Понятие ипотечного кредита и его виды (понятие ипотеки, ее особенности, понятие ипотечного кредита, его классификация).

!!! вопрос аудитории – есть ли разница между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование»!!!

Как известно, одним из условий кредитования является наличие обеспечения, в качестве которого могут выступать залог, поручительство, гарантия. Ипотека как раз и является одной из форм имущественного обеспечения обязательств должника, а именно залогом.

В России данная форма обеспечения регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Можно выделить следующие отличительные черты ипотеки:

1) предметом ипотеки всегда является !!! вопрос аудитории!!! недвижимое имущество. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

2) предмет ипотеки остается !!! вопрос аудитории!!! во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

3) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

4) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);

5) при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Обязательство, обеспеченное ипотекой, может возникать в рамках кредитного договора, договора займа, договора купли – продажи, аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом заемными средствами, а также других причитающихся залогодержателю сумм:

– возмещение убытков или неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

– возмещение судебных издержек и иных расходов при обращении взыскания на заложенное имущество;

– возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В качестве предмета ипотеки, т.е. недвижимого имущества, которое может быть заложено, может выступать:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и, квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Имущество, передаваемое в залог по договору ипотеки, должно принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Для оформления в качестве залога по договору ипотеки имущества, находящегося в совместной собственности без определения долей, требуется письменное согласие всех собственников. В случае долевой собственности согласия других собственников не требуется.

!!! вопрос аудитории – что такое ипотечный кредит!!!

Таким образом, ипотечный кредит— это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Классифицировать ипотечный кредит можно по различным признакам.

1. По объекту недвижимости.В данном случае выделяют ипотечные кредиты в зависимости от предмета ипотеки, что было рассмотрено выше.

2. По целям кредитования:

· жилищное кредитование:

- приобретение готового жилья (квартиры, дома),приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонтиндивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последу­ющий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

· на разработку земельного участка;

· на развитие сельского хозяйства;

· на развитие производства;

· кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нуж­ды заемщика.

3. По виду кредитора.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1).

Таблица 1.1. Ипотечные кредиторы

4. По виду заемщиков:

· кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

· кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

5. По форме предоставления кредита:

· кредиты, предоставляемые разовым платежом;

· кредиты, предоставляемые в форме кредитной линии;

6. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование):

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

7. По виду источника средств для кредитования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе формирования ресурсной базы, часть которой или она вся используется для кредитования (табл. 1.2).

Таблица 1.2. Источники формирваония ресурсов

8. По способу погашениядолга выделяют:

• ипотечные кредиты, выплачиваемые разовым платежом;

• ипотечные кредиты, выплачиваемые периодическими выплатами.

9. По виду платежей (способу амортизации) по ипотечному кредиту выделяют:

• постоянный ипотечный кредит (самоамортизируемый) – кредит, при котором заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату начисленных за месяц процентов;

• ипотечный кредит с переменными выплатами подразделяется на:

− ипотечный кредит с «шаровым» платежом, предусматривающий крупный итоговый платеж в конце срока;

− ипотечный кредит с фиксированными выплатами основной суммы долга – предусматривает равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга и отдельно выплату процентов на непогашенный остаток;

− ипотечный кредит с нарастающими платежами;

• ипотечные кредиты с индексацией долга.

10. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;

• кредит с переменной процентной ставкой.

11. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;

• без права досрочного погашения;

• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

12. По величине первоначального платежа:

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложен­ного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях;

• обеспеченные первыми или последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

!!! вопрос аудитории – что такое ипотечное кредитование!!!

Ипотечное кредитованиепредставляет собой систему финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

!!! повторный вопрос аудитории – есть ли разница между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование»!!!

Следовательно, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны, поскольку «ипотека» как форма обеспечения (залог), предполагающая определенные залоговые технологии, является элементом данной системы.

Прежде чем мы перейдем к рассмотрению рынка ипотечного кредитования, остановимся на роли ипотечного кредитования в экономике. Следует отметить, что ипотечное кредитование способно положительно сказываться на экономическом и социальном развитии страны, что проявляется в следующем:

1) влияние на реальный сектор экономики: ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

2) стимулирование развития многих отраслей экономики: реализация программы жилищного строительства способствует непрерывности производства в строительстве, а также вызывает спрос на многие комплектующие изделия, например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. С другой стороны, складываются предпосылки для развития транспортной инфраструктуры;

3) повышение инвестиционной активности хозяйствующих субъектов и банковской системы: благодаря ипотечному кредитованию в систему кредитных отношений вовлекаются различные собственники недвижимости (как юридические, так и физические лица), что позволяет осуществить замещение государственного финансирования банковским кредитом;

4) формирование инвестиционных ресурсов: высокая стоимость жилья стимулирует сберегательный процесс;

5) влияние на уровень инфляции: при ипотечном кредитовании значительные объемы денежных средств отвлекаются из текущего оборота во внутреннее накопление;

6) решение проблемы занятости: привязка строительства жилых и нежилых объектов к определенным территориям способствует вовлечению дополнительных местных трудовых ресурсов;

7) повышение трудоспособности населения: обеспечение хорошими жилищно – бытовыми условиями повышает уровень здоровья и продолжительность жизни нации.

Таким образом, ипотечное кредитование выполняет определенные функции, которые дают ему преимущества перед другими видами кредитов, а именно:

– функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

– функция обеспечения возврата заемных средств;

– функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

– функция рынка закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Поиск по сайту: