Ипотечное кредитование в США

До 1930-х годов XX столетия в США из трех рассматриваемых выше моделей наибольшее развитие получила ссудо-сберегательная.

Специфика этой модели в США заключалась в том, что кредиторами выступали исключительно сберегательные институты (ссудо-сберегательные ассоциации и сберегательные банки), функции которых в качестве кредиторов на ипотечном ранке были закреплены законодательно. Сберегательные институты были обязаны размещать в ипотечные ссуды до 80% своих активов.

Кредитным договором предусматривалась возможность досрочного погашения части или всей суммы основного долга. Первоначальный взнос составлял до 50% суммы кредита, что значительно ограничивало доступность кредита для людей со средним и низким уровнем дохода.

Традиционным источником финансирования ипотечных операций сберегательных институтов служили краткосрочные (до двух лет) депозитные сертификаты и чековые счета (напомним, что это беспроцентные вклады до востребования) физических лиц. Таким образом, кредиторы были вынуждены финансировать долгосрочные активы краткосрочными заемными средствами, и это положение было закреплено законодательными актами.

В рамках данной схемы кредитор нес все основные риски ипотечного кредитования — кредитный риск, риск досрочного погашения и процентный риск — и не имел возможности эффективно управлять ими в силу организационных и законодательных ограничений (в том числе и законодательно разрешенного досрочного погашения ипотечной ссуды).

Кредитный риск (риск банкротства заемщика) —это риск неуплаты или несвоевременной уплаты долга заемщиком по ипотечному кредиту. Традиционная схема не предусматривала механизма страхования кредитного риска заемщика. В случае неплатежеспособности последнего банк был вынужден самостоятельно нести издержки, связанные с неполучением дохода.

Риск досрочного погашения связан с предоставленной заемщикам возможностью досрочно погасить ипотечный кредит частично или полностью. В результате банк недополучает проценты, а при снижающихся процентных ставках не имеет возможности вложить досрочно возвращенные средства под прежнюю процентную ставку.

Риск досрочного погашения обычно велик в ситуации падающих процентных ставок, когда заемщики стараются досрочно погасить взятый кредит за счет полученного нового, более дешевого.

Процентный риск связан также с несоответствием структуры активов и пассивов. В рамках традиционной схемы банки имели длинные активы и короткие пассивы. Поэтому при повышении рыночных процентных ставок ставки по привлекаемым ресурсам (депозитам и чековым вкладам) пересматривались чаще и росли быстрее, чем ставки по активам. Поэтому сокращалась маржа.

С падением рыночных ставок маржа банка увеличивалась (пассивы дешевели быстрее длинных активов), но как мы только что видели повышался риск досрочного погашения кредитов. Поэтому финансовое положение банков определялось колебаниями экономической конъюнктуры.

Рассмотрение всех трех рисков показывает, что устойчивость традиционной системы ипотечного кредитования находится в прямой зависимости от общеэкономической ситуации в стране.

Экономический подъем 1920-х годов ознаменовался бумом на рынке недвижимости США, в том числе и в сфере ипотечного жилищного кредитования. Но крах фондового рынка в 1929 г. и последовавший за ним глубочайший в истории капитализма экономический кризис подорвали традиционную американскую систему ипотечного кредитования. Рост безработицы[2] и процентных ставок привел к массовым банкротствам заемщиков, большому количеству изъятий заложенного имущества, кризису ликвидности сберегательных учреждений и банкротству 10 тыс. банков.

Традиционная система ипотечного жилищного кредитования жилья не выдержала испытания кризисом. Ввиду огромной социальной и экономической значимости жилищной проблемы и неспособности частного сектора восстановить процесс ипотечного кредитования в стране правительство Ф. Рузвельта приняло централизованные меры по перестройке концепции и организации ипотечной системы жилищного кредитования. В рамках «нового курса» Ф. Рузвельта правительством был предпринят ряд мер по кардинальной перестройке ипотечной системы США.

Главной задачей Администрации США было создание государством источников ликвидных средств для финансирования ипотечных кредитов, которые обеспечили бы равномерный приток средств в ипотечную сферу независимо от циклических колебаний экономики.

В целях решения этой задачи правительство США создало дополнительные государственные институты ипотечного рынка, которые позволили бы отделить процесс предоставления ипотечных кредитов от привлечения средств в ипотечную сферу. Так было положено начало созданию двухуровневой модели ипотечного рынка, которая включает процесс предоставления и обслуживания ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) и ресурсное обеспечение ипотечных операций (вторичный ипотечный рынок).

Первым крупным шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в США было создание 27 июня 1934 г. Федеральной жилищной администрации (ФЖА). Основными функциями ФЖА являются разработка ипотечного жилищного кредитования и создание системы рефинансирования ипотечных кредитов. Национальный акт о жилье 1934 г. вменял в обязанность ФЖА предоставление государственных гарантией возврата основного долга и процентов по ипотечным кредитам, выданным в соответствии со стандартами ФЖА.

Основным видом ипотечного кредита, практикуемого уже свыше 70 лет ФЖА, стал кредит с фиксированной ставкой процента и равномерными выплатами. Он имел определенные имущества по сравнению с традиционным ипотечным кредитом.

Во-первых, он выдается на более длительный срок (от 15 до 30 лет); во-вторых, аннуитетный (самоамортизирующийся) кредит обеспечивает снижение кредитного риска, происходит регулярно в течение всего периода кредитования; в-третьих, для заемщика сохранилась возможность досрочного погашения кредита.

Вторым шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного кредитования в США было создание в 1938 г. в соответствии с директивой президента США Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию (Фэнни Мэй). Основная задача ее заключалась в покупке ипотечных кредитов, гарантированных ФЖА, у одобренных кредиторов на территории США. В 1968г. Фэнни Мэй была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих «Фэнни Мэй» функций. Одним из них была Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация - GNMA (именуемая «Джинни Мэй»). При этом Фэнни Мэй стала частной организацией. В 1970г. была создана Федеральная корпорация ипотечного кредитования Фреди Мак. К функциям Фэни Мэй и Фреди Мак относятся:

– привлечение новые ресурсы инвести­ционного капитала к жилищному рынку путем повышения обраща­емости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стан­дартов для облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке;

– утверждение списка частных компаний ипотечного страхования;

– содействие совершенствованию вторичного рынка ипотек за счет развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инве­сторов жилищных облигаций.

Также к институтам вторичного ипотечного рынка США относятся департамент жилищного и городского развития и Офис по надзору за федеральными жилищными предприятиями.

Первичными же кредиторами на ипотечном рынке США являются следующие финансово-кредитные институты:

Ссудо-сберегательные ассоциации (CCA).CCA формируют свои ресурсы из вкладов граждан. Изначально сбере­гательные учреждения ориентировались на локальные потребности в жилье. Однако в настоящее время многие сберегатель­ные учреждения стали активно действовать на вторичном ипотечном рынке в качестве как продавцов, так и покупателей. До кризиса сбере­гательные учреждения предоставляли более 40% ипотечных займов и являлись первым по величине поставщиком кредитов на вторичный рынок. Таким образом, основным источником кредитования жилья в США являются сбережения самих граждан.

Ипотечные компании,действующие как отделения коммерческих банков, — второй по значению ипотечный кредитор. Они формируют свои активы из заемных средств, предоставляют ипотечные кредиты и тут же продают их на вторичном рынке (25%).*

Коммерческие банкитакже занимаются ипотечным кредитовани­ем (до 20% общего объема выпущенных ссуд). В основном их интерес к ипотеке возрастает в период снижения ставок кредита на финансо­вом рынке.

Взаимосберегающие (кооперативные) банки,подобные ССА, фор­мируют свои депозиты из временно свободных средств населения.

Кредитные союзы(специализированные сберегательные учрежде­ния).

В 90-е гг. XX в. большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых ипотечных кредитов, отвечала так называемым стандартным условиям.

• Соотношение суммы кредита к залогу не превышает 80% от ры­ночной оценки стоимости предмета залога.

• Предметом залога является приобретаемое на кредитные сред­ства жилье.

• Доля платежей по кредиту, включая платежи в счет процентов, основного долга, страховые взносы, налоги на залоговое жилое имущество и ряд других регулярных обязательных выплат, свя­занных с платежами за данное жилье, в совокупных доходах за­емщика не превышает 28%.

• Доля общих долговых обязательств заемщика, включая ипотеч­ные и иные долгосрочные обязательства в совокупных доходах заемщика, не превышает 36%.

• Приобретаемое жилье является основным местом жительства за­емщика.

• Процентная ставка, как правило, фиксируется на весь срок кре­дита (15-30 лет).

Платежи по кредиту рассчитываются, как правило, по схеме ан­нуитетных платежей.

Благодаря этой стандартизации до 90-х гг. XX в. структура ипотечного рынка США определялась вы­сокой эффективностью. В то же время отмечался рост частных организаций, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Первоначально этот сегмент рынка состав­лял от 10 до 20%. Однако доля его росла быстрыми темпами. А конт­роль со стороны государства за этим сектором был минимален.

В целом первые годы XXI в. ознаменовались резким увеличением объемов кредитования, развитием новых форм рефинансирования ипотечных кредитов, а также увеличением спроса на ипотечные цен­ные бумаги.

В принципе можно выделить следующие причины ипотечного кризиса в США:

1. Увеличение объемов кредитования.До 2006 г. цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотеч­ным кредитам снижались (минимум составил 3,5% годовых). В этой ситуации кредитные организации увеличивали объемы ипотечных операций, снижая требования к заемщикам.

2. Переоценка преимуществ секьюритизации.Из-за механизма перераспределения рисков секьюритизация созда­ла иллюзию уменьшения и удешевления рисков. В результате появилось много кредитов с неадекватно оцененным кредитным риском.

3. Повышенный спрос инвесторов на ипотечные ценные бумаги,
подкрепленный завышенными рейтингами.

Следует отметить, что присвоение рейтинга выпускам ипотечных
ценных бумаг осуществлялось на основе моделей, применимость которых в изменившихся условиях была по меньшей мере ограничена. События 2006 года доказали несостоятельность использовавшихся агентствами моделей для оценки риска. Кроме того, во многих случаях истинное качество секьюритизируемых ипотечных пулов намеренно завышалось.

4. Позднее реагирование на проблемы, возникшие на ипотечном рынке.Информация о проблемах на рынке ипотечного креди­тования появилась почти через полтора года после первых признаков.

Поиск по сайту: