Основания прекращения права собственности на землю

Регулирование прекращения прав собственности на земельный участок основывается на конституционных принципах. Согласно ч. 35 право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Указанные принципы находят сою конкретизацию и развитие в гражданском и земельном законодательстве. В п. 1 ст. 1 ГК закреплен принцип неприкосновенности собственности. Общий перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок приводится в ст. 44 ЗК РФ. Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности предусмотрен в ст. 235 ГК. Земельное законодательство, основываясь на общих нормах гражданского права, конкретизирует основания прекращения права собственности на земельный участок.

Основания прекращения права собственности делятся на две группы: добровольные и принудительные. К первой группе относятся ситуации, когда право собственности прекращается по воле собственника земельного участка. Это может быть добровольное отчуждение собственности в пользу другого лица, т. е. совершение гражданско-правовых сделок. Сделки, являющиеся основанием возникновения права собственности одного лица, одновременно являются основанием прекращения права собственности у другого лица. Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков (ст. 52 ЗК).

Еще одним основанием прекращения права собственности этой же группы является добровольный отказ от земельного участка. Согласно ст. 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Однако земельным законодательством установлен иной порядок отказа от права собственности на землю, а именно – заявительный.

В соответствии с ст. 53 ЗК РФ, Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Не использование земельного участка не может расцениваться как отказ от права собственности и в ряде случаев квалифицируется как земельное правонарушение.

Принудительное прекращение права собственности на земельный участок означает выбытие имущества из собственности лица помимо его воли. Перечень оснований принудительного прекращения права на земельные участки, предусмотренный ЗК РФ, является закрытым. Это означает, что он не может быть расширен иными, в том числе федеральными законами. Принудительное изъятие земельного участка у собственника может быть только в случаях и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Ст. 235 ГК предусматривает, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается кроме следующих случаев:

· Обращении взыскания на имущество по обязательствам. В соответствии с ст. 278 ГК обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда. Право собственности при этом прекращается с момента возникновения права собственности у лица, к которому переходит право на изъятое имущество.

· Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу. В этом случае собственник в соответствии с ст. 238 ГК РФ обязан произвести отчуждение земельного участка в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен иной срок. Если собственник в установленный срок сам не произвел отчуждение своего земельного участка, то он подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы за вычетом затрат на отчуждение имущества. По отношению к земельному участку, эта норма может быть применена в случаях и в порядке, установленных ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ст. 3 указанного закона определяет, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Российские граждане и юридические лица вправе иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Однако ст. 4 упомянутого закона устанавливает, что максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Установленный законом субъекта Российской Федерации размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного муниципального района.

В случаях, если в собственности лица, по основаниям, допустимым законом, оказался земельный участок или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а это влечет нарушение установленных законом требований, такое лицо должно произвести отчуждение своей земельной собственности.

В целом порядок отчуждения, определенный законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не противоречит установленному в гражданском законодательстве. Однако закон предусматривает и некоторые особенные положения. Так определено, что обратиться в суд с заявлением о понуждении собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок на торгах (конкурсах, аукционах) должен орган государственной власти субъекта Российской Федерации. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, эти земельный участок или долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления по начальной цене предмета торгов.

· В результате реквизиции. Земельный кодекс определяет реквизицию как временное изъятие у собственника земельного участка уполномоченными исполнительными органами государственной власти (ст. 51). Основания реквизиции установлены законодательством. Это: стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии, а так же иные обстоятельства, носящие чрезвычайный характер. Целью реквизиции является защита жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз. Реквизиция производится с возмещением причиненных убытков и выдачей собственнику документов о реквизиции.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок (п. 3 ст. 51 ЗК).

· Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд. От реквизиции его отличают иные основания и порядок, который определен ст. 49; 55 ЗК РФ, а так же ст. 279 - 282 ГК РФ. П. 2 ст. 51 специально определяет, что реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд.

Выкуп земельных участков для государственных и муниципальных, нужд осуществляется в исключительных случаях связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

1) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд может быть осуществлено только на основании решения суда. При этом п. 2 ст. 55 ЗК РФ предусматривается обязательность предварительного и равноценного возмещения за изымаемый земельный участок. это означает, что возмещение должно предшествовать изъятию, а не наоборот. Изъятие земельного участка у собственника осуществляется в форме выкупа. В отношении определения порядка выкупа земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд, а так же порядка определения выкупной цены земельного участка, прекращения прав владения и пользования, а так же определения права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных и муниципальных нужд, Земельный кодекс содержит отсылочную норму, в соответствии с которой эти вопросы регулируются гражданским законодательством.

· Безвозмездное изъятие земельного участка в связи с совершенным преступлением (конфискация). Конфискация регулируется ст. 243 ГК РФ. Однако, в отличие от Гражданского кодекса, Земельный кодекс не предусматривает осуществление конфискации в административном порядке. Конфискация земельного участка может быть применена только как санкция за совершенное преступление – уголовно наказуемое противоправное деяние. В соответствии со ст. 104.1 УК РФ, конфискация имущества есть принудительное безвозмездное изъятие и обращение в собственность государства на основании обвинительного приговора имущества, состав которого, а также основания для применения данной меры установлены этой же статьей.

· ГК так же предусматривается изъятие земельного участка в случае его ненадлежащего использования (ст. 284-286). Ненадлежащим использованием признается не использование предназначенного для сельскохозяйственного производства или жилищного строительства земельного участка в течение 3 лет, если более длительный период не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а так же время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный участок может быть изъят у собственника, если его использование осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если земельный участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия почвы или ухудшению экологической обстановки.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него земли, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд. Так как безвозмездно изъят земельный участок у собственника может быть только за совершенное преступление, а в рассматриваемом случае основанием для изъятия земельного участка является административное правонарушение, выражающееся в нарушении земельного законодательства, земельный участок не может быть изъят безвозмездно. Следовательно, средства, вырученные от продажи земельного участка на торгах, должны поступить собственнику земельного участка, за вычетом сумм, необходимых для организации торгов.

Гражданский кодекс устанавливает, что орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решение об изъятии у собственника земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников земельных участков о допущенных правонарушениях, определяются земельным законодательством. Однако Земельный кодекс не содержит норм, определяющих порядок и процедуру изъятия земельного участка у собственника по основаниям, предусмотренным ст. 284-286 ГК РФ. Это порождает правовую неопределенность и самую противоречивую трактовку специалистов. Так О.И. Крассов считает, что так как в Земельном кодексе нет упоминаний о возможности изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования у собственника, а определяется порядок принудительного прекращения прав по этим основаниям только титульных владельцев, но не собственников земельных участков, то ст. 284 – 286 Гражданского кодекса утратили юридическую силу^[19].

В то же время в Комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации под редакцией доктора юридических наук, профессора С.А. Боголюбова, высказывается мнение, что в этой ситуации следует ориентироваться на нормы ст. 54 ЗК, устанавливающей процедуру изъятия земельных участков у землевладельцев и землепользователей. В частности, по мнению авторов, к лишению права собственности вполне применимы нормы об исключительно судебном порядке принятия решения об изъятии земельного участка, об обязательности предварительного административного воздействия на нарушителя, о форме предупреждения о нарушении, выносимого органом государственной власти по осуществлению земельного контроля, с установлением срока для устранения нарушения^[20]. Действительно, такой порядок не противоречит принципам как гражданского так и земельного законодательства, что позволяет говорить о применении аналогии закона. Однако содержание ст. 54 ЗК не позволяет определить орган государственной власти, уполномоченный обратиться в суд с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок. В соответствии с Земельным кодексом такое право в случае принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, получают органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные осуществлять распоряжение земельными участками от имени собственника. То есть в этом случае собственник изымает земельный участок у лица, которому он его предоставил, по основаниям, предусмотренным земельным законодательством. Какой орган, какого уровня власти при этом должен изымать земельный участок у собственника, по-прежнему остается неясным.

В то же время вывод О.И. Крассова о том, что ст. 284- 286 ГК РФ утратили силу, так же представляется недостаточно обоснованным. Ст. 44 Земельного кодекса, определяя основания прекращения права собственности, прямо указывает, что право собственности на земельный участок прекращается в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленным гражданским законодательством.

В то же время следует признать, что сложившаяся правовая неопределенность может быть разрешена только принятием соответствующих норм на федеральном уровне, так как в соответствии со ст. 9 ЗК, установление ограничений прав собственников земельных участков, относится к полномочию Российской Федерации.

По отношению к землям сельскохозяйственного назначения этот вопрос урегулирован ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». П. 3 ст. 6 названного закона устанавливает, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят принудительно у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Орган государственной власти субъекта РФ может обратиться в суд за принудительным изъятием земельного участка, если исполнительным органом государственной власти, уполномоченным на осуществление земельного контроля, нарушитель был привлечен к административной ответственности за ненадлежащее использование земельного участка. Основания и порядок такого изъятия подробно регламентируются данной статьей и в целом повторяют основания, установленные в ГК РФ и порядок, прописанный в ст. 54 ЗК РФ. Изъят земельный участок может быть только на основании судебного решения, в связи с тем, что в установленный в предупреждении срок собственник не ликвидировал последствия земельного правонарушения. Земельный участок выставляется на торги. Если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, такой земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этих торгов в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Таким образом, правовая неопределенность сохраняется только по отношению к землям, предоставленным для жилищного строительства.

Поиск по сайту: