Рыночная стоимость описанной выше квартиры оценивается мной

Заверяю, что:

1) использованные при оценке квартиры факты и информация, по моим сведениям, являются верными;

2) личный осмотр оцениваемой квартиры произвел;

3) личной заинтересованности в продаже оцениваемого имущества не имею.

При работе банков с ипотечными жилищными кредитами, как правило, признается действительным тот отчет об оценке жилья, который был составлен не ранее чем за шесть месяцев до даты предоставления кредита. Это соответствует требованиям принятых Правительством Российской Федерации стандартов оценки[162].

20.4. Общие требования к деятельности оценочных фирм

Деятельность оценочных фирм в России регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г.) и Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки». В ряде субъектов Российской Федерации принимаются свои законодательные акты, например, в Москве принят Закон от 11 февраля 1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве».

В соответствии с действующим законодательством оценочную деятельность могут осуществлять как юридические, так и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями и имеющие соответствующие лицензии.

Контроль за соблюдением оценщиком требований к осуществлению оценочной деятельности производит уполномоченный орган, в качестве которого выступает Министерством имущественных отношений Российской Федерации (Мингосимущество России)[163].

Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности[164].

Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок лицензирования утверждается Правительством Российской Федерации[165].

Лицензирование оценочной деятельности осуществляется Мингосимуществом России (далее именуется ― лицензирующий орган). Требования к лицензированию оценочной деятельности:

· соблюдение оценщиком требований законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности;

· наличие в штате оценочной фирмы, являющейся юридическим лицом, как минимум одного работника, для которого данная фирма является основным местом работы, а также имеющего соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности (полученную в соответствии с согласованными с Мингосимуществом России профессиональными образовательными программами и подтвержденную документом об образовании);

· наличие у индивидуального предпринимателя соответствующей квалификации в области оценочной деятельности, полученной в соответствии с согласованными с Мингосимуществом России профессиональными образовательными программами и подтвержденной документом об образовании;

· повышение не реже одного раза в 3 года квалификации в области оценочной деятельности работника (работников) юридического лица и индивидуального предпринимателя;

· страхование гражданской ответственности оценщика;

· предоставление по запросу лицензирующего органа документов и информации, необходимых для осуществления контроля за соблюдением лицензионных требований и условий.

В соответствии с действующим законодательством в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки и результаты его оценки. Кроме того, проведение оценки объектов жилой недвижимости является обязательным при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. На это требование необходимо посмотреть шире: при осуществлении банками ипотечных операций оценка должна стать неотъемлемой частью процедуры ипотечного кредитования и служить обоснованию обеспеченности предоставляемых ипотечных кредитов, надежности залога.

Основанием для проведения оценки объектов недвижимости является договор, заключаемый между оценщиком и заемщиком. Существуют законодательно установленные требования к содержанию договора на оценку[166]. Договор должен содержать следующие основные параметры:

· основания заключения договора;

· вид объекта оценки, его описание;

· вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта;

· сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договоре в обязательном порядке должны быть отражены сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор на оценку заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Оценочная деятельность невозможна без страхования гражданской ответственности оценщиков. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

В данном аспекте страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке.

При работе в области оценки оценщик разрабатывает свои методики проведения оценки. Эти подходы должны соответствовать стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываемым и утверждаемым Правительством Российской Федерации[167].

Законодательством четко прописаны обязанности оценщика[168]. Оценщик обязан:

· соблюдать при осуществлении своих функций требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

· сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

· обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта;

· предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

· хранить копии составленных отчетов в течение трех лет; в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

20.5. Критерии отбора оценщиков

Одним из факторов обеспечения надежности ипотечного кредита является проведение квалифицированной объективной оценки предмета залога. В связи с этим банкам и другим субъектам рынка ипотечных кредитов важно выработать требования к оценщикам, чьи отчеты об оценке недвижимости принимаются в качестве документа, определяющего величину предоставляемого кредита. При отборе оценочных фирм рассматриваются следующие документы:

· нотариально заверенные копии учредительных документов;

· лицензия на осуществление оценочной деятельности;

· сведения, подтверждающие опыт работы в области оценки недвижимости;

· страховой полис в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

· копии бухгалтерских балансов за предыдущий год с отметкой налоговой инспекции.

При отборе оценочных фирм для участия в ипотечной программе учитываются следующие критерии:

· наличие среди работников фирмы лицензированного профессионального оценщика;

· аккредитация оценочной фирмы при Российском обществе оценщиков или другом профессиональном объединении оценщиков;

· соответствие применяемых оценочной фирмой методик оценки установленным государством стандартам, стандартам Российского общества оценщиков или других профессиональных объединений оценщиков;

· наличие опыта работы в области оценки жилой недвижимости;

· стаж работы в области оценки жилой недвижимости — не менее 5 лет;

· соответствие требованию независимости в осуществлении оценочной деятельности;

· отсутствие рекламаций.

20.6. Некоторые вопросы, связанные с проведением оценки земельных участков[169]

К земле как предмету залога предъявляются три обычных требования:

1) имущество, которое является предметом залога, должно быть по возможности высоколиквидным, т.е. кредитор должен обладать уверенностью, что предмет залога может быть реализован быстро и с незначительной разницей между продажной ценой и рыночной стоимостью;

2) необходимо, чтобы оценка залога была больше, чем обязательство, т.е. такой, чтобы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства кредитор мог бы удовлетворить свои требования к должнику в полном объеме;

3) заложенное имущество должно приносить доход, который может служить источником выполнения обязательств.

Описание участка должно давать полное и однозначное представление об объекте оценки и включать следующие разделы:

· правовой режим объекта;

· местоположение;

· физические характеристики объекта;

· экономическая характеристика объекта, текущее использование.

Проверка чистоты титула и анализ правовых рисков являются важным компонентом экспертизы земельного участка в целях кредитования. Для проведения такого исследования целесообразно привлечь квалифицированных юристов.

Наиболее распространенной в мировой практике базой оценки является рыночная стоимость. Согласно международным стандартам оценки, «рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения»[170].

Стоимость земельного участка является денежным выражением его полезности и зависит от потенциала использования участка. Теоретически конкуренция продавцов и покупателей на рынке земли приводит к максимальной рыночной стоимости участка, достигаемой при его наиболее эффективном использовании.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, физически возможное, юридически законное, финансово осуществимое использование, в результате которого стоимость имущества максимальна.

Для оценки земельных участков используются показатели рыночной стоимости и кадастровой стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с правилами, установленными Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Указанный закон под рыночной стоимостью понимает «наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Для целей налогообложения используется кадастровая стоимость земельных участков, для установления которой проводится государственная кадастровая оценка земель. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

При этом необходимо иметь в виду, что если кадастровая стоимость земли не определена, то применяется показатель, именуемый «нормативная цена земли». Он был введен ст. 25 Закона Российской Федерации от 11 октября 1991 г. «О плате за землю» для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Оценка земельного участка отнесена к существенным условиям договора об ипотеке. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Кредитование под залог участка с уже существующим или строящимся зданием создает определенную уверенность в продуктивном использовании земельного участка. В 2004 г. было законодательно установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. До внесения такой нормы в часть 1 ст. 64 Закона об ипотеке подход был прямо противоположным – право залога на такие здания, сооружения не распространялось. Кроме того, согласно новой редакции ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отныне являются полноценными объектами недвижимого имущества.

Отдельного рассмотрения требует вопрос оценки стоимости права на заключение договора аренды земельного участка. Право на заключение договора аренды может оцениваться в случае, например, приобретения его на конкурсной основе.

Стоимость права аренды объекта недвижимости — это сумма денег, которую согласится выплатить потенциальный арендатор за право на заключение конкретного договора аренды. Интерес арендатора к приобретению права аренды земельного участка проявляется в случае существования выгоды от данной сделки. Очевидно, что основное значение при этом имеют условия договора аренды, и в частности величина договорной арендной платы. С ее ростом выгода от аренды уменьшается. Если договор аренды заключается исключительно под действием факторов спроса и предложения на открытом рынке, за право его заключения дополнительно никто платить не станет. Иными словами, рыночная стоимость права аренды по рыночной ставке арендной платы равна нулю.

Ипотечное кредитование под залог незастроенных участков земли приводит к необходимости решить ряд проблем, связанных с оценкой стоимости таких участков в зависимости от режима их использования.

Многие незастроенные участки земли еще не имеют готовой инженерной инфраструктуры. Именно оценка возможности и стоимости подведения инфраструктуры к таким участкам является одним из основных элементов андеррайтинга при кредитовании под залог незастроенных участков земли. (Любые изменения в уже существующих градостроительных планах в отношении предлагаемой инфраструктуры — например, дорога или другие объекты общественного назначения — также могут существенно повлиять на стоимость участка.)

В связи с этим следует с особой осторожностью проводить оценку незастроенных участков земли, передаваемых в залог, и, более того, именно здесь следует применять консервативный подход. Особенно оправданно это в отечественной практике, где применяются специальные разрешения для использования земельных участков и законодательство по использованию земельных участков находится в процессе становления. В случае использования незастроенного земельного участка в качестве залога при его оценке должна применяться стоимость его использования на настоящий момент, а не будущая стоимость, рассчитываемая на основе прогнозов, тем более в ситуации, когда разрешения на строительство еще не выданы.

20.7. Особенности определения залоговой стоимости в Германии[171]

Действующее в Германии законодательство детально регулирует деятельность ипотечных банков, обеспечивая тем самым надежность системы ипотечного кредитования и ликвидность ипотечных облигаций. Устанавливая основные требования к кредитному продукту, нормативные документы в том числе определяют подход к оценке стоимости залога по ипотечному кредиту.

Оценочная стоимость залога по кредиту называется залоговой стоимостью.

Залоговая стоимость должна обеспечивать кредитору (или инвестору) возврат средств кредита и процентов за его использование при невозможности заемщика возвратить кредит, а также при необходимости продажи предмета залога или обращения взыскания на него. Решающая роль при этом принадлежит правильной оценке предмета залога с точки зрения как изменения стоимости залога во времени, так и рыночной ликвидности предмета залога.

Для защиты интересов инвесторов, приобретающих ипотечные облигации, необходимы дополнительные гарантии надежности кредитов, обеспечивающих эти облигации. Надежность ипотечных облигаций обеспечивается также залогом недвижимости, лежащим в основе ипотечных кредитов. Таким образом, от правильности оценки залога зависит обеспеченность кредита и привлекательность ипотечных облигаций.

При оценке залога банки в Германии не ориентируются только на текущую рыночную стоимость недвижимости, считая, что она отражает ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в зависимости от соотношения спроса и предложения в конкретный момент времени. Принятый в Германии подход основан на положении, что текущая рыночная стоимость не учитывает возможные изменения стоимости залога в будущем. В результате может сложиться ситуация, при которой стоимость залога изменится таким образом, что не будет покрывать задолженности по кредиту и кредит станет необеспеченным.

В соответствии с законодательством Германии при оценке залоговой стоимости банк должен следовать принципу осторожности в оценке имущества, особенно если при этом выпускаются ипотечные облигации (Pfandbrief). Должен учитываться риск снижения стоимости недвижимости, чтобы исключить возможность неполного обеспечения кредита и, соответственно, ипотечных ценных бумаг. Поэтому в Германии используется оценка залоговой стоимости, которая требует экспертно-эмпирического подхода.

Залоговая стоимость является суждением банка относительно стоимости отдаваемого в залог объекта недвижимого имущества, служащего обеспечением кредитного требования в будущем. Это относительная величина, призванная отражать так называемую кредитную стоимость недвижимости. Этим залоговая стоимость отличается от рыночной, которая должна в наибольшей степени соответствовать текущей ситуации на рынке недвижимости, объективно определять цену недвижимости для конкретной сделки купли-продажи.

В соответствии с германским законодательством в основе определения залоговой стоимости лежит некое понижение рыночной стоимости, осуществляемое в соответствии со специальными методическими принципами. Предполагается, что при установлении залоговой стоимости во внимание прежде всего принимаются те предполагаемые изменения, которые могут привести к снижению стоимости недвижимости, в частности изменения макроэкономических показателей, условий развития местных рынков недвижимости. Положительные факторы рассматриваются только при их явно выраженном долговременном характере.

Для оценки залоговой стоимости используются результаты статистических наблюдений за конъюнктурой рынка недвижимости на протяжении продолжительного периода. Так, если цены на рынке недвижимости подвержены существенным колебаниям, то величина залоговой стоимости должна быть значительно ниже рыночной стоимости.

В Германии в соответствии с Законом об ипотечных банках каждый ипотечный банк обязан разработать порядок определения залоговой стоимости объекта. Данный порядок должен быть одобрен и разрешен к исполнению органом банковского надзора.

При оценке стоимости ипотечный банк должен использовать письменное заключение — экспертную оценку стоимости объекта залога, представленную независимым, официально назначенным экспертом.

При определении стоимости имущества, передаваемого в залог, оцениваются следующие основные параметры:

· стоимость земли;

· стоимость возведенных на земельном участке объектов (стоимость строительства);

· капитализируемая стоимость потенциальных (будущих) накопленных доходов.

Основу определения стоимости земли составляет сравнение стоимости 1 кв. м земли — объекта залога и похожих по положению, особенностям и возможностям дальнейшей застройки других земельных участков. В Германии экспертные комиссии при органах местного самоуправления фиксируют данные о ценах на проданные земельные участки. Эти сведения используются при проведении сравнительных оценок.

При оценке стоимости уже существующего или вновь возведенного объекта банки в основном используют два метода: метод индексации и метод понижения стоимости.

Метод индексации применяется для старых строений, срок жизни которых превышает 10 лет. При этом производится перерасчет стоимости в зависимости от изменения строительных издержек. Применяется индекс строительных издержек, т.е. надбавка к стоимости, учитывающая повышение цен, — надбавка на удорожание.

Метод понижения стоимости используется при оценке объектов нового строительства. При данном методе реальные затраты на строительство здания корректируются с учетом процента за риск. Этот процент вычитается из реальных затрат. Скидка за риск составляет, как правило, от 10 до 35%.

Суммирование стоимости земли и стоимости возведенного здания дает реальную стоимость объекта залога.

Если объект залога приносит доход (арендная плата за вычетом расходов на содержание здания и т.п.), т.е. является доходной недвижимостью, то оценивается капитализированная ежегодная чистая доходность объекта.

С учетом конкретной ситуации банк решает, что для него является наиболее важным при определении стоимости недвижимости: реальная стоимость или сумма капитализированной прибыли. Решение принимается в зависимости от характера использования объекта залога.

Если недвижимость полностью или преимущественно сдается внаем или в аренду, то ее стоимость составляет в первую очередь постоянно получаемый доход. Тогда в основе оценки, принимаемой банком, должна быть сумма капитализированной прибыли. Если жилье используется для проживания заемщика, то при его оценке во внимание принимается реальная стоимость объекта залога. Такой подход позволяет дифференцированно подойти к решению проблемы оценки предмета залога, в зависимости от его целевого использования, а также способствует более обоснованному определению суммы предоставляемого кредита.

Поиск по сайту: