Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Глава 25. Особенности финансирования жилищного строительства в России



В России в условиях превышения спроса на жилье над предложением и монопольного положения застройщиков на рынке (в первую очередь в связи с административной системой распределения земельных участков и другими административными барьерами) вопрос обеспечения граждан доступным и комфортным жильем стоит особенно остро. В свою очередь, увеличение объемов жилищного строительства невозможно без повышения эффективности системы финансирования жилищного строительства и развития банковского кредитования застройщиков.

Выбор источника для финансирования строительства основывается на оценке стоимости привлекаемых денег и их доступности. В российских условиях таких потенциальных источников, как правило, четыре: средства граждан, желающих приобрести жилье, ― долевых участников строительства («дольщиков»), средства крупных инвесторов и/или партнеров, финансирование за счет фондового рынка (для российских застройщиков в настоящий момент основным инструментом становится выпуск облигаций) и кредитные средства. Учитывая изложенные в табл. 25.1 основные свойства указанных источников, застройщик ― организатор строительного проекта выбирает оптимальную структуру финансирования.

Стандартная ситуация при реализации проектов жилищного строительства предполагает, что организатор проекта (застройщик) обычно из собственных средств финансирует в лучшем случае только разработку и согласование проектно-сметной документации и покупку/аренду земельного участка. Финансирование же непосредственно строительных и монтажных работ, а также иных расходов (финансирование доли города, если предусмотрены иные, чем доля построенных площадей, формы оплаты, прочие расходы) осуществляется за счет привлеченного финансирования. Очень часто средства инвесторов и участников долевого строительства привлекаются и на первой стадии получения прав на земельный участок и согласования проекта, до получения разрешения на строительство.

Застройщик, как правило, не обладает достаточными активами в качестве обеспечения для получения кредита. Отсутствие права собственности на земельный участок, трудности залога строящихся объектов являются препятствием для использования их в качестве залога. Стоимость оборудования, которое может стать обеспечением по кредиту, по оценке экспертов рынка, составляет менее 10% стоимости возводимых строительной компанией объектов. При этом следует учитывать, что застройщики, которые позиционируют себя как девелоперы, обычно привлекают для работы подрядные строительные организации, т.е. не имеют собственных основных средств. В этих условиях главным источником привлечения финансовых ресурсов являются средства инвесторов, а также средства граждан, желающих приобрести жилье.

 


Таблица 25.1. Основные характеристики отдельных источников финансирования в жилищном строительстве в России

Показатели Средства граждан - долевых участников строительства Средства инвесторов/ партнеров Средства, привлекаемые за счет выпуска облигаций/акций Кредитные средства
Платность Беспроцентные средства Зависит от индивидуальных договоренностей Процент за пользование средствами, как правило, ниже стоимости банковского кредита. Затраты на эмиссию Проценты за пользование кредитом
Срочность До передачи квартир До завершения строительного проекта Определенные сроки, указанные в эмиссии Установленные сроки
Возвратность Возврат в форме построенного жилья Возврат в виде прибыли или иной форме, по согласованию Возврат в форме регулярных купонных выплат и выплаты основного долга в установленный срок Возврат основной суммы долга в установленный срок
Требования к застройщику До 01.04.05* ― отсутствовали, после 01.04.05 – наличие всех разрешений, оформление участка в собственность /аренду, наличие проектной декларации, ряд других требований Определяются инвестором индивидуально, как правило, предъявляется требование финансовой состоятельности и опыта реализации проектов Общие требования к эмитенту Достаточный объем ликвидных активов, необходимых для обеспечения кредита
Уровень доверия к застройщику Неопределенный, основанный, как правило, на поверхностных суждениях и законодательном регулировании Достаточно высокий, часто зависит от индивидуальных отношений застройщика и инвестора(ов) Достаточный, зависит от кредитоспособности эмитента и оценки риска вложения средств Достаточный, формирующийся при подготовке кредита
Возможности привлечения средств Достаточно широкие, в значительной степени зависят от общеэкономической и социальной обстановки Достаточно узкие, определяются известностью и связями компании Относительно узкие, зависят от кредитоспособности эмитента и оценки риска вложения средств Относительно узкие, зависят от общеэкономической конъюнктуры и законодательного обеспечения
Характер поступления средств Нестабильный, неспособный обеспечить ритмичность строительного процесса Зависит от многих факторов, может быть не стабильным Единовременное привлечение средств, обуславливающее проблему их размещения Гарантированное финансирование в соответствии с графиком строительства (кредитной линии)
Степень риска для кредитора/инвестора(дольщика) До 01.04.05 - очень высокая, после 01.04.05 – рыночная Зависит от индивидуальных условий Рыночная, зависит от условий реализации проекта и степени его проработанности Рыночная, зависит от условий реализации проекта и степени его проработанности
Законодательное обеспечение До 01.04.05 – отсутствовало, после 01.04.05 – комплексное регулирование Договорные отношения и законодательство по инвестициям Комплексное регулирование Регулирование есть, но требуется совершенствование

* 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

 

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.