Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Конъюнктура рынка управленческих и жилищно-коммунальных услуг, стратегия маркетинга



 

 

Стратегия маркетинга, являющаяся составной частью стратегического управления общим имуществом многоквартирного дома разрабатывается на основе изучения емкости рынка жилищно-коммунальных услуг, его качественных и количественных характеристик планирования работ и мероприятий для достижения поставленных целей. Планирование маркетингового исследования предполагает следующую последовательность действий (рис.15.5.).

 

 
 

 


Рис. 15.5. Порядок проведения маркетинга

 

В данном разделе определяются вероятные максимальные и минимальные цены на работы и услуги в сфере управления и эксплуатации жилья, а также изучаются потенциальные рынки, которые предполагается охватить в результате реализации инвестиционного проекта развития многоквартирного дома.

Изучение рынка работ и услуг по эксплуатации и ремонту общего имущества включает:

- стоимость эксплуатации 1 кв.м общей площади жилого дома и нежилых помещений и сфере городского жилищного фонда;

- стоимость работ по санитарному содержанию, озеленению и благоустройству придомовой территории многоквартирного дома;

- удельные затраты на внедрение мероприятий по энергоресурсосбережению, установке приборов учета и контроля;

- цены на работы по техническому обслуживанию общего имущества;

- цены на текущий ремонт 1 кв. м общей площади помещений общего пользования, крыши, фасада и т.д.;

- цены на капитальный ремонт 1 кв.м общей площади здания, выборочный ремонт;

- арендная плата за землю, при пользовании автогаражей и автостоянок;

- удельные затраты на управление.

В разделе указываются предполагаемые на рынке эксплуатационных работ и услуг цены конкурирующих подрядных организаций, в число которых могут входить частные фирмы, ГУП "ДЕЗ", индивидуальные предприниматели. (Рис. 15.6 а,б )

 

 
 

 


Работы по содержанию
15.5 а. Рыночная структура стоимости эксплуатации 1 кв. м площади объектов (руб./м2)

 
 

 

 


Рис. 15.5 б. Сложившаяся структура стоимости отдельных видов работ по содержанию и ремонту объектов в многоквартирном доме (в%)

 

Одновременно фиксируются установленные тарифы за коммунальные услуги всего, в т.ч. водоснабжение, теплоснабжение, канализация, энергоснабжение, вентиляция, радио и антенные услуги, вывоз мусора, охранные устройства и т.д.

Изучение рынка спроса на услуги по управлению многоквартирным домом включает определение:

- стоимости управления многоквартирным домом самостоятельно силами Правления;

- стоимости управления непосредственно собственниками помещений;

- стоимости управления на основе передачи этих функций профессионалам или управляющей компании;

 

       
   
Стоимость управления самостоятельно силами Правления
 
 


Затраты на 1

Стоимость управления на основе передачи этих функций профессионалам или управляющей компании
управление

2

 
 
Стоимость управления путем передачи этих функций дирекциям единого заказчика


 
 
Стоимость управления непосредственно собственникам


 

 
 


1 2 3 4 способ управления

Рис. 15.6. Затраты на управление в зависимости от способа управления.

При реализации инвестиционного проекта улучшения многоквартирного дома следует предусмотреть изучение потенциальных рынков товаров и услуг, которые предполагается охватить данным проектом.

В данном разделе следует ответить на следующие вопросы:

- характеристика рынка жилья и его сегментов в районе размещения дома, емкость и потенциал рынка, важнейшие тенденции и ожидаемые изменения, потребность в жилье, расширение грани доступности жилья за счет использования комплекса многоквартирного дома (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, пристройка, надстройка и т.п.);

- возможный платежеспособный спрос на новое жилье и варианты его оплаты, важнейшие тенденции и ожидаемые изменения в ценовой динамике на рынке жилья;

- конкурентная среда и характеристика конкурентов, доля их участия в сфере строительства и реализации жилья;

- законодательные нормы и ограничения;

- сведения о работах или предполагаемых при реализации в рамках инвестиционного проекта ТСЖ услугах, в описании перспектив улучшения объектов многоквартирного дома (развития) указываются мероприятия, намечаемые в рамках инвестиционного проекта, предлагаемые для выхода на рынок и их доля в процентном выражении;

- сведения о хозяйствующих субъектах, участвующих рынке на инвестиционных проектов реконструкции (капитального ремонта);

- вывод об ожидаемой эффективности работ, реализуемых ТСЖ в рамках инвестиционного проекта.

 

Доходы и расходы

 

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом.

Решения по вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме принимаются собственниками помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Жилищным Кодексом РФ.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме. Примерный перечень услуг, связанных с содержанием общего имущества приведен в Приложении.

Для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей элементов общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений обязаны принять решение о проведении текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме или его отдельных объектов. Примерный перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах приведен в Приложении.

Если фактическое состояние общего имущества в многоквартирном доме или: отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, установленных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для устранения физического износа или разрушения элементов общего имущества в многоквартирном доме, и объектов, расположенных на входящем в состав общего имущества в многоквартирном доме земельном участке, собственники помещений обязаны принять решение о проведении капитального ремонта для восстановления исправности и эксплуатационных показателей, а при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества в многоквартирном доме. При нецелесообразности проведения выборочного капитального ремонта собственники вправе принять решение о проведении комплексного капитального ремонта многоквартирного дома. При нецелесообразности проведения капитального ремонта собственники вправе принять решение о сносе многоквартирного дома в установленном порядке.

Примерный перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, приведен в Приложении.

Товарищества ведут свою деятельность за счет средств целевого финансирования, состоящих из целевых взносов жителей, других целевых средств в т.ч. дотаций из городского бюджета, а также за счет доходов от предпринимательской деятельности, направляемых на уставные цели.

Смета ТСЖ складывается из двух основных частей:

· доходы и расходы по управлению многоквартирным домом;

· доходы от коммерческого использования комплекса недвижимого имущества и, связанные с реализацией инвестиционного проекта, расходы и доходы.

В целом доходы (Добщ) по управлению многоквартирным домом могут включать:

1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма Д1;

2. Плата за содержание и ремонт помещения, находящегося в частной собственности Д2;

3. Арендная плата за пользование нежилыми помещениями, находящимися в общей долевой собственности Д3;

4. Платежи за коммунальные услуги Д4;

5. Оплата услуг по вывозу бытовых отходов Д5;

6.Дотации из бюджета на эксплуатацию жилищного фонда по установленным нормативам, на капитальный ремонт Д7, жилищные субсидии Д8.

Доходы от коммерческого использования нежилых помещений и иного имущества, находящегося в доверительном управлении или собственности ТСЖ (Д9), в том числе:

9)= (Д9.1)+ (Д9.2)+ (Д9.3)+ (Д9.4)+ (Д9.5)+ (Д9.6)+ (Д9.7);

· арендные платежи от использования общего имущества в многоквартирном доме; (Д9.1);

· платежи по договорам доверительного управления; (Д9.2);

· платежи за рекламные вывески; (Д9.3);

· агентская страховая комиссия; (Д9.4);

· платежи за представительские функции в судах и иных органах; (Д9.5);

· залоговые и ипотечные операции; (Д9.6);

· доход от предпринимательской деятельности управляющей организации. (Д9.7);

Доходы от коммерческого использования земельного участка (Д10), в том числе:

10)= (Д10.1)+ (Д10.2)+ (Д10.3)+ (Д10.4)+ (Д10.5);

· арендные платежи; (Д10.1);

· платежи по договорам доверительного управления; (Д10.2);

· сервитутные платежи; (Д10.3);

· платежи за парковку автомобилей. (Д10.4);

· доходы от хозяйственной деятельности управляющей организации. (Д10.5);

Иные доходы 11), в том числе:

11)= (Д11.1)+ (Д11.2)+ (Д11.3)+ (Д11.4)+ (Д11.5);

· банковский процент на остатки на счетах; (Д11.1);

· экономия средств, достигнутая за счет ресурсосбережения; (Д11.2);

· плата страховщика за превентивные мероприятия; (Д11.3);

· оптовые скидки, предоставляемые поставщиками услуг; (Д11.4);

· штрафные платежи. (Д11.5);

Платежи за оформление невостребованного имущества. (Д13), платежи за расселение коммунальных квартир в многоквартирном доме через безвозмездные субсидии на приобретение жилья. (Д14), доходы от долевого участия в других предприятиях. (Д15), доходы от посреднических операций и сделок. (Д16).

Общие доходы (Добщ) товарищества определяются по формуле:

общ)= (Д1)+ (Д2)+ (Д3)+ (Д4)+ (Д5)+ (Д6)+ (Д7)+ (Д8)+ (Д9)+ (Д10)+ (Д11)+ (Д12)+ (Д13)+ (Д14)+ (Д15)+ (Д16);

Расходная часть бюджета товарищества Робщ состоит из следующих расходов:

Расходы по договорам на отпуск коммунальных услуг, (Р1) всего, в том числе:

1)= (Р1.1)+ (Р1.2)+ (Р1.3)+ (Р1.4)+ (Р1.5);

- теплоснабжение; (Р1.1);

- канализация; (Р1.2);

- энергоснабжение; (Р1.3);

- вентиляция; (Р1.4);

- радио и антенные услуги; (Р1.5);

1. Расходы по договорам на монтаж и техническое обслуживание инженерного оборудования 2) в том числе:

2)= (Р2.1)+ (Р2.2)+ (Р2.3)+ (Р2.4);

- обслуживание лифтов; (Р2.1);

- монтаж, наладка и обслуживание теплосчетчика; (Р2.2);

- монтаж и наладка и обслуживание водосчетчиков; (Р2.3);

- установка и обслуживание домофонов; (Р2.4);

3. Оплату труда штатных сотрудников ТСЖ. (Р3).

4. Платежи за обслуживание и эксплуатацию дома в соответствии со сметой и бюджетом ТСЖ. (Р4);

5. Расходы по договорам сервисного обслуживания общего имущества многоквартирного дома(Р5), в том числе:

5)= (Р5.1)+ (Р5.2)+ (Р5.3)+ (Р5.4)+ (Р5.5);

· за содержание дома и благоустройство придомовой территории (консьерж, садовник, дворник); (Р5.1);

· за уборку подъездов, сбор и удаление бытовых отходов; (Р5.2) ;

· дератизация; (Р5.3);

· вывоз мусора; (Р5.4);

· за наружную охрану помещений и придомовой территории; (Р5.5);

6. Расходы на ремонтные работы (Р6), в том числе:

6)= (Р6.1)+ (Р6.2)+ (Р6.3);

- расходы на капитальный ремонт (Р6.1);

- расходы на текущий ремонт (Р6.2);

- отчисления в фонды капитального ремонта (Р6.3);

7. Затраты товарищества на строительные работы (Р7), в том числе:

7)= (Р7.1)+ (Р7.2)+ (Р7.3);

- надстройку, (Р7.1);

- пристройку, (Р7.2);

- перестройку со сносом или без него объектов общего имущества в соответствии со сметой ТСЖ. (Р7.3).

8. Затраты на выкуп помещений и земельных участков, в соответствии с решениями общего собрания и бюджетом ТСЖ. (Р8)

9.Затраты по договорам страхования общего имущества. (Р9)

10. Арендная плата за землю. (Р10)

11. Расходы по использованию общего имущества многоквартирного дома. (Р11)

12. Затраты на изготовление и обслуживание рекламных вывесок. (Р12)

13. Затраты на иные цели, в соответствии с Уставом, решениями общего собрания и бюджетом ТСЖ. (Р13)

14. Налоговые платежи. (Р14)

15. Ликвидация дебиторской задолженности. (Р15)

Общие расходы (Робщ) товарищества определяются по формуле:

общ)= (Р1)+ (Р2)+ (Р3)+ (Р4)+ (Р5)+ (Р6)+ (Р7)+ (Р8)+ (Р9)+ (Р10)+ (Р11)+ (Р12)+ (Р13)+ (Р14)+ (Р15);

К товариществам собственников жилья в области тарифной политики применяется тот же подход, что и к городскому жилищному фонду (что и необходимо для обеспечения заинтересованности собственников в создании ТСЖ). Правления товариществ по решению общего собрания могут осуществлять перерасчет платежей для владельцев помещений повышенной комфортности в целях возмещения ими стоимости реально потребляемых услуг (например, установка ванн типа “Джакузи”, проведение перепланировки, влияющей на систему вентиляции, безконтрольная установка дополнительных приборов центрального отопления и т.д.).

Более тесная зависимость ставок платы за жилье и коммунальные услуги в кондоминиуме может обеспечить увеличение доходности и рациональное потребление ресурсов.

В условиях ограниченности платежеспособной возможности большинства собственников жилых помещений существенную роль в обеспечении рентабельного управления многоквартирным домом (особенно на первых этапах деятельности товарищества) играет финансовая помощь города.

Расходы бюджета на дотации по эксплуатации жилищного фонда Rжкх определяются по следующей формуле:

Rжкх=[Сжкх * (100-f)* S*12-(L+ПД)],

где: Сжкх - стандарт предельной стоимости предоставления услуг ЖКХ на 1кв.м. общей площади в месяц, f - установленный на планируемый год уровень оплаты населением услуг ЖКХ, S - общая площадь жилого дома:

L - объем льгот, предоставляемых отдельным жильцам.

L=N*18*Cжкх*0,5*12;

где N - численность проживающих в доме, имеющих право на льготы по оплате ЖКУ 0,5 - средний размер льгот по оплате ЖКУ.

ПД - потери доходов в связи с неполной собираемостью платежей от жителей за ЖКУ;

ПД = С*** х f х S х 12 х Vсоб

где Vсоб - уровень собираемости платежей за ЖКУ;

Дфакт

Vсоб = ---------------,

Ди

где: Дфакт - фактические платежи населения за ЖКУ,

Ди - начисляемые платежи населению за ЖКУ.

Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома ( в соответствии с нормативами периодичности ремонта) рекомендуется планировать следующим образом:

Ркап = (S х К х Zрек х V) - (S х C*** х f х Ч),

где: К - удельный вес площади дома, планируемой ежегодно к ремонту;

Z - стоимость ремонта 1м2 площади дома, сложившаяся в базовом году;

V - коэффициент роста цен в планируемом году по сравнению с базовым;

Ч - доля затрат на капитальный ремонт жилого дома в установленном стандарте предельной стоимости предоставления услуг на 1 м2 общей площади в месяц*).

 

 

15.5. Организационно-финансовый план повышения эффективности управления многоквартирным домом.

 

Организационно-финансовый план представляет собой систему мероприятий (организационных, финансовых, управленческих, информационных и др.) по достижению цели плана при рациональном использовании имеющихся и привлечении новых ресурсов.

Специфика разработки организационно-финансового механизма повышения эффективности управления общим имуществом в многоквартирном доме определяется следующими факторами:

- формированием набора услуг-функций, делегируемых управляющей компании;

- выбором управляющей компании на основе минимизации цены услуг при обеспечении значений индикаторов показателей качества услуг (рост безаварийности, надежность предоставляемых услуг и т.д.)

- стимулированием ресурсосберегающих мероприятий, влияющих на снижение потребления ресурсов;

- ранжированием приоритетности мероприятий и распределение объемов расходования средств в соответствии с эффектом их отдачи;

- информированием жителей о потенциальных возможностях проведения ресурсосберегающих мероприятий, экономичного потребления ресурсов, бережного отношения к общему имуществу кондоминиума и т.д. Проведение информационно-пропагандистских акций быстро дает высокий рост заинтересованности населения (от 35 до 50% жителей).

- внедрением теплозащитных мероприятий (в т.ч. выбор жителями типов обогревательных приборов, марки утеплителей для окон, дверей, балконов) и регулирование температуры в жилых помещениях, позволяющих снизить расходы на отопление на 10-20%;

- реализаций программ модернизации и капитального ремонта инженерного оборудования жилого дома, наладки и регулирования систем тепло- и водоснабжения, ремонта и замены трубопроводов;

- установкой водомеров на дом, тепло- и водосчетчиков в квартиры в условиях роста тарифов;

- совершенствованием планирования доходов и расходов, анализом нерациональных издержек, повышением эффективности управления общим имуществом;

- влиянием бюджетной, тарифной и имущественной политики на эффективность управления многоквартирным домом.

С целью более рационального использования финансовых ресурсов необходимо регулярное обновление информации о параметрах и характеристиках текущего состояния жилищного фонда, составления организационного плана управления для улучшения качества жилого дома, расчета ожидаемого эффекта от реализуемого плана. Задача состоит в сбалансированности имеющихся средств и требуемых расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В условиях дефицита средств целесообразно разработать стратегию изыскания резервов, включающую мероприятия по экономии имеющихся средств, строгому контролю расходов и снижению стоимости работ.

ТСЖ на основе результатов технических осмотров общего имущества многоквартирного дома, актов оценки его технического состояния на основе нормативов периодичности планово-предупредительного ремонта жилого здания, разрабатывает планы работ (на 1 - 2 года) по техническому обслуживанию и текущему ремонту, а также непредвиденному ремонту.

Составленный план на основе нормативной периодичности ремонтов представляет собой стратегическую программу-максимум, направленную на достижение нормативного технического состояния, качественного содержания и создания комфортных условий для проживания, включающую виды необходимых работ, их периодичность, сроки выполнения, объемы и регулируемые цены.

Исходя из фактического объема финансирования необходимо определить на основании перечня необходимых работ, включенных в программу-максимум, приоритетные выгодные в стратегическом отношении направления работ на текущий год и, в первую очередь, проведение работ по текущему ремонту и обеспечению (поддержанию) нормативных (стандартных) параметров функционирования многоквартирного дома.

При неудовлетворительном состоянии и ограниченном финансировании целесообразно разрабатывать стратегический план управления многоквартирным домом, например, на 5 лет, предлагающий определение заранее намеченной последовательности осуществления целей, выполнения работ, проведения запланированных мероприятий.

Пообъектное планирование работ по общему имуществу многоквартирного дома является основой составления комплексного хозяйственно-финансового плана, содержащего перечень работ и мероприятий, требующих выполнения, в том числе по договорам подряда с указанием их объема, сроков и способов выполнения. Комплексный план может включать в себя:

- смету затрат по видам работ и договорам подряда;

- план-программу эффективной организации работ;

- ожидаемый эффект запланированных мероприятий.

Организационный план управления многоквартирным домом приведен на рис.15.9.

Комплексный план управления многоквартирным домом должен являться основой для заключения договора подрядных работ на содержание и ремонт объектов.

Смета затрат – это полная сводка на выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. При составлении смет могут быть использованы различные методы: нормативный, расчетный, балансовый, оптимизации, моделирования. Нормативный метод основан на расчете объемов затрат и потребности в ресурсах путем умножения установленных норм расхода ресурсов на планируемый объем выполняемых работ или услуг. Расчетный метод – это расчет объемов требуемых затрат и потребности в ресурсах путем принятия повышенных стандартов эксплуатации и планируемых для этих целей объемов финансирования. Балансовый метод – это сбалансированная увязка объемов затрат и источников доходов. Метод оптимизации предполагает многовариантность расчетов смет: с минимумом затрат или максимумом получаемого результата по обслуживанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома. В основу метода моделирования положен фактический анализ стоимостных связей (зависимость объема затрат от технического состояния дома, объема выполняемых работ и услуг от величины дохода ТСЖ и т.д.

Примеры сметы доходов и расходов ТСЖ и сметы расходов на содержание домовладения ТСЖ представлены в табл. 15.11 и 15.12., 15.13

Смета




©2015 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.