Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Правовой статус застройщика



Обязанности застройщика:

· Получить разрешение на строительство, если получено до 1 апреля 2005 (вступления в силу закона о долевом строительстве, то на эти отношения закон не будет распространяться)

ст. 19 – опубликовать в СМИ и/или разместить в информационно-коммуникационных сетях общего пользования, в т. ч Интернет, проектную декларацию + представить в Фед. регистрационную службу.

Проектная декларация – это документ, который состоит из 2х блоков информации – о застройщике и о проекте строительства. О застройщике д. б. указано ст. 20, о проекте ст. 21 (указание на финансовые риски – забавно).

Застройщик м. не опубликовывать и не размещать проектную информацию в сетях, если он не использует рекламу для привлечения денежных средств; обязан предоставить любому обратившемуся, вносить изменения ежеквартально.

п. 7 ст. 20 – если застройщик нарушает требования к проектной декларации, дольщик м. в судебном порядке признать сделку недействительной.

Застройщик отвечает перед дольщиков в размере 1/300 ставки рефинансирования, 1/150 – если дольщик гражданин.

· Зарегистрировать право на ЗУ

Только при выполнении этих двух обязанностей застройщик м. привлекать денежные средства от граждан.

Если арендодатель сдал в аренду, застройщик построил на ЗУ жилой объект, земля переход на праве собственности гражданам, которые заселились в жилой объект.

Если эти обязанности не выполнены, застройщик не только возвращает денежные средства по ст. 395 с двойными процентами, и возмещает убытки

Состав административного правонарушения: для ДЛ 20-50 тыс., для ЮЛ от 500 тыс. до млн в отношении каждого случая неправомерного привлечения.

Привлеченные денежные средства застройщик по п. 3 ст. 18 обязан использовать исключительно для строительства. п. 1 ст. 18 – целевое использование – не только строительство, но и на оформление права, и документации.

Нецелевое использование даёт право дольщику расторгнуть договор. Как доказать?

· зарегистрировать договор долевое строительство

ст. 25.1 ФЗ «О гос. регистрации» - по заявлению сторон , застройщик обязан предоставить всю документацию.

· построить объект недвижимости и получить разрешение на ввод в эксплуатацию, не позднее 10 дней после его получения передать в ФРС, чтобы у неё появилось основание для регистрации п.с. граждан

· сообщить дольщику о готовности объекта, исполняется в зависимости от того, как предусмотрен срок (часто указывают срок начала передачи – не менее чем за 14 дней до наступления этого срока, если конкретный срок – не менее, чем за месяц дольщики д. б. уведомлены). Форма извещения – заказное письмо с уведомлением о вручении либо лично под расписку.

· передать объект долевого строительства в структуре объекта недвижимости в договорный срок, за просрочку уплачивает неустойку (ставка на день исполнения обязательства) в размере 1/300 ставки рефинансирования, 1/150 – если дольщик гражданин. При просрочке не позднее чем за 2 месяца застройщик д. направить предложение дольщику об изменении договора.

Если застройщик не исполняет обязанность по передаче, дольщик имеет право в 1тороннем порядке отказаться от исполнения договора – будет ли? Передача осуществляется по передаточному акту. В некоторых случаях у застройщика м. возникнуть ещё одна обязанность:

Залогодатель – застройщик, залогодержатели – дольщик (залог на основании закона, им обеспечивается только денежное обязательство).

В залоге находится право на ЗУ, или сам ЗУ и объект строительства, в т. ч. незавершенного.

· Застройщик по п. 5 ст. 15 обязан зарегистрировать п. с. на объект незавершенного строительства, если появляются основания обратить взыскание на заложенное имущество.

Поручительство банка, им обеспечивается только денежное обязательство.

· По ст. 7 передать дольщику объект долевого строительства надлежащего качества

Качество д. соответствовать договору, целям использования, заявленным целям, обязательным требованиям для предпринимателей (О тех. регулировании 2002 г. – тех. регламенты на уровне федерального закона, если продукт м. причинить вред здоровью гражданина, то действуют ГОСТы до принятия соответствующего тех. регламента)

Объект строительства д. соответствовать:

· Договору

· Тех. регламентам

· Проектной документации и градостроительным регламентам

· Иных обязательным регламентам

В договоре купли-продажи = долевое:

· Ремонт

· Уценка

· Возмещение своих расходов на ремонт

В случае существенных недостатков в общей купле-продаже:

· Замена

· Отказ в одностороннем порядке с возвратом денег и выплатой процентов

В случае существенных недостатков в долевке:

· Отказ в одностороннем порядке с возвратом денег и выплатой процентов

Нет замены, потому что уникальный объект – площадь разнится от вентиляционного короба, договор долевого строительства уже исполнен.

Существенные недостатки – нет легального определения, примерный открытый перечень.

слишком дорого, слишком долго, неустранимы, после устранения опять проявляются

Деревянные перекрытия – никто не даст ипотеку

· Застройщик м. б. обязан зачислить денежные средства с % в депозит нотариуса по месту своего нахождения – если появляется обязанность вернуть деньги гражданину. Гражданин м. избежать просрочку, м. внести денежные средства в депозит суда или нотариуса. Суды не связываются совсем, нотариусы редко.

Права застройщика:

· требовать от дольщика принятия объекта, срок м. б. оговорён в договоре или в течение 7 дней после наступления срока

· по ст. 8 при уклонении или отказе дольщика застройщик вправе составить односторонний акт после 2 месяцев после даты принятия. С момента составления считается перешедшим к участнику риск случайной гибели или повреждения имущества. Случай – отсутствие чьей-либо вины либо ей недоказанность. Начинает течь гарантийный срок и обязанности застройщика в этот момент считаются исполненными.

· требовать внесения денежных средств

Обязанности участников:

· внести денежные средства при просрочке плюс проценты в размере ставки рефинансирования за каждый день просрочки

Иначе застройщик м. в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора

· должен приступить к принятию объекта с получением извещения, если установлен срок, если нет, то в течение 7 дней

Права участника:

· до подписания передаточного акта, потребовать от застройщика составления акта о недостатках. В передаточном акте д. б. указано о наличии акта о недостатках.

Застройщики отказываются от претензий по поводу качества, если дом принят гос. комиссией, однако суды идёт по пути защиты прав дольщиков.

Уценка – обращение в другую строительную компанию, которая оценивает стоимость исправления недостатка.

Кооперативы

Долёвка – комфортабельный лайнер

Кооперативы – лодка, где стоимость билета и сроки прибытия неизвестны

Строительные – строят с нуля, потом содержат

Жилищные – покупают для реконструкции и содержания




©2015 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.