Тема 3. Основные этапы ипотечного кредитования.

Вводная часть (в двух словах)

Любая кредитная сделка, в том числе и сделка ипотечного кредитования предполагает ее оформление, заключение, обслуживание. В связи с этим это длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для того чтобы максимально сократить процедуры оформления кредита кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Таким образом, в процессе ипотечного кредитования можно выделить несколько этапов.

Этап 1. Предварительный этап.На данном этапе проводится первичное собеседование с потенциальным заемщиком, в результате которого решаются следующиезадачи:

1) разъяснение клиенту основных условий кредитования и передача списка документов для получения кредита. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Также заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.;

2) получение комплексной информации о потенциальном заёмщике, а также выяснение порядочности и добросовестности физического лица, запрашивающего кредит, для определения целесообразности работы банка с данным клиентом.

Этап 2. Сбор информации о клиенте и залоге. Если переговоры с потенциальным заемщиком прошли успешно, то заемщик предоставляет в банкзаявление и анкету на получение кредита, которые оформляются в письменной установленной банком форме. Заявление о предоставлении кредита и анкета рассматриваются кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

– фамилия, имя, отчество;

– место регистрации, место жительства;

– желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

– назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.

Анкета должна содержать следующую информацию:

– сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика;

– сведения об активах и обязательствах заемщика;

– основная информация о приобретаемой недвижимости;

– наличие и источник первоначального платежа;

– сведения о работе и источниках дохода заемщика;

– сведения об имуществе (если для внесения первоначального взноса предполагается продажа имущества, если в качестве залога предоставляется недвижимое имущество клиента).

Вопросы анкеты имеют балльную оценку. В зависимости от набранного количества баллов заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

Этап 3. Проверка информации о клиенте и о залоге. Цель – выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков. На данном этапе проводится проверка достоверности информации, полученной от клиента. В этих целях:

– проверяется трудоустройство клиента;

– проверяются его текущие доходы и расходы;

– достоверность сведений об имуществе, передаваемом в залог.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если клиент прошел проверку успешно, он предоставляет комплект необходимых документов (сбросить по электронной почте).

Этап 4. Оценка вероятности погашения кредита. Для этого:

– анализируются финансовые возможности заемщика;

– оценивается собственность клиента, предполагаемая к продаже для получения суммы первоначального взноса;

– оценивается предмет залога;

– оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности);

– вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту;

– проводится оценка кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

– проводится оценка риска смерти или утраты трудоспособности заемщика.

При проведении оценки вероятности погашения кредита учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

– отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

– отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика. Рекомендуемая величина данного отношения – не более 30 процентов чистого дохода (доходы – расходы) заемщика;

– отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости залога. Сумма кредита обычно не превышает 70 % стоимости закладываемой недвижимости;

– отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Этап 5. Принятие решения по кредиту. На основании проведенной оценки принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При принятии положительного решения определяются следующие параметры кредитной сделки:

– величина кредита;

– процентная ставка;

– срок кредитования;

– график платежей и порядок его изменения;

– схема оформления в залог приобретаемого жилья;

– порядок погашения кредита.

Данная информация доводится до сведения клиента.

Этап 6. Заключение кредитной сделки. На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры: договор купли-продажи недвижимости; кредитный договор; договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре должны быть отражены все существенные условия кредитного проекта, а именно:

– сумма предоставляемого кредита;

– срок, на который предоставляется кредит;

– размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;

– очередность погашения кредита и процентов по нему;

– основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. По желанию сторон или по требованию кредитора договор ипотеки может быть удостоверен нотариально. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор ипотеке должен содержать следующую информацию:

– предмет ипотеки;

– цену передаваемого в ипотеку помещения;

– оценочная стоимость предмета ипотеки. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. В договоре ипотеки может быть указано несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, о которой стороны договорились, чтобы договор ипотеки не считался ничтожным;

– существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (указывается, что в качестве основного обязательства выступают предоставленные кредитные средства, а также кто является кредитором и заемщикам по кредитному договору);

– размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами, а также размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита);

– срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

– право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя;

– требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

– основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия;

– если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Следует отметить, что право собственности на заложенное имущество принадлежит заемщику ипотечного кредита, но оно ограничено договором залога этого жилья, который действует до момента полного погашения кредита. Это ограничение означает, что необходимо получать разрешение кредитора на продажу или обмен, сдачу его в аренду, на осуществление перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме собственника и т.п.

Договоры страхования.

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости") требует обязательного страхования только самого залога. Однако договоров страхования может быть заключено несколько, в зависимости от требований кредитора, а именно:

1) договор страхования риска физической утраты или повреждения недвижимого имущества, передаваемого в залог (имущественное страхование). Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Кредитор-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме;

2) договор страхования риска утраты права собственности на заложенное недвижимое имущество (титульное страхование), в результате чего имущество может быть потеряно (например, признание недействительной сделки купли-продажи из-за неправильного оформления документов или утрата права собственности по решению суда);

3) договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика из-за болезни или несчастного случая (личное страхование);

4) договор страхования гражданской ответственности заемщика перед третьими лицами (например, выйдет из строя водопровод в заложенной квартире, и заемщик будет вынужден покрыть убытки соседу снизу. А банк хотел бы быть уверен в стабильности финансового положения заемщика).

Некоторые страховые компании предлагают услуги комплексного страхования, включающего в себя все три вида страхования.

При этом наличие тех или иных договоров страхования влияют на ставку по ипотечному кредиту.

В мировой практике развита система страхования ипотечных обязательств, т.е. страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств, обеспеченных ипотекой. В 2010 году данный вид страхования появился и в России. Данный тип страхования направлен на защиту кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога для покрытия оставшейся задолженности заемщика. Этот вид страхования позволяет повысить доступность ипотеки, поскольку предоставляет банку возможность снизить требования к размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и ставку по кредиту. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Институтом развития страхования ипотечных обязательств на российском рынке является СК АИЖК.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

После заключения всех необходимых договоров кредитор перечисляет кредитные средства безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика или выдачи наличных денежных средств.

Этап 6. Обслуживание кредитной сделки. Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:

1) осуществляется прием платежей. Погашение ипотечного кредита может осуществляться по двум схемам: аннуитетной или дифференцированной:

А) аннуитетная схема предполагает погашение задолженности по основному долгу и процентов равными ежемесячными платежами в течение всего срока кредитования. В России данная схема наиболее популярна. Она удобна для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму.

Поиск по сайту: