Специфика управления кредитами на жилищное строительство

Управление кредитом, выданным на строительство жилья, — не слишком сложное, но требующее постоянного внимания дело. Залог успеха заключается в регулярном мониторинге проекта, архитектурном и инженерном надзоре за ходом его реализации, а также за расходованием кредитных средств, и в этом одна из главных особенностей таких кредитов. Наилучшие результаты достигаются в том случае, если этим занимаются непосредственно банковские сотрудники, но можно пользоваться и услугами дополнительных помощников и консультантов, работающих по временным контрактам.

Необходимость постоянного контроля за строительным проектом объясняется возможностью нецелевого использования средств, выделенных для его финансирования. В случае с покупкой готового жилья все относительно просто: банку достаточно тем или иным способом проконтролировать перечисление кредитных средств фактическому продавцу недвижимости. Если же речь идет о строительстве, то золотое правило кредитора заключается в том, чтобы никогда и ни при каких обстоятельствах не выдавать заемщику все деньги, которые он просит. И это вполне мотивированно. Строительство занимает как минимум несколько месяцев, если это более или менее серьезный проект. Выдача всех денег сразу может привести к серьезным осложнениям с финансированием проекта ближе к его окончанию, причем это может произойти не обязательно по вине заемщика, но и по независящим от него обстоятельствам. Поэтому принятый в международной практике стандартный порядок выделения средств при кредитовании строительства заключается в поэтапном кредитовании фактически произведенных работ.

Более того, международная практика в этой области такова, что кредит выдается не для авансирования работ, а для компенсации произведенных застройщиком затрат.

В частности, в ходе работ над совершенствованием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были предложены варианты оценки затрат застройщика на отдельные виды работ. Предлагаемые поправки в закон содержали норму, согласно которой в случае, если это предусмотрено договором долевого строительства, застройщик вправе потребовать выплаты ему авансов после завершения каждого из основных этапов строительства. При этом размеры авансов, установленные договором, не могут превышать:

25% – после возведения оснований и фундаментов, а также несущих и ограждающих конструкций подземной части здания, если это предусмотрено проектной документацией (нулевой цикл);

15% – после возведения несущих и ограждающих конструкций надземной части здания (надземная часть);

30% – после монтажа инженерного оборудования, предусмотренного проектной документацией (монтаж инженерного оборудования);

30% – после завершения наружных и внутренних отделочных работ, предусмотренных проектной документацией (отделочные работы).

Общую последовательность финансирования строительных проектов с привлечением кредитных средств можно представить следующим образом:

1) начальные собственные средства застройщика (собственные инвестиции, обычно не менее 30%, расходуются, как правило, на приобретение земельного участка и разработку проектной документации);

2) оборотные средства застройщика для временного финансирования очередного этапа строительных работ;

3) проверка банком-кредитором проделанной работы и закупленных материалов;

4) выдача банком-кредитором соответствующего транша кредитных средств с одновременным возвратом оборотных средств заемщика;

5) финансирование следующего строительного этапа за счет оборотных средств заемщика и т.д.

Если при анализе очередного запроса на предоставление заемщику кредитных средств выясняется, что остаточных средств по кредиту не хватает для завершения строительства, заемщик, согласно стандартным требованиям, обязан обеспечить недостающее финансирование за свой счет.

Кредитный инспектор на основании получаемых документов и результатов проверок не реже одного раза в квартал проводит анализ финансово-экономического состояния заемщика и оценивает обеспечение по кредиту. К проверке заемщика могут привлекаться аудиторские фирмы и другие специализированные организации. Проверка, как правило, осуществляется за счет заемщика и лишь в отдельных случаях за счет банка.

Погашение строительного кредита осуществляется в обратном порядке, и в этом еще одна интересная его особенность. Несмотря на то, что размер банковского кредита составляет обычно 50―80% суммарных затрат по проекту, т.е. на долю банка при продаже готового объекта, казалось бы, должно приходиться 50―80% от продажи, банки часто настаивают на так называемом ускоренном графике погашения кредита.

Заключается он в том, что в зависимости от конкретных договоренностей на погашение кредита может направляться либо 90% выручки от продажи готовых объектов, либо порядка 110% величины выданного кредита в расчете на единицу построенной площади. При этом после состоявшейся продажи 50―80% построенных объектов (квартир или домов) банк полностью получает назад выданный кредит и выходит из игры. Остальные поступления от продаж или аренды недвижимости находятся в распоряжении застройщика и прочих инвесторов. Таким образом, прибыль от реализации проекта будет содержаться в поступлениях, полученных после выплаты заемщиком обязательств по кредиту, а риск неполучения этой прибыли остается за заемщиком. Такая политика основана на том, что цель банка, как кредитной организации, заключаются в предоставлении максимально надежных и возвращаемых в срок кредитов, в получении прибыли не от реализации конкретных проектов, а от взимаемых процентных платежей за пользование кредитами.

По финансовой схеме выплаты процентов большинство строительных кредитов относятся к типу «шаровых кредитов» По-другому эти кредиты называются кредитами с «шаровым» платежом. В общем виде они предусматривают крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода, за счет реализации построенного объекта или рефинансирования кредита на иных (более выгодных для заемщика) условиях, предполагающих, что обеспечением по кредиту уже выступает готовый объект недвижимости. График платежей по такому кредиту представлен на рис. 24.3. Обычно такие кредиты выдаются на относительно короткий срок (до 5 лет). Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент за пользование кредитом) в течение периода строительства, перенося основную нагрузку по платежам на период реализации объекта.

Однако следует иметь в виду, что при таком подходе к построению графика погашения кредита для банка усиливается риск невозврата кредита. Поскольку возврат основной суммы относится на конец срока, велика вероятность того, что за это время по тем или иным причинам финансовое положение заемщика изменится в худшую сторону или объект недвижимости не будет завершен. Кроме того, негативное влияние могут оказать существующий риск неликвидности залога, а также вероятность снижения цен на недвижимость.

Возрастает и риск ликвидности, так как основная сумма долга возвращается только в конце срока и банк не имеет возможности регулярно пополнять свою ресурсную базу в виде платежей по основной сумме долга кредита.

Рис. 24.3. График погашения «шарового» кредита на строительство жилья

Если все пойдет по плану, т.е. согласно утвержденным изначально ориентирам, банк может согласиться на кредитование дополнительных работ по отделке помещений «под заказ» для нужд отдельных покупателей или арендаторов (кредитные средства так же, как и ранее, перечисляются банком лишь после выполнения работ). Эта окончательная отделка требует повышенного внимания и квалифицированного труда, так как именно от этой фазы подготовки объекта недвижимости к сдаче в аренду (или к продаже) будет в конечном счете зависеть степень успеха реализации проекта и стабильность получения дохода от недвижимости.

После того как закончено жилищное строительство, застройщик часто занимается сдачей недвижимости в аренду. Это происходит, например, при строительстве недвижимости смешанного типа — с жилыми помещениями на верхних этажах и с коммерческими площадями на нижних. Именно на этом этапе, когда все доходы уже будут получены или выйдут на стабильный уровень, и формируется реальная доходность строительного проекта.

24.4. Общий обзор управления рисками кредитования жилищного строительства[191]

Термин «управление риском» появился в США в начале 1960-х гг. Целью управления рисками является помощь организации в защите ее активов от негативных последствий, непредвиденных событий или неблагоприятных обстоятельств.

Управление риском представляет собой совокупность следующих мероприятий:

· определение риска (выявление опасностей, которым подвергается проект);

· оценка вероятности возникновения и размера финансовых потерь вследствие проявления таких опасностей;

· анализ необходимости заключения договоров страхования рисков;

· процесс ликвидации и минимизации убытков;

· инспектирование риска путем регулярного контроля вероятности проявления риска и, как следствие, потерь или уменьшения доходов.

Таким образом, управление риском — глобальная оценка риска как такового и последствий его проявлений. Процесс управления риском включает следующие этапы:

· определение риска;

· оценка риска;

· контроль риска;

· финансирование риска.

Определение рисков является основой работы с рисками, поскольку, не определив риск, нельзя начать работу по его уменьшению.

Работа по оценке риска заключается в определении вероятности проявления риска и размера финансовых потерь, которые может повлечь за собой проявление риска.

Контроль риска включает меры, направленные на снижение вероятности возможного риска, исключение его, а также уменьшение тяжести последствий в случае проявления риска.

По результатам проведенной оценки рисков кредитор выделяет риски, которые находятся на недопустимо высоком уровне. С такими рисками необходимо работать в направлении их минимизации; при невозможности понизить уровень риска принимается решение о невозможности кредитования рассматриваемого проекта.

На этапе финансирования рисков решается вопрос о покрытии финансового ущерба, возникающего в случае проявления риска, посредством создания резервов на возможные потери по кредитам, передаче рисков при помощи страхования страховым кампаниям, а также включения средств, необходимых для покрытия риска в размере его оценки в стоимость кредитного продукта (проценты по кредиту). Работа по управлению рисками требует определенных издержек, как прямых — уплата страховых премий, так и косвенных — увеличение операционных издержек вследствие ведения работы по управлению рисками, но эти расходы обычно включаются кредиторами в стоимость кредитного продукта и в конечном счете покрываются заемщиком.

Поиск по сайту: