Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Прием и обработка заявлений на строительный кредит



Основанием для начала работы по предоставлению строительного кредита является поступление от заемщика в банк кредитной заявки с пакетом пояснительной документации. Эти документы содержат ключевую информацию о запрашиваемом кредите:

· цель кредита (строительство многоквартирного жилого дома, строительство коттеджей для продажи и т.п.);

· сметная стоимость проекта;

· размер кредита;

· срок кредита;

· предлагаемое обеспечение кредита;

· источники погашения кредита;

· источники средств для финансирования затрат по проекту, превышающих размер запрашиваемого кредита;

· краткая характеристика заявителя, информация о направлениях его деятельности и деловых партнерах.

Банк должен стремиться к тому, чтобы заявки, поступающие от потенциальных заемщиков, были изначально максимально полными и информативными. Это значительно упростит дальнейшую работу банковских сотрудников по анализу и подготовке проекта.

Обработка заявки на строительный кредит начинается с переговоров с заемщиком. В зависимости от специфики заемщика, характера кредитной заявки и предлагаемого обеспечения кредитный инспектор, который обычно отвечает за подготовку кредитных дел, привлекает к участию в переговорах банковских специалистов нужного профиля. То же самое делает и сторона заемщика. Такие переговоры позволяют снять ряд вопросов, возникших у сторон, при этом иногда сразу становится понятно, что продолжение сотрудничества вряд ли целесообразно, а иногда, наоборот, обе стороны подтверждают желание активно продвигать совместный проект.

Дальнейшая обработка заявки на строительный кредит заключается в трехкомпонентном анализе: анализе рынка, в условиях которого предполагается реализовывать проект, анализе компании заемщика и комплексном анализе собственно жилищного строительного проекта.

Анализ рынка жилья[189]

Общее содержание анализа рыночных условий реализации жилищного строительного проекта

Анализ рынка перед принятием решения о выдаче кредита на реализацию проекта строительства или реконструкции жилья — обязательный компонент первоначального анализа. Такой анализ представляет собой один из нескольких элементов, совокупность которых позволяет судить, принесет ли проект доход, который необходим, чтобы заемщик вовремя рассчитался с банком за кредит.

В современной международной практике предоставления жилищных строительных кредитов используются четыре основных элемента, дающих возможность оценить положение планируемого продукта на рынке недвижимости и перспективы его реализации.

1. При подаче заявления на кредит заемщик должен предоставить технико-экономическое обоснование проекта. Это обоснование должно показывать возможность осуществления проекта с юридической, физической и экономической точек зрения.

2. Тогда же, при подаче заявки на кредит, заемщик должен предоставить подробную документированную разбивку планируемых затрат по статьям и планируемую схему потока финансов в течение всего времени реализации проекта.

3. До окончательного подписания кредитного договора банк должен получить оценку нынешней и будущей (по завершении проекта) рыночной стоимости данного объекта недвижимости, выполненную независимым профессиональным оценщиком недвижимости.

4. Банк должен провести свой анализ рынка. Цель этого анализа — убедиться, что планируемая застройщиком недвижимость может быть реализована на рынке (т.е. продана или сдана в аренду) в те сроки и за ту цену, которая позволяет считать проект достаточно доходным для возврата кредита.

Формально говоря, этот анализ может в значительной степени сводиться к проверке исходных предположений, количественных данных и конечных результатов, перечисленных в предыдущих трех пунктах, если они выполнены в полном объеме. Но даже в этом случае — случае только проверки — банку необходимо владеть адекватными методами сбора информации и анализа рынка.

На практике часто оказывается, что ТЭО проекта, предоставленное застройщиком, больше сфокусировано на характеристиках собственно проекта и не содержит достаточного обоснования ряда основных параметров, связанных с состоянием рынка жилья в целом. Например, может отсутствовать убедительный анализ такого важного показателя, как скорость распродажи построенного объекта. (Ситуация с российскими застройщиками, обращающимися за кредитами, очень часто именно такова.) В этом случае банк должен восполнить этот пробел сам, и тогда анализ рынка жилья, проводимый банком, явно выходит за пределы проверки предоставленных ему обоснований и отчетов.

Предоставление банком строительных кредитов для местного рынка жилья в идеале должно быть акцией не однократной, а более или менее регулярной. Поэтому результаты правильно проведенного анализа рынка могут использоваться повторно, с небольшим обновлением. Авторы специальных исследований[190] подчеркивают, что тщательный анализ рынка на разных стадиях процесса застройки является ключом к успеху проекта. При этом очень важно постоянно отслеживать текущее состояние и тенденции местного рынка жилья.

Необходимо подчеркнуть, что анализ рынка необходим банку и в тех случаях, когда речь идет не о жилищном строительном кредите, а о тех или иных формах прямого инвестирования в проект строительства или реконструкции жилья с целью дальнейшего получения дохода от этой недвижимости.

Конечным результатом анализа рынка жилья является заключение о его емкости по отношению к данному продукту. Другими словами, необходимо выяснить, каково количество специфического вида недвижимости, которое может быть потреблено (т.е. куплено или взято в аренду) на данном рынке в единицу времени (месяц или год — в зависимости от целей рассмотрения).

Этот вопрос может рассматриваться в двух аспектах.

Во-первых, относительно определенного класса недвижимости, вне зависимости от какого-либо конкретного проекта. Например, следует выяснить, сколько новых квартир в стандартных панельных домах может быть продано в течение ближайшего года в районах новой жилой застройки в данном городе при ценах в заданном интервале. Чтобы ответить на этот вопрос, следует проанализировать платежеспособный спрос на жилье и имеющееся на рынке предложение.

Во-вторых, вопрос может быть связан с конкретным проектом. Например, выясняется, за сколько месяцев можно распродать при заданных ценах квартиры в готовом стандартном панельном 48-квартирном жилом доме, расположенном по данному адресу. Для ответа на этот вопрос необходимо в дополнение к общей оценке спроса и предложения на жилье данного типа на данном рынке провести тщательный сравнительный анализ данного проекта и всех непосредственно конкурирующих проектов. Надо рассмотреть, в чем их различия и как привлекательность данного проекта для покупателей зависит от этих различий, а также как идет распродажа жилья у конкурентов. Имея всю эту информацию, аналитик может сделать реалистичный прогноз о скорости распродажи квартир в оцениваемом доме.

Таким образом, ключевой в оценке емкости рынка жилья, в каком бы варианте этот вопрос ни ставился, является оценка спроса и предложения. Областью для рассмотрения этих показателей является территория, покрываемая данным рынком.

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.