Отчет об андеррайтинге

Кредитный инспектор готовит отчет об андеррайтинге, в котором отражает все существенные аспекты для принятия решения по форме, утвержденной в регламенте о предоставлении кредитов в банке:

· о возможности выдачи кредита;

· о целесообразности выдачи кредита, но при учете некоторых допустимых превышений установленных банком коэффициентов риска;

· об отказе предоставить кредит;

· о невозможности предоставить кредит в данный момент, но о целесообразности продолжить работу с данным заемщиком при его согласии внести определенные изменения (повысить сумму первоначального платежа за счет реализации имеющихся материальных активов, подобрать другую квартиру или дом).

При решении андеррайтера об отказе предоставить кредит заемщику кредитный инспектор готовит письмо с причинами отказа.

В случае, если инспектор на основании проведенного анализа считает невозможным в данный момент предоставить кредит клиенту, но полагает, что заемщик является перспективным для банка и целесообразно продолжить с ним работу по кредитному согласованию на других условиях (уменьшить сумму кредита, увеличить размер первоначального взноса, подыскать другую квартиру и др.), кредитный инспектор приглашает заемщика на беседу и поясняет, по каким причинам представление кредита в настоящий момент невозможно, дает свои рекомендации.

При принятии положительного решения кредитного комитета инспектор готовит и направляет письмо-уведомление заемщику, в котором сообщает о решении, а также о зафиксированных в решении условиях предоставления кредита и тех действиях, которые должны последовать со стороны банка и заемщика для подготовки и заключения соответствующих сделок по кредиту и его обеспечению. В письме указываются сроки, в течение которых эти действия должны быть осуществлены.

Глава 11. Характеристика процесса предоставления кредита

Основные определения

Суть процесса предоставления кредита — заключение и исполнение основных договоров: кредитного договора и договора ипотеки.

С помощью договора у граждан и юридических лиц формируется уверенность в том, что их взаимные интересы будут обеспечены необходимыми материальными предпосылками. С точки зрения гражданского права «договор представляет собой в известном смысле уникальное правовое средство, в рамках которого интерес каждой стороны, в принципе, может быть удовлетворен лишь посредством удовлетворения интересов другой стороны»[83]. При всей свободе договора последний должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными нормативными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения[84].

Для нормального функционирования гражданского оборота характерно надлежащее исполнение обязательств. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств наносит вред не только кредитору, но и нередко более широкому кругу лиц.

Процесс предоставления ипотечного кредита достаточно сложен. Об этом свидетельствует даже простое перечисление потенциальных участников данного процесса: заемщик и члены его семьи, банк-кредитор, продавец недвижимости, риэлтор, БТИ, земельная кадастровая служба, учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховая компания, органы опеки и попечительства, а если дело доходит до обращения взыскания, то и суд, судебный исполнитель, специализированная организация по проведению торгов. Грамотное юридическое сопровождение этого процесса необходимо для обеспечения прав как кредитора, так и заемщика, надлежащего информирования последнего о правах и обязанностях, а также для обеспечения действительности сделок.

Процесс предоставления кредита гражданину проходит ряд этапов. Основными из них являются:

· этап 1 — предварительная квалификация и оформление заявления на ипотечный кредит;

· этап 2 — сбор и проверка информации (о клиенте и о предмете залога);

· этап 3 — оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг);

· этап 4 — принятие решения о предоставлении кредита;

· этап 5 — заключение кредитной сделки.

Основные правовые вопросы решаются во время 1, 2 и 5-го этапов. Вопросы оценки вероятности погашения кредита (андеррайтинга), принятия решения о предоставлении кредита освещены в соответствующих главах настоящей книги.

Заключение ипотечной кредитной сделки

Заключение (оформление) кредитной сделки по приобретению жилья с использованием ипотечного кредита предполагает следующие действия:

· подписание кредитного договора;

· подписание и государственную регистрацию договоров на приобретение жилья, а также регистрацию права собственности на жилье;

· подписание и государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;

· заключение договоров страхования заложенного имущества и жизни заемщика.

Все указанные договоры имеют общую структуру. Рассмотрим их основные характеристики.

Необходимая информация о сторонах договора может включать организационно-правовую форму юридического лица (банка), имя представителя, основание для представления кредита, индивидуальное имя для физического лица — заемщика.

В разделе «Предмет договора» кратко раскрывается сущность договора (о чем стороны договариваются), указываются существенные условия договора, признанные таковыми законом или самим договором.

В разделе «Права и обязанности сторон» через обязанности сторон раскрывается порядок выполнения договора.

В разделе «Цена, порядок расчетов между сторонами договора» может указываться окончательная цена или цена за единицу площади (тогда необходимо указать размер площади); описывается порядок расчетов, например предоплата, аванс, с указанием размера и величины остатка; определяется момент оплаты.

В разделе «Ответственность сторон» относительно каждой обязанности должна быть указана ответственность за невыполнение или ненадлежащее исполнение.

В разделе «Порядок разрешения споров» дается указание на решение споров путем переговоров и указание на подсудность и подведомственность решения споров в суде.

В разделе «Срок действия, порядок пролонгирования договора» возможны различные варианты указания срока действия договора:

· конкретная дата;

· срок в месяцах, годах — с названного в договоре момента или с момента совершения определенного действия одной из сторон.

Завершают договоры подписи сторон.

Однако каждый из договоров имеет свои особенности.

Кредитный договор

Кредитный договор — особая, самостоятельная разновидность отношений займа (п. 1 ст. 819 ГК РФ).

По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. В силу кредитного договора банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Кредитный договор имеет свою сферу применения. Кредитором может быть только банк или иная кредитная организация, имеющие соответствующую лицензию Центрального банка Российской Федерации. Предметом кредитного договора могут быть только деньги, но не иное имущество (вещи). Более того, предметом кредитных правоотношений становятся права требования, а не деньги.

В кредитном договоре определяются: цель получения кредита, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения, инструмент кредитования (порядок расчета платежей по кредиту, процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

По моменту заключения кредитный договор является консенсуальным, что означает, что договор вступает в силу с момента достижения сторонами соответствующего соглашения (до реальной передачи денег заемщику), в отличие от договора займа, который считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Из консенсуального характера кредитного договора в общем случае вытекает то, что при наличии соглашения заемщик может требовать компенсации причиненных ему убытков в случае отказа от реальной передачи денег.

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного договором кредита полностью или частично:

· при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок;

· в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита.

Заемщик также имеет право отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока предоставления кредита.

Таким образом, классический консенсуальный характер кредитного договора значительно ослаблен и приближен к реальному по своей юридической природе договору займа.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого положения влечет ничтожность договора (ст. 820 ГК РФ).

Существенными условиями кредитного договора являются:

1) размер кредита;

2) срок, на который предоставляется кредит;

3) условия, на которых предоставляется кредит.

Поиск по сайту: