Прием и обработка заявлений на строительный кредит

Основанием для начала работы по предоставлению строительного кредита является поступление от заемщика в банк кредитной заявки с пакетом пояснительной документации. Эти документы содержат ключевую информацию о запрашиваемом кредите:

· цель кредита (строительство многоквартирного жилого дома, строительство коттеджей для продажи и т.п.);

· сметная стоимость проекта;

· размер кредита;

· срок кредита;

· предлагаемое обеспечение кредита;

· источники погашения кредита;

· источники средств для финансирования затрат по проекту, превышающих размер запрашиваемого кредита;

· краткая характеристика заявителя, информация о направлениях его деятельности и деловых партнерах.

Банк должен стремиться к тому, чтобы заявки, поступающие от потенциальных заемщиков, были изначально максимально полными и информативными. Это значительно упростит дальнейшую работу банковских сотрудников по анализу и подготовке проекта.

Обработка заявки на строительный кредит начинается с переговоров с заемщиком. В зависимости от специфики заемщика, характера кредитной заявки и предлагаемого обеспечения кредитный инспектор, который обычно отвечает за подготовку кредитных дел, привлекает к участию в переговорах банковских специалистов нужного профиля. То же самое делает и сторона заемщика. Такие переговоры позволяют снять ряд вопросов, возникших у сторон, при этом иногда сразу становится понятно, что продолжение сотрудничества вряд ли целесообразно, а иногда, наоборот, обе стороны подтверждают желание активно продвигать совместный проект.

Дальнейшая обработка заявки на строительный кредит заключается в трехкомпонентном анализе: анализе рынка, в условиях которого предполагается реализовывать проект, анализе компании заемщика и комплексном анализе собственно жилищного строительного проекта.

Анализ рынка жилья[189]

Общее содержание анализа рыночных условий реализации жилищного строительного проекта

Анализ рынка перед принятием решения о выдаче кредита на реализацию проекта строительства или реконструкции жилья — обязательный компонент первоначального анализа. Такой анализ представляет собой один из нескольких элементов, совокупность которых позволяет судить, принесет ли проект доход, который необходим, чтобы заемщик вовремя рассчитался с банком за кредит.

В современной международной практике предоставления жилищных строительных кредитов используются четыре основных элемента, дающих возможность оценить положение планируемого продукта на рынке недвижимости и перспективы его реализации.

1. При подаче заявления на кредит заемщик должен предоставить технико-экономическое обоснование проекта. Это обоснование должно показывать возможность осуществления проекта с юридической, физической и экономической точек зрения.

2. Тогда же, при подаче заявки на кредит, заемщик должен предоставить подробную документированную разбивку планируемых затрат по статьям и планируемую схему потока финансов в течение всего времени реализации проекта.

3. До окончательного подписания кредитного договора банк должен получить оценку нынешней и будущей (по завершении проекта) рыночной стоимости данного объекта недвижимости, выполненную независимым профессиональным оценщиком недвижимости.

4. Банк должен провести свой анализ рынка. Цель этого анализа — убедиться, что планируемая застройщиком недвижимость может быть реализована на рынке (т.е. продана или сдана в аренду) в те сроки и за ту цену, которая позволяет считать проект достаточно доходным для возврата кредита.

Формально говоря, этот анализ может в значительной степени сводиться к проверке исходных предположений, количественных данных и конечных результатов, перечисленных в предыдущих трех пунктах, если они выполнены в полном объеме. Но даже в этом случае — случае только проверки — банку необходимо владеть адекватными методами сбора информации и анализа рынка.

На практике часто оказывается, что ТЭО проекта, предоставленное застройщиком, больше сфокусировано на характеристиках собственно проекта и не содержит достаточного обоснования ряда основных параметров, связанных с состоянием рынка жилья в целом. Например, может отсутствовать убедительный анализ такого важного показателя, как скорость распродажи построенного объекта. (Ситуация с российскими застройщиками, обращающимися за кредитами, очень часто именно такова.) В этом случае банк должен восполнить этот пробел сам, и тогда анализ рынка жилья, проводимый банком, явно выходит за пределы проверки предоставленных ему обоснований и отчетов.

Предоставление банком строительных кредитов для местного рынка жилья в идеале должно быть акцией не однократной, а более или менее регулярной. Поэтому результаты правильно проведенного анализа рынка могут использоваться повторно, с небольшим обновлением. Авторы специальных исследований[190] подчеркивают, что тщательный анализ рынка на разных стадиях процесса застройки является ключом к успеху проекта. При этом очень важно постоянно отслеживать текущее состояние и тенденции местного рынка жилья.

Необходимо подчеркнуть, что анализ рынка необходим банку и в тех случаях, когда речь идет не о жилищном строительном кредите, а о тех или иных формах прямого инвестирования в проект строительства или реконструкции жилья с целью дальнейшего получения дохода от этой недвижимости.

Конечным результатом анализа рынка жилья является заключение о его емкости по отношению к данному продукту. Другими словами, необходимо выяснить, каково количество специфического вида недвижимости, которое может быть потреблено (т.е. куплено или взято в аренду) на данном рынке в единицу времени (месяц или год — в зависимости от целей рассмотрения).

Этот вопрос может рассматриваться в двух аспектах.

Во-первых, относительно определенного класса недвижимости, вне зависимости от какого-либо конкретного проекта. Например, следует выяснить, сколько новых квартир в стандартных панельных домах может быть продано в течение ближайшего года в районах новой жилой застройки в данном городе при ценах в заданном интервале. Чтобы ответить на этот вопрос, следует проанализировать платежеспособный спрос на жилье и имеющееся на рынке предложение.

Во-вторых, вопрос может быть связан с конкретным проектом. Например, выясняется, за сколько месяцев можно распродать при заданных ценах квартиры в готовом стандартном панельном 48-квартирном жилом доме, расположенном по данному адресу. Для ответа на этот вопрос необходимо в дополнение к общей оценке спроса и предложения на жилье данного типа на данном рынке провести тщательный сравнительный анализ данного проекта и всех непосредственно конкурирующих проектов. Надо рассмотреть, в чем их различия и как привлекательность данного проекта для покупателей зависит от этих различий, а также как идет распродажа жилья у конкурентов. Имея всю эту информацию, аналитик может сделать реалистичный прогноз о скорости распродажи квартир в оцениваемом доме.

Таким образом, ключевой в оценке емкости рынка жилья, в каком бы варианте этот вопрос ни ставился, является оценка спроса и предложения. Областью для рассмотрения этих показателей является территория, покрываемая данным рынком.

Поиск по сайту: