Основания возникновения права собственности.

Гражданское законодательство подразделяет все основания возникновения права собственности на 2 вида: первоначальные и производные. Первоначальные основания не связаны с переходом права собственности от одного лица к другому, и возникают либо на вновь созданную вещь, либо на бесхозяйную. Производные основания связаны с переходом права собственности от одного лица к другому либо в результате совершения гражданско-правовых сделок, либо на основании универсального правопреемства.

В связи с тем, что по своей физической природе земля не является рукотворным объектом, земельный участок не может быть вновь созданной вещью.Исключением из этого является создание искусственного земельного участка. Основание и порядок оформления права собственности на вновь созданный искусственный земельный участок регламентируются ст. 22.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Еще одной особенностью земельных отношений является то, в России земля не может быть бесхозяйной, так как в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ ст. 16 ЗК РФ, земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований являются государственной собственностью. Таким образом, первоначальные способы возникновения права собственности не применимы к земельным отношениям. Единственным исключением является приобретательская давность. Согласно ст. 234 ГК РФ содержание приобретательской давности заключается в следующем: лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Однако Пленум Верховного Суда РФ в своем совместном Постановлении с Пленумом ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указал: «При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством» (п. 16). Земельное законодательство не упоминает приобретательскую давность в качестве оснований возникновения права собственности. В то же время, норма ст. 25 ЗК РФ «Основания возникновения прав на землю» имеет отсылочный характер и определяет, что права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так как для целей государственной регистрации права собственности на земельный участок, необходимо судебное признание факта давностного владения, а постановления высших судов являются обязательными для применения всеми нижестоящими судами, то возникновение права собственности по данному основанию в настоящее время невозможно.

Все основания приобретения права частной собственности на землю являются производными и их можно подразделить на 5 разновидностей: гражданско-правовые сделки, сопровождающиеся переходом права собственности, приобретение земель из государственных и муниципальных (приватизация), судебное решение, возникновение права собственности в силу закона и переоформление ранее возникшего права.

Земельное законодательство исходит из принципа государственного регулирования приватизации земли (ст. 1 ЗК РФ). Земельным кодексом так же закрепляется право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность (п. 2 ст. 15).

В собственность граждан и юридических лиц могут быть предоставлены любые земельные участки, за исключением тех, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут находиться в частной собственности. В частной собственности не могут находиться изъятые из оборота и ограниченные в обороте земли.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. В соответствии со ст. 9; 10; 11 Земельного кодекса, Российская Федерация, субъекты России и органы местного самоуправления осуществляют распоряжение земельными участками, которые им принадлежат на праве собственности. Ст. 34 ЗК обязывает органы государственной власти и местного самоуправления обеспечить распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности на принципах эффективности, справедливости, публичности и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 28 ЗК, предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам производиться за плату. Бесплатно земельные участки в собственность граждан и юридических лиц могут предоставляться только, если это прямо предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами и, а так же законами субъектов РФ.

Главной отличительной чертой предоставления земельного участка из государственных или муниципальных земель является то, что обязательным этапом в процедуре предоставления является принятие решения уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка бесплатно или за плату. Такое решение является правовым актом, дающим основание для возникновения права собственности. Если земельный участок предоставляется бесплатно, то акт уполномоченного органа является правоустанавливающим документом. Если же земельный участок предоставляется за плату, то необходимым этапом в цепи юридического состава оснований возникновения права собственности становиться заключение договора купли-продажи. Процедуры предоставления земельного участка зависят от целей предоставления, статуса субъекта, обратившегося за предоставлением и некоторых других условий.

Основной процедурой предоставления незастроенных земельных участков, предназначенных для строительства и земель сельскохозяйственного назначения в собственность являются торги (конкурсы, аукционы). П. 2 ст. 30 ЗК предусматривает, что предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах. При этом не допускается отказ в предоставлении в собственность земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 28 ЗК: изъятых из оборота; если установлен федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков; зарезервированных земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Аналогичная норма закреплена в п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах.

Проведение торгов регулируется гражданским и земельным законодательством (ст. 38 ЗК; ст. 447, 448 ГК), а так же на основе Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства от 11 ноября 2002 г. № 808[17]

Преимущественное право приобретения земельных участков в собственность из государственных и муниципальных земель закреплено за арендаторами этих земельных участков (п. 8 ст. 22 ЗК). При этом арендатор земель сельскохозяйственного назначения может приобрести их в собственность по рыночной цене только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и только при условии надлежащего использования такого земельного участка (п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК исключительное право на приобретение земельных участков в собственность из государственных или муниципальных земель имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность.

В ряде случаев земельное законодательство прямо связывает возникновение права собственности на земельный участок с возникновением права собственности на объекты недвижимости, расположенные на нем. Так в соответствии с п. 7 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Земельный кодекс (ст. 35) устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, когда земельный участок при продаже части недвижимости не может быть выделен в натуре и если участок изъят из оборота. Отчуждения земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Еще одним основанием возникновения права частной собственности на землю может являться судебное решение. П. 1 ст. 59 ЗК устанавливает, что признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.

Частная собственность на землю может возникнуть на основании: купли-продажи, мены, дарения, или другой сделки по отчуждению этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (регулируется ч. 3 ГК, вступившей в действие с 1 марта 2002г.). В случае реорганизации юридического лица право собственности переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом.

Право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В случае признания права собственности судом, в том числе в порядке приобретательской давности, юридическим основанием для осуществления государственной регистрации является соответствующее судебное решение (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

Возникновение права собственности в силу закона как самостоятельное основание имеет несколько особенностей. В этих случаях закон не устанавливает основания для возникновения права собственности, а сам является таким основанием. На закон как основание возникновения права собственности указывают пункты первые ст. 17, 18 и 19 ЗК РФ. Из формулировки данных статей вытекает, что в собственности Российской Федерации, субъекта РФ уже находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, а в отношении муниципальной собственности, как федеральными законами, так и законами субъектов Федерации. При этом собственность является уже возникшей, независимо от факта государственной регистрации. Государственная же регистрация необходима только для целей распоряжения.

В силу прямого указания закона возникает общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором такой дом расположен с относящимися к нему элементами благоустройства и озеленения. В ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» устанавливается, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Закон определяет, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом, если земельный участок был поставлен на кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, право собственности возникает с введения в действие ЖК РФ. В п. 66 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется: «Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется». Таким образом, в этом случае право собственности также возникает независимо от государственной регистрации. Государственная регистрация является обязательной только для возможности распорядиться таким земельным участком. В то же время, необходимо понимать, что распоряжение земельным участком может быть только с общего согласия сособственников. При этом, земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенного на нем дома. Он также не может быть заложен. Единственная возможность совершения сделки с таким земельным участком – это заключение договора аренды и только на часть земельного участка, не занятую домом или иным объектом недвижимости. При этом арендодателями будут являться все сособственники. Независимо от государственной регистрации невозможно будет совершить сделки с долей в праве собственности на такой земельный участок. Переход доли в праве на земельный участок осуществляется одновременно с переходом права собственности на жилое или нежилое помещение в доме.

Специальным земельно-правовым основанием возникновения права частной собственности на земельный участок является переоформление ранее возникших прав. В отличие от предоставления земельного участка, при осуществлении которого земельный участок первоначально передается в пользование физическому или юридическому лицу из государственной или муниципальной собственности, при переоформлении земельного участка, право уже первоначально предоставлялось и происходит замена одного титула на другой. Поэтому право на переоформление возникает только у тех лиц, которым уже предоставлен земельный участок и тесно связано с первоначальным правом. Переоформление используется законодателем как способ приведения сложившихся правоотношений в соответствие с тем правопорядком, который предусмотрен ЗК РФ. В связи с этим большая часть норм, устанавливающих право на переоформление и его порядок, содержатся в ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».

У граждан, которым право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования было предоставлено до введения в действие ЗК РФ, оно сохраняется. При этом у них возникает неограниченное сроком право переоформить свои земельные участки на право собственности в упрощенном порядке. Упрощенный порядок заключается в том, что граждане сразу обращаются в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предоставив правоустанавливающий документ. Государственная регистрация прав собственности осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Законодатель также предусматривает не только право, но и обязанность юридическим лицам, не вошедшим в перечень ст. 20 ЗК РФ переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или аренды. Однако переоформление права постоянного бессрочного пользования земельного участка юридическим лицом или физическим лицом – индивидуальным предпринимателем осуществляется через процедуру предоставления, т.е. на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Поиск по сайту: