Анализ предложения жилья

Для количественного описания предложения на рынке недвижимости необходимо свести все имеющееся разнообразие продуктов к некоторому обозримому количеству классов. Основой классификации является объединение отдельных объектов в такие группы, внутри которых они могут более или менее заменять друг друга. Выбор таких групп может зависеть от того, по поводу какой конкретной недвижимости проводится анализ рынка. Общими категориями, по которым, как правило, проводится классификация, являются:

1) тип использования: сюда обычно входят не только функциональные типы и подтипы, но и характеристики плотности использования территории при застройке;

2) тип прав: обычно это собственность или аренда;

3) экономические характеристики: ранг по этому признаку определяется уровнями продажных или арендных цен на конкретный тип недвижимости (например, это жилье для низко-, средне- или высокодоходных групп населения или офисные здания классов А, В или С);

4) местоположение: классификация может быть пространственной (центр/окраины/пригороды) или основанной на других параметрах, таких как транспортная доступность, виды имеющегося транспорта и т.д.;

5) физические характеристики недвижимости (например, для жилья это число комнат, удобства и т.д.).

Предложение на жилищном рынке создается двумя источниками: вновь строящимся жильем (первичный рынок жилья) и уже бывшим в использовании (вторичный рынок жилья). Мотивы и факторы, определяющие активность продавцов этих типов жилья, существенно различаются. Так, активность застройщиков нового жилья на продажу определяется следующими факторами:

1) ценами и доступностью земельных участков под застройку; в данном случае понятие «доступности» включает в себя не только наличие устраивающих застройщиков участков, но и множество других факторов, в том числе сложность, трудоемкость и стоимость получения всех необходимых разрешений, ограничительные условия местных градостроительных требований и т.д.;

2) ценами и доступностью строительных материалов и механизмов;

3) ценами и наличием подрядчиков;

4) продуктивностью доступных строительных технологий;

5) уровнем конкуренции на данном рынке;

6) доступностью финансирования строительства, в том числе условиями кредитования строительства;

7) ожиданиями застройщиков относительно будущего, прежде всего относительно уровня платежеспособного спроса населения.

Продажи жилья на вторичном рынке определяются следующими факторами:

1) характеристиками потенциальных продавцов этого жилья (возраст, семейное положение, социальное положение);

2) экономическими факторами (характеристики состояния местной, региональной и национальной экономики, которые могут повлиять на стратегию населения в отношении продажи своего жилья);

3) изменением местных факторов (транспортная доступность, качество окружающей среды, локальная политическая ситуация);

4) объемом имеющегося предложения на вторичном рынке жилья (такой фактор, как отток населения из данной местности, также должен приниматься во внимание);

5) ожиданиями населения относительно будущего.

Для подготовки практического прогноза суммарного предложения на рынке жилья на продажу следует:

1) выяснить количество существующих единиц жилья, заселенных и новых, еще не заселенных;

2) выяснить, сколько из них было продано за предыдущие периоды (в месяц, в год);

3) оценить, сколько единиц существующего жилья выставлено на продажу;

4) оценить, сколько единиц нового жилья находится в разной стадии готовности, включая незавершенное и проектируемое строительство;

5) сделать прогноз, учитывающий тренд в продаже существующего жилья и ожидаемую динамику ввода нового жилья.

При необходимости оценить предложение в каком-либо конкретном подсекторе жилья на продажу этот подсектор должен рассматриваться с точки зрения только что описанной выше процедуры прогноза. В частности, это касается разбивки суммарного предложения на интервалы цен.

При анализе конкурентоспособности и ожидаемых темпов реализации любого проекта строительства или реконструкции считается очень полезным прямое обследование всех конкурирующих проектов (т.е. проектов, находящихся в стадии активной рекламы). Для этого рекомендуется собрать информацию по следующим вопросам:

1) местоположение проекта;

2) описание предлагаемого продукта;

3) структура цены (базовая цена плюс надбавки за те или иные дополнительные удобства);

4) тип покупателей или арендаторов;

5) удобства и услуги, предлагаемые в проекте;

6) финансовые программы, предлагаемые клиентам для их привлечения (условия покупки или арендных договоров, условие субсидий и т.д.);

7) темпы реализации, т.е. сколько единиц было продано или сдано в аренду (в расчете на месяц или на год) с момента начала распродажи до момента обследования.

Применение этого метода выгодно вдвойне, поскольку он позволяет оценить сильные и слабые стороны данного проекта по сравнению с конкурирующими и, следовательно, оценить возможное поглощение его рынком при условии неизменности спроса. Кроме того, тщательный анализ конкурирующих проектов позволяет иногда выработать правильную маркетинговую тактику.

Недостатками метода тотального обследования конкурирующих проектов являются одномоментность даваемой им картины и невозможность сделать какие-либо заключения о динамических тенденциях.

Поиск по сайту: