 |
|
|
Архитектура Астрономия Аудит Биология Ботаника Бухгалтерский учёт Войное дело Генетика География Геология Дизайн Искусство История Кино Кулинария Культура Литература Математика Медицина Металлургия Мифология Музыка Психология Религия Спорт Строительство Техника Транспорт Туризм Усадьба Физика Фотография Химия Экология Электричество Электроника Энергетика |
Методика проведения андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов
Основные подходы к анализу способности заемщика погасить кредит Ключевым моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности клиента с точки зрения его возможности регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту исходя из имеющихся доходов. Чтобы провести такую оценку, необходимо собрать информацию относительно стабильности трудовой занятости заемщика, основных источников получения им доходов, их регулярности, а также его расходов, на основании чего делается вывод о финансовых возможностях заемщика своевременно и полно осуществлять регулярные платежи по кредиту и в конечном счете погасить его полностью.
Стабильность занятости Стабильность трудоустройства как в момент подачи заявления на кредит, так и в перспективе — важнейший показатель способности заемщика погасить кредит. Первостепенное значение при оценке стабильности трудоустройства заемщика имеют уровень его образования, квалификации, профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Анализ перечисленных факторов позволит эксперту по андеррайтингу оценить стабильность трудовой занятости клиента, возможность профессионального и карьерного роста, способность в случае потери работы найти новую без уменьшения доходов.
Проверка источников дохода заемщика Расчет максимальной суммы кредита, которая может быть выдана заемщику, производится на основе подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен представить документы о получении стабильного дохода за два последних года и более детальные сведения о доходах за последние 12 месяцев. Банк должен иметь основания предполагать, что клиент будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита. Оценка уровня доходов созаемщика производится в том же порядке, что и оценка доходов заемщика. Источниками получения дохода, которые учитываются банком при расчете максимально допустимой суммы кредита, являются: · заработная плата по основному месту работы; · почасовая дополнительная заработная плата; · среднегодовой доход за сверхурочную работу; · доход от работы неполный рабочий день и по совместительству; · годовые премии; · доход, получаемый в форме комиссионного вознаграждения; · доход в виде дивидендов и процентов; · пенсионные выплаты; · чистый доход в форме арендной платы; · алименты и пособия на детей; · ожидаемое увеличение размера дохода в случае, если имеется документальное подтверждение от работодателя.
Проверка доходов заемщика, имеющего собственное дело Желательно, чтобы клиент, имеющий собственное дело, мог представить сведения о владении долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее 18 месяцев. Если число предприятий и доля участия в них частного предпринимателя на протяжении последних двух лет существенно колеблются, необходимо более тщательно изучить все представленные сведения обо всех предприятиях, в которые клиент вкладывал свои инвестиции, получал от них доход либо брал какие-либо обязательства. Податель заявления, занятый предпринимательством, должен представить следующие документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и то, что он и впредь может получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита: 1) правоустанавливающие документы: · нотариально заверенные копии устава и учредительного договора с внесенными изменениями или разрешение на занятие хозяйственной деятельностью с указанием срока, лицензии в случае, если осуществляемые виды деятельности требуют соответствующих разрешений; 2) финансовые и другие подтверждающие документы: · балансы (годовой и квартальные) за два последних отчетных периода с отметкой налоговой инспекции; · отчеты (годовой и квартальные) за два последних отчетных периода о прибылях и убытках с отметкой налоговой инспекции; · расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности с указанием дат ее образования; · карточки с образцами подписей и оттиска печати, заверенной нотариально; · аудиторское заключение о достоверности годового отчета; · выписка из расчетного и валютного счетов на последнюю дату с отметкой банка о сальдо счета и наличии претензий к счету; · бизнес-план; · контактные телефоны руководителя, первого заместителя и главного бухгалтера; · документы об уплате налогов за предыдущие два года. Эксперт по андеррайтингу может принять решение обратиться за помощью к инспектору по проверке информации, чтобы он изучил состояние предприятия клиента для получения дополнительного подтверждения устойчивой жизнеспособности бизнеса и достоверности представленных финансовых отчетов. Следует провести анализ тенденции изменения доходов предприятия клиента.
Анализ расходов заемщика При анализе платежеспособности заемщика необходимо обращать внимание не только на его доходы, но и на регулярные, носящие стабильный характер расходы. В структуре расходов заемщика следует выделить группы с учетом степени их регулярности и целевого назначения: · ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за техническое обслуживание и коммунальные услуги, платежи по ипотечному кредиту, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья); · ежемесячные (или пересчитанные в расчете на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого и недвижимого имущества; · регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание); · расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби; · другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года. Необходимо определить и учесть разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита: · расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующих договоров купли-продажи и договора залога (плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством и др.); · комиссия риэлтору; · плата за оценку недвижимого имущества; · плата за предоставление необходимых справок по поводу приобретаемой жилой недвижимости; · сборы банка, связанные с оформлением кредита, открытием расчетного счета, рассмотрением заявления на кредит; · страхование предмета залога (от рисков повреждения и утраты, а также прав собственности); · страхование жизни заемщика; · расходы, связанные с возможным ремонтом и переездом на приобретаемую жилплощадь.
Анализ денежных и иных материальных активов заемщика Минимальный размер денежных средств заемщика, необходимых для совершения сделок по купле-продаже недвижимости и получения ипотечного кредита, рассчитывается экспертом по андеррайтингу на основании определения суммы денежных средств, которыми потенциальный заемщик должен располагать на момент предоставления ему ипотечного кредита. Суммируются денежные средства, необходимые для покрытия расходов, связанных с порядком и процедурами предоставления ипотечного кредита в банке (сбор за консультации и заполнение заявления на кредит), а также с регистрацией и нотариальным удостоверением договора по купле-продаже недвижимости, договора залога недвижимого имущества и получением других документов, необходимых для оформления сделок. В качестве приемлемых с точки зрения банка источников денежных средств, необходимых заемщику для совершения кредитной сделки, могут быть использованы: · сбережения заемщика; · собственные средства заемщика, получаемые от продажи принадлежащего ему движимого или недвижимого имущества (продажа должна быть произведена до выдачи кредита); · субсидии от работодателя; · государственные жилищные субсидии. Сотруднику банка следует проверить источники получения всех средств, используемых на цели первоначального взноса и другие расходы, связанные с оформлением сделок по купле-продаже жилья и оформлению кредита и залога, с тем чтобы исключить возможность использования заемных средств от третьих лиц, что непосредственно скажется на финансовой нагрузке на бюджет заемщика при погашении кредита и может существенным образом снизить его платежеспособность, увеличивая тем самым кредитный риск для банка. Обычно стоимость имущества заемщика (автомобиль, дача, ювелирные изделия, произведения искусства, антиквариата и другое движимое и недвижимое имущество) не учитывается при определении ежемесячных доходов заемщика, расчете коэффициентов, определяющих соотношения его платежей по кредиту, и при установлении максимально допустимой суммы кредита, которую банк может предоставить заемщику исходя из его доходов. Однако наличие имущества, его оценочная стоимость, за которую при необходимости это имущество можно реализовать, чтобы погасить задолженность по кредиту, рассматривается как компенсирующий фактор.
«Коэффициенты риска», или Три соотношения, определяющие платежеспособность заемщика и обеспеченность кредита При проведении андеррайтинга кредита далеко не все процедуры могут быть сведены к оценке коэффициентов. Тем не менее на основе сведений о доходах заемщика, стоимости приобретаемого жилья, платежей по кредиту, анализа его доходов и расходов и другой информации, имеющейся в заявлении заемщика на получение кредита, можно рассчитать несколько основных соотношений, позволяющих формализовать процедуру андеррайтинга заемщика и расчета максимально допустимой суммы кредита для него. В правилах по предоставлению кредитов банк вправе установить несколько различных соотношений, или коэффициентов, расчеты по которым с учетом статистики просроченной задолженности или невозврата по кредитам позволят банку установить некоторые предельные величины, определяющие «зону повышенного риска». Рассмотрим три основных коэффициента, используемых в практике работы как большинства банков США, так и российских банков, осуществляющих операции по ипотечному кредитованию. Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит банк оценивает доходы заемщика на основе коэффициентов: · отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту к среднемесячным совокупным доходам заемщика (платеж / доход, или П/Д); · отношение общих ежемесячных долгосрочных обязательств, включая расходы на платежи по кредиту, обязательства по другим кредитам или займам, алименты и другие обязательные финансовые платежи, к среднемесячному совокупному доходу заемщика за тот же период (обязательства / доход, или О/Д); · отношение размера кредита к оценочной стоимости предмета залога (кредит / залог, или К/З[82]). Банк может самостоятельно устанавливать максимальные значения для каждого показателя, выраженные в процентах. В самом общем случае, исходя из стандартов, выработанных зарубежной практикой, коэффициент, показывающий отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту (включая некоторые другие обязательные расходы, связанные с жильем, в частности платежи по страхования данного жилья) к среднемесячным доходам заемщика (П/Д), не должен превышать 30% от его совокупного дохода. Коэффициент П/Д равен отношению суммы ежемесячных жилищных расходов (включая ежемесячный платеж по основному долгу и выплату процентов по ипотечному жилищному кредиту, ежемесячные платежи по налогам на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, а также страхованию жизни заемщика) к сумме ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (некоторые банки при расчете берут чистые доходы, т.е. за вычетом подоходного налога): ежемесячные жилищные расходы П/Д = -------------------------------------------------------------- × 100, ежемесячные совокупные доходы заемщика где П/Д £ 30%.
Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по жилищному ипотечному кредиту в совокупных доходах заемщика исходя из критериев, устанавливаемых банком. Превышение этого коэффициента свидетельствует о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита — с точки зрения способности заемщика своевременно и правильно погашать жилищный ипотечный кредит. Соотношение, определяющее удельный вес общей суммы долгосрочных обязательств заемщика в его доходах (коэффициент О/Д), как правило, не должно превышать 40% совокупного дохода заемщика. Расчет производится следующим образом:
общая сумма обязательных ежемесячных платежей · О/Д = ---------------------------------------------------------------------------- × 100, ежемесячные совокупные доходы заемщика где О/Д £ 40%. Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю всех обязательств заемщика в его бюджете, включая расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, так и с другими имеющимися у заемщика долгосрочными (как правило, свыше одного года) обязательствами (потребительскими кредитами, прочими долговыми обязательствами, а также алиментами и другими регулярными обязательными платежами, связанными с содержанием иждивенцев, медицинским страхованием здоровья или пенсионными накоплениями — дополнительно на основе контрактов и договоров, — со страхованием другого движимого и недвижимого имущества). После анализа и одобрения отчета о результатах оценки эксперт по андеррайтингу рассчитывает отношение размера предоставляемого кредита к стоимости залога (К/З, или LTV), определяемой как минимальная из двух величин: цены покупки (или продажи) недвижимого имущества или оценочной стоимости этого имущества. К/З определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. Учитывая требования к минимизации банковских рисков и опыт российских и зарубежных банков, можно сделать вывод о том, что максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70—80% оценочной стоимости или продажной цены в зависимости от того, какая величина меньше. К/З рассчитывается следующим образом:
Размер кредита К/З = --------------------------------------------------------------------------------- × 100%, Минимальная из двух величин (цена продажи или оценочная стоимость заложенного жилого имущества)
где К/З £70—80%.
Поиск по сайту: |