III. Законодательные основы управления государственным имуществом.

В общей структуре нормативно-правовой базы выделяют две составляющих, два основных раздела:

· законодательную базу, которая носит ярко выраженный иерархический характер и включает (по вертикали): Конституцию Российской Федерации, Гражданский и другие кодексы и законы Российской Федерации, а также законы субъектов Российской федерации. В то же время, по горизонтали кодексы и законы можно систематизировать как множество документов, включающих правовые положения и нормы, относящиеся к различным видам объектов недвижимости и сделок с ними;

· иную нормативно-правовую базу, которая более детально и конкретно раскрывает содержание законодательных актов, устанавливает стандарты и правила, методические рекомендации и т.п. для качественной реализации положений и норм законодательства. В ряде случаев в подобных документах незаконодательного уровня могут устанавливаться временные нормы и правила для упущенных или еще не получивших законодательное утверждение аспектов правового регулирования (главным образом в документах на президентском и правительственном уровне).

В целом нормативно-правовая база характеризуется обширным разнообразием нормативных актов различного уровня и статуса, в том числе включая:

- Указы Президента Российской Федерации;

- постановления, решения и другие нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации;

- нормативные правовые документы судебной системы;

- ведомственные акты инструкции и рекомендации органов исполнительной власти;

- нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и документы, принимаемые на муниципальном уровне;

- государственные и ведомственные стандарты, нормы и правила;

- стандарты профессиональных общества и внутрикорпоративные стандарты.

В Конституции Российской Федерации как в основном законе государства заложены фундаментальные принципы регулирования земельно-имущественных отношений и отношений собственности, базовые положения о собственности и, соответственно, о недвижимости как одной из наиболее значимых ее составляющих. Именно конституционные положения и нормы далее последовательно развиваются в иерархии документов всей нормативной правовой базы.

Конституционные статьи, связанные с названной сферой отношений:

Статья 8, п. 2: «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».

Статья 9, п. 2: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности».

Статья 35, п. 1: «Право частной собственности охраняется законом».

Статья 35, п. 2: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться как единолично, так и совместно с другими лицами».

Статья 35, п. 3: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Статья 35, п. 4: «Право наследования гарантируется».

Статья 36, п. 1: «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю».

Статья 36, п. 2: «Владение, пользования и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».

Статья 36, п. 3: «Условия и порядок пользования землей определяется на основе федерального закона».

В иерархии нормативной правовой базы ближайшими законодательными документами, раскрывающими приведенные выше конституционные нормы, являются Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации. При этом Гражданский кодекс РФ (ГК) определен как основополагающий, системообразующий свод положений и норм для всех хозяйствующих на рынке субъектов и, соответственно, основной нормативной правовой базы управления недвижимостью. Его положения и нормы по регулированию хозяйственных взаимодействий, оборотоспособности, прав и обязанностей собственников, операций и сделок с недвижимостью, с одной стороны следуют названным конституционным положениям и нормам, с другой – являются отправными и первенствующими для всех остальных кодексов и законов в данной сфере.

Гражданский кодекс первым в ряду законодательных документов восстановил правовую категорию недвижимости, недвижимой вещи и недвижимого имущества как объектов различных и равнозначных форм собственности, объектов гражданского права, в том числе для свободного рыночного вовлечения в гражданский оборот. Базовый состав недвижимости как объектов гражданского права включает:

-земельные участки;

- участки недр;

- все, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения)

- обособленные водные объекты;

- предприятия как сложные объекты и имущественные комплексы;

- воздушные, морские, речные суда, космические объекты.

В ГК установлены следующие (обязательные, разрешенные и возможные) операции и сделки с недвижимостью:

· обязательная государственная регистрация недвижимости (ст. 113) и сделок с недвижимым имуществом (ст. 164). Кроме того, ст. 52 включает определенные имущественные аспекты государственной регистрации юридических лиц. Базовые положения ГК об обязательной регистрации нашли свое развитие в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

· дается описание регулирующих положений для большинства распространенных операций с недвижимостью. Первостепенное значение для вопросов управления недвижимостью имеют сделки:

- купля-продажа;

- аренда;

- наем жилого помещения;

- страхование;

- доверительное управление имуществом;

- операции мены, дарения, ренты и пожизненного содержания.

· Ст. 217 ч. 1 ГК предусматривает принципиально важную возможность приватизации государственного и муниципального имущества. Приватизацию трактуют как передачу этого имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном соответствующим законодательством о приватизации (Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ)

· Законодательные нормы раздела 3 ч. 1 ГК устанавливают общие принципы обеспечения исполнения обязательств, включая, в частности, страхование, банковские гарантии, поручительство, залог и ипотеку (ст. 334-358). В ст. 340 записано что «… при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все имущество: движимое и недвижимое; ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка; при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания».

Водный кодекс Российской Федерации (ВК)

Положениями ВК в Российской Федерации в основном устанавливается федеральная собственность на водные объекты.

В собственности субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться лишь водные объекты типа прудов и обводненных карьеров, расположенных на земельных участках, принадлежащих на праве собственности соответствующим субъектам. Такие объекты могут отчуждаться, быть в гражданском обороте в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов из государственной собственности, не допускаются.

Регулирование отношений собственности, оборотоспособности, доступа и хозяйственного использования подземных водных объектов регулируется Федеральным законом о недрах (Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» (ред. от 26.07.2010))

Положениями ВК установлено, что поверхностные водные объекты (моря или их отдельные части, проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие);

водотоки (реки, ручьи, каналы);

водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища);

болота;

природные выходы подземных вод (родники, гейзеры);

ледники, снежники, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, т.е. общедоступного, открытого и бесплатного пользования для личных и бытовых нужд, если в водоохранных, экологических и других интересах законодательством РФ не предусмотрено иное.

Полоса суши вдоль берегов водных объектов общего пользования (береговая полоса) также предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы нормируется в зависимости от протяженности и вида водного объекта.

Право пользования водными объектами реализуется через договоры водопользования. Их предоставление осуществляют в установленном порядке исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления в пределах их полномочий. При этом к договору водопользования применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом, если иное не установлено Водным кодексом и не противоречит существу договора водопользования. Предельный срок по договору водопользования установлен равным 20 годам.

В числе важнейших направлений использования водных объектов по решениям властных органов определены:

1) обеспечение обороны страны и безопасности государства;

2) сброс сточных вод и дренажных вод;

3) строительство причалов, судоподъемных и судоремонтных сооружений;

(см. текст в предыдущей редакции)

4) создания стационарных и плавучих платформ, искусственных островов, искусственных земельных участков на землях, покрытых поверхностными водами;

(см. текст в предыдущей редакции)

5) строительство гидротехнических сооружений, мостов, а также подводных и подземных переходов, трубопроводов, подводных линий связи, других линейных объектов, если такое строительство связано с изменением дна и берегов водных объектов;

(см. текст в предыдущей редакции)

6) разведка и добыча полезных ископаемых;

7) проведение дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов;

8) подъем затонувших судов;

9) сплав древесины;

(см. текст в предыдущей редакции)

10) забор (изъятие) водных ресурсов для орошения земель сельскохозяйственного назначения (в том числе лугов и пастбищ);

11) организованный отдых детей, а также отдых ветеранов, граждан пожилого возраста, инвалидов.

Собственники водных объектов всех форм собственности обязаны принимать необходимые меры по сохранению водных объектов, предотвращению их загрязнения, засорения и истощения, а также по ликвидации возникающих последствий таких явлений. Пользователи обязаны осуществлять все необходимые мероприятия санитарно-эпидимиологического, гиро- и агротехнического, производственно-технологического, милиоративного и иного характера, обеспечивающих охрану используемых водных объектов. При этом ВК предусматривает механизмы и процедуры государственного регулирования водопользования, в том числе такие как:

· Государственный мониторинг водных объектов и учет поверхностных и подземных вод;

Государственный мониторинг водных объектов представляет собой систему наблюдений, оценки и прогноза изменений состояния водных объектов, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, собственности физических лиц, юридических лиц.

· Государственный водный кадастр;

Государственный водный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений о водных объектах, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, собственности физических лиц, юридических лиц, об их использовании, о речных бассейнах, о бассейновых округах.

· Нормирование в области использования и охраны водных объектов.

Земельный кодекс Российской Федерации (ВК)

Земельный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на основных принципах, таких как:

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

2. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

3. Платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

4. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

5. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

Объектами земельных отношений являются:

· земля как природный объект и природный ресурс;

· земельные участки;

· части земельных участков.

Состав земель в Российской Федерации

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Земли различных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года.

Поиск по сайту: