Правовой статус застройщика

Обязанности застройщика:

· Получить разрешение на строительство, если получено до 1 апреля 2005 (вступления в силу закона о долевом строительстве, то на эти отношения закон не будет распространяться)

ст. 19 – опубликовать в СМИ и/или разместить в информационно-коммуникационных сетях общего пользования, в т. ч Интернет, проектную декларацию + представить в Фед. регистрационную службу.

Проектная декларация – это документ, который состоит из 2х блоков информации – о застройщике и о проекте строительства. О застройщике д. б. указано ст. 20, о проекте ст. 21 (указание на финансовые риски – забавно).

Застройщик м. не опубликовывать и не размещать проектную информацию в сетях, если он не использует рекламу для привлечения денежных средств; обязан предоставить любому обратившемуся, вносить изменения ежеквартально.

п. 7 ст. 20 – если застройщик нарушает требования к проектной декларации, дольщик м. в судебном порядке признать сделку недействительной.

Застройщик отвечает перед дольщиков в размере 1/300 ставки рефинансирования, 1/150 – если дольщик гражданин.

· Зарегистрировать право на ЗУ

Только при выполнении этих двух обязанностей застройщик м. привлекать денежные средства от граждан.

Если арендодатель сдал в аренду, застройщик построил на ЗУ жилой объект, земля переход на праве собственности гражданам, которые заселились в жилой объект.

Если эти обязанности не выполнены, застройщик не только возвращает денежные средства по ст. 395 с двойными процентами, и возмещает убытки

Состав административного правонарушения: для ДЛ 20-50 тыс., для ЮЛ от 500 тыс. до млн в отношении каждого случая неправомерного привлечения.

Привлеченные денежные средства застройщик по п. 3 ст. 18 обязан использовать исключительно для строительства. п. 1 ст. 18 – целевое использование – не только строительство, но и на оформление права, и документации.

Нецелевое использование даёт право дольщику расторгнуть договор. Как доказать?

· зарегистрировать договор долевое строительство

ст. 25.1 ФЗ «О гос. регистрации» - по заявлению сторон , застройщик обязан предоставить всю документацию.

· построить объект недвижимости и получить разрешение на ввод в эксплуатацию, не позднее 10 дней после его получения передать в ФРС, чтобы у неё появилось основание для регистрации п.с. граждан

· сообщить дольщику о готовности объекта, исполняется в зависимости от того, как предусмотрен срок (часто указывают срок начала передачи – не менее чем за 14 дней до наступления этого срока, если конкретный срок – не менее, чем за месяц дольщики д. б. уведомлены). Форма извещения – заказное письмо с уведомлением о вручении либо лично под расписку.

· передать объект долевого строительства в структуре объекта недвижимости в договорный срок, за просрочку уплачивает неустойку (ставка на день исполнения обязательства) в размере 1/300 ставки рефинансирования, 1/150 – если дольщик гражданин. При просрочке не позднее чем за 2 месяца застройщик д. направить предложение дольщику об изменении договора.

Если застройщик не исполняет обязанность по передаче, дольщик имеет право в 1тороннем порядке отказаться от исполнения договора – будет ли? Передача осуществляется по передаточному акту. В некоторых случаях у застройщика м. возникнуть ещё одна обязанность:

Залогодатель – застройщик, залогодержатели – дольщик (залог на основании закона, им обеспечивается только денежное обязательство).

В залоге находится право на ЗУ, или сам ЗУ и объект строительства, в т. ч. незавершенного.

· Застройщик по п. 5 ст. 15 обязан зарегистрировать п. с. на объект незавершенного строительства, если появляются основания обратить взыскание на заложенное имущество.

Поручительство банка, им обеспечивается только денежное обязательство.

· По ст. 7 передать дольщику объект долевого строительства надлежащего качества

Качество д. соответствовать договору, целям использования, заявленным целям, обязательным требованиям для предпринимателей (О тех. регулировании 2002 г. – тех. регламенты на уровне федерального закона, если продукт м. причинить вред здоровью гражданина, то действуют ГОСТы до принятия соответствующего тех. регламента)

Объект строительства д. соответствовать:

· Договору

· Тех. регламентам

· Проектной документации и градостроительным регламентам

· Иных обязательным регламентам

В договоре купли-продажи = долевое:

· Ремонт

· Уценка

· Возмещение своих расходов на ремонт

В случае существенных недостатков в общей купле-продаже:

· Замена

· Отказ в одностороннем порядке с возвратом денег и выплатой процентов

В случае существенных недостатков в долевке:

· Отказ в одностороннем порядке с возвратом денег и выплатой процентов

Нет замены, потому что уникальный объект – площадь разнится от вентиляционного короба, договор долевого строительства уже исполнен.

Существенные недостатки – нет легального определения, примерный открытый перечень.

слишком дорого, слишком долго, неустранимы, после устранения опять проявляются

Деревянные перекрытия – никто не даст ипотеку

· Застройщик м. б. обязан зачислить денежные средства с % в депозит нотариуса по месту своего нахождения – если появляется обязанность вернуть деньги гражданину. Гражданин м. избежать просрочку, м. внести денежные средства в депозит суда или нотариуса. Суды не связываются совсем, нотариусы редко.

Права застройщика:

· требовать от дольщика принятия объекта, срок м. б. оговорён в договоре или в течение 7 дней после наступления срока

· по ст. 8 при уклонении или отказе дольщика застройщик вправе составить односторонний акт после 2 месяцев после даты принятия. С момента составления считается перешедшим к участнику риск случайной гибели или повреждения имущества. Случай – отсутствие чьей-либо вины либо ей недоказанность. Начинает течь гарантийный срок и обязанности застройщика в этот момент считаются исполненными.

· требовать внесения денежных средств

Обязанности участников:

· внести денежные средства при просрочке плюс проценты в размере ставки рефинансирования за каждый день просрочки

Иначе застройщик м. в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора

· должен приступить к принятию объекта с получением извещения, если установлен срок, если нет, то в течение 7 дней

Права участника:

· до подписания передаточного акта, потребовать от застройщика составления акта о недостатках. В передаточном акте д. б. указано о наличии акта о недостатках.

Застройщики отказываются от претензий по поводу качества, если дом принят гос. комиссией, однако суды идёт по пути защиты прав дольщиков.

Уценка – обращение в другую строительную компанию, которая оценивает стоимость исправления недостатка.

Кооперативы

Долёвка – комфортабельный лайнер

Кооперативы – лодка, где стоимость билета и сроки прибытия неизвестны

Строительные – строят с нуля, потом содержат

Жилищные – покупают для реконструкции и содержания

Поиск по сайту: