Определение потребностей заинтересованных кругов территории

Изучение зарубежного опыта свидетельствует о том, что для перепрофилирования и развития промышленных территорий требуется вмешательство государства. Чаще всего при развитии территорий именно государство брало на себя затраты по благоустройству и лишь впоследствии получало весьма значительную прибыль. После тщательного изучения территории и проведения маркетинговых исследований создавался единый план развития территории, проводилась значительная работа по разъяснению населению и деловым кругам плана развития территории города. На следующем этапе на государственные деньги производился выкуп у собственников земли на перепрофилируемой территории, вкладывались деньги в рекультивацию земли, отравленной промышленными производствами. В дальнейшем государство вкладывало деньги в создание новой инфраструктуры, в том числе транспортной. Только после этого затраты начинали «отбиваться». Подготовленные таким образом земельные участки начинали продавать в частные руки. То есть государство осуществляло вложения и потом возвращало свои деньги с прибылью за счет продажи земли повышения налогов на имущество на данной территории. Такая политика приводит к целостной концепции развития территории по заранее обдуманному плану – за 15-20 лет.

Для решения этих проблем компания «Бекар» предложила создать на Выборгской стороне бизнес-Сити. Эта идея основывалась на международном опыте, таких стран, как Франция и Англия. Один из ярких примеров – деловой центр «Дефанс» в Париже, который сегодня представляет собой гигантскую платформу, внутри которой находятся магазины, парковка, метро, железная дорога и офисные здания. Начиная с 1964 года, в «Дефансе» выросло 45 башен, в которых размешено 650 крупных фирм, банков, страховых компаний. Сто тысяч служащих работают сегодня на пространстве 255 млн. кв.м.

Следует также упомянуть «Докленд» в Лондоне, который был построен в 1980-е годы. Тогда под давлением общественного мнения было решено запретить строительство небоскребов в центре и использовать для размещения деловых компаний территорию бывших судостроительных верфей в восточной части Лондона. Сейчас «Докленд» успешно функционирует, как главный деловой район Лондона.

По итогам проведенных исследований «Бекар» в рамках созданной концепции предложил правительству города Санкт-Петербурга следующие шаги:

1) отменить льготы для промышленных предприятий, расположенных на Выборгской стороне (по земельному налогу и т.д.);

2) признать данные территории зоной административно-деловой застройки (т.е. любые изменения на ней должны происходить только в соответствии с новой утвержденной городом концепцией);

3) сформировать денежный фонд для осуществления реконструкции территории;

4) предоставить ЗАО «Агентство Бекар» ряд полномочий для реализации данной концепции.

В результате переговоров правительство Санкт-Петербурга согласилось воплотить в жизнь лишь некоторые из предложенных «Бекаром» действий. А именно утвердить разработанную концепцию развития территории и отдать ЗАО «Агентство Бекар» право утверждать проекты реконструкции и капитального ремонта.

Только за счет энтузиазма сотрудников ЗАО «Агентство Бекар», его упорного продвижения и PR разработанной концепции, проведения просветительской работы среди населения, удалось достичь некоторых успехов.

В рамках развития территории «Бекаром» были проведены следующие работы:

– разработана Концепция развития территории Выборгской стороны;

– проведена инвентаризация территории, выявлены свободные земельные участки для реализации инвестиционных проектов;

– заключено соглашение с банком «Еврофинанс» о выделении кредитной линии $50 млн;

– подано 15 заявлений на ИТК с предложениями по использованию земельных участков;

– организовано участие более чем в 35 общественных мероприятий с целью освящения деятельности ЗАО «Агентство Бекар» по развитию территории;

– разработаны мультимедийные презентации «Выборгская сторона – Деловой Сити» для использования на мероприятиях, посвященных развитию территории Санкт-Петербурга;

– постоянно проводилось информирование общественности о деятельности ЗАО «Агентство Бекар» по развитию территории через СМИ;

– проведен анализ нормативно-правовой документации, в части перебазирования предприятий из центра города;

– проводились переговоры с потенциальными инвесторами, а так же с организациями, предлагающими свои услуги для сотрудничества по развитию территории.

Таким образом, Выборгская сторона стала одним из самых «распиаренных» проектов развития территорий города Санкт-Петербурга. Однако, ЗАО «Агентство Бекар» не получило необходимых для работы полномочий, столкнувшись с отсутствием государственной поддержки и сопротивлением неэффективных собственников предприятий, которым было выгоднее сдавать ветшающие помещения заводов в аренду.

Тем не менее «Бекару» удалось реализовать ряд поставленных задач, в частности, провести инвентаризацию территории, выявить свободные участки для реализации инвестиционных проектов, заключить соглашение с банком «Еврофинанс» о выделении кредитной линии $50 млн. Благодаря осуществлению грамотной и многоканальной коммуникации Выборгская сторона стала одним из самых популярных проектов развития территорий Санкт-Петербурга.

В результате, стоимость земли увеличилась с $30 за м.кв. до $150, а реконструированные и строящиеся здания изменили архитектурный облик Выборгской стороны. В различной стадии реализации находится более 30 инвестиционных проектов. Построено 5 бизнес-центров, в процессе строительства - 10. Строятся объекты деловой инфраструктуры – АЗС, автосалоны и т.п. На данный момент реализовано 8 проектов строительства и реконструкции жилых домов, 4 проекта реконструкции зданий под гостиницы.

Именно благодаря использованию маркетинговых технологий, проведению глубокого анализа, изучению зарубежного опыта, удалось сформировать концепцию, которая, не смотря на недостаточную поддержку со стороны государственных структур, смогла принести свои плоды. ЗАО «Агентство Бекар» удалось сделать главным вектором изменений Выборгской стороны – направление в развитии деловой функции.

Анализируя опыт работы агентства, можно сделать вывод о том, что государство зачастую не только не оказывает должную поддержку, но и порой становится основным тормозящим фактором. Отсутствие целостных данных о состоянии недвижимости, коммуникаций и территории, нежелание делиться информацией не только с деловыми структурами, но и внутри государственных структур, их обособленность, отсутствие необходимых средств для развития территорий – это и есть главные особенности «нашего пути развития».

Литература

1. Алексеев А.Ю. Проблемы санитарной очистки города. – М.: ООО «ПКЦ Альтекс», 2011.

2. Даганова Н.Б., Убушаева Б.Г. К вопросу социально-экономической сущности региональной инфраструктуры // Вестник университета (Государственный университет управления). – М.: ГУУ, 2013. – №8. – С.105-109.

3. Значение маркетинговых исследований в развитии городских территорий [Электр. ресурс]: http://www.bpn.ru.

4. Петрина О.А. Мониторинг и оценка муниципальных программ // Материалы 3-й Всероссийской научно-практической конференции «Государство, власть, управление и право: история и современность». – М.: ГУУ, 2012.

5. Хмельченко Е.Г. Маркетинговые технологии в развитии территории на примере проекта «Сочи – 2014» // Вестник университета (Государственный университет управления). – М.: ГУУ, 2010. – №22. – С.138-144.

Поиск по сайту: