Понятие земельного участка и его основные характеристики

Земля обладает рядом достоинств в качестве товара и предмета обеспечения (залога).

1. Во-первых, ограниченность предложения земли, практически бесконечный срок службы, исключительная роль в жизни общества обеспечивают ей стабильную ценность.

2. Во-вторых, в отличие от зданий и сооружений земельный участок не подвержен физическому износу (за исключением продуктивных земель сельскохозяйственного назначения), что устраняет риск снижения или потери стоимости вследствие повреждений и разрушений.

Понятие земельного участка является центральным в земельном законодательстве. За рубежом (США, Англия, Швеция и т.д.) под земельным участком понимается конус с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх. Все, что находится в конусе: недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, относится к земельному участку.

В России пока нет аналогичного обобщенного законодательного определения земельного участка. Все, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется Законом Российской Федерации «О недрах». Все, что выше земной поверхности и находящихся на ней зданий, строений, сооружений, принадлежит государству, и пользование регламентируется Воздушным кодексом Российской Федерации. Ограничения по высоте и глубине устанавливаются отдельно в каждом конкретном случае.

В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения (ГК РФ, ст. 261).

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений ― это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Все земли поселений используются в соответствии с их генеральными планами, правилами землепользования и застройки, проектами планировки и застройки, которые определяют основные направления развития территорий.

Целевое назначение и разрешенное использование земель — важный принцип российского земельного права. Существенной категорией для ипотечного кредитования земли является категория разрешенного использования земли. Если по целевому назначению земли поселений отнесены к специальной категории земель (одной из семи, установленных Земельным кодексом Российской Федерации), то правилами землепользования и застройки определяется градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально[40], что в конечном счете служит важной экономической характеристикой земельного участка. Градостроительное (территориальное) зонирование непосредственно влияет на спрос на земельные участки и их стоимость. Для города характерно полифункциональное использование земельных участков.

В целом определение земельного участка может выглядеть следующим образом: это ограниченная часть земли, имеющая определенный правовой режим, целевое назначение (разрешенное использование), включающая находящийся в границах поверхностный слой земной коры, замкнутые водоемы, лес и растения. Описание границ участка дается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и в кадастровом деле земельного участка.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о распределении по категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель. Данные государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель. Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается топографо-геодезическими, картографическими, почвенными, агрохимическими, геоботаническими и другими обследованиями и изысканиями.

Кадастровый план дает точное описание границ земельного участка, которые определяются списком точек углов поворота границы участка, расстояниями между этими точками и собственно углами поворота. Границы участка могут быть закреплены в натуре на земной поверхности.

Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков на разных уровнях (наземный, надземный, подземный), у которых может быть несколько различных пользователей.

Одна из важнейших характеристик земельного участка — его площадь. Различают физическую и геодезическую площадь. Физическая площадь земельного участка — это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотов границы, это площадь многоугольника, получающегося при проекции границ участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат. При описании участка в кадастровых документах указывается его геодезическая площадь.

Государственный земельный кадастр является системой учета земель. Системой же фиксации и государственного подтверждения прав собственности на землю и иное недвижимое имущество является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

В современном российском праве ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору соответствующего земельного участка либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ГК РФ, ст. 34, п. 3).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом.

Внесенные в 2004 г. поправки в Закон «Об ипотеке» предусмотрели ипотеку в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства.

Ипотека может быть установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежащие залогодателю. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель в отношении собственников этих зданий и сооружений (ГК РФ, ст. 320, п. 5).

· 4.3. История залога земли в России

В России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что, в свою очередь, отразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, прежде всего земельных участков. По мнению некоторых исследователей, «это было связано прежде всего с обширными пространствами и низкой плотностью населения... Сказалось также и положение отдельного лица, которое не рассматривалось в качестве субъекта права. Эту функцию выполняла община, и первоначальная собственность на землю была общинной. С ослаблением общинных связей повысилась роль отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю...»[41].

До аграрной реформы П.А. Столыпина особого земельного законодательства в Российской империи не существовало. Частное землевладение в городах и сельской местности в основном регулировалось нормами гражданского права. В городах земля принадлежала главным образом частным собственникам, прежде всего домовладельцам. Земли общего пользования считались собственностью городского самоуправления.

На правах частных собственников владели своими землями помещики, а также покупатели их земель, среди которых были и группы зажиточных крестьян. Бывшие помещичьи и казенные крестьяне были объединены в поземельные общины. Вплоть до 1906 г. за принадлежащие им земли они должны были вносить выкупные платежи в казну. Такие земли не подлежали продаже, залогу или иному отчуждению. Они предоставлялись в пользование отдельным крестьянским семьям[42].

Залог недвижимости в дореволюционной России совершался так называемым крепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшему нотариусу, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт назывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрет (на отчуждение) на заложенное имение и делал распоряжение о публикации в «Сенатских ведомостях». Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительности залога. Право залогодержателя возникало с момента совершения старшим нотариусом в Реестре крепостных дел записи об утверждении закладной.

За собственником сохранялась возможность пользования вещью и распоряжения ею посредством некоторых юридических сделок. Хотя залоговое право трактовалось как вещное, российским законодательством предусматривалось запрещение продажи заложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга и прекращения залогового права. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях с согласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга на покупателя.

Важную роль в России сыграла система земельных банков[43].^. Основным актом, регулировавшим кредитно-банковские отношения, являлся Кредитный устав, один из разделов которого именовался «О кредитных установлениях, частных и общественных». Первоначально в Российской империи ипотечным кредитованием занимались казенные банки для дворян. На смену им пришли специальные кредитные общества. Они занимались выдачей ссуд под залог недвижимости и затем выпускали для привлечения средств купонные облигации, именовавшиеся закладными листами.

Попытка реформирования системы оборота недвижимости, включая внедрение системы регистрации прав на недвижимое имущество европейского типа путем введения Вотчинного устава (специального законодательства, регулирующего, в частности, вопросы регистрации прав собственности по европейскому образцу) и Гражданского уложения, была прервана революцией 1917 г.

После принятия в 1917 г. декрета «О земле» земля была национализирована, ее гражданский оборот вначале был ограничен, а затем запрещен.

С переходом нашего государства к рыночной экономике появилась необходимость в возрождении права частной собственности на землю. Так, в Постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса» было подтверждено многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности. Купля-продажа земельных участков не допускалась в течение десяти лет с момента приобретения права собственности. Затем право частной собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в законах РСФСР: от 24 декабря (ноября)1990 г. — «О земельной реформе», от 24 декабря 1990 г. — «О собственности в РСФСР», а также в Конституции Российской Федерации, принятой на референдуме 12 декабря 1993 г.

Необходимость введения частной собственности на землю возникла из потребностей экономического развития и понимания того, что отношения по использованию земли в хозяйственных целях не могут регулироваться только административными методами. Теперь земля введена в гражданский оборот. Земельные участки могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок, в том числе залога. «Тем не менее, ― как отмечает А.В. Воробьев в книге «Регулирование земельных отношений за рубежом и в России»[44], ― операции с залогом земли не получили у нас в стране большого развития. Ипотека земель, однако, широко развита в зарубежных странах. Во многих из них накоплен определенный опыт, достаточный для использования его и в условиях России».

Земля — не только недвижимое имущество, это прежде всего природный объект. В процессе решения вопроса о частной собственности на землю необходимо учитывать, что право собственности, как всякое право, ограничено. Законодатель всегда может поставить пределы воле собственника. Примером такого ограничения является целевое использование земли. Поэтому необходимо найти оптимальный баланс интересов собственника и общества в целом.

Конституция Российской Федерации (ст. 36) особо выделила право частной собственности на землю, придав ему статус одного из основных конституционных прав граждан и их объединений, провозгласив, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Включение земельных участков в гражданский оборот дает возможность собственнику использовать землю в качестве предмета залога (ипотеки) для обеспечения обязательств, в том числе вытекающих из договоров купли-продажи, подряда, займа и кредитных договоров. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 239 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»[45] по договору об ипотеке могло быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения. Это обусловлено тем, что правом распоряжения имуществом в наиболее полном объеме обладает только собственник. Следовательно, обладатель такого вещного права, как право пожизненного наследуемого владения или право постоянного безвозмездного пользования земельным участком, не может его заложить. Земельный участок предоставлен ему собственником для использования в строго определенных целях. В частности, упомянутый указ Президента Российской Федерации гласил, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение.

Земельный кодекс Российской Федерации упоминает слово «ипотека» только один раз, в ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков»: «…являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей…».

4.4. Законодательное регулирование ипотеки земли

В целом оборот земли регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и земельным законодательством в целом. Однако длительное время отечественное законодательство, по существу, не регламентировало отношения в сфере ипотеки земельных участков. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» восполнил этот пробел.

Прежде всего, закон определил, какие земельные участки могут быть отданы в залог, а какие нет. Важное значение имеют правила о возведении залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. Эти правила гласят, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Закон определяет общие требования к оценке земельного участка при его ипотеке, а также особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации.

Поиск по сайту: