С-2 (СЕМИНАРСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 2)

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ПОД УСЛОВИЕМ КАК ОДИН ИЗ СПОСОБОВ

ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Д.Г. ФИЛЬЧЕНКО, М.В. ЯЩИНСКИЙ

Гражданский кодекс Российской Федерации в главе 23 предусматривает различные способы обеспечения исполнения обязательств. Однако ст. 329 ГК РФ оставляет открытым перечень таких способов: исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Таким образом, участники договорных отношений имеют реальную возможность использовать не поименованные легально способы обеспечения исполнения обязательств. К числу таковых можно отнести товарную неустойку, фидуциарный залог, резервирование права собственности, условную куплю-продажу <*>.

--------------------------------

<*> См. об этом: Миронова О., Хаметов Р. Обеспечение исполнения обязательств: договорные способы // Российская юстиция. 1996. N 5. С. 18 - 20.

Особый интерес для нас представляет условная купля-продажа. Наиболее удобен данный способ для обеспечения исполнения обязательств по договору займа, кредитному договору. Суть данной конструкции состоит в том, что стороны наряду с договором займа или кредитным договором (основным договором) заключают еще и договор купли-продажи в обеспечение исполнения основного обязательства. Договор купли-продажи совершается под отлагательным условием, то есть возникновение прав и обязанностей и покупателя, и продавца ставится в зависимость от неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по основному договору возникают правовые последствия по договору купли-продажи, по исполнению которого права и обязанности сторон по договору займа или кредитному договору прекращаются на основании ст. 410 Гражданского кодекса РФ посредством зачета. В случае же, если основное обязательство было исполнено надлежащим образом (сумма займа или кредита с процентами возвращена своевременно и в полном объеме), договор условной купли-продажи считается расторгнутым с момента, обусловленного договором (надлежащее исполнение заемщиком обязательств по основному договору).

Сумма займа или кредита одновременно выступает покупной ценой по договору купли-продажи. Предметом договора купли-продажи, совершенной под условием, может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Как известно, купля-продажа недвижимости обладает рядом особенностей. Во-первых, право на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в органах юстиции. При купле-продаже жилого помещения закон требует государственной регистрации такого договора. Более того, такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Но вступает в силу данный договор только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору займа (кредита). В данном случае речь идет о регистрации именно договора как соглашения покупателя и продавца, а не о регистрации права нового собственника.

Во-вторых, в случае купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, существенным условием договора является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При этом под существенными условиями договора Гражданский кодекс РФ понимает такие условия, без согласования которых сторонами договор не может считаться заключенным: о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В-третьих, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Следует отметить, что для оформления договоров купли-продажи недвижимости в соответствии с действующим законодательством не требуется нотариального удостоверения.

В том случае, если недвижимость является общей совместной собственностью супругов, закон (Семейный кодекс РФ) предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению такой недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, нотариально удостоверенное согласие которого не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ). Причем необходимо иметь в виду, что под совместной собственностью супругов понимается имущество, нажитое супругами во время брака (ст. 34 СК РФ). Общей совместной собственностью супругов является любое нажитое ими в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" <*>).

--------------------------------

<*> Справочно-правовая система "КонсультантПлюс".

* * *

Определенными чертами купля-продажа под условием как способ обеспечения исполнения обязательств схожа с известным еще древнеримскому обществу фидуциарным залогом. Напомним, что при использовании фидуции должник в целях залога передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, а кредитор обязан был в случае своевременной уплаты долга возвратить заложенное имущество <*>. В соглашении о фидуциарном залоге содержалось условие об ограничении кредитора по основному обязательству в правомочии распоряжаться предметом фидуции до определенного момента. Основные различия между фидуцией и условной куплей-продажей сводятся к следующему. Во-первых, при купле-продаже под условием предмет договора остается в собственности продавца (должника по основному обязательству) до наступления обусловленного договором обстоятельства, относительно которого не известно, наступит оно или не наступит. При фидуции предмет договора переходит в собственность кредитора лишь с некоторыми ограничениями по распоряжению данным имуществом. Во-вторых, при купле-продаже, совершенной под условием, предмет договора остается во владении продавца, а при фидуциарном залоге передается кредитору. В-третьих, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств по основному договору покупатель (кредитор) по договору условной купли-продажи приобретает все правомочия собственника (право владения, пользования, распоряжения), а при фидуции кредитор освобождается от ограничения по распоряжению уже принадлежащего ему на праве собственности имущества. В-четвертых, имеются различия и в моменте перехода права собственности: при фидуциарном залоге право собственности переходит к кредитору непосредственно после заключения договора фидуции, а при купле-продаже под условием - в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства. В-пятых, в случае надлежащего исполнения основного обязательства договор условной купли-продажи не порождает правовых последствий и считается расторгнутым, а по договору фидуции реализуется правоотношение по переходу права собственности на предмет договора от кредитора к должнику, добросовестно исполнившему обязательства.

--------------------------------

<*> См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 2001. С. 339.

На практике может возникнуть ряд проблем с применением конструкции условной купли-продажи, и связано это прежде всего с предположением о возможной мнимости или притворности подобных сделок. Тем не менее вести речь о недействительности сделок условной купли-продажи по данным основаниям, на наш взгляд, нельзя. Гражданский кодекс РФ под мнимой сделкой понимает сделку, заключаемую сторонами лишь для вида без намерений создать правовые последствия, а под притворной сделкой понимается сделка, совершаемая лишь с целью прикрыть другую сделку. Заключая договор купли-продажи под условием, стороны исходят из необходимости надлежащим образом обеспечить исполнение обязательств по основному договору. В таких случаях кредитор и должник преднамеренно заключают договор, в соответствии с которым в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства наступают правовые последствия, выражающиеся в переходе права собственности на имущество, являющегося предметом договора купли-продажи, от должника к кредитору. Следовательно, предположение о мнимости рассматриваемых сделок не является обоснованным.

Также купля-продажа под условием не может считаться притворной сделкой, якобы прикрывающей иные отношения, прежде всего залоговые. Для притворной сделки характерно то, что совершаются иные действия, чем те, которые стороны на самом деле имели в виду. Но при заключении договора купли-продажи под условием вести речь о притворной сделке нельзя, так как в данном случае нет расхождения между волей и волеизъявлением сторон. Воля сторон направлена именно на переход права собственности на имущество, выступающее предметом договора купли-продажи, в случае неисполнения обязательств по основному договору. Применительно к залогу отметим, что между этим способом обеспечения исполнения обязательств и условной куплей-продажей имеется ряд существенных различий, не позволяющих их отождествлять, о чем будет указано ниже.

Одним из базовых принципов, который пронизывает все гражданское законодательство, является принцип свободы договора, закрепленный в ст. ст. 1, 421 Гражданского кодекса РФ. Еще И.Б. Новицкий писал, что принцип свободы договорного соглашения можно охарактеризовать как право договаривающихся сторон по обоюдному соглашению вкладывать в договор то или иное содержание <*>. Гражданский кодекс РФ закрепляет положение, согласно которому участники гражданских отношений свободны в заключении договора. Этот элемент принципа свободы договора свидетельствует о том, что ни одна из сторон не может быть принуждена к заключению договора, что граждане и юридические лица обладают правом самостоятельно решать, следует им заключать данный договор или нет. Применительно к рассматриваемой проблеме данное проявление принципа свободы договора имеет наиболее общее отношение, касающееся прежде всего волеизъявления сторон при заключении договора условной купли-продажи. Заемщика (продавца) никто не понуждает к заключению купли-продажи под условием для обеспечения его обязательств по договору займа (кредитному договору), он сам заинтересован в предоставлении кредитору гарантий, обеспечивающих его (кредитора) имущественные интересы.

--------------------------------

<*> Цит. по: Денисов С.А. Некоторые общие вопросы о порядке заключения договоров // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М., 1999. С. 230.

Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или другими правовыми актами. Купля-продажа, совершенная под условием, не предусмотрена законом в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, но п. 1 ст. 329, п. 2 ст. 421 ГК РФ создают все предпосылки для использования рассматриваемого договора в качестве дополнительного обязательства, защищающего интересы кредитора.

Участники гражданского оборота также могут заключить смешанный договор, т.е. соглашение, содержащее элементы различных договоров, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Договор условной купли-продажи содержит некоторые элементы залогового обязательства, в частности производится определенное обременение имущества должника с целью защиты интересов кредитора. С другой стороны, договор условной купли-продажи содержит все необходимые элементы "традиционной" купли-продажи. Получается, что данный договор содержит сочетание различных поименованных договорных обязательств, более того, имеющих различную функциональную направленность.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Особым условием рассматриваемого договора является положение о сроках и моменте наступления возможных правовых последствий. В связи с этим необходимо разграничивать момент заключения и момент вступления в силу данного соглашения сторон. Заключенным такой договор может считаться с момента его подписания сторонами, когда согласованы все условия, либо с момента его государственной регистрации, если в качестве предмета договора выступает жилое помещение. Вступает же в силу договор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по основному договору (займа, кредитного договора). При надлежащем исполнении обязанностей по основному договору договор условной купли-продажи не вступает в силу и признается расторгнутым по соглашению сторон.

В ст. 157 ГК РФ закреплена возможность совершения сделок под условием. Договор условной купли-продажи представляет собой сделку, совершенную под отлагательным условием, т.е. сделка, по которой стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Применительно к рассматриваемой ситуации условная купля-продажа - это сделка под отлагательным условием, по которой стороны поставили переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю в зависимость от исполнения должником (заемщиком) своих обязанностей по основному договору (займа, кредитному договору). Причем относительно исполнения обязанностей должника по основному договору неизвестно, будут ли они исполнены надлежащим образом и в полном объеме или нет, хотя это и предполагается при заключении основного договора.

В литературе высказываются сомнения относительно возможности обеспечения исполнения обязательств условной куплей-продажей при ее понимании как сделки, совершенной под отлагательным условием. Так, Б.М. Гонгало указывает на то, что использование купли-продажи под условием ограничено российским гражданским законодательством, так как в качестве отлагательного условия рассматривается "неисполнение должником обязанности уплаты денег" и наступление или ненаступление условия оказывается зависящим лишь от воли должника <*>. Выражая несогласие с высказанным Б.М. Гонгало мнением, отметим следующее. Действующий Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на использование в качестве отлагательного условия (впрочем, как и отменительного) наступления или ненаступления обстоятельства, которое поставлено в зависимость от воли того или иного лица. Действия участников сделки могут являться условиями по смыслу ст. 157 Гражданского кодекса РФ <**>. Данный подход является формальным, однако в условиях существующей регламентации залоговых отношений мнение о правомерности использования условной купли-продажи в качестве договорного акцессорного обязательства представляется обоснованным. Кроме того, сам Б.М. Гонгало отмечает, что вопрос о том, может ли быть условием действие участника сделки, различными авторами решается неоднозначно <***>. Представляется, что использование купли-продажи под условием не противоречит действующему законодательству, а аргумент Б.М. Гонгало против применения данной конструкции неубедителен.

--------------------------------

<*> Гонгало Б.М. Общие положения учения об обеспечении обязательств и способах обеспечения обязательств // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. М., 2001. С. 103 - 104.

<**> Также см. об этом: Гражданское право. В 2 т. Том I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 2000. С. 338 - 339.

<***> Гонгало Б.М. Указ. соч. С. 103.

Особым условием рассматриваемого договора купли-продажи является условие о цене. Своеобразность данного условия заключается в том, что на первый взгляд одна и та же денежная сумма одновременно выступает и суммой займа (кредита) по основному договору, и покупной ценой предмета договора при купле-продаже под условием. Но необходимо помнить, что основной договор и договор купли-продажи различаются по действию во времени. Договор купли-продажи, как уже указывалось выше, вступает в силу лишь с момента наступления отлагательного условия, т.е. с момента неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должника (продавца) по основному договору. В случае вступления договора условной купли-продажи в силу и исполнения сторонами обязанностей по нему (прежде всего продавцом), обязанности сторон по основному договору прекращаются зачетом в соответствии со ст. 410 ГК РФ. Следовательно, при наступлении отлагательного условия и вступлении в силу договора купли-продажи предмет по основному договору (сумма займа, кредита) трансформируется в покупную цену по дополнительному договору и считается уплаченным уже с момента предоставления суммы займа или кредита с учетом процентов по основному договору.

Приведенный выше анализ положений Гражданского кодекса РФ свидетельствует о том, что условная купля-продажа как акцессорное обязательство, используемое в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по основному договору, соответствует всем требованиям действующего законодательства.

Выше уже указывалось, что купля-продажа, совершенная под отлагательным условием, содержит некоторые элементы залогового обязательства. Но сама конструкция условной купли-продажи существенно отличается от залога и имеет ряд несомненных преимуществ перед данным способом обеспечения исполнения обязательств, а именно:

- в случае неисполнения должником своих обязанностей по основному обязательству (например, по договору займа) кредитор (покупатель) приобретает право собственности на предмет условной продажи в связи с наступлением отлагательного условия (неисполнение должником основного обязательства). А по договору залога кредитор приобретает право требовать обращения взыскания на заложенное имущество;

- при условной продаже по общему правилу не требуется обращения в суд за признанием своего права; обращение в суд будет необходимо, если должник уклоняется от передачи имущества кредитору уже как собственнику, ставшему таковым по договору условной продажи вследствие наступления отлагательного условия. А при залоге имущества существует установленное ст. 349 ГК РФ правило, согласно которому требование залогодержателя удовлетворяется за счет заложенного имущества по решению суда. Правда, данное правило может быть изменено по соглашению сторон в соответствии со ст. 349 ГК РФ;

- по договору условной продажи кредитор в случае наступления отлагательного условия получает имущество в собственность и соответственно кредитор приобретает все правомочия, предусмотренные ч. 1 ст. 209 ГК РФ (право владения, пользования, распоряжения). Следовательно, кредитор, уже как собственник, может использовать вещь по своему усмотрению, распоряжаться этой вещью, в том числе и отчуждать любым способом, предусмотренным гражданским законодательством. Например, новый собственник может реализовать данную вещь на торгах, но это является его правом. Когда же речь идет о залоге, то залогодержатель (кредитор) ни в коем случае не приобретает права собственности на заложенное имущество. Он имеет лишь право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества. Помимо этого, гражданским законодательством предусмотрено, что реализация заложенного имущества с целью получения кредитором удовлетворения возможна только в форме продажи с публичных торгов, если законом не установлен другой порядок.

На практике возможны варианты использования условной купли-продажи с различным субъектным составом: 1. Должник и продавец - одно лицо, кредитор и покупатель - одно лицо (наиболее упрощенный вариант). 2. Должник и продавец - разные лица, кредитор и покупатель - одно лицо (некоторые общие черты с институтом поручительства). 3. Должник и продавец - одно лицо, кредитор и покупатель - разные лица. 4. Должник и продавец - разные лица, кредитор и покупатель - разные лица <*>.

--------------------------------

<*> См. об этом: Миронова О., Хаметов Р. Обеспечение исполнения обязательств: договорные способы // Российская юстиция. 1996. N 5. С. 20.

При использовании купли-продажи под условием в качестве способа обеспечения исполнения обязательств необходимо уделить особое внимание ряду важных моментов. В частности, в договоре следует четко определить отлагательное условие, т.к. данное условие является существенным для договоров, заключенных в соответствии со ст. 157 ГК РФ. Следовательно, необходимо однозначно определить в договоре, что же понимается под неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по основному соглашению. Также требуется согласование сторонами сроков исполнения обязательств по основному договору, вступления в силу дополнительного соглашения, передачи предмета купли-продажи от продавца к покупателю. Немаловажной является договоренность сторон о сохранности предмета договора, его страховании, об ограничении права продавца на распоряжение предметом договора.

В заключение отметим, что применение подобных, схожих, обеспечительных схем, прямо не предусмотренных законодательством в качестве способов обеспечения исполнения обязательств, имеет место как в России, так и за рубежом. Речь идет о применяемых в банковской практике сделках РЕПО, "обратных" договорах купли-продажи <*>.

--------------------------------

<*> См. об этом: Адамович Г. О некоторых способах обеспечения кредитных обязательств // Хозяйство и право. 1996. N 9. С. 41 - 47; Глотов А., Карчевский С. Банковское кредитование: правовые гарантии возврата кредитов. Способы обеспечения исполнения кредитных обязательств юридических лиц. Иные применяемые на практике формы обеспечения кредитов // Экономика и жизнь. 1996. N 27.

Резюмируя все вышеизложенное, подчеркнем, что применение условной купли-продажи, на наш взгляд, представляется наиболее предпочтительным и эффективным средством защиты интересов кредитора по денежным обязательствам в сравнении с иными способами, прямо предусмотренными в ГК РФ.

"ДОБРОСОВЕСТНОСТЬ" В СДЕЛКАХ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Е.В. ШАКЛЕИНА

Шаклеина Е.В., преподаватель кафедры гражданского права и процесса Кировского филиала Московского гуманитарно-экономического института.

Система правового регулирования гражданского оборота рассчитана на отношения, основанные на презумпции разумности и добросовестности участников. К сожалению, основные начала гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, далее по тексту - ГК РФ) не называют среди прочих принципа добросовестности <*>, которому в среде ученых и практиков уделяется особое внимание <**>.

--------------------------------

<*> Нормативное закрепление требований добросовестности, разумности, справедливости имеется в ст. 6, 10 ГК РФ. Во второй части ГК РФ, наоборот, принцип добросовестности имеет место в ст. 602, 662 ГК РФ.

<**> Богданов Е. Категория "добросовестности" в гражданском праве // Российская юстиция. 1999. N 9; Винницкий Д.В. Принцип добросовестности и злоупотребление правом в сфере налогообложения // Право и экономика. 2003. N 1; Краснова С.А. Определение понятия "добросовестность" в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2003. N 3; Пудров Ю. С учетом презумпции добросовестности // Бизнес-адвокат. 2003. N 13; Иванова С.А. Некоторые проблемы реализации принципа социальной справедливости, разумности и добросовестности в обязательственном праве // Законодательство и экономика. 2005. N 4; Скловский К. К вопросу о применении понятий добросовестности и основы правопорядка и нравственности // Хозяйство и право. 2005. N 8 и т.д.

Купля-продажа и переход права собственности для нынешнего российского цивилиста перестали быть синонимами. В последнее время актуальность приобретает статус добросовестного приобретателя, а также звучит вопрос о действительности продажи, совершенной лицом, не имеющим права на отчуждение вещи (неуправомоченным отчуждателем).

В римском праве, заложившем основу гражданских правоотношений, допускалась возможность продажи чужой вещи. К.П. Победоносцев указывал, что "там можно было продать чужую вещь, которую продавец не имеет в своей власти, но еще ожидает и надеется получить в свою власть" <*>.

--------------------------------

<*> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть первая: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 380.

В дореволюционном праве закреплялось противоположное правило - не допускалась "купля-продажа вещей отвлеченных, прав на чужие действия" <*>. Советские гражданские кодифицированные акты (Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.) также продолжили эту традицию. В ГК РСФСР 1922 г. даже устанавливалось правило, согласно которому приобретатель имущества, снабженного знаками залога, предполагался недобросовестным (примечание к ст. 98 ГК РСФСР).

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд. 1902. Изд. 2-е. М.: Статут, 2000. С. 575.

Для сравнения: германское право допускает приобретение собственности от неуправомоченного продавца при условии добросовестности приобретателя (§ 932 ГГУ). Германское право, что еще более важно, проводит принцип абстрактности традиции (передачи вещи в порядке передачи собственности), ее независимости от сделки, создающей обязательство купли-продажи (§ 929 ГГУ) <*>.

--------------------------------

<*> Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС РФ. 2003. N 9.

Действующие сегодня нормативные акты не называют критерий отнесения товара к будущим вещам как предметам договора купли-продажи. Тем не менее в качестве примеров, где допускается заключение договоров относительно будущих товаров, можно назвать опционные сделки и производство сельскохозяйственной продукции (контрактацию). Норма относительно возможной продажи товара в будущем закреплена в п. 2 ст. 455 ГК РФ. Данное положение следует рассматривать как исключение из правил.

В.П. Мозолин, комментируя ст. 455 ГК РФ, считает, "что у продавца в момент заключения должна существовать реальная возможность создания или приобретения вещи в будущем" <*>. Продавец должен быть фактическим обладателем продаваемого права, т.е. добросовестным участником сделки купли-продажи.

--------------------------------

<*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Издательство "Юрайт", 2004.

В.В. Витрянский определяет необходимость разграничения отношений, связанных с продажей будущих вещей и вещей, которые уже утрачены продавцом к моменту заключения договора купли-продажи в результате их гибели, перехода права собственности на них к третьим лицам и т.п. <*> Во втором случае под сомнение ставится "добросовестность" продавца.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод. М.: Статут, 2003. С. 17 - 18.

На наш взгляд, "добросовестность" в сделках купли-продажи должна рассматриваться как с позиции покупателя, так и с позиции продавца. Например, законодательством предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара. Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. В случае просрочки платежа продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК).

Тем не менее на практике в сделках купли-продажи наиболее незащищенной стороной остается покупатель.

При рассмотрении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, Пленум Высшего Арбитражного Суда определил, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом <*>.

--------------------------------

<*> См.: п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

Проблема добросовестных приобретателей сдвинулась с мертвой точки в апреле 2003 г. Конституционный Суд РФ рассмотрел дело по жалобам граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева на нарушение их конституционных прав и свобод положениями п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки <*>. Действия связаны с признанием сделок купли-продажи недвижимости недействительными и применением последствий недействительных сделок.

--------------------------------

<*> Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" // СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657.

Как закреплено в решении, в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П сделало переворот в судебной практике в буквальном смысле. Районные суды по спорам о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности встали на защиту добросовестных приобретателей.

Примером являются решения по аналогичным делам, рассмотренные одним судьей, но в разное время, соответственно в декабре 2002 г. и октябре 2003 г. В последнем споре судья, ссылаясь на п. 1, 2 вышеназванного Постановления Конституционного Суда РФ, вынес решение в пользу добросовестного покупателя квартиры.

Нормативное закрепление защиты добросовестных покупателей в сделках с недвижимым имуществом произведено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>.

--------------------------------

<*> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 43.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Нововведение вызвало отклики и позитивного, и негативного содержания.

Так, Л.Ю. Михеева считает, что "указанные изменения были направлены на "усиление прав добросовестных приобретателей имущества, в том числе недвижимого" <*>.

--------------------------------

<*> Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства.

Противоположная точка зрения в отношении применения ст. 223 ГК РФ высказывается К.И. Скловским, по мнению которого норма ст. 223 ГК РФ не согласована с нормами о недействительности сделок, с нормами о неосновательном обогащении. В своей работе "Дикому рынку - соответствующий закон" К.И. Скловский говорит о криминальности нормы ст. 223 ГК РФ <*>.

--------------------------------

<*> Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон // ЭЖ-Юрист. 2005. N 2.

Несмотря на неоднозначность толкования новой редакции ст. 223 ГК РФ, государственную регистрацию (принцип публичной достоверности) следует считать единственной защитой права покупателя в сделках купли-продажи недвижимости. Исключением из принципа публичной достоверности государственного реестра недвижимости является отчуждение имущества без воли собственника (подлог) и совершение регистрационной записи под влиянием насилия или угрозы насилия.

Высокие цены на квартиры порождают множество махинаций на рынке недвижимости. Имеют место продажи квартир по подложным документам (доверенностям) без согласия собственника, и в этих случаях суды принимают однозначные решения в пользу собственника, при этом, как ни странно, все-таки страдает добросовестный приобретатель. Получить компенсацию, обещанную Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в ред. 30 декабря 2004 г., не так-то просто. Для реализации ст. 31.1 вышеуказанного Закона необходимы силы и время. Лицо, претендующее на выплату государством ущерба, должно сначала попытаться взыскать убытки с виновного в незаконном отчуждении жилого помещения. От государства возмещение ущерба можно получить только в том случае, если судебное решение по независимым от бывшего собственника причинам не может быть исполнено, то есть у должника отсутствует имущество, необходимое для возмещения убытков. Размер возмещаемого вреда ограничивается по Закону одним миллионом рублей.

Также спорной представляется ситуация, где нарушается преимущественное право покупки доли, в частности, собственник комнаты в коммунальной квартире продает свою долю в обход остальных соседей по общей жилплощади. Последующая регистрация договора и права собственности на комнату не гарантируют новому собственнику, что решение суда будет вынесено в его пользу, то есть добросовестного приобретателя, а не участника долевой собственности, чьи права нарушены. При этом немаловажное значение будет иметь условие о трехмесячном сроке, закрепленное в п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Продавец, нарушивший условия преимущественной покупки доли сособственниками, будет рассматриваться как неуправомоченный отчуждатель, т.е. недобросовестный субъект сделки.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить усиление защиты добросовестных покупателей на законодательном уровне. Защита прав добросовестного продавца по-прежнему определяется нормами купли-продажи ГК РФ.

Добросовестность в сфере купли-продажи, в том числе недвижимости, будет слагаться из того, насколько честно будут выполнять свои обязанности покупатель и продавец. Требования добросовестности и разумности касаются всех и каждого.

Поиск по сайту: