Итоги чилийского опыта

Опыт реализации в Чили программ помощи семьям в приобретении жилья показал следующее: чтобы субсидируемое домохозяйство могло получить ипотечный кредит в частном коммерческом банке, необходимы государственные гарантии. Несмотря на это, частные банки по-прежнему проявляют незначительный интерес к финансированию малодоходных семей, а возможно, просто не могут конкурировать с государственным банком.

За редкими исключениями, частные коммерческие банки не заинтересованы в предоставлении небольших ипотечных кредитов, особенно если они не могут устанавливать собственную надбавку по кредитам (спрэд), поскольку государство допускает спрэд только в 3% по кредитам с государственной гарантией. Однако семьи, получившие ваучеры, могут взять кредиты у любых финансовых организаций. Кредиты также частично гарантированы правительством.

В Чили отсутствует механизм стимулирования ипотеки через льготы по подоходному налогу. Существуют только льготы по налогу на имущество, не связанные с источником финансирования его приобретения.

Кроме ипотечной программы, семьи со средними доходами могут быть включены в новую программу лизинга жилья. Лизинговая программа ориентирована на те домохозяйства, которые не могут внести первоначальный взнос или реализовать накопительные требования в соответствии с условиями государственной программы субсидий (например, молодые семьи). Но они могут соответствовать требованию платежеспособности (характеризоваться определенным соотношением затрат на уплату платежей по кредиту и дохода). Фактически такой подход к субсидированию аналогичен описанному ранее. Семья ‑ получатель субсидии заключает с лизинговой компанией договор, предусматривающий ежемесячный платеж за приобретаемую недвижимость, и продолжает вносить средства на контрактный сберегательный счет. В конечном счете она сможет полностью выкупить жилье. Ограничивает распространение данной схемы недостаток долгосрочных ресурсов у этого нового типа лизинговых компаний. Поэтому в целях их развития Агентство США по международному развитию (USAID) предоставило долгосрочную кредитную линию на $ 15 млн.

19.5. Мексика[155]

Главная цель мексиканского Института национального жилищного фонда для работников частного сектора (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, далее – Жилищный фонд) – предоставлять ипотечные кредиты малодоходным работникам частного сектора. Это социальный ипотечный институт, поскольку он предоставляет ипотечные кредиты по ставкам ниже рыночных. Другие финансовые институты (банки и небанковские кредитные организации) в данную схему не вовлечены.

Жилищный фонд был создан в соответствии с указом президента в 1972 г. и состоит из трех подразделений, занимающихся различными секторами занятости (работники, работодатели, федеральное правительство). В нем работают примерно 3700 человек, в том числе 2000 в центральном офисе и 1700 в региональных представительствах.

За период с 1973 по 1999 г. Жилищный фонд предоставил свыше 1,8 млн кредитов. По имеющимся оценкам, примерно 10% населения Мексики проживают в домах, приобретенных с помощью кредитов Жилищного фонда.

Этот фонд является частью пенсионной накопительной системы, в соответствии с которой каждый работник делает перечисления на индивидуальный счет, разделенный на три субсчета: 1) обязательные пенсионные накопления (пенсионный субсчет), 2) средства на жилищное обеспечение (жилищный субсчет) и 3) добровольные накопления (субсчет добровольных накоплений).

Средства пенсионного субсчета формируются из обязательных отчислений, осуществляемых два раза в месяц работодателями, федеральным правительством и работниками в сумме примерно 6,5% заработной платы работников, а также за счет начисления соответствующих процентов на средства счета. Средства на жилищном субсчете формируются путем обязательных отчислений, которые осуществляются работодателями каждые два месяца, в сумме 5% полной оплаты труда работника (номинальная заработная плата плюс премии), но не более 24 минимальных окладов, а также за счет дохода, полученного от начисления процентов на средства субсчета. И наконец, работники могут по своему желанию делать взносы на субсчет добровольных накоплений.

Все накопления жилищного субсчета работников частного сектора становятся частью средств Жилищного фонда. Кроме предоставления жилищных кредитов (главная цель), Жилищный фонд имеет право возвратить работнику сумму, накопленную на его жилищном субсчете, или перечислить ее на пенсионный субсчет.

Кроме того, средства Жилищного фонда пополняются за счет взносов работодателей, а также платежей по погашению предоставленных Жилищным фондом кредитов. Сейчас все работодатели делают обязательные отчисления в размере 5% полной оплаты труда работников.

Начиная с 1993 г. в Мексике предоставляются кредиты с двойной индексацией. В соответствии с этой системой сумма основного долга индексируется в зависимости от изменения минимальной заработной платы, а процент меняется в зависимости от изменения уровня инфляции. Например, с конца 1993 по июль 1999 г. процент уменьшался на 4—8 процентных пунктов в год.

Максимальная сумма кредита равна 180 минимальным заработным платам, кредиты предоставляются на срок до 30 лет, при этом от заемщика не требуется делать первоначальный взнос. Помимо кредита заемщик, как уже отмечалось, может также получить средства, оставшиеся на его жилищном субсчете.

Примерно 70% общего количества предоставленных ипотечных кредитов в 1998 г. и 62% в 1999 г. были предоставлены работникам, зарабатывающим менее 4 минимальных заработных плат, из них большая часть приходилась на работников с доходами между 2,1 и 3 минимальными заработными платами. Более 30% кредитов в 1998 г. и 50% в 1999 г. получили работники в возрасте около 30 лет.

В 1999 г. спрос на кредиты для малодоходных семей за счет Жилищного фонда существенно превысил предложение.

Жилищный фонд ищет новые подходы к финансированию, при котором предпочтение отдается:

· получателям с определенным социально-экономическим статусом;

· получателям с лучшей платежеспособностью;

· получателям, чей кредит обеспечен гарантией.

Жилищный фонд ввел новый финансовый механизм. Работники, которые получают ипотечные кредиты у других финансовых институтов, имеют право в качестве обеспечения использовать жилищный субсчет. Кроме того, в качестве источника софинансирования приобретения жилья может быть привлечена государственная субсидия. Работник может теперь использовать 50% своего кредита при готовности строящегося дома на 65% и оставшуюся часть — при получении прав собственности. Это стимулирует развитие строительной индустрии. Накопления работников выполняют двоякую функцию: с одной стороны, они являются средствами для предоставления ипотечных кредитов на условиях, которые лучше рыночных, а с другой — совместно с пенсионными накоплениями помогают формировать пенсионный фонд.

19.6. Опыт Индии[156]

Основными субъектами рынка жилищного финансирования семей с низкими и умеренными доходами в Индии выступают государственная Корпорация жилищного и городского развития (Housing and Urban Development Corporation), жилищные финансовые компании, Национальный жилищный банк (National Housing Bank), частный финансовый институт – Корпорация финансирования жилищного развития (Housing Development Finance Corporation), коммерческие банки и др.

Корпорация финансирования жилищного развития доминирует на рынке ипотечного кредитования, предоставляя свыше 50% всех кредитов и получая маржу около 1,5—2 процентных пункта. Она обслуживает граждан с любым уровнем доходов, достаточным для погашения долгосрочного кредита (до 15 лет). Большинство заемщиков – семьи со средними и выше средних доходами. Тем не менее важным направлением деятельности корпорации является кредитование семей с невысокими доходами.

Следует отметить, что жилищные финансовые компании предпочитают кредитовать на рыночных условиях среднедоходные группы семей, поскольку при кредитовании граждан с низкими доходами высоки кредитные риски и издержки. Поэтому в Индии существуют донорские программы по жилищному финансированию семей с низкими доходами (USAID, Asian Development Bank, Kfw – Germany).

Корпорация жилищного и городского развития уполномочена обслуживать домохозяйства с низкими доходами. Она предоставляет им кредиты на более длительный срок и по субсидируемой процентной ставке. Корпорация имеет представительства по всей стране, однако в их деятельности был выявлен ряд проблем. Например, зачастую они не ориентировались на семьи с низкими доходами и демонстрировали неэффективную работу, причем эта неэффективность была усугублена всеохватывающим государственным контролем за деятельностью представительств. Один из результатов – значительное количество дефолтов. Правительство выделило большие средства на жилищное финансирование семей с низкими доходами, но это не решило жилищную проблему.

В Индии существуют негосударственные организации, которые кредитуют семьи с низкими доходами через муниципальные финансовые институты. В основном это так называемое микрокредитование жилья, которое отличается от кредитования, осуществляемого Корпорацией жилищного и городского развития (небольшая сумма, более короткий по сравнению со стандартными кредитами срок, фиксированная процентная ставка). Различаются также процедуры андеррайтинга, микрокредиты часто предоставляются без обеспечения, либо в качестве обеспечения могут выступать сберегательные депозиты, ценности или поручительства.

Такие кредиты предоставляет, например, SEWA Bank. Этот банк осуществляет все банковские операции, включая привлечение депозитов, и является прибыльной организацией. Его ресурсная база сформирована в большей степени за счет депозитной базы. SEWA Bank предлагает следующие кредитные продукты:

· кредиты, применяющие в качестве обеспечения поручительства;

· кредиты, применяющие в качестве обеспечения депозиты.

Кредиты предоставляются на срок максимум 3 года под 17% годовых (данные 1998 г.), в основном на ремонт и реконструкцию жилья.

Другую программу реализует SPARC, негосударственная организация, работающая с беднейшими слоями населения, в том числе проживающими в ветхом фонде. Она получает кредиты от Корпорации жилищного и городского развития и Корпорации финансирования жилищного развития. Основные усилия SPARC направлены на строительство коммунальной инфраструктуры, и в своей деятельности она взаимодействует с другими муниципальными организациями.

Программа SPARC состоит из трех частей:

· правительство выделяет земельный участок;

· муниципалитеты обеспечивают инфраструктуру;

· граждане строят жилье за счет собственных накоплений и жилищных кредитов.

Существует два типа кредитов на строительство жилья:

· кредиты кооперативам на строительство нового жилья;

· индивидуальные кредиты на улучшение существующего жилья.

Негосударственные организации (SEWA Bank, SPARC и др.) предоставляют кредиты, руководствуясь следующими правилами:

· кредитование должно быть краткосрочным в целях уменьшения кредитного риска;

· кредитование предоставляется в основном на ремонт и реконструкцию жилья;

· процентная ставка по кредиту варьируется от 12 до 15;

· поскольку значительная часть кредитов не обеспечена, в некоторых случаях требуются поручительства 1—2 человек, особенно при больших суммах кредита.

19.7. Опыт Южной Африки[157]

В странах Южной Африки жилищные кредиты семьям с низкими и умеренными доходами предоставляют коммерческие банки, муниципальные финансовые институты, работающие на низкодоходном рынке, кредитные общества и негосударственные организации. Здесь существуют 4 крупные банковские группы, которые предоставляют около 85% ипотечных кредитов, в том числе и семьям с низкими доходами.

Прежде всего ипотечные кредиты на рыночных условиях предоставляются гражданам с высокими и умеренно высокими доходами. Они обеспечены залогом, LTV равен 80%, срок кредитования составляет от 20 до 30 лет, устанавливается переменная процентная ставка, допускается досрочное погашение, доля платежа по кредиту в доходе не должна превышать 35%.

Более доступные ипотечные кредиты предоставляются на сумму, включающую стоимость жилья и издержки, связанные с осуществлением сделки. При этом может быть применено различное дополнительное обеспечение: средства накопительных или пенсионных фондов, поручительства работодателя.

Существует кредитный продукт и для семей с низкими и умеренными доходами, правда, большинство банков не хотят работать с такими заемщиками в силу значительного риска и больших затрат (несопоставимых с объемом кредитов). Непривлекательность для банков кредитов гражданам с невысокими доходами объясняется следующими причинами:

· трудностью оценки платежеспособности таких заемщиков, существенной разницей между доходами заемщиков и необходимой им суммой кредита для приобретения предлагаемого на рынке традиционного жилья;

· слишком большими сроками кредитования (20 лет) в условиях нестабильной экономики;

· переменной процентной ставкой, высокорискованной для семей с невысоким уровнем доходов.

Опыт показал, что семьи с низкими доходами предпочитают брать кредиты небольших размеров на более короткое время и с фиксированной процентной ставкой. Банки в странах Южной Африки предлагают также микрокредиты.

Примерно для 40% домохозяйств доступны только небольшие кредиты на сумму 500—6000 рэндов ($ 50—600). Сроки таких кредитов — от 1 месяца до 3 лет. Они могут использоваться как дополнительные, покрывающие разницу между стоимостью жилья и государственной жилищной субсидией. Чтобы получить микрокредит, заемщик должен работать, и платеж по кредиту осуществляется путем вычета из его заработной платы. Банки не требуют обеспечения кредита имуществом, он может быть обеспечен пенсионными или другими накоплениями.

Кредиты в основном предназначены для финансирования строительства или реконструкции основного жилья и могут комбинироваться с государственной субсидией. Для приобретения жилья этих небольших кредитов недостаточно.

На получение государственной жилищной субсидии имеет право домохозяйство с доходом менее 3500 рэндов в месяц ($ 350). Размер субсидии (от 5000 до 16 000 рэндов) определяется в зависимости от дохода и позволяет домохозяйствам с меньшими доходами получить субсидию большего размера.

Национальная жилищная финансовая корпорация ввела субсидируемые кредиты, позволяющие домохозяйствам с низкими и умеренными доходами получать кредиты, достаточные для приобретения жилья, т.е. в больших, чем при микрокредитовании, размерах. Эти кредиты предоставляются гражданам с определенным уровнем дохода ‑ от 1000 до 6000 рэндов в месяц (примерно $ 100—600). По данному кредиту требуется финансовое обеспечение в форме гарантий пенсионного фонда на 50% суммы кредита. Платежи по кредиту осуществляются прямым вычетом из заработной платы.

Условия кредитования:

· срок 8 лет;

· фиксированная или переменная процентная ставка;

· сумма кредита 10 000—50 000 рэндов (примерно $ 1000—5000);

· при снижении процентных ставок на рынке заемщик имеет право на досрочное погашение кредита;

· кредиты могут быть обеспечены банковским счетом, пенсионными накоплениями, гарантиями работодателя, гарантиями страховых компаний или банков;

· месячный платеж по кредиту не может превышать 25—27,5% совокупного месячного дохода;

· заемщик должен быть членом определенного пенсионного фонда.

В Южной Африке существуют различные организации, деятельность которых направлена на повышение доступности жилья для семей с невысоким уровнем доходов. Это, например, Совет банков Южной Африки (Банковский совет), способствующий взаимодействию банков и правительства в области проведения жилищной политики для семей с низкими доходами. Он изучает и анализирует ситуацию, готовит соответствующие рекомендации.

Государственная Национальная жилищная финансовая корпорация была создана в 1996 г. в целях мобилизации финансовых ресурсов для помощи семьям с низкими доходами в улучшении жилищных условий. Корпорация предоставляет средства и другую помощь банкам и небанковским кредитным организациям, кредитующим семьи с низкими доходами. При этом корпорация не берет на себя кредитный риск, а переносит его на конкретных кредиторов.

В Южной Африке предпринята попытка сформировать вторичный рынок жилищных кредитов для семей с низкими доходами. Определенные типы кредитов формируются в пулы и далее секьюритизируются путем выпуска ценных бумаг и их продажи институциональным инвесторам, а специальная организация (Gateway) приобретает эти кредиты у отобранных кредиторов (банков и небанковских организаций). Однако этот процесс идет медленнее, чем ожидалось.

ЧАСТЬ VIII. ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Глава 20. Основные подходы к оценке недвижимости при ипотечном кредитовании

20.1. Общие вопросы

Существенное место в системе ипотечного кредитования отводится оценке объектов недвижимости. Ипотечное кредитование требует проведения объективной оценки предмета залога. В установлении рыночной стоимости залога заинтересованы как заемщик, так и банк, предоставляющий ипотечный кредит. От принятой цены залога зависит сумма кредита, от правильности оценочной стоимости — величина рисков кредитования. Объективная оценка предмета залога лежит в основе определения суммы страхования, влияет на установление договорной цены на жилье при оформлении сделки купли-продажи.

Подходы к оценке недвижимости, выступающей объектом залога, применяемые в различных странах, характеризуются некоторыми особенностями. Так, в Германии в практике ипотечного кредитования применяется понятие залоговой стоимости, в США при определении рыночной стоимости объекта залога учитываются данные трех подходов к оценке. В российской практике оценщики преимущественно ориентируются на рыночные оценки, однако принимают во внимание и результаты других подходов к оценке.

Целью оценки недвижимости в общем случае является определение стоимости недвижимости. Это необходимо:

· при проведении андеррайтинга любого кредита, обеспеченного залогом недвижимости, т.е. ипотекой, с точки зрения оценки его обеспеченности;

· при продаже ипотечных кредитов на вторичном рынке;

· для определения страховой стоимости недвижимости;

· для обоснования рыночной стоимости недвижимости при купле-продаже или обмене;

· для определения налогооблагаемой стоимости недвижимости (при наличии налога на недвижимость);

· при оценке инвестиционных проектов;

· для осуществления экономического анализа деятельности предприятий и организаций;

· при определении размеров компенсаций, вытекающих из судебных решений.

20.2. Основные методы оценки недвижимости

Существуют разные методы и приемы, которые могут быть использованы при оценке[158]. Различают три основных метода оценки недвижимости:

· сравнительный;

· затратный;

· доходный.

Сравнительный метод предполагает сравнительный анализ рыночных продаж, т.е. сопоставление рыночных аналогов. Этот метод основан на принципе замещения, смысл которого в том, что информированный покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем стоит аналогичный объект недвижимости на рынке. Стоимость объекта оценки определяется на основе цен реальных недавних продаж. Данный метод используется в качестве основного при оценке жилья для целей андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов.

Основными этапами оценки недвижимости с помощью сравнительного метода являются:

· исследование рынка и сбор информации о совершенных сделках;

· отбор информации с целью повышения ее достоверности; подтверждения того, что сделки были совершены в свободных рыночных условиях;

· подбор сравнимых объектов для анализа;

· проведение сравнительного анализа.

Затратный метод предполагает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемой собственности, за вычетом из нее суммы оцененного износа зданий и сооружений. Этот метод применяется при технико-экономическом обосновании нового строительства, определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, при страховании.

В современной российской практике расчет восстановительной (текущей) стоимости объекта осуществляется с применением официально утвержденных индексов, коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ в текущие цены и др.

Основные этапы процедуры оценки затратным методом:

· расчет стоимости возведения нового аналогичного здания, получение восстановительной стоимости;

· определение величины физического и морального износа зданий;

· уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости здания;

· добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

Доходный метод означает оценку текущей стоимости собственности с точки зрения планируемого дохода от использования и возможной дальнейшей продажи собственности. Он применяется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости.

Основные этапы оценки с помощью данного метода:

· оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих цен, ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сравнимых объектов;

· оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости (эта сумма вычитается из валового дохода, итоговый показатель является действительным/эффективным валовым доходом);

· расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе анализа фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке (эта величина вычитается из эффективного валового дохода);

· пересчет полученного чистого дохода в текущую стоимость.

В соответствии с действующими нормативными правовыми актами[159] под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это подразумевает, что сделка осуществляется в условиях, когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При проведении оценки оценщик должен использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, причем конкретные методы оценки он может определять самостоятельно.

Итоговой величиной стоимости объекта оценки признается величина стоимости объекта, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов, связанного с расчетом стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При осуществлении оценки жилья для целей ипотечного кредитования должны быть учтены особенности долгосрочного характера обязательства, связанного с ипотечным кредитом. Основу оценки должен составлять метод сравнительных продаж, при этом обязательна корректировка оценки с учетом прогнозируемого изменения стоимости жилья, связанного с различными факторами (местоположение, экологическая ситуация, перспективы развития района и др.). При использовании метода сравнительных продаж могут быть применимы либо сравнение прямых рыночных продаж, либо оценка с точки зрения рыночных аналогов.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Затем цены на аналогичные объекты корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки полученные цены могут быть использованы для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

20.3. Процедура проведения оценки жилой недвижимости при ипотечном кредитовании

В программах ипотечного кредитования, реализуемых банками, в качестве обязательного требования к заемщикам предусматривается наличие независимой оценки жилой недвижимости, служащей обеспечением жилищного ипотечного кредита. В данном случае заемщик выступает заказчиком оценки.

Важным требованием при осуществлении оценки является независимость оценщика. Предполагается, что оценщик не может быть лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки или состоящим в близком родстве с заказчиком оценки. Причем размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с действующими законодательными нормами[160] оценка признается недействительной, если:

· в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

· оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица, либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается также вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата оценки объекта, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки данного объекта.

С учетом сказанного выше, банк, предоставляющий кредит под залог жилой недвижимости, не может выступать оценщиком этой недвижимости, так как он получает обязательственные права на объект оценки. Банк может иметь в своем штате оценщика для целей проверки правильности отчетов об оценке, составляемых независимыми оценщиками.

Целью оценки при ипотечном кредитовании является проведение андеррайтинга ипотечного кредита с точки зрения оценки его обеспеченности.

Оценочная фирма или оценщик (индивидуальный предприниматель) проводит оценку жилой недвижимости в следующем порядке:

· заключение с заемщиком договора об оценке;

· установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

· анализ рынка, к которому относится объект оценки, т.е. рынка жилья;

· выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

· составление и передача заказчику отчета об оценке.

В процессе оценки жилой недвижимости производятся:

· сбор и обработка правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

· сбор и обработка информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;

· изучение рынка жилья с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже жилья;

· фильтрация информации с целью повышения ее достоверности, оценка соответствия сравниваемых сделок реальным рыночным условиям;

· корректировка цены оцениваемого объекта с учетом различных факторов, влияющих на возможное изменение стоимости жилья в перспективе;

· установление окончательной оценки объекта жилой недвижимости.

Для получения более объективного результата оценщики изучают как можно большее количество продаж сравнимых объектов. По крайней мере, должно быть проведено не менее трех сравнительных оценок.

Документом, содержащим сведения о проведенной оценке и ее результатах, является отчет об оценке. Банки в числе обязательных документов требуют от заемщика предоставления документа об оценке жилой недвижимости в виде типового отчета об оценке, сделанного по установленной форме. Стандартизация методики и формы отчета об оценке жилья нацелена на снижение рисков при оценке стоимости предмета залога, повышение обоснованности предоставляемых ипотечных кредитов.

В соответствии с принятыми требованиями[161] отчет об оценке должен содержать:

· дату составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки данного объекта;

· место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;

· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

· дату определения стоимости объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Типовой отчет об оценке квартиры должен также включать следующую основную информацию:

· основные параметры и характеристики оцениваемой квартиры (адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и их площадь, характеристика удобств, описание дома, местоположение и т.д.);

· описание внутренней отделки и инженерного оборудования квартиры (внутренняя планировка квартиры, общее состояние квартиры, дополнительные улучшения и т.п.);

· анализ сравнимых продаж и оценку факторов, корректирующих стоимость квартиры;

· итоговую оценку рыночной стоимости оцениваемой квартиры.

Отчет об оценке квартиры может быть представлен в следующем виде.

ОТЧЕТ

Об оценке квартиры

для ___________________________________

(наименование банка)

Ф.И.О. заемщика (покупателя квартиры)

Поиск по сайту: