Система прав на землю по законодательству РФ.

VI Права на землю.

СИСТЕМА ПРАВ НА ЗЕМЛЮ В РФ

Система прав на землю по законодательству РФ.

Фундаментом земельного строя страны, на котором базируются все отношения по землепользованию и охране земель, является система законодательно установленных прав на землю, именуемые в правовой науке титулами. Использоваться земельный участок в хозяйственной деятельности может только на основании законно возникшего права. В этом случае государство защищает и обеспечивает свободное осуществление прав в рамках, установленных законом, всеми легальными способами. С другой стороны, государство вправе требовать осуществление обязательных мероприятий, связанных с защитой и охраной земельного участка как природного объекта и природного ресурса, от лица, использующего земельный участок на законном праве. Таким образом, обеспечивается баланс общественных и частных интересов при осуществлении землепользования, выстраивается система отношений между лицами, использующими земельные участки и государством, основанная на системе взаимно корреспондирующих прав и обязанностей.

Исчерпывающий перечень прав на землю приводится в ЗК РФ. Это: право собственности (гл. III); право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (ст. 20); право пожизненного наследуемого владения(ст. 21), право аренды (ст.22), сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 23) и право безвозмездного срочного пользования (ст. 24). Иные права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ (п.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» [1]).

В то же время, ранее возникшие права признаются юридически действительными. В соответствии с п. 9 ст. 3 ФЗ О введении в действие ЗК РФ», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Все гражданские права принято делить на вещные и обязательственные. Вещное право – субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещными правами на земельный участок являются: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение и сервитут. Обязательственными правами являются аренда и безвозмездное срочное пользование. Под обязательствами понимают такие правоотношения, при которых одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора), определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязательств. Обязательственные земельные права возникают на основании договора. Содержание прав и обязанностей сторон определяется, поэтому, не только законом, но и договором в той степени, в которой это допускает закон.

При регулировании отношений по поводу использования и охраны земли, законодатель исходит из представления о земле как о природном объекте и природном ресурсе, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю (п. 1 ст.1 ЗК РФ). Сложность, многофункциональность и особая ценность земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, неизбежно породила и сложность, многогранность земельных отношений. Это проявляется, прежде всего, в том, что отношения по поводу земли регулируются огромным количеством нормативных актов различных отраслей права. Это порождает дублирование норм в различных законах и других правовых актах, а так же противоречия между ними. Поэтому особого внимания требует вопрос о соотношении норм земельного и иных отраслей законодательства при регулировании земельных отношений.

Особое значение имеет вопрос о соотношении норм гражданского и земельного законодательства, учитывая, что земельные отношения так же являются имущественными отношениями.

Как имущество, земля является объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок с земельными участками. Для определения основных принципов правового регулирования прав на землю вопрос о соотношении норм гражданского и земельного законодательства является концептуальным.

Гражданское законодательство регулирует имущественные и связанные с ними неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (п.1 ст.2 ГК РФ). Гражданский кодекс относит земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, к недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ). Таким образом, Гражданское право рассматривает земельный участок только как особый вид имущества и определяет общие начала в регулировании этих вопросов. Однако земля является специфическим объектом по своему социальному значению и природным свойствам, и не может быть приравнена к любому другому имуществу. Необходимость учитывать сложность, многофункциональность и ценность земельного участка как объекта материального мира, порождает специфику правового регулирования отношений по поводу земли. Эта специфика отражена в самом Гражданском кодексе, который содержит главу 17 «Право собственности и другие вещные права на землю». Но в рамках только гражданского законодательства не могут быть урегулированы все вопросы права собственности и иных вещных прав на землю. Поэтому ряд статей ГК содержит бланкетные (отсылочные) нормы, определяющие сферу регулирования отношений по поводу земли нормами земельного законодательства. Так в ст. 129 ГК, посвященной оборотоспособности объектов гражданских прав, говорится, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Статья 216 ГК закрепила виды вещных прав на земельный участок, а ст. 264, 265, 266 и 269 ГК определили в самом общем виде права лиц, обладающих соответствующими титулами. Однако содержание этих прав на землю, порядок их осуществления в гражданском законодательстве не урегулирован, поскольку решение этих вопросов ГК относит к сфере земельного законодательства.

Земельное законодательство подходит к регулированию этих вопросов, исходя из представления о земле как о природном объекте, природном ресурсе и недвижимом имуществе в своем неразрывном единстве. Нормы гражданского права применительно к регулированию земельных отношений носят общий характер. Иными словами, при регулировании отношений земельной собственности и иных вещных прав на землю необходимо использование понятийного аппарата, основных принципов и норм, содержащихся в гражданском законодательстве. В земельном законодательстве должна найти отражение специфика правового регулирования земельных отношений, вытекающая из того, что земля является не только объектом недвижимости, но и важнейшим природным ресурсом и средством производства[2].

В то же время Земельный кодекс содержит ряд статей отсылочного характера, указывающих на приоритетное урегулирование некоторых вопросов Гражданским законодательством. Так п. 1 ст. 25 ЗК РФ определяет, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При определении порядка и оснований прекращения прав на земельный участок, Земельный кодекс устанавливает, что по отношению к праву собственности (ст.44), аренды (ст. 46), частному сервитуту (ст. 48) это определяется гражданским законодательством. П. 3 ст. 55 ЗК указывает, что порядок выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных и муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных и муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных и муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Принципиальное положение о соотношении норм гражданского и земельного законодательства содержится в ст. 1 ЗК: при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения норм земельного законодательства и гражданского законодательства, а так же принцип государственного регулирования приватизации земли. Этот принцип нашел свое дальнейшее развитие в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а так же по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, при коллизии (противоречии) норм гражданского и земельного законодательства применению подлежат нормы земельного законодательства. То же самое можно сказать о коллизии норм гражданского и иного природоресурсного законодательства, регулирующих отношения по поводу прав на землю отдельных категорий земель. При их коллизии будут действовать нормы специальных законов. В случае же, если земельное и иное природоресурсное законодательство не регулируют какие-либо аспекты указанных отношений, применению подлежат общие и специальные нормы гражданского законодательства.

Поиск по сайту: