Управление многоквартирным домом

В данном разделе рассматриваются особенности управления единым комплексом недвижимого имущества в жилищной сфере и методическая база для использования методов бизнес-планирования деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами с целью формирования собственниками жилья обоснованных решений по выбору форм и способов управления общим имуществом с учетом возможного достижения наилучших показателей экономической, коммерческой и социальной эффективности эксплуатации объектов и жилищно-коммунального обслуживания потребителей.

Практической и методологической основой явились труды отечественных и зарубежных специалистов по проблемам бизнес-планирования, экономики городского хозяйства, менеджмента. Нормативно-правовой основой явились законодательные акты РФ и г. Москвы, постановления Правительства РФ, Росстроя, Правительства Москвы, Жилищный Кодекс Российской Федерации, методические материалы о порядке управления многоквартирными жилыми домами и организации деятельности ТСЖ.

Информационной базой послужили результаты обследований и наблюдений, отчеты о деятельности ТСЖ, управляющих организаций публикации по проблемам участия жителей в управлении жилищным фондом и повышения эффективности деятельности по управлению жилищным фондом.

Успешная деятельность ТСЖ, ЖСК и других объединений граждан в жилищной сфере определяется методами их работы или профессионализмом управляющих эффективно использовать потенциал коммерческой недвижимости, что требует обоснования индивидуального подхода и развития новых форм приложения собственных средств и привлечения заемного капитала с учетом показателей, присущих только данному многоквартирному жилому дому, и конкретных возможностей эффективного использования объектов недвижимости.

Важно именно на этапе выбора способа управления многоквартирным жилым домом и создания ТСЖ и других объединений граждан определить те общие количественные (стоимостные) границы и условия, в которых может быть организована деятельность товариществ с наибольшим экономическим и социальным эффектом, обоснованно решать вопросы выбора направлений, стратегий, тактик и методов технической эксплуатации и ремонта общего имущества в многоквартирном жилом доме, эффективного использования недвижимости, развития предпринимательской деятельности с целью получения дополнительных доходов для достижения самоокупаемой и рентабельной деятельности по управлению общим имуществом.

Бизнес-планирование как один из наиболее распространенных в настоящее время методов планирования представляет собой: рабочий инструмент управляющего объектами многоквартирного жилого дома для организации своей деятельности, развернутую программу мер и действия по осуществлению отдельных бизнес-проектов повышения качественных характеристик жилищного фонда, документ, характеризующий основные стороны хозяйственно-финансовой деятельности по управлению комплексом недвижимого имущества, результат исследования и обследования конкретных направлений деятельности товарищества собственников жилья на рынке жилищно-коммунальных услуг.

Бизнес-план управления комплексами недвижимого имущества в сочетании с индикативно-договорным планированием позволяет определить способы достижения финансово-экономической устойчивости ТСЖ и других объединений жителей в рыночной среде, устраняя диспропорции в системе управления многоквартирными жилыми домами, стабильности основных показателей хозяйственно-финансовой и эксплуатационно-ремонтной деятельности, рационального использования имеющихся ресурсов по обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования, своевременного устранения повреждений, соблюдение санитарных требований и удовлетворения запросов потребителей по предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

Объект управления в жилищной сфере – единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенный на указанном участке многоквартирный дом (или несколько многоквартирных домов), иные объекты недвижимости с элементами инженерной инфраструктуры, в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Основными целями при организации управления многоквартирными домами являются:

- эффективное совместное использование общего имущества в многоквартирном доме;

- поддержание требуемого (стандартного) технического и санитарного состояния здания и придомовой территории;

- поддержание первоначального (проектного) рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;

- предоставление собственникам квартир условий для безопасного и комфортного проживания;

- минимизация затрат на обслуживание, ремонт объектов многоквартирного дома и коммунальные услуги;

- получение дополнительного финансирования на уставные цели за счет диверсификации хозяйственной деятельности;

- проведение кредитной и инвестиционной политики на цели обновления и ремонта объектов многоквартирного дома в интересах членов товарищества;

- оказание жильцам дополнительных сервисных услуг;

- представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;

- совместный контроль за соблюдением норм безопасного проживания и рациональным использованием имеющихся ресурсов.

Собственники помещений имеют право:

- самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление не­движимостью: силами правления или привлекать специалистов - профессионалов;

- нанять профессионального управляющего или/и управляющую компанию;

- заключать договоры с предприятиями ремонтно-эксплуатационными и специализированными любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуживанию, эксплуатации и ремонту жилого дома;

- привлекать в т.ч. на конкурсной основе подрядчиков на любые виды работ;

- контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции за их невыполнение или плохое качество работ в рамках договора.

Эффективное управление многоквартирным домом - необходимый компонент успешной и устойчивой финансово-экономической деятельности товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и других объединений граждан в условиях рыночной экономики. Сложность управления многоквартирными домами обусловлена большим количеством договорных отношений и взаимосвязей с различным организациями и населением, а также значительным объемом информационных потоков, что требует оптимизации деятельности собственников жилья в области совершенствования управления и развития менеджмента, качественного и эффективного управления имеющимися в их распоряжении общим имуществом и ресурсами с учетом потребностей собственников и других потребителей услуг в создании благоприятной и безопасной среды для проживания.

В многоквартирных домах реализуется использование рыночных управленческих технологий, определяющих управление социально-экономическими процессами на уровне организации, т.е. управление хозяйственной деятельностью и персоналом. Управление многоквартирным домом представляет собой организацию системы взаимоотношений, прав, обязанностей, целей, задач и видов деятельности, которые имеют место в процессе хозяйственной деятельности по эксплуатации и восстановлению объектов имущественного комплекса в условиях внешней среды и выбора эффективных способов взаимодействия и механизмов договорных взаимоотношений. Рис. 12.1. Особенности управления многоквартирными жилыми домами связаны с влиянием внешних и внутренних факторов. Рис. 12.2.

Основная цель деятельности ТСЖ -совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Рис. 12.3.

В соответствии с Жилищным кодексом управление многоквартирными домами осуществляется в следующих формах:

- непосредственное управление многоквартирным домом собственниками жилых помещений;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Рис.12.3. Взаимосвязь целей и структуры управления многоквартирным домом.

Взаимоотношения товариществ с бюджетом, собственниками жилья, поставщиками услуг, подрядными организациями и фирмами формируются с учетом нормативов и тарифов. Участие собственников жилья соединяется с управлением многоквартирным домом через отношения собственности.

Деятельность товарищества собственников жилья должна предоставлять возможность его членам иметь не только экономическую выгоду, но и создать основу для улучшения социальных и экологических условий проживания, в том числе, получить в собственность (или управление) объекты нежилого фонда, являющиеся собственностью города, в пользование, а затем и в общую долевую собственность земельный участок в нормативных границах придомовой территории, а также сверхнормативную территорию в долгосрочную аренду, иметь право на коммерческое использование этих объектов, обеспечивать безопасность квартир, подъездов, дворов под контролем жителей дома, а также качественное обслуживание дома, прилегающих территорий, улучшение экологической среды обитания жильцов дома, решать задачи благоустройства и озеленения территории.

В условиях ТСЖ, ЖСК и других объединений граждан предоставляется возможность более эффективно регулировать и контролировать процесс ценообразования ставок за жилищные услуги, коммунальных платежей, сервисного обслуживания в зависимости от качества дома; внедрять более эффективные методы и средства экономии энергоресурсов; принимать участие в решении проблем парковки личного автотранспорта, размещения гаражей и автостоянок; создавать новые рабочие места по месту жительства; решать социальные и экономические задачи на территории жилой застройки, участвовать в формировании программ развития микрорайона; осуществлять выбор способа управления домом и форм привлечения подрядных организаций для выполнения необходимых объемов работ.

ТСЖ, ЖСК и другие объединения граждан в своей деятельности должны одновременно решать задачи по обеспечению нормальных условий проживания граждан (функция хозяйственного управления) и выполнению функций эффективного собственника (функция коммерческого управления) - управляющего финансовыми ресурсами объекта управления, представляющего коммерческую недвижимость, с целью ее эффективного использования для получения дохода, направляемого на организацию эффективной технической эксплуатации и проведения ремонтно-восстановительных работ, регламентации полномочий и ответственности за управление и пользование общим имуществом в многоквартирном доме. Схема управления общим имуществом в многоквартирном доме представлена на рис. 12.4.

Функция хозяйственного управления L_х состоит в максимизации мер по сохранению или улучшению потребительских эксплуатационных показателей недвижимого имущества ПК:

; (1)

Функция коммерческого управления L_к заключается в максимизации рыночной стоимости С_рын. объектов в доме за счет улучшения параметров потока дохода Д_х, сбалансированного с расходами:

(2)

Результативность общей целевой функции L достигается за счет реализации L_к, которая является целью управления, и L_x, которая выступает средством для достижения этой цели, т.е.:

Управление деятельностью товарищества собственников жилья включает в себя следующие этапы:

— оценка состояния дел в текущий период (ситуационный анализ);

— определение направлений деятельности ТСЖ и развития многоквартирного дома (постановка задач);

— составление программы, плана достижения поставленных целей (стратегическое и годовое планирование);

— организация мероприятий по их выполнению (этап организации);

— проверка достигнутых результатов и выявление причин их невыполнения (контроль).

Организация управления многоквартирным домом требует учета изменения внешней среды, в частности:

- экономической ситуации - новые на­логи могут изменить распределение доходов населения, повлиять на деятельность ТСЖ, управляющей организации уровень процентных ставок на капитал может сделать выгодными или невыгодными кредиты;

- политической обстановки - ­влияние на степень поддержки ТСЖ, ЖСК, УК изменение отношения к жилищному сектору экономики;

- правовой среды - изменения в законодательстве, касаю­щиеся деятельности ТСЖ, ЖСК, УК могут поощрять или, наоборот, угнетать те или иные направления деятельности;

- технологической среды - новые технологии могут привести к повышению эффективности деятельности ТСЖ, ЖСК, УК;

- социально-культурной среды - могут при­вести к определенным ограничениям в деятельности ТСЖ, ЖСК, УК.

Реализация целей и задач деятельности ТСЖ направлена на повышение эффективности управления общим имуществом в доме на основе увеличения доходов ТСЖ и уменьшения расходов, накоп­ления достаточных наличных денежных ресурсов для деятельности ТСЖ, предоставления необходимых членам товарищества и другим жителям услуг, содействия улучшению психологического климата в товариществе, предоставления возможностей членам ТСЖ реализовать себя участием в деятельности ТСЖ, оптимального удовлетворение потребностей членов ТСЖ в качественном жилищно-коммунальном обслуживании.

Для реализации целей и задач целесообразна разработка программы управления многоквартирным домом, представляющая собой, количественное и качественное определение того, что должно быть достигнуто для выполнения поставленной цели или задачи*).

Показатели программы должны быть определены конкретно, четко и ясно. Они должны быть теми критериями или нормой, по которым измеря­ется фактически выполненная работа. В случае если реальные результаты не соответствуют установленным в программе показателям, руководство товарищества, УК вынуждено искать причину этого.

Правовой статус ТСЖ

Товарищество собственников жилья по своей организационно-правовой форме является некоммерческой организацией. Данное положение установлено Жилищным кодексом РФ. Собственники помещений создают Товарищество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в доме, а также согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 12.01.96 № 7—ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью, т.е. они могут осуществлять деятельность, направленную на достижение целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

ТСЖ имеет право и возможность получать доходы от хозяйственной деятельности, которая предусматривается в Уставе. В соответствии со ст. 152 «Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ для достижения целей, предусмотренных уставом товарищества собственников жилья имеют право заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Некоммерческие организации не преследуют извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между своими членами. Гражданский кодекс определяет понятие предпринимательской деятельности как деятельности, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п.1 ст.2).

Товарищество собственников жилья может осуществлять предпринимательскую деятельность, направленную на увеличение доходной части бюджета ТСЖ. В Уставе ТСЖ должны быть обязательно отражены все конкретные виды осуществляемой предпринимательской деятельности. Доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, подлежат использованию только на цели, для реализации которых организовано товарищество, и не могут распределяться между домовладельцами, за исключением случая ликвидации товарищества.

Наличие или отсутствие предпринимательской (хозяйственной) деятельности позволяет разделить все Товарищества как субъекты налогообложения на две группы, в которых могут приниматься различные схемы бухгалтерского учета и работники которых будут сдавать различные формы финансовой отчетности.

При регистрации Товарищества необходимо обратить внимание на то, чтобы Товариществу были правильно присвоены коды Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. Для использования правил бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве, необходимо, чтобы Товариществу был присвоен код ОКОНХ 90110 «Эксплуатация жилищного фонда».

Все доходы товарищества поступают на расчетный счет товарищества, который открывается в любом банке. Расчетный (текущий) счет товарищества предназначен для зачисления сумм полученных поступлений или кредитов, выручки от хозяйственной деятельности, осуществления расчетов с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, со всевозможными поставщиками, осуществления расчетов с бюджетами по налогам и приравненным к ним платежам, с рабочими и служащими по заработной плате и другим выплатам, включаемым в фонд потребления, с банками по полученным кредитам и процентам по ним, а также для платежей по решениям судов и других органов, имеющих право принимать решения о взыскании средств со счетов юридических лиц в бесспорном порядке.

Формирование средств на депозитных счетах товарищества может осуществляться путем перечисления соответствующих сумм с его расчетного (текущего) счета.

Средства, получаемые товариществом с ссудных счетов в виде банковских ссуд в рублях, могут направляться в соответствии с кредитным договором или на расчетные (текущие) счета товарищества, выступающего в роли заемщика, или непосредственно на оплату кредитуемых материальных ценностей и затрат, включая выдачу средств на заработную плату с одновременным перечислением соответствующих налогов и других обязательных платежей. Погашение задолженности по ссудам банка и уплата процентов по ним производятся товариществом путем перечисления денежных средств с его расчетного (текущего) счета.

Прием платы за жилищно-коммунальные услуги товарищество может организовать через свой расчетный (текущий) счет в банке. Жители могут оплачивать ЖКУ по квитанции установленного образца как через расчетно-кассовые центры, так и через отделения Сбербанка России, а также непосредственно в кассу товарищества.

Учетная политика

На выбор и обоснование учетной политики товарищества собственников жилья влияют следующие основные факторы:

- форма собственности и организационно-правовая форма (товарищество собственников жилья);

- отраслевая принадлежность или вид деятельности (предприятия жилищно-коммунального хозяйства код ОКОНХ 90110 "Эксплуатация жилого фонда");

- объемы деятельности, среднесписочная численность работающих и т.п. (как правило, малое предприятие);

- соотношение с системой налогообложения (освобождение от различного вида налогов, ставки налогов, льготы по налого­обложению);

- стратегия финансово — хозяйственного развития (цели и задачи экономического развития товарищества на перспективу, тактические .подходы к решению перспективных задач);

- наличие материальной базы (обеспеченность компьютерной техникой и оргтехникой, программно-методическое обеспечение и т.п.);

- система информационного обеспечения (по всем необходимым для эффективной деятельности направлениям);

- уровень квалификации бухгалтерских кадров, руководства товарищества;

- система материальной заинтересованности в эффективной работе товарищества и материальной ответственности за выполняемый круг обязанностей.

Товарищество должно определиться:

- ведет ли оно самостоятельно свой бухгалтерский учет;

-либо бухгалтерский учет ведется специализированной организацией (например, аудиторской).

Необходимо также определить используемую форму бухгал­терского учета:

- форму «журнал — главная книга»;

- мемориально-ордерную форму;

- журнально-ордерную форму;

- автоматизированную форму;

- упрощенную форму для малых предприятий.

При самостоятельном ведении бухгалтерского учета рекомендуются формы «журнал — главная книга» и упрощенная, которая может быть применена товариществами с численностью работающих до 15 человек.

Приказ об учетной политике — это второй по значимости после Устава, документ в ТСЖ. Он позволяет регламентировать методологию и организацию бухгалтерского учета в товариществе, и, следовательно, четко описать проблемы налогообложения.

Важнейшим структурообразующим элементом системы внутреннего контроля ТСЖ является система финансового и управленческого учета как двух различных направлений бухгалтерского учета.

Финансовый учет ТСЖ – это упорядоченная и законодательно регламентированная система процедур определения, сбора, измерения, регистрации и обработки информации о комплексе недвижимого имущества многоквартирного дома в стоимостной оценке, источнике его формирования, финансовых и хозяйственных операций ТСЖ. Эта система должна быть основой формирования информации о финансовых потоках ТСЖ, представляющих собой оцененное в денежном выражении движение объемов, стоимости, пропорций, перераспределение любых элементов частного и общего имущества или объектов имущественных прав, изменения ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, начисления платежей и перечислений из бюджета, размеров льгот, компенсаций, жилищных субсидий.

Система управления учета ТСЖ предусматривает упорядоченную и подчиненную внутреннему регламенту систему процедур определения, сбора, измерения и обработки информации о затратах и результатах хозяйственной деятельности по управлению общим имуществом многоквартирного дома в разрезе отдельных видов деятельности (текущей ремонт, содержание домохозяйств, санитарная уборка и т.д.) и передача этой информации управленческому персоналу, осуществляющему контроль и принятие управленческих решений.

Полная и правильная организация учетной политики в ТСЖ, системы финансового и управленческого учета является одним из важных условий устойчивого и качественного управления многоквартирным домом в современных экономических условиях.

12.4. Финансовое планирование

Для обеспечения эффективного управления и реализации уставных целей необходимо финансовое планирование, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов собственников помещений, определять поквартально (помесячно) движение денежных средств.

Главным элементом финансового планирования является составление годового бюджета Товарищества - сметы доходов и расходов.

Исходными данными при составлении бюджета являются:

- бюджет прошлых лет (на 1-3 года) и его выполнение;

- технические характеристики комплекса недвижимого имущества (площади жилых и нежилых помещений, функциональное назначение нежилых помещений, этажность здания, количество лиц, имеющих право на льготы по оплате жилья, и т.д.);

- экономическая ситуация и уровень инфляции;

- регулярность поступления бюджетных дотаций на содержание и ремонт многоквартирных домов, субсидий и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг;

-предполагаемая заработная плата управленческого и обслуживающего персонала;

- цены и услуги по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов;

- остатки финансовых средств с прошлых лет;

- остатки материальных ресурсов на содержание и ремонт объектов кондоминиума.

Расходная часть бюджета ТСЖ включает затраты по:

- эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;

- санитарному содержанию домовладения;

- уборке лестничных клеток;

- вывозу мусора, содержанию и обслуживанию мусоропроводов;

- санитарному содержанию здания (дератизация, обслуживание вентиляционных систем, освещение, транспортные расходы);

- содержанию лифтового хозяйства;

- содержанию администрации ТСЖ.

Расходная часть бюджета Товарищества состоит из следующих видов расходов:

- административно-управленческие расходы (заработная плата административно-управленческого персонала с начислениями, накладные и прочие расходы);

- техническое обслуживание, содержание и ремонт, выполненных самостоятельно товариществом или на основании договоров подряда на отдельные виды работ, комплексных договоров или контрактов;

- прочие расходы, связанные с содержанием объектов недвижимого имущества (страхование, налоги);

- отчисления в фонды капитального ремонта объектов кондоминиума и др.

Административно-управленческие расходы могут включать:

- фонд оплаты труда с начислениями Единого социального налога;

- содержание служебного помещения правления Товарищества (расходы на отопление, горячее и холодное водоснабжение, освещение, оплата телефона и др.);

- канцелярские расходы;

- обучение управленческого персонала (повышение квали­фикации. приобретение нормативно-правовых документов и специальной литературы);

- содержание оргтехники;

- информационные и юридические услуги;

- служебные разъезды;

- прочие расходы.

Расходы по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту могут включать:

- заработную плату с начислениями обслуживающего персонала;

- расходы на инвентарь и материалы;

- расходы на дератизацию и дезинфекцию;

- расходы на дежурное освещение мест общего пользования;

-оплату по договору о техническом обслуживании с подрядной организацией;

-оплату по договорам специализированным подрядным организациям (обслуживание лифтового оборудования, чистка вентиляции, аварийные работы и др.);

- оплату по договору на комплексное оказание услуг со службой заказчика;

- прочие расходы.

Доходная часть бюджета может складываться из следующих видов поступлений:

- обязательных платежей собственников и нанимателей помещений за содержание и ремонт помещения, вступительных и иных взносов членов товарищества;

- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, компенсации льгот на оплату жилья и коммунальных услуг;

доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

- прочих целевых поступлений.

Расчет размеров платежей собственников помещений производится в следующем порядке:

- из суммы годовых расходов Товарищества по всем статьям затрат вычитается сумма доходов от хозяйственной деятельности за вычетом налогов по каждому виду деятельности;

- оставшаяся сумма делится на общую жилую площадь помещений в многоквартирном доме, находящихся в титульной собственности соответствующих собственников помещений и на 12 и умножается на процентную долю участия каждого собственника в зависимости от размера жилых помещений, находящихся в собственности.

Глава 13.

Порядок разработки бизнес-плана деятельности товарищества собственников жилья.

13.1. Цели и задачи бизнес-плана

Бизнес- план формирования комплекса недвижимого имущества, создания и организации деятельности ТСЖ и других объединений собственников помещений, как важных форм рыночного управления многоквартирными домами позволяет:

- оценить экономический и технический потенциал имущественно-земельного комплекса с целью получения доходов для обеспечения эффективной эксплуатации, использования объектов в многоквартирном доме и проведения необходимых ремонтов:

-определить требуемый объем финансовых ресурсов, обеспечивающих принятую программу технического обслуживания, содержания и ремонта объектов в многоквартирном доме;

- рассчитать доли собственников жилых и нежилых помещений (в т.ч. города) в доходах ТСЖ;

- составить план маркетинга с учетом конъюнктуры рынка жилищно-коммунальных услуг;

- подготовить организационный план использования общего имущества для увеличения доходной части бюджета ТСЖ, направляемой на управление многоквартирным домом;

- обеспечить правовую основу формирования и реализации инвестиционного проекта для повышения потенциала и качества многоквартирного дома;

- оценить риски и осуществить страхование имущества;

- разработать стратегию финансирования работ по управлению многоквартирным домом и организационно-финансовый план ее реализации;

- определить ожидаемые финансовые результаты деятельности ТСЖ и реализации предполагаемого инвестиционного проекта на основе расчета затрат, потерь и доходов.

Бизнес-план представляет собой доку­мент, который описывает все основные аспекты деятельности ТСЖ (или иной управляющей компании), анализирует все проблемы, с которыми они могут столкнуться, определяет спосо­бы решения этих проблем. Именно на основании данного доку­мента бюджет и инвесторы могут предоставлять денежные средства. В условиях рыночной экономики бизнес-план — необходимый инструмент технического, экономического, финансового и управ­ленческого обоснования управления общим имуществом в многоквартирном доме, включая взаимоотношения с дирекциями единого заказчика или другими управляющими организациями, ресурсоснабжающими и подрядными предприятиями, инвестиционными, страховыми, сбытовыми и другими орга­низациями, посредниками, потребителями.

Бизнес-план имеет два принципиальных направления:

• внутреннее — подготовить для собственников жилых помещений информационное до­сье — программу деятельности ТСЖ по управлению общим имуществом многоквартирного дома с оценкой результатов на каждом этапе;

• внешнее — информировать о технических, организационно-экономических, финансовых, юридических и прочих характеристиках многоквартирного дома, общем его имуществе, а также о рисках и проблемах управления имуществом внешнего инвестора и дру­гие заинтересованные организации, городские органы, принимающие решения о капитальном ремонте, реконструкции объекта, его достройки (например, об отводе участка, получении права на застройку), а также коммерческие банки, предоставляю­щие кредит.

Бла­годаря бизнес-плану у руководства ТСЖ появляется редкая возможность взглянуть на собственный жилой дом как бы со стороны глазами придирчивого эксперта. Процесс разработки бизнес-плана, включающего детальный анализ экономических и организационных вопросов, заставляет собраться, мобилизоваться, сосредоточиться, что необходимо при работе в рыночных условиях.

Бизнес-планирование в управлении многоквартирными домами используется при реализации следующих целей:

- обоснования целесообразности формирования комплекса недвижимого имущества и создания ТСЖ для управления многоквартирным домом или этим комплексом;

- эффективного управления общим имуществом комплексом недвижимого имущества с целью обеспечения финансово-экономической устойчивости деятельности по организации эксплуатации и ремонта объектов, создания условий для комфортного проживания жителей;

- надстройки этажей, в т.ч. мансардных с целью получения дополнительной площади помещений для коммерческой реализации или использования с целью увеличения доходной базы бюджета ТСЖ;

- разработки финансовых планов капитального ремонта, модернизации, реконструкции общего имущества многоквартирного дома;

- внедрения инвестиционного проекта строительства на основе существующего многоквартирного дома;

- выявления потенциальных возможностей получения дополнительного дохода бюджета ТСЖ при управлении домом, направляемых на уставные цели за счет предпринимательской деятельности;

- планирования доходов и расходов, анализа нерациональных издержек, сбалансированности и оптимизации финансовых потоков;

- разработки проектов внедрения и повышения эффективности ресурсосберегающих мероприятий.

Бизнес-планирование, как необходимый элемент управления многоквартирным домом выполняет ряд важнейших функций, среди которых наибольшее значение имеют следующие:

- инициирование - выявление мотиваций жителей, активизация, стимулирование и привлечение граждан к управлению жилым домом на принципах самоорганизации и самоуправления;

- прогнозирование – обоснование и прогнозные оценки социально-экономической, бюджетной и коммерческой целесообразности создания и деятельности ТСЖ;

- оптимизация – обеспечение выбора нормативно допустимого и научного способа управления многоквартирным домом на основе вариантных расчетов доходов и расходов в конкретной технической и социально-экономической среде;

- координация и интеграция – учет возможностей взаимосвязи и взаимодействия с управленческими структурами жилых домов с ориентацией на более эффективные формы управления и общий результат эффективности эксплуатации жилого дома;

- упорядочение – создание общего порядка для устойчивой работы и ответственности ТСЖ за качество управления многоквартирным домом;

- безопасность управления – обеспечение информацией собственников помещений о возможных рисках для своевременного принятия упреждающих мер по уменьшению или предотвращению отрицательных последствий (например, высокого физического износа жилого дома, недостаточных доходов в бюджете ТСЖ, несбалансированной программы ремонтных и эксплуатационных мероприятий);

- контроль – возможность оперативного отслеживания показателей выполнения планов, договорных обязательств и мониторинга состояния многоквартирного дома;

Бизнес-план должен давать убедительные ответы ТСЖ (управляющему домом) на следующие основные вопросы. Рис. 13.1.

По объему, полноте изложения фактов, документально под­твержденных и научно обоснованных аргументов бизнес-план может быть трех видов.

1. Полный, содержащий все расчеты, справки, свидетельства и другие материалы, всю «кухню» получения тех или иных резуль­татов. Такой бизнес-план (с вариантами и поисковыми рассужде­ниями) должен храниться у руководителя ТСЖ и предъявляться ограниченному числу заинтересованных лиц — самым серьезным участникам взаимоотношений, например, городским органам, инвесторам, банкирам.

2. Достаточный, т.е. содержащий все разделы бизнес-плана (компьютерные версии) по предлагаемому варианту и не обяза­тельно включающий подробные расчеты по альтернативным ва­риантам. Он носит доказательный характер относительно перс­пектив реализации проекта и развития объектов многоквартирного дома.

3. В виде резюме, т.е. представляющий собой краткие выводы по каждому разделу бизнес-плана, без обоснования и расчетов (может быть приложением к деловому предложению). Такой биз­нес-план, содержащий от одной до четырех страниц текста «с от­ветами без решений», имеет значение некоей «визитной карточ­ки» или даже рекламы самого ТСЖ либо разрабатываемого проекта.

Выбор целей конкретного ТСЖ должен исходить, с од­ной стороны, из текущего состояния общего имущества в многоквартирном доме, а с другой — из финансовых возмож­ностей в данной экономической ситуации. Детали­зация зависит от планового горизонта: цели, ориентированные на далекую перспективу, имеют достаточно общие формулировки, а на ближайший период — конкретные. Есть три способа достичь конкретности в формулировке цели.

- придать цели количественную определенность, например: снизить издержки на 1 кв.м общей площади дома, установить приборы учета и т.д.;

- разбить основную цель на несколько конкретных задач, которые необходимо решить для ее достижения, например, снижение размера эксплуатационных затрат предполагает уменьшение числа работников, увеличение периодичности выполняемых работ, снижение издержек при техническом обслуживании;

- установить конкретные сроки достижения целей и решения задач.

Бизнес-план придает конкретной деятельности целенаправлен­ность*). Составляя бизнес-план, собственники жилья приобретают инст­румент контроля и управления, позволяющий обеспечить планомер­ное управление общим имуществом в доме и жилищно-коммунальным обслуживанием. В процессе составления бизнес-план является мощным ин­струментом самообучения, на этой основе руководство ТСЖ, собственники жилья приобретают зна­ния, опыт и профессионализм.

При разработке комплекса мероприятий по активизации процесса создания ТСЖ важно уточнить цели и, получаемые на основе их реализации, результаты. Создание ТСЖ без учета возможности получения доходов в требуемых объемах, их сбалансированности с расходами и прогнозирование эффективной деятельности может потребовать бюджетных дотаций сверх установленных лимитов.

Цели ТСЖ в зависимости от особенностей направления деятельности могут быть определены в бизнес-плане примерно следующим образом:

- организация предоставления стандартных услуг жилищно-коммунального обслуживания;

- повышение качества услуг и работ;

- оказание дополнительных сервисных услуг;

- накопление необходимых средств на капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию объектов многоквартирного дома;

- снижение издержек на 1 м² площади при техническом обслуживанием и ремонте;

- сокращения сроков выполнения заявок жильцов;

- организация конкурсной системы привлечения исполнителей к проведению работ по техническому обслуживанию, ремонту и санитарной уборке объектов многоквартирного дома;

- внедрение ресурсосберегающих мероприятий.

Пример структуризации целей приведен на рис. 13.2.

Анализ состояния общего имущества в доме должен быть использован при оценке экономической целесообразности его управления силами ТСЖ, который может быть реализован на основе методики рационального соотношения между техническим состоянием, предполагаемыми доходами и расходам на техническое обслуживание и содержание, приведенными к единице площади, с последующим обоснованием требуемой рациональной структуры жилых помещений и других объектов в многоквартирном доме, приносящих доход.

В бизнес-плане решаются следующие задачи:

- проводится анализ исходных данных: характеристика объектов, входящих в многоквартирный дом (перечень объектов, их число и размеры, техническое состояние и моральный износ, параметры зданий; перечень общего имущества, права собственности и доля каждого собственника помещений в праве общей собственности на общее имущество, границы земельных участков и размер земельной доли каждого собственника помещений, социальный состав проживающих);

- анализируются достоинства и недостатки возможных способов управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений, управление ТСЖ, ЖК или иным специализированным кооперативом, управление управляющей организацией);

- определяется целесообразность образования собственниками помещений товарищества собственников жилья для самостоятельного управления общим имуществом многоквартирного дома либо последующей передачи на конкурсных условиях по договору части или всех функций управления управляющей организации;

- обосновываются формы организации управления многоквартирным домом, (использования современных технологий управления, технического обслуживания и эксплуатации общего имущества, организации ремонтной или строительной деятельности;

- определяются условия, формы и объемы расходов по эксплуатации общего имущества;

- рассматриваются размеры возможных потерь, связанных с авариями, плохим техническим состоянием жилых и нежилых объектов, сносом отдельных объектов и т.д., а также упущенной выгоды при прекращении аренды муниципальных нежилых помещений или коммерческими структурами (без согласия ТСЖ), нерациональном использовании земельного участка и т.п.:

- прогнозируются источники, формы и размеры всех получаемых доходов от использования недвижимости в многоквартирном доме;

- приводится оценка и прогноз конъюнктуры ремонтно-строительного рынка, рынков недвижимости и управления, возможности получения финансовых дотаций на содержание жилищного фонда из городского бюджета, условия привлечения внебюджетных инвестиций, и на этой основе формируется стратегия маркетинга;

- разрабатывается организационно-финансовый план обеспечения самоокупаемой эксплуатации объектов в многоквартирном доме;

- определяются основные технико-экономические показатели деятельности ТСЖ (при необходимости также показатели инвестиционного проекта), проводится расчет потока чистых средств, показателей экономической, коммерческой и бюджетной эффективности деятельности ТСЖ по управлению общим имуществом и социальных результатов;

- уточняются правовые аспекты, формы и право собственности, юридический статус объектов, имущественные отношения, нормативы, ограничения, требования муниципальных органов;

- даются рекомендации по страхованию имущества в многоквартирном доме и коммерческих рисков;

- разрабатываются тактика и программа управления кризисной ситуацией в ТСЖ. Рис. 13.3.

Организация деятельности ТСЖ с помощью бизнес-плана позволяет:

- управляющему многоквартирном доме четко и конкретно определить цели и пути их достижения, заниматься перспективами и осуществлять более четкую координацию управления;

- наглядно демонстрировать обязанности и ответственность правления за деятельность ТСЖ, установить показатели их деятельности, необходимые для последующего контроля, быть более подготовленными к внезапным изменениям рыночных ситуаций.

13.2. Организация работ и структура бизнес-плана.

Структура и содержание бизнес-плана, детализация его отдельных разделов определяется поставленными задачами и размерами общего имущества многоквартирного дома, потенциалом строящегося (или уже созданного), а также перспективами реализации инвестиционного проекта по капитальному ремонту, модернизации жилого дома. В бизнес-план рекомендуется включение следующих основных разделов:

1. Особенности формирования комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома и задачи бизнес-плана.

2. Резюме

3. Характеристика комплекса недвижимого имущества дома и оценка возможности дальнейшего его развития.

4. Конъюнктура цен и стратегия маркетинга.

5. Организационно-финансовый план эксплуатации и использования объектов в многоквартирном доме, реализации инвестиционного проекта его улучшения.

6. Определение затрат и потерь.

7. Определение доходов.

7. Расчет эффективности.

9. Оценка степени риска и страхования.

Бизнес-план разрабатывается на основе задания на разработку, выдаваемого заказчиком, в роли которых могут выступать:

- органы исполнительной власти или местного самоуправления, осуществляющие управление развитием территорий и регулирование процессов управления многоквартирными домами;

- подрядные организации и фирмы, детализирующие концепцию бизнес-плана, обосновывающие договорные условия эксплуатации и капитального ремонта объектов;

- потенциальные инвесторы, выступающие с инвестиционными намерениями по модернизации, реконструкции объектов в многоквартирном доме;

- правления ТСЖ и другие объединения жителей;

- инициативные группы собственников помещений, заинтересованные в создании ТСЖ по управлению многоквартирным домом.

Поиск по сайту: