Подходы к созданию системы рефинансирования ипотечных кредитов

Существенным шагом в развитии системы ипотечного жилищного кредитования со стороны государства явилось создание на федеральном уровне института вторичного рынка ипотечных кредитов — Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества, принадлежащего государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010).

Весной 1999 г. АИЖК начало реализацию в Санкт-Петербурге пилотного проекта по выкупу долгосрочных ипотечных кредитов, предоставленных банками гражданам на цели приобретения жилья. В пилотном проекте приняли участие несколько банков, в частности ОАО «Промышленно-строительный банк» (СПб), КБ «Петровский», КБ «Балтийский» и ОАО «Банк Санкт-Петербург». С этими банками АИЖК заключило договоры о рефинансировании выданных ими жилищных ипотечных кредитов. В ходе пилотного проекта была проведена большая работа по развитию региональной нормативно-правовой базы, формирующей благоприятные для развития ипотеки условия. Были приняты местные законы «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» и «О домах временного проживания».

Большую роль АИЖК сыграло в разработке направленных на минимизацию рисков и повышение надежности создаваемой системы стандартов и требований к предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов. В ходе реализации пилотного проекта были отработаны процедуры ипотечного кредитования, порядок взаимоотношений банков и АИЖК.

Недостаток собственных средств, а также отсутствие лицензии на осуществление кредитных операций стали препятствием на пути расширения деятельности АИЖК как самостоятельного оператора вторичного рынка.

В конце 2002 г. уставный капитал АИЖК был увеличен до 650 млн руб. АИЖК активизировало свою деятельность, подготовлена новая версия единых стандартов ипотечного кредитования, начата работа с региональными операторами рынка ипотечного кредитования по вопросам рефинансирования ипотечных кредитов. АИЖК заключило соглашения более чем с 70 регионами, в частности с Оренбургской, Самарской, Московской и другими областями. В соответствии с этими соглашениями предусмотрено рефинансирование предоставленных банками ипотечных кредитов. По данным на 2006 г., АИЖК выкупило 44,9 тыс. закладных на сумму 23,3 млрд руб.

АИЖК проводит работу, направленную на привлечение денежных средств посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг. Бизнес-планом АИЖК предусмотрены эмиссии облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации. В 2003―2004 гг. АИЖК разместило корпоративные облигации на сумму 4,28 млрд руб.

На 2005 г. АИЖК получило государственные гарантии на сумму 5,6 млрд руб. На 2006―2007 гг. также запланирован пилотный выпуск ипотечных ценных бумаг.

В свою очередь, в Москве по инициативе правительства Москвы, в соответствии с Постановлением правительства Москвы от 16 марта 1999 г. № 194, зарегистрировано Московское ипотечное агентство. В настоящее время агентство получило кредитную лицензию (коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» — КБ «МИА»). Основной его задачей является организация в Москве вторичного рынка ипотечных кредитов, создание системы рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных банками.

Процентная ставка, которая взимается с заемщика за пользование ипотечным кредитом, предоставляемым банками-партнерами КБ «МИА», является фиксированной и составляет 11,5–15% годовых в рублях. Ставка рефинансирования банков рассчитывается в соответствии с порядком, определенным стандартами предоставления ипотечных кредитов кредитными организациями в рамках Московской ипотечной программы.

КБ «МИА» провело эмиссию облигаций на сумму 3,2 млрд руб. Доходность этих облигаций составит 10% годовых, срок обращения — 10 лет. Средства, полученные от размещения облигаций, направляются на ипотечное кредитование в Москве и Центральном федеральном округе. Облигации выпущены под гарантии правительства Москвы и портфеля выданных ипотечных кредитов

Активно реализуется ипотечная программа, начатая инвестиционным фондом «США-Россия» (осуществляемая банком «ДельтаКредит»). В программе участвует свыше десятка банков в Москве, Санкт-Петербурге и других регионов России. Условия предоставления кредитов в соответствии с основной программой таковы: срок — до 25 лет, валюта кредита — доллар США, процентная ставка — 9–13% годовых, сумма кредита — до 300 тыс. долл. США. По данным на август 2006 г., банк выдал кредитов на общую сумму более 300 млн долл.

Таким образом, анализируя программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, КБ «МИА» и банка «ДельтаКредит», можно отметить, что в основе взаимоотношений между банками и рефинансирующими организациями лежат определенные общие подходы:

· заключаются долгосрочные соглашения, в рамках которых устанавливаются стандарты и требования к предоставляемым кредитам, условия их рефинансирования;

· определяются требования к банкам-партнерам (надежность и профессионализм);

· создаются условия для снижения рисков, повышения надежности ипотечных кредитов.

Безусловно, на пути становления системы жилищной ипотеки немало трудностей, однако нельзя не отметить, что объемы кредитования растут, банки учатся профессионально и грамотно выдавать и обслуживать ипотечные кредиты, снижать кредитные риски и взаимодействовать с другими участниками жилищного рынка: риэлторами, оценщиками, страховыми компаниями, рефинансирующими институтами. Постепенно складываются предпосылки для расширения объемов рынка ипотечных кредитов.

2.6. Формы привлечения денежных
средств в жилищное строительство застройщиками

До сих пор строительные организации практически не могут рассчитывать на кредитные ресурсы банков, что объясняется как высокими ставками по банковским кредитам, так и сложностью получения строительных кредитов, отсутствием необходимого обеспечения, трудностями, связанными с необходимостью учета и оценкой рисков в строительстве.

Кредитование строительства относится банками к числу наиболее рискованных кредитных операций, что вызвано нерешенностью ряда нормативно-правовых вопросов по обеспечению этих кредитов. Дополнительными проблемами являются неотработанность методологических вопросов, связанных с предоставлением и обслуживанием этих кредитов, недостатком квалифицированных специалистов, способных эффективно управлять рисками, возникающими при кредитовании строительства.

Инертность банков, не желающих кредитовать строительство жилищных объектов, побуждает застройщиков искать дополнительные источники финансирования. На практике это нашло отражение в различных формах участия граждан в финансировании жилищного строительства через договоры о совместной деятельности, долевого участия в строительстве и инвестиций. Эти схемы позволяют застройщикам финансировать строительство за счет более дешевых ресурсов, чем банковские кредиты. Что касается граждан, которые вынуждены именно таким способом приобретать жилье, то для них подобные схемы далеко не всегда оказываются надежными. К негативным чертам таких схем следует отнести перекладывание на граждан строительных и финансовых рисков, возможность завышения себестоимости строительных работ, нарушение графика осуществления строительных работ и несвоевременный ввод жилья. Кроме того, договоры инвестирования не подлежат обязательной регистрации, а опыт их применения показывает, что существует опасность заключения числа договоров, превышающего число построенных квартир. Граждане — участники долевого строительства порой не в состоянии контролировать такой сложный процесс, как строительство многоквартирного дома; их денежные средства, по сути, авансируют застройщиков. В случае некомпетентности или непрофессиональности застройщика, финансирующего объект за счет денежных средств граждан, последние рискуют их потерять.

В последнее время, стремясь увеличить приток средств от населения, застройщики стали создавать различные ссудно-сберегательные кассы в форме паевых обществ, потребительских кооперативов, товариществ, касс взаимопомощи, кредитных союзов. Аналогичные формы используются и для организации приобретения гражданами готового жилья в рассрочку. Эти организации не имеют лицензии Банка России на осуществление таких операций, как привлечение денежных средств во вклады, выдача кредитов, обслуживание кредитных операций, которые профессионально выполняются банками. Отсутствие надзора со стороны государственных органов за сохранностью и целевым использованием привлеченных от населения средств означает возможность их бесконтрольного расходования, что чрезвычайно рискованно для рядовых пайщиков подобных союзов.

Примером создания сберегательных организаций является Программа развития системы ссудно-сберегательных касс (ССК), утвержденная правительством Москвы в 1998 г. Населению предоставляется возможность приобрести жилье в строящихся домах на следующих условиях:

· первый взнос, осуществляемый в рамках договора инвестирования, составляет, как правило, от 5% стоимости квартиры;

· сумма накоплений — от 45 до 75% стоимости квартиры путем внесения ежемесячных равных взносов в течение 1–3 лет с начислениями 1,5% годовых;

· после сдачи жилого объекта в эксплуатацию на не выплаченную от стоимости квартиры сумму (от 50 до 20%) члену ССК предоставляется рассрочка под 8% годовых в валюте сроком 3–5 лет;

· квартира оформляется в собственность члена ССК только после полного погашения задолженности по кредиту.

Таким образом, граждане еще на стадии строительства направляют свои сбережения в строительство дома, информацию о месторасположении которого, планировке и площади квартиры они получают из рекламных проспектов. Авансируя застройщика в процессе строительства, гражданин крайне органичен в свободном выборе жилья, распоряжении своими вкладами, возможности контролировать стоимость и качество строительства.

Принятые в конце 2004 г. законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и «О жилищных накопительных кооперативах» в составе пакета, направленного на формирование рынка доступного жилья, создают достаточно надежную законодательную базу для привлечения средств граждан в строительство и приобретение жилья, существенно снижают риски для граждан и делают деятельность застройщиков более прозрачной.

Выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов использовался как еще одна форма привлечения регионами финансовых средств в жилищную сферу (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.). Каждая приобретенная облигация давала право ее владельцу на получение какой-то установленной площади жилья (например, 0,1 кв. м). Облигации имеют длительный срок обращения — до 10 лет. Для приобретения жилья гражданин должен накопить пакет облигаций, соответствующий площади квартиры. Итоговый пакет облигаций обменивается на квартиру, площадь которой равна накопленным в виде облигаций метрам. Облигации дают право приобретать жилье в домах, построенных на привлекаемые средства. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья.

Анализируя эффективность подобной формы финансирования жилья, необходимо отметить, что она не получила широкого распространения, так как:

· облигации практически не приносят их владельцам никакого дохода; их индексация в зависимости от изменения стоимости жилья не отражает изменения ситуации на финансовом рынке;

· облигации представляют интерес только для тех, кто хочет приобрести жилье в конкретном доме, они практически неликвидны и не обеспечивают широкого вовлечения средств инвесторов в жилищный сектор;

· приобретение гражданами облигаций не дает им возможности свободного выбора, так как эти облигации предоставляют право приобретения жилья только в определенных домах.

2.7. Основные характеристики региональных программ

В большинстве регионов и городов (Москва, Московская, Оренбургская, Самарская, Саратовская, Нижегородская, Иркутская, Рязанская и другие области, Удмуртская Республика, Республика Башкортостан, Уфа) были предприняты попытки реализовать собственные жилищные программы.

Для реализации программ в рамках региональных и местных бюджетов выделяются средства для кредитования граждан на цели приобретения или строительства жилья. Заинтересованность региональных и местных администраций в жилищных программах объясняется рядом причин:

· желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;

· стремлением оживить строительный сектор путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных ресурсов;

· поиском дополнительных форм финансирования жилья для граждан в условиях отсутствия достаточного предложения со стороны банковского сектора.

Бюджетные средства, выделенные для финансовой поддержки жилищных программ, используются различными способами. Одной из наиболее распространенных форм до недавнего времени было использование бюджетных средств для субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными в рамках программы банками. В этом случае средства программы используются для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков. На этой основе были построены жилищные программы в Удмуртии, Нижнем Новгороде и некоторых других городах и регионах.

Так, в Нижегородской области органы местного самоуправления в рамках аналогичной программы формировали списки граждан, имеющих право на льготное кредитование. Гражданам выдавались свидетельства на право получения льготных жилищных кредитов, с которыми они могли обратиться в Нижегородский банк Сбербанка России. Компенсация процентной ставки осуществлялась в следующих долях: 40% — за счет областного бюджета, 60% — за счет бюджета органа местного самоуправления. Процентная ставка за пользование кредитом для заемщиков устанавливалась в размере 8% годовых в рублях и оставалась неизменной в течение всего кредитного периода — до 10 лет. При этом в качестве ограничителя размера кредита также выступала платежеспособность заемщика. Обеспечением кредита являлся залог приобретаемого жилья.

Другой формой использования бюджетных средств в рамках программ стало предоставление кредитов по заниженным процентным ставкам (по сравнению с рыночными кредитами) на жилищные цели. Примеры подобного рода можно найти в Оренбургской, Самарской и некоторых других областях. Характерной чертой этих программ стало создание специального органа управления — областного Фонда жилья и ипотеки в Самарской области, Ипотечной корпорации в Оренбургской области, которые через уполномоченный банк или банк-агент организуют систему предоставления льготных жилищных кредитов.

Анализ существующих в регионах подходов к решению жилищной проблемы позволяет сделать вывод, что при всех внешних различиях их объединяет использование в той или иной форме средств местных бюджетов для поддержания жилищных программ. Все программы характеризуются малыми масштабами реализации, так как они ограничены возможностями бюджетов. Бюджетные средства рассматриваются как «дешевые», система строится с использованием различных бартерных схем.

Таким образом, нельзя не отметить, что региональные жилищные программы позволяют в какой-то степени решать проблему обеспечения граждан жильем за счет «дешевых» бюджетных кредитов, однако оценка эффективности этих программ, показывающая, какой реальной ценой достигаются результаты, не производится. Такие схемы не могут привлечь рыночные средства, инвестиции, кредиты банков, так как плохо поддаются анализу и оценке.

Программы дают определенные результаты с точки зрения получения отдельными семьями возможности улучшения жилищных условий, но имеют и ряд отрицательных последствий, среди которых следует отметить следующие:

· бюджетные денежные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда адресно и целевым образом;

· субсидии гражданам в форме льготных кредитов или субсидирования процентных ставок ложатся достаточно тяжелым бременем на местные бюджеты и доходят далеко не всегда до тех групп населения, которые более всего нуждаются в бюджетной поддержке;

· коммерческие банки, страховые компании, риэлторы, оценочные фирмы, отбираемые для участия в региональных жилищных программах, не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при предоставлении кредитов и их обслуживании;

· в условиях заведомо заниженных процентных ставок по кредитам невозможно привлечь средства институциональных и частных инвесторов на рыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ.

Коммерческие банки занимают инертную, выжидательную позицию, не желая вкладывать привлеченные ресурсы в жилищное ипотечное кредитование, предпочитая перекладывать возможные риски на местные региональные ипотечные агентства, создаваемые на бюджетные средства.

В рамках региональных программ жилищного финансирования выделяются бюджетные средства для финансовой помощи отдельным категориям граждан при приобретении или строительстве жилья. Бюджетная поддержка граждан осуществляется в виде:

· субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

· предоставления субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья;

· предоставления кредитов на жилищные цели за счет средств бюджета.

Реализуемые в регионах схемы поддержки граждан в обеспечении жильем ориентированы в основном на бюджетные средства, обеспечивающие субсидирование жилищных кредитов. Однако, в силу ограниченности бюджетных средств, региональные программы предусматривают и привлечение различными способами средств непосредственных потребителей жилья. Предлагаемые схемы малопрозрачны, обычно не включают расчетов эффективности использования бюджетных средств, отсутствует оценка стоимости для бюджетов жилищных программ.

Особо следует подчеркнуть неэффективность подхода, при котором на бюджет возлагается функция субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Процентная ставка ― это рыночная категория, ее величина определяется сугубо рыночными факторами (стоимостью для банка финансовых ресурсов, являющихся источником кредитов, оценкой рисков, присущих той или иной банковской операции, в частности ипотечному кредитованию). Бюджет берет на себя функции по компенсации разницы между рыночной ставкой процента (оцененной банком по своим критериям) и уровнем льготного процента. Кроме того, ипотечные жилищные кредиты предоставляются на длительные сроки, поэтому в условиях нестабильной экономики возможны существенные изменения на кредитно-финансовом рынке, влекущие за собой рост рыночных процентных ставок с соответствующим увеличением бюджетной нагрузки. Однако средств, предусмотренных бюджетом на жилищную программу, может не хватить (что наблюдается на практике), и на банки ложится дополнительный риск. Весьма трудно оценить сумму средств, которая потребуется для реализации программы субсидирования процентной ставки, поскольку она во многом зависит от тенденций на кредитно-финансовом рынке.

Более эффективным вариантом является поддержка конечного потребителя жилья путем предоставления целевых субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Субсидия позволяет увеличить платежеспособность граждан без изменения уровня их доходов, уменьшая сумму необходимого кредита и, соответственно, размер ежемесячных платежей. Субсидия носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления позволяет контролировать использование бюджетных средств. Субсидия предоставляет гражданам возможность выбрать тип и качество готового жилья. Такая система субсидирования дает возможность разграничить и взаимно увязать бюджетную и рыночную сферы экономики.

Следует отметить, что по мере расширения масштабов ипотечного кредитования и спроса на жилищные кредиты регионы начинают переходить к рыночным формам привлечения средств в сферу жилищного кредитования. Так, дальнейшее развитие ипотечных программ в Самарской, Оренбургской и некоторых других областях связано с формированием рыночной системы ипотечного кредитования, созданием вторичного рынка ипотечных кредитов.

Рассмотрим в качестве примера некоторые региональные программы развития ипотечного жилищного кредитования.

В Самарской области региональная программа жилищного финансирования реализуется в основном через Самарский областной фонд жилья и ипотеки, зарегистрированный 28 января 2000 г. Учредителем фонда выступила администрация Самарской области. На начальном этапе развития основным источником финансирования системы ипотечного кредитования в регионе стали средства областного бюджета. В соответствии с принятыми нормативно-правовыми документами, определяющими порядок предоставления ипотечных кредитов, основными условиями являются: сроки кредитования до 30 лет (в основном кредиты выданы на срок от 3 до 15 лет), процентная ставка — 14% годовых в рублях, обеспечение кредита — приобретаемое за счет этого кредита жилье.

Кредит предоставляется для приобретения жилья на вторичном рынке, а также для участия в долевом строительстве нового жилья, реконструкции старого жилья. Средний размер кредита на покупку жилья на вторичном рынке составил около 225 тыс. руб.

Для целей организации системы рефинансирования ипотечных кредитов в 2002 г. было учреждено Самарское ипотечное агентство.

В Самарской области предусмотрено оказание помощи при приобретении жилья путем предоставления субсидии за счет средств областного бюджета гражданам, являющимся работниками организаций бюджетной сферы, государственными или муниципальными служащими Самарской области, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в соответствии с законодательством на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления и (или) организациях.

Проживающим в городах Самарской области субсидии предоставляются Самарским областным фондом жилья и ипотеки, проживающим в сельских районах области ― Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе.

При принятии решения о предоставлении субсидии во внимание принимается платежеспособность семьи заявителя, позволяющая за счет собственных или заемных средств обеспечить покрытие разницы между стоимостью приобретаемого (строящегося) жилья и размером предоставляемой субсидии.

Средства на предоставление субсидий, удостоверенных свидетельствами, в случае приобретения готового жилья или долевого участия в строительстве жилья перечисляются со счетов указанных выше фондов в банке-агенте продавцу или застройщику безналичным путем в пределах величины, установленной договором купли-продажи или договором долевого участия в строительстве жилья.

В случае строительства индивидуального жилого дома собственными силами выделение средств застройщику производится поэтапно в виде авансирования строительства жилья с последующим предоставлением застройщиком отчетных документов, подтверждающих целевое использование полученных средств.

Размер субсидии на момент ее предоставления может составлять от 5 до 70% стоимости жилья для семьи заявителя, но в конечном счете не может превышать 70% стоимости жилья семьи заявителя, рассчитанной по социальной норме в соответствии с жилищным законодательством.

На размер субсидии оказывают влияние: срок пребывания в списках учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, количество иждивенцев, возрастная группа заявителя, а также отношение месячного совокупного дохода семьи заявителя к сумме величины прожиточного минимума для данной семьи.

Необходимо подчеркнуть, что в настоящее время развитие жилищного финансирования в Самарской области идет в направлении формирования рыночной системы. В рамках этого в области отказались от дотирования процентных ставок по ипотечным кредитам и осуществляют переход к системе предоставления субсидий на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита.

Также следует отметить, что схема выдачи ипотечных кредитов, реализуемая Самарским областным фондом жилья и ипотеки, предусматривает возможность использования работниками бюджетных организаций данных субсидий в качестве первоначального взноса.

В Оренбургской области развитие системы ипотечного кредитования осуществляется по трем схемам:

1) ипотечное жилищное кредитование с рыночной процентной ставкой;

2) предоставление заемных средств в виде кредитов, займов, рассрочек и т.п. на льготных условиях;

3) ипотечное кредитование с использованием ссудно-сберегательного механизма.

Данные схемы различаются прежде всего источниками долгосрочных ресурсов на цели предоставления ипотечных жилищных кредитов.

По первой схеме источником финансирования выступает рынок капиталов путем реализации механизма рефинансирования. Вторая схема основана на средствах бюджета области и средствах организаций. Третья схема предполагает привлечение средств клиентов строительных сберегательных касс или кредитных потребительских кооперативов.

Основными субъектам рынка ипотеки в Оренбургской области являются: Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация, Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь», Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство, оренбургские ипотечная консалтинговая и риэлторская компании и др.

Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация выступает исполнителем целевой программы. Ее функцией является обеспечение взаимодействия заемщиков, банка, местных органов власти и других участников программы.Предоставление и обслуживание долгосрочных ипотечных жилищных кредитов осуществляет Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь».

Категории заемщиков и процентные ставки по льготным кредитам (7–12% в рублях) устанавливаются отдельными распоряжениями администрации области. Кредиты выдаются на срок до 20 лет. Обеспечением выдаваемых кредитов, как правило, является залог жилого помещения, приобретаемого заемщиком, либо залог земельного участка, находящегося в собственности заемщика. Кроме того, в рамках программы предоставляются рыночные ипотечные кредиты, рефинансирование которых предполагается за счет ресурсов, привлекаемых Оренбургским региональным ипотечным финансовым агентством.

Ипотечные жилищные кредиты при реализации целевых программ предоставляются банком за счет целевых средств, полученных из федерального бюджета, бюджета Оренбургской области или бюджетов муниципальных образований Оренбургской области, внебюджетных фондов, а также собственных средств банка и средств других предприятий.

Величина процентной ставки за пользование ипотечным жилищным кредитом, выдаваемым за счет целевых средств, устанавливаемая постановлением Законодательного собрания Оренбургской области не чаще одного раза в год, различается в зависимости от места проживания и нуждаемости в жилье семьи заемщика.

Величина процентной ставки за пользование ипотечным жилищным кредитом остается неизменной в течение первых пяти лет кредитного срока при условии надлежащего исполнения заемщиком условий кредитного договора, после чего величина процентной ставки на каждые последующие пять лет изменяется и устанавливается в соответствии с действующим на момент изменения соответствующим постановлением Законодательного собрания Оренбургской области.

Процентная ставка за пользование ипотечными жилищными кредитами, выдаваемыми за счет собственных средств банка или средств, привлеченных банком от третьих лиц, устанавливается банком самостоятельно. По мере реализации программы все большую роль в финансировании программы будут играть привлеченные средства сторонних инвесторов.

В Оренбургской области осуществляется переход от регионального бюджетного финансирования к механизму рефинансирования и формированию вторичного рынка ипотечных кредитов. В августе 2002 г. было подписано соглашение между администрацией области, АИЖК и Оренбургской ипотечно-жилищной корпорацией о сотрудничестве в области ипотечного кредитования. В рамках мер по развитию жилищного финансирования в Оренбургской области принята программа «Обеспечение жильем молодых семей в Оренбургской области на 2003―2010 годы».

В Башкирии существуют две основные программы жилищного финансирования: программа г. Уфы по жилищному ипотечному кредитованию жителей города и программа Республики Башкортостан по финансированию жилищного строительства. Обе программы носят в той или иной степени субсидированный характер. В большей степени это относится к республиканской программе, которая в основном нацелена на граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Городская программа предполагает создание в дальнейшем условий для развития рыночной системы ипотечного кредитования, ориентированной на привлечение долгосрочных ресурсов. В рамках осуществления городской ипотечной программы в 1999 г. администрацией Уфы создано ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования», основная функция которого — обеспечение рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставленных гражданам. Уставный капитал агентства сформирован за счет средств городского бюджета (городу принадлежит 93% акций) и составляет примерно 100 млн руб. Одним из его учредителей является ОАО «Крупнопанельное домостроение» ― крупнейшая в республике домостроительная организация, основным партнером выступает Башэкономбанк. В соответствии с решением сессии Уфимского городского совета право на получение ипотечного кредита имеют жители Уфы, работающие в городе, и предприниматели, открывшие в Уфе свои расчетные счета. При этом преимущественное право имеют нуждающиеся в жилье, признанные таковыми в установленном законодательством порядке. Основные финансовые ресурсы под ипотечные кредиты выделялись из городского бюджета в качестве вклада в уставный капитал агентства.

Кредиты выдаются под 8% годовых в размере 50―70% общей стоимости приобретаемой (строящейся) квартиры на срок от 10 до 15 лет. Кредиты выдаются через банк-агент Башэкономбанк, а организационную работу по рефинансированию, формированию стоимости строительства, утверждению методологии кредитования обеспечивает агентство. Оно рефинансирует ипотечные кредиты, выданные банком в соответствии с принятыми требованиями. В соответствии с условиями программы рефинансируются как кредиты, предоставленные на приобретение жилья на вторичном рынке, так и кредиты, предоставленные гражданам на приобретение жилья в строящемся доме. За банком остаются функции обслуживания кредитов (в соответствии с агентским договором он выступает агентом по обслуживанию, получая 2%).

Агентство ведет работу по привлечению в ипотечную программу средств предприятий и пенсионных фондов. С 2003 г. агентство и Башэкономбанк начали реализовывать программу по стандартам АИЖК. Кроме того, в Уфе реализуется программа кредитования молодых семей, а также так называемые корпоративные программы, предусматривающие пониженные процентные ставки по кредитам сотрудникам предприятий ― участников программы, нуждающимся в улучшении жилищных условий

Вторая программа реализуется Фондом жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан. Фонд выполняет функции инвестора жилищного строительства, осуществляемого в рамках президентской жилищной программы.

Законом Рязанской области от 3 марта 2003 г. № 12-ОЗ утверждена областная целевая программа «Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003―2010 годы». Исполнителем программы является областной Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства (далее ― ФПИЖС). Основными функциями ФПИЖС в рамках реализации настоящей программы являются аккумулирование, учет и распределение средств, предусмотренных для реализации программы, обеспечение условий реализации программы в области и направление рефинансируемых средств на повторную выдачу целевых ипотечных займов. Ежегодное распределение средств областного бюджета на реализацию программы по муниципальным образованиям производится попечительским советом ФПИЖС.

Процентная ставка за пользование займами, выдаваемыми ФПИЖС работникам организаций, финансируемых за счет средств областного и местных бюджетов, устанавливается в размере 1/4 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. В рамках программы заемщик должен внести первоначальный взнос в виде собственных или полученных в виде субсидий средств в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого или строящегося жилого помещения. Сумма займа не может превышать 70% рыночной стоимости завершенного строительством жилого помещения на момент выдачи займа или стоимости приобретаемого жилого помещения, причем сумма займа не может превышать 3 тыс. минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на день выдачи займа. Заем выдается на срок до 15 лет включительно, но в любом случае срок ограничивается наступлением общеустановленного пенсионного возраста заемщиков и поручителей ― физических лиц.

Максимально допустимая сумма займа, выдаваемого отдельному заемщику, определяется с учетом:

· среднемесячного совокупного дохода заемщика и членов его семьи;

· для работников организаций, финансируемых за счет средств областного и местных бюджетов, ― по результатам конкурса, проводимого ФПИЖС.

Интересен опыт Иркутской области по созданию вторичного рынка ипотечных кредитов. В 1999 г. было зарегистрировано ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство», единственный акционер которого — государство в лице Фонда имущества Иркутской области. Основными видами деятельности агентства являются приобретение закладных и выпуск облигаций, обеспеченных пулом закладных.

В соответствии с действующей схемой кредитное учреждение предоставляет кредиты населению на приобретение жилья под 10% годовых в валютном исчислении сроком до 10 лет. Кредиты предоставляются на условиях, принятых агентством. Обеспечением кредита выступает залог приобретаемого жилья. Кредитная организация оформляет закладную в департаменте Иркутской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Далее агентство покупает закладную, формирует пул закладных и выпускает облигации, обеспеченные этим пулом. Облигации реализуются инвесторам, а полученные средства направляются на рефинансирование следующей партии кредитов. По мере отработки схем кредитования и повышения надежности кредитов будет расти привлекательность для инвесторов данных облигаций и будут расширяться возможности рефинансирования кредитов.

В Нижегородской области с 1998 г. действует система льготного жилищного кредитования граждан. В соответствии с Положением о порядке и условиях предоставления льготного целевого кредита гражданам на строительство или приобретение жилья на основе ипотеки бюджеты области и органов местного самоуправления берут на себя финансовую нагрузку по компенсации процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым определенным категориям граждан.

Право на льготные кредиты имеют граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий в органах местного самоуправления. Среди них приоритетом пользуются:

· граждане, имеющие жилье с типовыми потребительскими качествами, общая площадь которого меньше нормативной;

· граждане, начавшие строительство индивидуального жилого дома и освоившие не менее 30% его общей стоимости;

· молодые семьи, в которых одному из супругов менее 30 лет;

· работники бюджетных учреждений;

· граждане, проживающие в коммунальных квартирах и в общежитиях.

Местные органы самоуправления формируют списки граждан, имеющих право на льготное кредитование. Гражданам выдаются свидетельства на право получения льготных жилищных кредитов, с которыми они могут обратиться в уполномоченный администрацией области банк. В качестве такого банка выбран Нижегородский банк Сбербанка России.

Выдача льготного кредита на строительство или приобретение жилья производится из средств банка. Банк заключает с администрацией области и органами местного самоуправления соглашения о компенсации за счет бюджетных средств части процентной ставки, равной разнице между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и принятой в рамках программы льготного кредитования процентной ставкой. Компенсация процентной ставки осуществляется в следующих долях: 40% ― за счет областного бюджета, 60% ― за счет бюджета органа местного самоуправления.

Процентная ставка за пользование кредитом для заемщиков устанавливается в размере 8% годовых и остается неизменной в течение всего кредитного периода. Срок кредитования ― до 10 лет. Сумма кредита должна составлять не более 70% стоимости приобретаемого жилья, при этом в качестве ограничителя размера кредита выступает платежеспособность заемщика. Обеспечением кредита является залог приобретаемого жилья. В качестве обеспечения принимаются также другие объекты недвижимости, ликвидные ценные бумаги, транспортные средства, поручительства граждан, предприятий и органов местного самоуправления.

ЧАСТЬ II. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Глава 3. Законодательная база ипотечного кредитования

История ипотеки

Ипотека, зародившаяся более двух тысяч лет тому назад, в настоящее время является важнейшим инструментом обеспечения обязательств.

Принято считать, что первое упоминание об ипотеке имело место в Законах Солона в VI до н.э.[12] Ипотека — слово древнегреческое, которое переводится как «заклад», «залог»[13]. Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки. История ее развития описана в основополагающем труде И.А. Базанова[14].

Еще К.П. Победоносцев отмечал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов»[15].

Необходимость появления ипотеки была обусловлена потребностями экономического оборота, а также надежного обеспечения кредита. Один из наиболее авторитетных специалистов по римскому праву в дореволюционной России, автор популярной работы «Система римского права» В.М. Хвостов описывал два типа кредита: личный и реальный[16]. Личный кредит обусловлен доверием кредитующего лица к кредитуемому. Гарантией доверия служит все имущество должника в том объеме, какой оно будет иметь к моменту реализации кредитной сделки. Альтернатива кредита личного — кредит реальный. Суть реального кредита заключается в том, что для обеспечения исполнения обязательства в имуществе должника выделяется определенная вещь, по отношению к которой кредитор имеет определенные права. Так, в случае неисполнения должником своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет продажи выделенной вещи, даже если право собственности на эту вещь перешло к другому лицу. Причем при получении удовлетворения кредитор, предоставивший реальный кредит, имеет преимущество перед личными кредиторами.

Реализацией реального кредита в римском праве, наряду с другими видами обеспечения, являлась форма залога без передачи владения вещью кредитору — hypotheca. Римское право рассматривало ипотеку в группе прав на чужую вещь как вещное право (закрепление непосредственной связи лица с вещью) на распоряжение чужой вещью. Кроме ипотеки, в римском гражданском праве существовали, по мнению В.М. Хвостова, и другие залоговые формы обеспечения: «Древнейшей формой обеспечения уплаты по обязательствам была fiducia cum creditore, при которой должник переносил на кредитора право собственности на свою вещь и получал против кредитора только личный иск... о возврате вещи в случае уплаты долга. При этой форме обеспечения кредитор получал больше прав, чем то было необходимо в целях его обеспечения, а у должника оставалось слишком мало средств против кредитора. Обратным характером отличалась другая форма обеспечения обязательств, выработавшаяся в древнем праве, — pignus. Pignus состоял в том, что кредитор получал в производное владение... вещь должника и мог ее удерживать в своих руках, пока не был уплачен долг»[17].

Позднее в римском праве fiducia cum creditore была предана забвению. Получили развитие две формы залога:

· pignus, т.е. залоговое право, при котором кредитору передается право владения вещью;

· hypotheca, т.е. залоговое право, при котором вещь остается во владении должника до момента просрочки обеспеченного обязательства.

В римском праве ипотека была возможна как для движимых, так и для недвижимых вещей и, согласно общему правилу, устанавливалась неформально и негласно, не требовалось даже письменного договора. Это было существенным недостатком римской системы залога: трудно было уследить за тем, сколько ипотек обременяло известную вещь, и кредитор рисковал, так как на заложенную ему вещь раньше уже могли быть установлены неизвестные ему ипотеки. В средневековой Европе все усложнялось допущением так называемых генеральных ипотек, т.е. ипотек, которые обременяли все имущество должника, даже то, которое он мог приобрести в будущем.

Уже в практике Древнего Рима ипотека получила наибольшее распространение при залоге земельных участков. Землю и другое недвижимое имущество, в отличие от движимого, невозможно перенести на другое место. К тому же недвижимость являлась основным средством производства, лишившись которого должник практически был не в состоянии выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.

Наиболее значительным вкладом в развитие ипотеки в феодальной Европе стало введение института ипотечных книг. Так, в Германии появилось множество различных форм ипотеки. «Гражданское уложение Германской империи, — пишет В.М. Хвостов, — знает, помимо так называемой ипотеки собственника, зачатки которой могут быть обнаружены и в римском праве, еще так называемую Grundschuld, римскому праву совершенно неизвестную. Эта форма залога состоит в том, что кредитор с самого начала получает только залоговое право на известный земельный участок, не сопровождаемое никаким обязательственным правом требования личного характера. Он может требовать от всякого обладателя заложенной недвижимости известного предоставления под страхом продажи участка; но в случае неполного удовлетворения из продажи участка кредитор не имеет ни к кому особого личного иска»[18].

Рассматривая развитие форм залога, можно обнаружить, что источником развития формы реального кредита был поиск баланса прав сторон и стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита.

В России залог недвижимости имеет свою историю. В российской дореволюционной правовой системе считалось, что залог является вещным правом. Напомним, что «вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений... Этим они отличаются от обязательственных прав, определяющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений. Юридическую специфику вещных прав составляет их абсолютный характер, отличающий их от относительных обязательственных прав. <…> Специфика вещных прав традиционно усматривается также и в том, что их объектом могут служить только индивидуально определенные вещи... Объектом же обязательственного права является поведение обязанного лица должника»[19].

В то же время исследователи правовой природы залога (сам термин «залог» применялся к недвижимости — залог движимых вещей традиционно именовался закладом) отмечали целый ряд его особенностей. По поводу принадлежности ипотеки к вещному или обязательственному праву велись длительные споры. Сторонники обеих концепций признают, что ипотеке присущи черты и вещного, и обязательственного права. Одним из основных аргументов сторонников отнесения ипотеки к вещному праву было то, что право сохраняется при смене собственника недвижимого имущества. Интересную характеристику залога дает Л.А. Кассо: «Залоговое право как право, создающее в пользу залогодержателя исключительное положение по отношению к известной части чужого имущества, может быть отнесено к той категории правомочий, которые романисты называют вещными правами. Но среди последних оно тем не менее занимает обособленное место ввиду того, что оно, в отличие от них, не имеет целью ни пользование, ни обладание вещью, а только получение известного размера ее стоимости и что, кроме того, с осуществлением этого правомочия залогодержателя связано прекращение самого залогового права»[20].

В комментарии к ст. 1040 проекта Российского гражданского уложения (оно так и не было принято, но эта работа оказала значительное влияние на развитие гражданского права в нашей стране) сказано: «Вотчинный характер залогового права состоит, собственно, в том, что оно тяготеет непосредственно на имении, составляет обременение последнего и потому разделяет его судьбу, переходит вместе с ним на всякого нового приобретателя имения»[21].

Известный дореволюционный цивилист, автор популярного учебника русского гражданского права Г.Ф. Шершеневич писал: «Залоговое право (залог) является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь. Вещный характер его обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому. Однако залоговое право, в качестве вещного, не лишено некоторых особенностей, отличающих его от других вещных прав. В противоположность другим вещным правам оно не имеет самостоятельного значения, а стоит в зависимости от права по обязательству»[22].

В проекте Российского гражданского уложения была отражена утвердившаяся к тому моменту доктрина о залоге как о «вотчинном» (вещном) праве, имеющем акцессорный (дополнительный) характер. Вотчинный характер залога прямо определен в ст. 740: «Вотчинные права суть: 1) право собственности; 2) права в чужом имуществе и 3) залог и заклад»[23]. В ст. 1040 сказано: «Залог есть обеспечение требования недвижимым имением и дает верителю, в случае неисполнения должником обязательства, право на преимущественное удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось»[24].

Основы залога недвижимого имущества после начала в России экономических реформ 1990-х гг. были введены Гражданским кодексом Российской Федерации (часть I), принятом в 1994 г. (далее ― ГК РФ).

Современное российское законодательство об ипотеке можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя список основных законодательных актов по вопросам, связанным с ипотечным кредитованием, довольно велик (см. прил. 1).

В современном российском праве определение ипотеки обнаруживает существенную близость к определению, содержащемуся в проекте Российского гражданского уложения, но этот правовой институт отнесен к обязательственному праву. В ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

Поиск по сайту: