 |
|
|
Архитектура Астрономия Аудит Биология Ботаника Бухгалтерский учёт Войное дело Генетика География Геология Дизайн Искусство История Кино Кулинария Культура Литература Математика Медицина Металлургия Мифология Музыка Психология Религия Спорт Строительство Техника Транспорт Туризм Усадьба Физика Фотография Химия Экология Электричество Электроника Энергетика |
Глава 25. Особенности финансирования жилищного строительства в России
В России в условиях превышения спроса на жилье над предложением и монопольного положения застройщиков на рынке (в первую очередь в связи с административной системой распределения земельных участков и другими административными барьерами) вопрос обеспечения граждан доступным и комфортным жильем стоит особенно остро. В свою очередь, увеличение объемов жилищного строительства невозможно без повышения эффективности системы финансирования жилищного строительства и развития банковского кредитования застройщиков. Выбор источника для финансирования строительства основывается на оценке стоимости привлекаемых денег и их доступности. В российских условиях таких потенциальных источников, как правило, четыре: средства граждан, желающих приобрести жилье, ― долевых участников строительства («дольщиков»), средства крупных инвесторов и/или партнеров, финансирование за счет фондового рынка (для российских застройщиков в настоящий момент основным инструментом становится выпуск облигаций) и кредитные средства. Учитывая изложенные в табл. 25.1 основные свойства указанных источников, застройщик ― организатор строительного проекта выбирает оптимальную структуру финансирования. Стандартная ситуация при реализации проектов жилищного строительства предполагает, что организатор проекта (застройщик) обычно из собственных средств финансирует в лучшем случае только разработку и согласование проектно-сметной документации и покупку/аренду земельного участка. Финансирование же непосредственно строительных и монтажных работ, а также иных расходов (финансирование доли города, если предусмотрены иные, чем доля построенных площадей, формы оплаты, прочие расходы) осуществляется за счет привлеченного финансирования. Очень часто средства инвесторов и участников долевого строительства привлекаются и на первой стадии получения прав на земельный участок и согласования проекта, до получения разрешения на строительство. Застройщик, как правило, не обладает достаточными активами в качестве обеспечения для получения кредита. Отсутствие права собственности на земельный участок, трудности залога строящихся объектов являются препятствием для использования их в качестве залога. Стоимость оборудования, которое может стать обеспечением по кредиту, по оценке экспертов рынка, составляет менее 10% стоимости возводимых строительной компанией объектов. При этом следует учитывать, что застройщики, которые позиционируют себя как девелоперы, обычно привлекают для работы подрядные строительные организации, т.е. не имеют собственных основных средств. В этих условиях главным источником привлечения финансовых ресурсов являются средства инвесторов, а также средства граждан, желающих приобрести жилье.
Таблица 25.1. Основные характеристики отдельных источников финансирования в жилищном строительстве в России
* 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Поиск по сайту: |