Кредиты, размеры платежей по которым определяются при заключении кредитного договора

К кредитам с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей относятся кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга («пружинные» кредиты), «шаровые» кредиты, кредиты с ростом платежей, кредиты с гибким графиком платежей, кредиты с залоговым счетом, кредиты с обратным аннуитетом и некоторые другие. Все эти кредиты обычно имеют фиксированную ставку процента на весь кредитный период.

«Пружинный» кредит (springfield loan). Эти кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга получили в России наибольшее распространение среди кредитов с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей. Механизм погашения кредита и уплаты процента за его использование предполагает осуществление фиксированных равновеликих, как правило ежемесячных, платежей в счет погашения основного долга и начисление и выплату процентов на оставшуюся часть долга. Таким образом, для такого кредитного инструмента характерны изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи. График погашения «пружинного» кредита (рис. 7.3) иллюстрирует динамику изменения платежей по кредиту: в первые месяцы эти платежи — наибольшие по величине за счет значительных сумм процентных выплат, по мере сокращения баланса основного долга (задолженности по кредиту) величина платежа уменьшается. Такого рода кредиты также широко используются банками в практике потребительского кредитования.

Рис. 7.3. Структура платежей по «пружинному» кредиту

Разновидностью «пружинных» кредитов являются кредиты, по которым выплатам в счет погашения основного долга предшествует внесение в течение нескольких месяцев только процентных платежей, после чего осуществляются равные платежи в счет долга и процентные платежи, начисляемые на непогашенный остаток долга.

А теперь проведем сравнительный анализ стандартного и «пружинного» кредитов с точки зрения сравнения платежей, осуществляемых заемщиками в первые месяцы. В качестве примера снова рассмотрим кредит, равный $ 15 000, с процентной ставкой 15% годовых и сроком на 10 лет.

При стандартном кредите размер ежемесячного платежа на протяжении всего кредитного срока составит $ 242, следовательно, совокупный семейный доход заемщика должен быть не меньше $ 807 (в соответствии с применяемыми банками стандартами ипотечного кредитования доля платежа по кредиту в совокупном семейном доходе заемщика не должна превышать 30―40%, в нашем примере – 30%).

При «пружинном» кредите платеж в первый месяц составит $ 312,5 ($ 125 в счет погашения основного долга и $ 187,5 в счет уплаты процентов). Чтобы соответствовать требованию платежеспособности, заемщик должен иметь совокупный семейный доход в размере $ 1042. Во второй месяц платеж по «пружинному» кредиту составит $ 310,9 и т.д.

Таким образом, при «пружинном» кредите на этапе его предоставления повышаются требования к уровню совокупного семейного дохода заемщика, поскольку платежная нагрузка на заемщика в начале кредитного срока существенно больше. Это снижает доступность кредита и сокращает число потенциальных заемщиков.

«Шаровой» кредит (balloon mortgage). По-другому эти кредиты называются кредитами с «шаровым» платежом[64]. В общем виде они предусматривают крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода. Этот инструмент получил распространение прежде всего при кредитовании семей, относительно часто меняющих место жительства (продающих жилье) либо рассчитывающих получить единовременно большую денежную сумму, которая может быть направлена на одномоментное погашение долга. Обычно такие кредиты выдаются на короткий срок. Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент за пользование кредитом), снизить требуемый уровень платежеспособности заемщика. В конечном счете «шаровые» кредиты расширяют базу ипотечного кредитования, поскольку для некоторых заемщиков такая форма кредитования весьма удобна.

Однако следует иметь в виду, что при таком подходе к построению графика погашения кредита для банка усиливается риск невозврата кредита. Поскольку возврат основной суммы относится на конец срока, велика вероятность того, что за это время по тем или иным причинам финансовое положение заемщика изменится в худшую сторону. Кроме того, негативное влияние может оказать существующий риск неликвидности залога, а также вероятность снижения цен на недвижимость.

Возрастает и риск ликвидности, так как основная сумма долга возвращается только в конце срока и банк не имеет возможности регулярно пополнять свою ресурсную базу в виде платежей по основной сумме долга кредита. Для сравнения: по схеме стандартного кредита платежи в счет погашения основного долга осуществляются в течение всего кредитного срока, что обеспечивает постоянный приток в банк денежных средств.

Пример. Условия ипотечного кредита с «шаровым» платежом: сумма кредита — $ 15 000, срок кредита — 2 года, процентная ставка — 15% годовых. Условия погашения кредита и уплаты процентов за его использование: в течение двух лет производятся только процентные платежи, в конце кредитного периода погашается оставшийся баланс долга. График платежей по такому кредиту представлен на рис. 7.4.

Рис. 7.4. График погашения «шарового» кредита

Существует две разновидности кредитов с «шаровым» платежом.

1. Кредиты, предусматривающие в течение кредитного срока осуществление платежей, включающих частичное погашение основного долга и процентов, а в конце срока — внесение итогового «шарового» платежа.

Одним из подходов при определении плана частичной амортизации кредита может быть, например, такой: производится расчет ежемесячного платежа по схеме стандартного ипотечного кредита на срок, превышающий установленную договором продолжительность «шарового» кредита. Скажем, при установленном сроке кредита в 10 лет может быть предусмотрен расчет аннуитетного платежа исходя из срока 25 лет. Заемщик в течение 10 лет будет ежемесячно вносить эту сумму, включающую как уплату процента, так и частичную амортизацию основного долга. В конце 10-го года разовым платежом погасится оставшаяся величина кредита.

2. Кредиты, предполагающие замораживание как процентных выплат, так и выплат по основному долгу до конца срока кредитования. По окончании срока осуществляется разовый платеж, включающий всю сумму кредита и начисленные проценты (по формуле сложных процентов). Эта форма «шарового» кредита имеет ограниченное распространение и применяется в основном для кредитования спекулятивных сделок с землей.

Кредит с увеличением платежей (graduated payment mortgage, GPM). Ипотека с увеличением платежей[65]рассчитывается на основе стандартного ипотечного кредита и предполагает осуществление заемщиком в течение установленного периода переменных платежей по кредиту. Как правило, в первые 2―5 лет производятся постепенно увеличивающиеся платежи по кредиту: первый платеж небольшой, потом его размер увеличивается постоянными темпами. В этот период происходит отрицательная амортизация кредита, т.е. основная сумма долга увеличивается. На определенном этапе, предусмотренном кредитным договором, начинаются обычные аннуитетные платежи.

Данный инструмент может быть применен в том случае, если по критерию платежеспособности потенциальный заемщик не соответствует требованиям, предъявляемым при получении стандартного кредита, но есть вероятность, что в будущем его доходы вырастут (к примеру, это молодой перспективный специалист с постоянно растущими доходами, как было впервые предусмотрено в 1977 г. программой Федеральной жилищной администрации США).

Проценты и срок кредита при расчете соответствуют устанавливаемым при обычном стандартном кредите. Так как первые платежи меньше, чем при стандартной ипотеке, суммы месячных платежей недостаточно для погашения задолженности по процентным платежам. В результате происходит негативная амортизация, т.е. невыплаченная часть процентов накапливается как основная сумма долга (такой платежный режим может действовать в течение, например, первых 2―5 лет). В последующие месяцы ежемесячные платежи растут в соответствии с выбранным планом погашения кредита до тех пор, пока платеж не будет соответствовать платежу по стандартной ипотеке, обеспечивающему полную амортизацию кредита к концу установленного договором срока. Это означает, что даже когда негативная амортизация прекращается, платежи продолжают расти, пока не достигнут уровня аннуитетного постоянного платежа, при котором обеспечивается полная амортизация кредита за оставшийся срок. После этого момента до конца кредитного периода заемщик платит равные ежемесячные платежи. На рис. 7.5 представлены графики платежей по стандартному ипотечному кредиту и ипотеке с увеличением платежей.

Пример. Рассмотрим план погашения ипотечного кредита с ростом платежей. Сумма кредита — $ 15 000, срок кредита — 15 лет, процентная ставка — 15% годовых.

Условиями кредитного договора предусмотрено, что в первые годы кредитного срока заемщик платит по кредиту платежи, сумма которых меньше платежа, рассчитанного по формуле стандартного ипотечного кредита (3 года). Задается период, в течение которого происходит постепенный рост платежа (5 лет), и темп роста платежа (на 7% один раз в полгода). При этом предполагается, что доходы заемщика будут расти на 5% в год.

В табл. 7.3 показано, что в первые 3 года наблюдается отрицательная амортизация, в последующие 2 года размер платежа продолжает увеличиваться и отрицательная амортизация прекращается, начиная с 6-го года и до конца кредитного срока заемщик платит сумму, равную величине аннуитетного платежа ($ 259,85), рассчитанной на основе непогашенной основной суммы долга с негативной амортизацией. При этом, поскольку происходит постепенный рост суммы платежа по ипотечному кредиту при одновременном, но более медленном росте доходов заемщика, доля платежа по кредиту в сумме доходов заемщика составляет от 18 до 29%. Таким образом, ипотека с ростом платежей обеспечивает доступность кредита для семей с перспективным ростом доходов.

Однако отметим, что размер изначального пониженного платежа рассчитывается при более низкой доле платежа в доходе заемщика (в данном примере ― 18%), чем обычно, с тем условием, чтобы при прогнозируемом росте доходов заемщика и заданном уменьшении размера платежа последний не превышал стандартной доли в доходе заемщика – 30%.

Такая схема при правильном прогнозе роста доходов заемщика позволит сделать кредит более доступным. В то же время, если прогноз не оправдается, повысится кредитный риск невозврата кредита.

Таблица 7.3. График платежей по ипотечному кредиту с увеличением платежей

Рис. 7.5. Стандартный ипотечный кредит (FRM) и ипотека с увеличением платежей (GPM)

Кредит с гибким графиком платежей (flexible payment mortgage). Это разновидность ипотеки с увеличением платежей[66]. Кредитным договором задается последовательность размеров платежей, предусматривающая рост величины взносов через определенные интервалы времени. В первые годы кредитного срока ежемесячные суммы платежей по данному кредиту меньше, чем по стандартному кредиту. Как правило, заемщик вносит платежи в размере не ниже суммы начисленных процентов, чтобы не происходило негативной амортизации. В дальнейшем размеры платежей возрастают, и график платежей по кредиту строится таким образом, чтобы к концу установленного срока произошла полная амортизация кредита.

Кредит с залоговым счетом (pledged account mortgage). Предполагается, что заемщик открывает в банке специальный залоговый счет, на который он сам или третья сторона (к примеру, предприятие, на котором работает заемщик) вносит определенную сумму. При этом происходит совмещение стандартной ипотеки для кредитора и ипотеки с увеличением платежей для заемщика.

На средства, размещенные на залоговом счете, начисляются проценты в соответствии с действующими в банке условиями. В начале кредитного срока заемщик платит по кредиту суммы меньшие, чем он должен платить исходя из графика платежей по стандартному кредиту. Однако, в отличие от ипотеки с увеличивающимися платежами, не возникает отрицательной амортизации кредита, поскольку недостающую сумму банк списывает с залогового счета. Этот инструмент позволяет сократить расходы заемщика в первые месяцы и повысить доступность кредита, а также содержит дополнительное обеспечение для банка своевременности осуществления платежей по кредиту.

Кредит под залог существующего жилья с обратным аннуитетом (reverse annuity mortgage, RAM). Этот кредитный инструментприменяется для узкого круга заемщиков — пожилых собственников жилья. Целью такого кредита является не приобретение жилья, а залог имеющегося жилья для получения постоянного дохода (в соответствии с договором кредитор производит периодические или разовые выплаты заемщику). При этом основная сумма долга не погашается, а увеличивается (при периодическом предоставлении части кредита), и так же накапливается сумма начисляемых процентов. Заемщик может погасить кредит путем последующей передачи прав на жилье в установленный срок. Такой кредит является формой обеспечения текущих потребностей владельца жилья. Это пожизненная рента (срочная или бессрочная), при которой заемщик — владелец жилья ‑ может получать от кредитора средства кредита ежемесячно либо единовременно. Данная кредитная операция напоминает продажу жилья в рассрочку его собственником. Эта форма помощи пожилым людям получила распространение в США, Канаде, Германии, Франции, Великобритании.

Кредиты с переменными выплатами, по которым фиксируются правила изменения величины платежей[67]

В эту группу входят кредиты с переменной процентной ставкой и конвертируемые ипотеки с переменной процентной ставкой.

Кредит с переменной процентной ставкой (adjustable rate mortgage, ARM). Это наиболее приемлемый кредитный инструмент для стран, экономика которых отличается умеренно высокой и волотильной инфляцией. В основе данного инструмента лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, т.е. в соответствии с изменением стоимости привлекаемых кредитором ресурсов. По таким кредитам банк устанавливает пониженную процентную ставку, но перекладывает риск ее изменения на заемщика ‑ в результате для банка уменьшается риск процентной ставки, а для заемщиков увеличивается доступность кредита.

Изначально расчеты платежей по кредиту проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученный таким образом платеж действует в течение периода до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку и остаток основного долга, делается на весь оставшийся срок кредита, и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося новой (измененной) ставкой процента.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору показателя (базы), на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве таких показателей могут быть использованы: доходность государственных ценных бумаг, ставки по межбанковским кредитам, ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США), средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков, официально устанавливаемый уровень инфляции и т.д. Это должен быть показатель, который в наибольшей степени характеризует стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты, официально устанавливаемый и публикуемый, регулярно меняющийся с учетом ситуации на финансовом рынке. Процент по таким кредитам обычно устанавливается на уровне, определяемом по следующей формуле: базовый показатель плюс установленная банком надбавка. Применение кредита с переменной процентной ставкой сопряжено с рядом проблем:

· не все индексы процентной ставки верно отражают реальную стоимость ресурсов;

· частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным для заемщика, сужая тем самым круг потенциальных потребителей ипотечных кредитов;

· изменения платежей по кредиту могут быть несопоставимы с денежными доходами заемщика, что увеличивает кредитный риск;

· данный кредитный инструмент достаточно сложен, так как требуется обосновывать для заемщика необходимость пересмотра процентной ставки и ее нового уровня.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой первоначальный процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5―2 процентных пункта ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, поскольку, с одной стороны, для банка снижается риск процентной ставки, а с другой ‑ присутствует элемент неопределенности для заемщика.

Чтобы повысить для заемщиков привлекательность ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, иногда применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки (interest rate cap). При этом возможен подход, при котором одновременно определяется максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период (к примеру, 2 процентных пункта за год и 5 процентных пунктов за весь кредитный срок).

Разновидностью кредита с переменной процентной ставкой является канадский «ролл-овер» (Canadian rollover mortgage), в соответствии с которым через заранее установленные временные интервалы (к примеру, пять лет) кредит переоформляется на новый, с измененной процентной ставкой (в сторону повышения или понижения — в зависимости от существующих в этот период рыночных процентных ставок по аналогичным кредитам).

При использовании кредита с переменной процентной ставкой риск процентной ставки, как уже отмечалось, в значительной степени переносится на заемщика. Для банка повышается кредитный риск (при возможном росте процента и частом пересмотре процентных ставок). Кредитный риск несколько смягчается путем установления ограничений на максимальное увеличение процента, а также на периодичность пересмотра процента (например, один раз в 6 месяцев, квартал, год). Вероятность неплатежа может возрасти вследствие того, что рост процентной ставки будет несоразмерен росту доходов заемщика. В связи с этим банки, использующие кредитный инструмент с переменной процентной ставкой, уделяют серьезное внимание анализу соотношения уровня процентной ставки и кредитного риска. В то же время, при возможном снижении уровня процентных ставок на рынке, такой кредит более выгоден заемщику, чем кредит с фиксированной процентной ставкой, особенно при ограничениях (штрафах) на досрочное погашение кредита. Для кредитора в этом случае также снижаются риски досрочного погашения.

Ипотека с переменной процентной ставкой широко применяется в странах с умеренной инфляцией: в Канаде, США, Великобритании, Франции и других странах Западной Европы.

Конвертируемая ипотека с переменной процентной ставкой (convertible mortgage)[68]. Этот кредитный инструмент сочетает в себе лучшие черты ипотеки с переменной и фиксированной процентными ставками. В общем виде, суть его сводится к тому, что кредитный договор предоставляет заемщику возможность на определенных условиях преобразовать (конвертировать) кредит с переменной процентной ставкой в кредит с фиксированным процентом.

Условия, предусмотренные данным кредитным инструментом, как правило, следующие. При заключении кредитного договора и на первой стадии кредитного периода действует переменная процентная ставка. Она может быть более привлекательной для заемщика, поскольку, как было сказано ранее, уровень процента по кредитам с переменной процентной ставкой при выдаче кредита обычно на 1,5–2 процентных пункта ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой. Кроме того, привлекательность этой ипотеки еще и в том, что при оценке платежеспособности заемщика требуемый совокупный семейный доход может быть меньше (поскольку платежи по кредиту будут меньше за счет пониженной — по сравнению с фиксированной ― процентной ставки).

На второй стадии кредитного периода допускается конвертация ипотеки с переменной процентной ставкой в кредит с фиксированной процентной ставкой. Для заемщика это представляет интерес, если рыночные процентные ставки по кредитам повышаются и, соответственно, растет процент по кредитам с переменной процентной ставкой. Если рыночные процентные ставки понижаются, то переменная процентная ставка выгоднее. В это время, наоборот, заемщики стараются рефинансировать ипотеки с фиксированной более высокой процентной ставкой и взять кредит либо с переменной процентной ставкой, либо с новой более низкой фиксированной ставкой процента.

По правилам, применяемым в США, конвертация разрешена в определенный период, к примеру начиная с 13-го месяца кредитного срока и кончая 16-м месяцем. При конвертации заемщик должен уплатить банку фиксированную сумму, например $ 250–500.

Следует отметить, что заемщик обычно имеет право рефинансировать кредит с переменной процентной ставкой и получить новый, с фиксированным процентом (и наоборот). Это становится особенно актуальным, если процентные ставки начинают расти. Но цена такого рефинансирования для заемщика достаточно высока и обычно составляет 2―4% баланса кредита. Иногда кредитный договор не допускает рефинансирования ипотечного кредита (по крайней мере, на определенный период после выдачи). В то же время конвертируемые ипотеки обычно стоят на 0,25―0,5 процентного пункта дороже, чем обычные кредиты с переменной процентной ставкой. Следовательно, заемщик должен оценить, какой тип кредита ему выгоднее брать, учитывая тенденции на финансовом рынке.

Пример. Предположим, заемщик взял ипотечный кредит в сумме $ 20 000 с переменной процентной ставкой в 13% годовых сроком на 10 лет. Он заключил договор на конвертируемую ипотеку. В этот период проценты по кредитам с фиксированной процентной ставкой составляли 15% годовых. Через год ситуация в экономике изменилась, и проценты по кредитам стали расти, что вызвало рост процентной ставки по взятому кредиту. Процент по кредиту достиг 15% годовых. По прогнозам, тенденция роста процентных ставок должна сохраниться в течение еще как минимум двух лет. Заемщик решил воспользоваться возможностями, предусмотренными договором, и конвертировать свой кредит в кредит с фиксированной процентной ставкой (процент по таким кредитам в данный момент также составляет 15%). За эту операцию он должен заплатить, к примеру, от 250 до 500 долларов. Если бы это была неконвертируемая ипотека и условиями договора допускалось ее переоформление в ипотеку с фиксированной процентной ставкой, то заемщик заплатил бы больше, например 4% баланса долга. В нашем случае это около $ 750.

Таким образом, при разработке программ ипотечного кредитования особое внимание необходимо уделять выбору инструмента ипотечного кредитования, его всесторонней оценке с точки зрения интересов банка и заемщика, а также увязке механизма организации денежного потока по кредиту с финансовыми потоками банка.

Поиск по сайту: