Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

ЧАСТЬ 14. ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ



Если Вы можете приложить усилия для оплаты аренды, Вы можете приложить усилия, чтобы владеть собственным домом. Аренда - это самый худший вид инвестиций, который можно сделать. Аренда покупает для Вас пристанище на 30 дней, после чего Вам нужно платить опять, но у Вас остается только оплаченный чек.

Есть по меньшей мере 3 свойства недвижимости, учитывая которые легко приобрести собственный до - это истоки стоимости недвижимости, возможности финансирования, учитывая заинтересованность финансирующих организаций, возможности использования в кредитных операциях для выдачи и возврата кредита и гибкость использования недвижимости.

ИСТОКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Начальную стоимость собственной недвижимости составляет основной капитал, проценты на капитал и налоги. Основной капитал - это денежные средства, которые Вы выплачиваете владельцу закладной. Поскольку эти выплаты уменьшают Вашу задолженность, они похожи на сбережения. Процент с капитала и налоги на недвижимость входят в Ваши федеральные налоги и налог на доход. Поэтому в зависимости от уровня Вашего налогообложения ежемесячные выплаты на основной капитал, % с капитала и налоги могут быть на 20-100% выше, чем настоящая арендная плата и Вы будете тратить то же количество денег за жилище, потому что сэкономите на налогах.

 

ВОЗМОЖНОСТИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Независимо от того, есть или нет у Вас наличные для предоплаты, добиться финансирования покупки части недвижимости, которой Вы хотите владеть, несложно. На консультациях я рекомендую покупателям недвижимости несколько способов покупки недвижимости без использования собственных наличных. Основной принцип состоит в том, что в случае отсутствия наличных средств или невозможности получения кредита используется чей-то кредит. С этим генеральным принципом в уме Вы можете изобрести другие способы покупки недвижимости без наличных, или воспользоваться одним из тех, которые я Вам предложил.

 

ВТОРАЯ ЗАКЛАДНАЯ

Вторая закладная позволит Вам одолжить нужную част оплаты у продавца, другого человека или в банке. Я обнаружил, что просьба продавца о второй ссуде работает особенно хорошо, когда продавец владеет недвижимостью долгое время. Потому что в этом случае продавец обычно имеет относительно маленький баланс, чтобы остановиться на закладной, снижая наличные, требуемые продавцом для завершения трансакции. Допустим, покупка стоит 40000 $ на закладной, и продавец получает разницу в 6000$ на закладной, и ты, как покупатель, можешь получить 80% кредитования из банка. В этом случае покупатель просил бы продавца финансировать остающиеся 20% от цены покупки или 8000$. Продавец получает 32000$ наличными, которые Вы заняли у банка, использует 6000$ из них, чтобы оплатить баланс по существующей закладной и имеет 26000$ для того, чтобы вложить их в свой следующий дом + регулярный месячный доход от Вас, поскольку Вы делаете выплаты по второй закладной.

Аренда с целью покупки (лизинг). Аренда с намерением покупки позволит Вам направить часть арендной платы для предоплаты арендуемого дома. После того, как Вы прожили в доме достаточно долго и заплатили достаточную сумму арендной платы, чтобы оплатить стоимость дома, Вы можете обратиться в банк за ссудой для финансирования остального. Выгоды этого соглашения для продавца - наличие жильца, которому нравится дом настолько, что он хочет его купить. Это снимает любые проблемы простоя и дает владельцу уверенность, что у него есть наниматель, который любит и заботиться о собственности, Продажа/возврат аренды - это хороший способ, когда продавец не хочет или не может принять первые 2 предложения. В продаже/возврате аренды Вы находите третье лицо, которое хочет купить дом на условиях продавца и потом сдать его в аренду Вам для Вашей покупки. Для инвестора - третьего лица, Вы имеете самые лучшие возможности по недвижимости, потому что он определяет выгоды, которые возможны от всей трансакции еще до того, как Вы купите дом и до того, как деньги вложены. Соответственно, инвестор третье лицо уверен, что имеет нанимателя, который заботится о собственности и имеет мало желания уйти.

 

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРАКТ

Земельный контракт работает особенно хорошо, когда для продавца более важен регулярный месячный доход, чем общая сумма денег. Например, продавец может владеть 2 домами, один из которых продается. По земельному контракту продавец финансирует всю сумму цены покупки, которую покупатель выплачивает ежемесячно. Допустим, продавец имеет дом, который он купил несколько лет назад за 40000$, заплатил 10000$ и взяв ссуду в банке на оставшиеся 30000$. Сейчас он продает дом за 60000$. Как покупатель Вы даете продавцу закладную на 60000$ и поселяетесь. Продавец должен продолжать делать месячные выплаты на 30000$, но учитывая почти равный % с капитала и размер закладной, выплаты по которой Вы делаете ежемесячно продавцу на ссуду в 60000$, будут почти в 2 раза больше той суммы, которую продавец имеет со ссуды в 30000$.

Вовлечение налога с дохода от покупки недвижимости без наличных. Если Вы достигли вовлечения в налог с дохода продавца при помощи любой из описанных мной трансакций, Вы обнаружите, что продавец обычно получает сокращение налога по сравнению с продажей недвижимости обычным способом, и что фактически правительство финансирует оплату для покупателя. Со времен Трумэна каждая федеральная администрация давала возможность американцам владеть своим собственным домом. Пора обратить на это внимание. Трансакции

Часто в трансакциях с недвижимостью обсуждают только цену. Есть только 3 вещи, которые имеют значение:

1. Сроки уплаты аренды

2. Сроки уплаты аренды

3. Сроки уплаты аренды

 

Представь на минуту, что с правильными сроками Вы могли купить Мировой Торговый Центр Нью-Йорка. Покупая недвижимость без наличных, необходимо договариваться прямо с продавцом. Агент по недвижимости может помочь Вам в Ваших торговых операциях, и хорошая идея - пригласить его присутствовать на Ваших встречах с продавцом. Как и во всех переговорах для того, чтобы сделать самую лучшую трансакцию, надо узнать, чего на самом деле хочет другой человек и вычислить самый лучший способ, как это ему дать.

 

ГИБКОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость - это простейшее вложение средств, которое Вы можете сделать. В конце концов, это просто куча грязи, палок и камней. В 1870г., когда золота было много, на высоте золотой лихорадки в Калифорнии, цена золота была 16$ за унцию. Через 100 лет его продают по 470$ за унцию. В год рост стоимости составил 3 %. По моему опыту почти невозможно сделать хуже чем это с реальной недвижимостью. Основной Закон Ценности Недвижимости гласит, что ценность недвижимости определяется доходом, который она производит, будь этот доход психологический или финансовый. Доход, который производит кусок недвижимости в большей мере является результатом того, для чего используется недвижимость. Таким образом, способ повышения ценности Вашей недвижимости - это увеличение количества идей о том, для чего ее использовать. Интересное применение этой идеи можно наблюдать на примере завтраков в Мак Дональде. До введения завтраков, кто в МакДональде был достаточно наблюдателен, чтобы увидеть, что среди кусков недвижимости по всей стране, которую использовали для продажи гамбургеров, только нескольким людям вокруг удавалось насладиться гамбургером в 7 часов утра. Введение завтраков было способом увеличить поток наличности в компанию без дополнительных инвестиций в недвижимость.

После проверки местных законов, похоже, можно придумать множество способов получения дополнительного дохода от куска недвижимости.

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.