Страхование ипотечных кредитов частными страховыми компаниями

Для заемщиков с низкими доходами одним из главных препятствий к получению ипотечного кредита на приобретение жилья является отсутствие собственных средств на оплату первоначального взноса. Страхование ипотечных кредитов частными страховыми компаниями (частное ипотечное страхование) позволяет снизить уровень требований к размеру первоначального взноса (уменьшить его или даже вообще исключить). Страхуются обычно кредиты с низким первоначальным взносом в целях минимизации связанных с их предоставлением рисков для кредитора.

Так, кредиторы требуют, чтобы было осуществлено частное ипотечное страхование любого кредита с LTV выше 80%. С увеличением LTV увеличивается уровень рисков, связанных с этим кредитом, и, соответственно, стоимость страховки. Начальный и ежемесячные платежи осуществляет заемщик, и сумма платежа по страховке обычно включается в общий платеж, который он перечисляет кредитору. После выплаты залогодателем основной суммы долга или при увеличении стоимости заложенного имущества до уровня, при котором LTV становится менее 78%, заемщик вправе расторгнуть договор страхования. Таким образом, частное ипотечное страхование выступает в качестве страховой защиты кредитора в случае непогашения кредита заемщиком. Если возникает подобная ситуация, страховая компания выплачивает кредитору определенную часть невыплаченной суммы основного долга (обычно 20―30%) или даже полную сумму долга, приобретая при этом права собственности на имущество[151].

За последние 20 лет значительно выросли объемы частного ипотечного страхования. В 2005 г. частные ипотечные компании имели действующих страховок на общую сумму в $ 615 млрд[152]. Развиваясь, ипотечные страховые компании стремились расширить свою деятельность именно за счет обслуживания заемщиков с низкими и умеренными доходами, предлагая им различные варианты страхования ипотечных кредитов.

Однако способность частного ипотечного страхования удовлетворить потребности заемщиков с низкими доходами не очевидна. Действительно, страховка позволяет заемщикам, имеющим небольшие накопления, получить ипотечный кредит. Однако ежемесячные страховые взносы могут увеличить общую сумму платежа (по сравнению с доходом заемщика) до уровня, не соответствующего требованиям андеррайтинга и платежеспособности заемщика. Именно поэтому отдельные кредитные продукты из тех, что банки предлагают заемщикам с невысоким уровнем доходов, не требуют страхования. Банки идут на это либо в результате конкуренции с другими банками, либо движимые стремлением привлечь как можно больше заемщиков с низкими доходами и поэтому снижают для таких клиентов размер платежей. Однако такие кредиты остаются в портфеле банков-кредиторов, поскольку их трудно продать на вторичном рынке.

Ипотечная финансовая система США сделала большой шаг по пути удовлетворения потребностей семей с низкими и умеренными доходами. Выдача ипотечных кредитов таким заемщикам требует определенных затрат, которые важно сопоставить с возникающими рисками и прибыльностью от кредитования. В целом, вероятность просрочки платежей в этом случае выше, чем у заемщиков с более высоким уровнем доходов, что, впрочем, не означает, что такие кредиты менее выгодны для кредитора. Во-первых, ипотечные кредиты, выдаваемые в рамках программы повышения доступности кредитов, имеют тенденцию к более медленному досрочному погашению. Заемщики часто получают кредит по заниженной по сравнению с рыночным уровнем процентной ставке и отличаются меньшей мобильностью, что снижает вероятность рефинансирования или досрочной выплаты при переезде в другое место. Во-вторых, было установлено, что заемщики с более низкими доходами часто ликвидируют задолженность быстрее, чем другие заемщики, т.е. вероятность того, что просрочка платежа закончится непогашением кредита, меньше.

В процессе экспериментов кредиторы пришли к пониманию того, что новые ипотечные продукты позволяют выдавать кредиты заемщикам с невысоким уровнем доходов без ущерба для прибыли. Некоторые из таких кредитов выдаются новыми финансовыми организациями, которые предоставляют кредиты на территориях, слабо охваченных услугами традиционных финансовых организаций. Зачастую эти новые компании лучше понимают местные условия и способны провести персонифицированный андеррайтинг, необходимый для рассмотрения заявлений на получение кредита от нетрадиционных заемщиков.

Подобные инновации, разумеется, важны. Однако новые финансовые организации занимают лишь весьма незначительную часть системы ипотечного финансирования в США. Существенное повышение числа собственников жилья среди граждан с низкими и умеренными доходами является в первую очередь результатом деятельности традиционных кредитных организаций, которые внедряют новые формы работы и предлагают заемщикам более гибкие кредитные продукты, чем, скажем, всего десять лет назад. Теперь целевые категории заемщиков могут получить ипотечный кредит на сумму, равную стоимости приобретаемого жилья. Многие программы кредитования не требуют страхования ипотечных кредитов.

Кроме того, были несколько изменены стандарты андеррайтинга традиционных ипотечных кредитов: теперь «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» приобретают ипотечные кредиты, выданные на условиях более низкого первоначального взноса и более высокого соотношения суммы платежа по кредиту и доходов заемщика. Ипотечные кредиты, застрахованные ФЖА, выдаются на еще более гибких условиях, обеспечивая стабильное обслуживание большого числа заемщиков с низкими или умеренными доходами, а также представителей национальных меньшинств.

Такая «тихая революция» в кредитной индустрии произошла под влиянием законодательных норм: Акта о реинвестициях в местное сообщество и Акта о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных предприятий. Причем изменения носят устойчивый характер, поскольку многие кредиторы рассматривают кредитование заемщиков с низкими и умеренными доходами как прибыльную и необходимую часть своей повседневной деятельности. Вышеназванные законодательные акты переориентировали кредиторов на разработку новых программ по обслуживанию целевых групп населения, показав, что адресные кредиты могут приносить хоть и небольшую, но прибыль. Так, эффективным способом снижения суммы наличных средств, необходимых для приобретения жилья, являются программы помощи по оплате первоначального взноса, позволяющие избежать страхования ипотечных кредитов как дополнительного компонента месячного платежа заемщика.

19.3. Опыт Скандинавских стран[153]

Жилищная политика Скандинавских стран (Дания, Финляндия, Норвегия, Исландия, Швеция) нацелена на создание условий для обеспечения всех граждан жильем, соответствующим современным стандартам. При этом разные страны по-разному реализуют свою жилищную политику.

Поиск по сайту: