История возникновения ипотеки и актуальность ипотечного кредитования в современной России.

Ипотечное кредитование.

Литература:

Нормативные документы

1. ГК РФ, часть 1.

2. Федеральный закон от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге».

3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с изменениями

4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

5. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Учебники:

1. Афонина А.В., Все об ипотеке: учебное пособие.- Москва: Омега-Л, 2007.

2. Журкина Н.Г.Современная ипотека: состояние, проблемы, решения: учебник. - М, Финансы, 2009.

3. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е издание. – СПб: Питер, 2009. – 304 с.: ил. (серия «Учебное пособие»).

Интернет-источники:

www.ahml.ru

www.rusipoteka.ru

Тема 1. Основные понятия ипотечного кредитования.

История возникновения ипотеки и актуальность ипотечного кредитования в современной России.

Понятие ипотечного кредита и его виды (понятие ипотеки, ее особенности, понятие ипотечного кредита, его классификация).

История возникновения ипотеки и актуальность ипотечного кредитования в современной России.

Понятие «ипотека» (в переводе с греческого «hipotheca» — подставка, подпорка) было введено в Древней Греции архонтом (высшее должностное лицо в древнегреческих полисах (городах-государствах)) Солоном в VI в. до н.э. и использовалось для характеристики ответственности должника перед кредитором в виде залога определенного участка земли.

До реформ Солона залогом обязательств была личность должника, который в случае неисполнения долгового обязательства становился рабом кредитора. Солон предложил перевести личностную ответственность в имущественную с помощью установки на границе заложенного участка столба, названного в дальнейшем ипотекой, на котором записывались долговые обязательства, выданные под залог данного участка. Позднее для этой цели стали использовать особые книги, названные ипотечными, а также государственный реестр прав на недвижимость, появились государственные регистрационные палаты.

При рабстве и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического кредита под высокие проценты. При капитализме развился в особую отрасль кредитных отношений. Основными объектами ипотечного кредитования на том этапе были земля и городская недвижимость. Мировыми лидерами в этой области были Россия и Германия. В XX столетии ведущей сферой ипотечного кредитования стало приобретение жилья.

В советской экономике ипотека отмерла вместе с ликвидацией частной собственности на землю и недвижимость. Но ипотечное кредитование получило невиданную актуальность с началом рыночных реформ в России.

В дореформенный период система жилищного финансирования определялась проводимой жилищной политикой и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного предоставления гражданам, стоявшим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 г. доля государственных капиталовложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов) — 14,6%.

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал.

За годы реформ в сфере жилищного финансирования произошли коренные изменения. В результате кризиса значительно сократилось строительство жилья.

Государственные источники финансирования жилья мизерны. Приобрести жилье посредством единовременной оплаты может лишь ничтожная часть населения. При такой схеме оплаты квартир платежеспособный спрос на жилье крайне низок, что обусловливает низкий уровень инвестиций в строительство. В этих условиях масштабное решение жилищной проблемы невозможно без форсированного развития ипотечного кредитования.

В дореформенный период часть бюджетных средств через систему трех банков (Государственный сберегательный банк, Промстройбанк, Жилсоцбанк) направлялась на жилищное кредитование.

С помощью государственных кредитов, а также накоплений граждан создавались жилищно-строительные кооперативы и жилищные кооперативы, которые строили жилье, находящееся в кооперативной собственности. Часть кредитов направлялась на финансирование индивидуального строительства, в основном домов в сельской местности, а также в садоводческих и дачных товариществах.

Эти кредиты содержали элемент субсидий: использовавшаяся до 1991 г. ставка в 2% была ниже банковской ставки по вкладам сроком более одного года (3%) и только на 1 процентный пункт выше официального уровня инфляции. Сроки таких кредитов достигали 25 лет.

В еще большей степени субсидировалось кредитование строительства квартир в жилищно-строительных кооперативах — процентная ставка по этим кредитам составила только 0,5%.

После того как в 1991 г. Сбербанк стал акционерным коммерческим банком, его кредитная политика начала меняться. С апреля 1993 г. Сбербанк перешел к переменным процентным ставкам по жилищным кредитам, предоставляемым физическим лицам, исходя из существующей рыночной стоимости ресурсов и ставки рефинансирования ЦБ РФ, а субсидирование льготных и беспроцентных ссуд для отдельных групп населения стало осуществляться за счет средств Федерального бюджета.

Рост инфляции и рыночных процентных ставок привел к тому, что уже в начале 1993 г. кредиты на приобретение готовой квартиры или строительство индивидуального жилого дома стали практически недоступными для большинства граждан, за исключением тех категорий населения, которые в соответствии с действующим законодательством или многочисленными постановлениями Правительства Российской Федерации имели право на получение льготных и беспроцентных ссуд на жилищное строительство (инвалиды и участники Великой Отечественной войны и войны в Афганистане, жертвы Чернобыльской аварии, уволенные в отставку, вынужденные переселенцы и беженцы, жертвы политических репрессий, члены их семей и др.).

На основании соглашения между Сбербанком, министерством финансов (Минфином РФ) и ЦБ РФ, заключенного в апреле 1992 г., Сбербанк начал кредитование индивидуального и кооперативного строительства, применяя ставку 20% годовых. Из этих 20% только 8 процентных пунктов предстояло выплатить заемщику, а остальные 12 покрывались за счет государственного бюджета; в дальнейшем из госбюджета покрывалась разница между ставкой рефинансировании ЦБ РФ и льготной процентной ставкой, выплачиваемой заемщиком.

В связи с компенсацией по процентным ставкам нагрузка на бюджет стала столь велика, что в 1995 г. действие соглашения было приостановлено специальным совместным решением Сбербанка и Минфина РФ. После этого предоставление новых льготных или беспроцентных кредитов стало практически невозможным. Минфин РФ «выкупил» портфель кредитов для льготных категорий граждан, и Сбербанк фактически свернул программу выдачи новых кредитов на льготных условиях.

Необходимо было создать новую систему финансирования обеспечения населения жильем. Такой системой в сегодняшнем мире является ипотечное жилищное кредитование, за счет которого в развитых странах обеспечивается до 80—90% всего приобретаемого жилья.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одной из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России. Тем более, что она, как уже отмечалось, была одним из мировых лидеров ипотечного кредитования. И, хотя на рубеже XIX—XX вв. основным объектом ипотечного кредитования была земля, кредитование под залог жилых домов и имений было широко распространено.

Поиск по сайту: