК с банками-кредиторами, инвесторами, страховщиками и оценщиками недвижимости.

Основными функциями КИК являются:

· привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования путем эмиссии и продажи на рынке инвесторам ипотечных ценных бумаг;

· повышение ликвидности банков, занимающихся ипотечным кредитованием, путем рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов;

· обеспечение надежности ипотечных кредитов путем разработки и внедрения стандартных процедур предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

КИК приобретает права требования по долгосрочным ипотечным жилищным кредитам, выданным на территории Республики Казахстан. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками.

КИК на постоянной основе осуществляет эмиссию ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, в целях привлечения долгосрочных ресурсов рыночных инвесторов. В качестве основных покупателей ипотечных ценных бумаг выступают пенсионные фонды[146], а также банки.

КИК выкупает у банков только те кредиты, которые соответствуют установленным ею требованиям к кредитным продуктам. Так, ипотечные кредиты на приобретение жилья (квартиры, индивидуального дома) предоставляются физическим лицам — резидентам Республики Казахстан. Сумма кредита может составлять от 3000 долл. США до 30 000 долл. США, в отдельных случаях сумма кредита может быть увеличена до 100 000 долл. США.

Ипотечные кредиты выдаются в национальной валюте (тенге). По кредитам устанавливается плавающая процентная ставка, пересматриваемая с периодичностью 6 месяцев в зависимости от ставок по государственным ценным бумагам. В 2004 г. процентные ставки по кредитам составляли от 13 до 14% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Обычно он составляет от 3 до 20 лет. Погашение кредита и уплата процентов по нему осуществляются путем ежемесячных аннуитетных платежей.

Кредиты обеспечиваются приобретаемым жильем. Дополнительным обеспечением могут выступать поручительства (гарантии) третьих лиц. Размер кредита должен составлять не более 70–85% рыночной стоимости покупаемого жилья на дату его приобретения. Заемщик за счет собственных средств делает первоначальный взнос кредитору в сумме 15–30%стоимости приобретаемого жилья.

При проведении андеррайтинга кредита, предназначенного для последующей продажи КИК, банк должен руководствоваться установленными КИК требованиями к платежеспособности заемщика. Сумма ежемесячных платежей по кредиту не может превышать 35% суммы месячного совокупного дохода заемщика. Другим ограничением является доля платежей по кредиту и расходов, связанных с иными долгосрочными обязательствами (потребительские кредиты, платежи за обучение, медицинская страховка и др.), которая не должна превышать 40% в сумме месячного совокупного дохода заемщика. Кроме того, предполагается, что после уплаты ежемесячного платежа по кредиту и другим долгосрочным обязательствам у заемщика должно оставаться не менее 5 тыс. тенге (примерно $ 30–35) на члена семьи в месяц.

В качестве обязательного требования выступает также проведение оценки стоимости залогового имущества. Оценка должна проводиться независимыми оценщиками в соответствии с требованиями, устанавливаемыми КИК.

Необходимыми условиями ипотечного кредитования являются обязательное страхование имущества, передаваемого в залог банку-кредитору, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Банк вправе самостоятельно застраховать выданный заемщику ипотечный кредит путем заключения договора со страховой компанией о добровольном страховании кредитного риска.

Страхование производится у страховщиков, имеющих лицензию уполномоченного государственного органа. Перечень страховщиков формируется КИК по рекомендации Национального банка Республики Казахстан.

Банк-кредитор заключает с КИК генеральное соглашение о приобретении прав требований по ипотечным кредитам. В договоре устанавливается обязательство банка-кредитора выкупить у КИК права требования по ипотечным кредитам, которые перестали удовлетворять требованиям КИК и по которым произошел дефолт.

КИК заключает с банком договор о доверительном управлении приобретенными ипотечными активами, в соответствии с которым банк осуществляет обслуживание ипотечных кредитов и получает за это комиссионные. Банк должен также осуществлять контроль за сохранностью заложенного недвижимого имущества и предоставлять отчет в КИК о текущем состоянии заложенных жилых помещений по правилам, определяемым КИК.

В настоящее время КИК заключил соглашения с большинством банков и небанковских кредитных организаций, работающих на рынке ипотечного кредитования (ЗАО «Алматинский торгово-финансовый банк», ОАО «БТА-Ипотека», ОАО «Банк “ЦентрКредит”», ОАО «Астана-финанс», ОАО «Тексакабанк», ОАО «Нурбанк» и др.).

Банки активно реализуют свои собственные ипотечные программы. Лидерами на рынке ипотеки являются Казкоммерцбанк, БТА-Ипотека, Алматинский торгово-финансовый банк, банк «ЦентрКредит». Кредиты предоставляются в основном в долларовом эквиваленте на срок до 10―15 лет, под 13―16%. Банки начали эмитировать ипотечные ценные бумаги, которые оказались востребованными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми компаниями, банками).

Помимо создания основного оператора вторичного рынка ипотечных кредитов — КИК, ― Национальный банк Республики Казахстан принял решение о создании специальной организации, Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов. Основной целью данного фонда является снижение рисков кредиторов, связанных с невыполнением обязательств заемщиками по договорам ипотечного кредита, формирование благоприятных условий для увеличения объема выдаваемых ипотечных кредитов, расширения круга заемщиков, увеличения доли кредитных средств в стоимости приобретаемого имущества.

В Республике Казахстан зарегистрировано первое бюро кредитной информации, которое заключило договоры с рядом банков и начало формировать кредитные истории заемщиков.

В 2000 г. был принят Закон «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», в соответствии с которым началось развитие системы жилищных строительных сбережений в Казахстане. Было создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана», основной деятельностью которого являетсяприем вкладов в жилищные строительные сбережения и предоставление жилищных займов (в том числе промежуточных жилищных займов) на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий граждан.

Программа Жилстройсбербанка Казахстана характеризуется следующими параметрами:

• сумма накоплений – не менее 50% от договорной суммы;

• сроки накопления: минимальный ― 3 года; максимальный ― не ограничен;

• сроки кредитования ― до 10–15 лет в зависимости от срока накопления;

• проценты по вкладам ― от 1,5 до 4,5% годовых;

• проценты по кредитам ― от 3,5 до 6,5% годовых;

• премия государства ― 20% от суммы вклада (с учетом начисленного вознаграждения); ежегодно поощряемая премией сумма вклада составляет 60 месячных расчетных показателей (минимальная сумма оплаты труда).

Таким образом, Казахстан последовательно формирует институты рынка ипотечных кредитов, создает основу для широкого развития ипотечного жилищного кредитования в стране.

Поиск по сайту: