Основные способы юридического оформления долевого строительства жилья

Отношения между гражданами и застройщиками, привлекающими денежные средства граждан для жилищного строительства, по своему экономическому содержанию формально имеют некоторое сходство с инвестиционной деятельностью, регулируемой Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Однако для граждан в большинстве случаев жилое помещение не является объектом предпринимательской деятельности, а предназначено для их личного проживания.

Договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов, до недавнего времени носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) было практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимала на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Общая схема взаимодействия основных агентов реализации инвестиционного проекта жилищного строительства до вступления в силу в апреле 2005 года Закона № 214-ФЗ приведена на рис. 25.3.

Подобные сделки нередко заключались не только самими застройщиками, но гораздо чаще организациями, которым застройщики передавали права требования на строящиеся жилые помещения, а также их посредниками, что делало практически невозможным наложение взыскания на имущество застройщика или объект незавершенного строительства.

Основные недостатки большинства перечисленных выше договоров сводятся к пяти основным позициям:

1) отсутствует прямое законодательное регулирование части применяемых договоров;

2) передача прав на построенное жилое помещение при использовании договоров, как правило, многоэтапна и сложна;

3) строительные риски переложены на граждан (банкротство, ошибки, аварии, отсутствие согласований, нарушение сроков завершения строительства, удорожание квадратного метра и т.д.);

4) остаются неоднозначными статус граждан (потребитель или инвестор), а соответственно их полномочия и обязанности;

5) ни один из договоров не исключает рисков «двойных продаж», пирамидальности, изменения площади, расположения квартир и т.д.

Рис. 25.3. Инвестиционная схема строительства (вариант) до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Как уже неоднократно отмечалось, долевые схемы накладывают на граждан неоправданные риски. Часто внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения, меняется цена (стоимость квадратного метра). Есть прецеденты, когда после окончания строительства вместо квартир застройщики возвращают гражданам средства, внесенные ими на ранних стадиях строительства, а построенные за их счет квартиры реализуются на рынке. СМИ неоднократно рассказывали о том, как права на одну квартиру передавались одновременно нескольким гражданам.

Чаще всего взаимоотношения компаний ― организаторов жилищных проектов и частных инвесторов оформляются как «договоры инвестирования» или «договоры долевого участия в строительстве». При этом договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-I «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в редакции от 25 февраля 1999 г.), ни в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции от 2 января 2000 г.) не упоминается. При рассмотрении судебных исков суды иногда трактовали «договоры долевого участия в строительстве» как договоры простого товарищества (договоры о совместной деятельности).

Вышедшее 19 сентября 2002 г. «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов», выпущенное судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, указало на то, что судам при рассмотрении дел, связанных со спором по заключенным договорам простого товарищества при строительстве многоквартирного жилого дома, следует применять Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Поиск по сайту: