Оценка стоимости восстановления

Оценка стоимости восстановления (замещения) осуществляется на основании сметного метода, индексного, метода сравнительной единицы, поэлементного метода.

Метод на основе сметной стоимости строительства заключается в составлении сметы затрат на все виды работ, необходимых для строительства объекта: затраты труда, материалов, работ. К этим затратам необходимо добавить накладные расходы и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства.

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и периодически публикуются в печати.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения (1 м³, 1 м² и т.п.) подобного типового сооружения.

Поэлементный метод расчета представляет собой модификацию сметного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 м³ кирпичной кладки, 1 м² кровельных покрытий и т.п.)

Расчет износа

Сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны окружающей среды.

Выделяют три типа износа:

1. Физический износ.

2. Функциональный износ.

3. Внешний износ.

Физический износ – это потеря потребительской стоимости объектом, обусловленная изменениями его физических свойств со временем и в зависимости от условий эксплуатации.

Физический износ в бухгалтерском учете отражается в нормах амортизационных отчислений.

Степень физического износа объекта недвижимости определяется путем обследования технического состояния здания в целом или его отдельных конструктивных элементов.

Физический износ рассчитывается по формуле:

И = УВ_кэ x процент износа / 100

где УВ_кэ – удельный вес конструктивного элемента

Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта, неустранимый определяется, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.

Функциональный износ (устаревание) – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура и т.п.).

Так же как и физический износ функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым.

Для расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости объекта, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога.

Внешний износ (экономическое устаревание) – снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и прочих факторов (изменение соотношения спроса и предложения, ограничительные правительственные меры, негативное изменение экономического окружения: постройка рядом с объектом завода, скоростной магистрали и т.п.)

Способом измерения внешнего износа является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине внешнего устаревания. Другим способом может являться сравнение доходов от арендной платы двух аналогичных объектов, один из которых подвергается негативному воздействию.

Поиск по сайту: