Формирование рынка доступного жилья в России

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.

Чтобы выработать целевые ориентиры для строительного и банковского секторов, определить перспективы улучшения жилищных условий населения, важно иметь прогноз развития жилищного строительства и жилищного рынка, а также оценку возможностей населения по приобретению жилья. В конце 2003 – начале 2004 г. был проведен анализ^[7] сложившихся тенденций на рынке жилья и в сфере жилищного строительства и прогнозные оценки на период 2004–2010 гг. по следующим направлениям:

· потребности населения в жилье и платежеспособный спрос на жилье с учетом развития жилищного кредитования;

· возможности строительных организаций по увеличению объемов жилищного строительства;

· возможности банковской системы по предоставлению жилищных кредитов населению и застройщикам;

· возможности инвесторов по финансированию ипотечного жилищного кредитования населения.

Анализ результатов обследования показал, что проблема доступности жилья остается в России острейшей социальной проблемой. Результаты проведенного опроса населения показали, что по состоянию на конец 2003 г. лишь 39% домохозяйств были удовлетворены жилищными условиями, а 61% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Удовлетворенность населения жилищными условиями

Оценки по результатам опроса показывают, что общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд руб. (в ценах 2003 г.). Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1%. При этом платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием жилищных кредитов, составляет лишь 25% от общей потребности (378,6 млн кв. м, или 4285,9 млрд руб. в ценах 2003 г.).

Проведенный опрос показал, что 28,5% респондентов готовы решать жилищную проблему рыночными способами, приобретая или строя жилье (здесь имеется в виду не платежеспособный спрос, а психологическая готовность), 6% населения настроены арендовать жилье либо обменять его на лучшее, 7% – очередники, которые продолжают надеяться на бесплатное получение квартиры, а 19% не видят себя на рынке и не рассчитывают на социальное жилье. Но если респондентам задавался вопрос об их готовности использовать рыночные механизмы при условии частичной поддержки государства, то уже 49% опрошенных давали положительный ответ. Иными словами, частичная поддержка со стороны государства позволит половине населения принять участие в рыночных отношениях. При этом 9% домохозяйств в любом случае будут нуждаться в предоставлении социального жилья. На рис. 2.2 представлена характеристика жилищных потребностей населения.

Рис. 2.2. Жилищные потребности населения

При этом в настоящее время приобретение или строительство жилья доступно лишь ограниченному кругу граждан, имеющих высокие доходы. Только 12,4% домохозяйств, по оценкам на базе анкетного опроса населения, потенциально могут приобрести жилье за счет собственных или кредитных средств.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в соответствии со своими потребностями и доходами, в значительной степени характеризует уровень развития общества. Для оценки соотношения доходов населения и цен на рынке жилья часто используется коэффициент доступности жилья – средняя цена стандартной жилой единицы делится на среднегодовой семейный доход семьи. Этот коэффициент показывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы приобрести стандартную квартиру. Показатель доступности жилья — один из ключевых индикаторов в этой области, широко используемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов («Хабитат»).

Изменение коэффициента доступности жилья в различных городах России показывает примерно одинаковую положительную динамику. Отметим, что после финансового кризиса в 1998 г. доступность жилья по данному показателю снизилась в связи с тем, что реальные среднедушевые доходы населения в рублях уменьшились, а цены на жилье в рублевом исчислении возросли. В дальнейшем ситуация стабильно улучшалась, и в настоящее время в большинстве регионов наблюдается некоторое повышение уровня доступности жилья по данному показателю как следствие более быстрого роста доходов населения по сравнению с ростом цен на рынке жилья, что выражается в некотором снижении значения коэффициента.

Динамика показателя доступности жилья в среднем по России за 1996–2005 гг. представлена в табл. 2.4.

Таблица 2.4. Доступность жилья в Российской Федерации в 1996–2005 гг., на конец года[8]

* См.: Социальное положение и уровень жизни населения России. М.: Госкомстат. 2003; текущие данные Росстата.

** Рассчитано по данным сборника «Социальное положение и уровень жизни населения России» (М.: Госкомстат, 2002), а также по текущим данным Росстата.

По показателю доступности жилья (3,85 года) наша страна находится на среднем европейском уровне (рис. 2.3). В Европе этот показатель варьируется от трех-четырех до пяти-шести лет.

Однако при оценке возможностей граждан приобретать жилье следует иметь в виду совершенно разные условия доступности для населения финансовых ресурсов для приобретения жилья. Чтобы приобрести жилье, необходимо осуществлять предварительные накопления, а также иметь возможность получения долгосрочных ипотечных кредитов. Следует отметить, что существует значительная разница между Россией и развитыми странами с точки зрения условий осуществления накопления для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам.

Рис. 2.3. Индекс доступности жилья в городах и странах мира (данные «Хабитат», оценки фонда «Институт экономики города)

Низкая реальная доступность жилья для населения и недостаточное развитие рынка жилья в России объясняется наличием ряда проблем:

1) низким платежеспособным спросом основной части населения и слабым развитием долгосрочного жилищного ипотечного кредитования;

2) высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, которые определяются все еще достаточно высоким уровнем инфляции, высокими рисками ипотечного кредитования и административными расходами кредиторов;

3) недостаточным объемом предложения жилья (чрезвычайно монополизированные строительные рынки не позволяют работать рыночным механизмам: предложение слабо реагирует на спрос, а строители имеют возможность держать и повышать монопольную цену);

4) высокими затратами по транзакциям на рынке (например, до недавнего времени были чрезмерные государственные требования по обязательному нотариальному удостоверению договоров ипотеки – 1,5% стоимости жилья);

5) недостаточной защитой прав граждан ― участников рынка, в первую очередь добросовестных приобретателей жилья и участников долевого строительства жилья.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и росту численности платежеспособного населения, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

По данным Банка России, за 2001―2002 гг. было предоставлено немногим более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 5 млрд руб. Следует отметить, что объем выданных в 2002 г. кредитов практически удвоился по сравнению с 2001 г. В 2003 и 2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста объемов ипотечного кредитования, и, по оценкам экспертов Института экономики города, объемы выданных ипотечных кредитов составили 9,5 млрд руб. (в 2003 г.) и 25–30 млрд руб. (в 2004 г.).

Возможности граждан улучшать жилищные условия также существенно ограничены объемами предложения жилья на рынке жилищного строительства.

Общий объем жилищного строительства в 2005 г. составил свыше 43,5 млн кв. м, что в 1,4 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная с 2001 г. происходит увеличение объемов ввода жилья.

Проблемы в жилищном строительстве связаны в первую очередь с высокими административными барьерами доступа на строительный рынок, непрозрачными и непубличными процедурами предоставления земельных участков для строительства и определения их разрешенного использования, высокими рисками для инвесторов в развитие коммунальной инфраструктуры для объектов жилищного строительства. В результате рынок жилищного строительства и цены на этом рынке сегодня во многих регионах могут быть охарактеризованы как монопольные.

Для решения всех вышеперечисленных проблем был разработан пакет законов по созданию условий для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке, который был принят Государственной Думой в конце 2004 г.

Новой жилищной политикой предусмотрены меры по повышению доступности приобретения гражданами жилья в собственность, а также увеличению возможностей семей с низкими доходами, которые не в состоянии приобрести жилье в собственность, решать свои жилищные проблемы путем получения социального жилья.

Формирование рынка доступного жилья предполагает сочетание мер по стимулированию платежеспособного спроса населения на жилье и мер по увеличению предложения жилья на рынке, поскольку повышение спроса на жилье без соответствующего ускорения темпов жилищного строительства может привести к стремительному росту цен на рынке жилья.

Основная цель пакета законодательных предложений – создать правовые условия для формирования рынка доступного жилья за счет:

· развития долгосрочного жилищного кредитования граждан;

· создания условий для увеличения объемов жилищного строительства.

Принятые законы можно условно разбить на пять блоков.

Базовый блок – Жилищный кодекс. Этот документ, по сути, определяет новую государственную жилищную политику, полностью соответствующую положениям Конституции Российской Федерации. Согласно этой политике, бесплатно жилье предоставляется государством только малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для всех иных групп населения создаются условия для того, чтобы люди могли приобретать, строить, арендовать жилье на рынке.

Второй блок законов направлен на расширение платежеспособного спроса населения, в первую очередь благодаря развитию ипотечного кредитования. Законами предусмотрены меры по формированию условий для уменьшения рисков ипотечного кредитования за счет упрощения процедуры обращения взыскания, снижения бюрократических барьеров, требующих обязательного согласования всех сделок с органами опеки и попечительства, отмены прав членов семьи на пользование жильем после его продажи собственником. Принятые законы создадут предпосылки для снижения ставок на рынке ипотечного кредитования, повышения доступности кредитов и развития иных форм финансирования граждан (участие в долевом строительстве, в жилищно-накопительных программах и т.д.). Таким образом, эти законы направлены на создание финансовых схем, методов и инструментов, которые позволяют человеку приобрести жилье в счет будущих доходов или использовать те или иные жилищные накопительные схемы. Кроме того, развитие ипотечного страхования позволит снизить требования банков к размеру первого взноса и повысить доступность ипотечных кредитов для покупателей первого жилья.

Третий блок ― законы, связанные с увеличением предложения жилья на рынке, то есть с созданием условий для увеличения жилищного строительства. В первую очередь это Градостроительный кодекс, который решает чрезвычайно важную проблему ― переводит в публичное, прозрачное русло системы территориального планирования и градостроительного регулирования. Сегодняшнюю практику, когда чиновник-бюрократ в отношении каждого земельного участка определяет, что и как на нем можно строить, Градостроительный кодекс отменяет. Вводится обязательное использование публичных процедур, когда муниципалитет принимает правила землепользования и застройки в виде нормативного правового документа, в котором заранее определено, где и что можно строить. При этом инвестор-застройщик, покупая землю или приобретая ее в аренду, не должен согласовывать с чиновником, что он на данном участке может строить и по каким регламентам, ― все отражено в публичном законодательном документе.

В этом же блоке очень важная тема – это обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Земли у нас в стране много, поселениями занят только 1% территорий, но недостаточно обеспеченных коммунальной инфраструктурой земельных участков, которые могут быть застроены жильем. На привлечение средств частных инвесторов в этот сектор были направлены два закона: об инвестиционных соглашениях и о тарифном регулировании в коммунальной сфере.

Четвертый блок посвящен регулированию инфраструктуры рынка жилья, снижению транзакционных издержек на этом рынке и касается совершенствования работы государственной системы регистрации прав на недвижимость, усиления прав добросовестных приобретателей жилья, отмены обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки. Здесь в целом созданы благоприятные условия, которые позволяют говорить об облегчении транзакций на этом рынке и усилении прав его участников.

Последний, пятый, блок касается изменений в налогообложении: отменен НДС на реализацию жилья и земельных участков и расширена основа для получения имущественного вычета по подоходному налогу. В соответствии с принятыми изменениями налоговый вычет можно получить не только по банковским кредитам, но и по займам других организаций на приобретение и строительство жилья. Ставка подоходного налога на материальную выгоду, полученную от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами) на приобретение или строительство жилья, понижена с 35 до 13%. Установлена стимулирующая ставка налога на прибыль для инвесторов в ипотечные ценные бумаги, а также в среднесрочные (эмитированные на срок 3 и более лет) муниципальные ценные бумаги ― на два года она снижена до 9%. Это позволит привлечь средства на развитие инфраструктуры и ипотечного кредитования.

2.4. Банки на рынке жилищного ипотечного кредитования и проблемы рефинансирования долгосрочных кредитов[9]

До августовского кризиса 1998 г. жилищные кредиты населению предоставляли не более 20 банков России. После кризиса некоторые банки приостановили свою деятельность, однако, по мере экономической стабилизации, на их место пришли новые банки, которые постепенно вовлекались в различные ипотечные программы. Этому способствовало как стремление банков занять определенное место на перспективном рынке в реальном секторе экономике, так и развитие в ряде крупных регионов инициатив в области жилищного ипотечного кредитования.

По данным, полученным в результате обследования рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2001―2002 гг., проведенного Центральным банком Российской Федерации[10], в 2001 г. услуги по ипотечному жилищному кредитованию предоставляли 8,5% кредитных организаций, расположенных в 32 регионах России, а в 2002 г. – 11,2% (39 регионов). В то же время доля ипотечных жилищных кредитов в потребительском кредитовании составила всего 0,5% общего объема кредитов, предоставленных населению в 2002 г. В 2001 г. было предоставлено ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1720 тыс. руб. Объем выданных кредитов в 2002 г. практически удвоился по сравнению с 2001 г. и составил 3270 тыс. руб., в 2003―2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста. По оценкам экспертов, объемы выданных ипотечных жилищных кредитов составили 9,5 млрд руб. в 2003 г. и 25–30 млрд руб. в 2004 г. На 01.01.05, по данным ЦБ РФ, и АОЖК, объем задолженности по ипотечным кредитам составил 65,3 млрд руб. Тем не менее это лишь 0,3% ВВП.

Среди банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, можно назвать Сбербанк России, банк «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, Внешторгбанк, банк «Национальная ипотечная компания», Инвестсбербанк, Фора-Банк, Международный промышленный банк, Объединенный промышленно-торговый банк и др. Следует отметить, что за последнее время произошли существенные позитивные изменения в условиях предоставления банками жилищных ипотечных кредитов (табл. 2.5).

Таблица 2.5. Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов вотдельных банках (июнь 2005 г.)

* Соотношение суммы кредита и стоимости залога.

Начиная с 2000 г. стали происходить позитивные изменения на рынке жилищной ипотеки.

Во-первых, увеличились сроки кредитования с типичного ранее срока в 1–3 года до 5–15 лет, а в рамках отдельных региональных программ — до 20–27 лет. Средневзвешенный срок предоставления кредита составил 10 лет.

Во-вторых, снизились процентные ставки по ипотечным кредитам с 30% годовых в валюте до 9–14%. Процентные ставки по кредитам в рублях также снизились с 42 до 11,5―15%. В рамках программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и отдельных региональных программ процентные ставки установлены на уровне 8―15% в рублях. Однако процентные ставки по ипотечным кредитам по-прежнему высоки для населения. Этим во многом объясняется неактивное участие граждан в ипотечных программах. Так, в качестве основной причины неготовности использовать банковские кредиты для приобретения жилья около 80% домохозяйств (которые хотят улучшить жилищные условия, но которым не хватает необходимой суммы средств и они не желают брать кредит) назвали возможные финансовые проблемы, связанные с погашением кредита, и только 9% указали на отсутствие доверия к банкам^[11].

В-третьих, все большее количество банков используют ипотеку в качестве основного обеспечения возвратности кредитных средств. В отличие от предшествующего периода, когда банки предпочитали предоставлять жилищные кредиты по «арендной» схеме, сейчас они во все больших масштабах используют в качестве обеспечения залог приобретаемого жилья, детально отрабатывая процедуры, связанные с оформлением и регистрацией залога жилых помещений. Ряд банков успешно освоили схему заключения трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки, заключаемого между продавцом квартиры, покупателем-заемщиком и банком-кредитором. Такой договор позволяет практически одновременно регистрировать права собственности на приобретаемое на кредитные средства жилье и права банка-залогодержателя по ипотеке этого жилья, обеспечивая ему возврат кредита. Это существенно снижает риск банка, упрощает и ускоряет процедуру регистрации сделок. Наибольшее распространение трехсторонняя форма договора получила в Москве и Санкт-Петербурге. Постепенно ее начинают осваивать и в других регионах.

Характеризуя основные риски, с которыми сталкиваются банки при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании населения, прежде всего необходимо выделить следующие.

Кредитный риск. Риск, связанный с правовыми и судебными трудностями при обращении взыскания на жилье, являющегося предметом залога, с проблемами выселения заемщика и реализацией на торгах предмета залога, оценивается банками достаточно высоко, что приводит к завышению ими процентных ставок по кредитам для населения.

Риск процентных ставок.Большинство банков в Москве и Санкт-Петербурге предпочитают выдавать долгосрочные жилищные кредиты по фиксированным процентным ставкам в твердой валюте. Однако для большинства заемщиков, получающих доходы в рублях, существует риск так называемого «платежного шока», когда рублевых доходов может оказаться недостаточно, чтобы выплачивать платежи по кредитам в твердой валюте. Для банка возникает валютный риск, связанный с вероятностью образования курсовой разницы. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, в большинстве регионов страны преобладает мнение, что валютные кредиты (вне зависимости от уровня процентной ставки) недоступны для большей части населения. Банки, предоставляющие жилищные кредиты, действуют либо в рамках отдельных региональных жилищных программ, выдавая льготные кредиты в рублях за счет бюджетных средств, либо ориентируются на ставки по кредитам для населения в рублях Сбербанка Российской Федерации.

Риск ликвидности.Одним из существенных препятствий на пути развития ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных кредитных ресурсов. Сейчас банки располагают в основном краткосрочными ресурсами, поэтому предоставление долгосрочных кредитов может привести к серьезному нарушению ликвидности баланса банка и нормативов Банка России.

Как следствие, в рамках действующей нормативной правовой базы банки рассматривают операции по предоставлению жилищных ипотечных кредитов населению как высокорискованные и недостаточно прибыльные. В результате, как уже отмечалось, до сих пор основными источниками средств для финансирования строительства и покупки жилья служат прямые вложения средств населения и отдельных инвесторов, а также средства региональных и местных бюджетов.

Поиск по сайту: