Правовые принципы ипотеки

«В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом»[25].

Ипотекой, согласно ГК РФ, называется залог недвижимого имущества. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»[26].

В теории гражданского права и в практике ипотечного законодательства к числу основополагающих принципов залога недвижимости относятся принципы специальности, обязательности (внесения), гласности (публичности), достоверности, бесповоротности и старшинства (приоритета).

Принцип специальности предполагает, что предметом ипотеки является конкретный объект (напомним, что в свое время существовали так называемые генеральные ипотеки, которые обременяли весь комплекс имущества субъекта). В соответствии с этим принципом, как указывал еще в XIX веке профессор Д.И. Мейер, «в книгу вносят записи о правах, касающихся определенного имения». Применение принципа специальности означает, что «каждому имению был отведен особый лист, т.е. чтобы записи производились не по именам собственников, а по имениям»[27].

Книга, о которой идет речь, — это специальная поземельная (ипотечная) книга (современный аналог для России – Единый государственный реестр прав, ЕГРП). И следующий принцип ― принцип обязательности заключается в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны в специальную книгу. Ипотека становится действительной для третьих лиц только с момента записи в ипотечную (поземельную) книгу.

Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с ипотечными книгами каждого заинтересованного лица. Покупатель недвижимого имущества имеет право, по меньшей мере, получить информацию о записях относительно предмета купли-продажи.

Принцип публичной достоверности гласит, что записи в ипотечной (поземельной) книге, а для современной России — в Едином государственном реестре прав — презюмируются (предполагаются) как достоверные. Этот принцип имеет четкую юридическую формулировку. Например, в современном германском праве он означает, что «если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему»[28], и «содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право, за исключением тех случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против достоверности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в распоряжении правом, внесенным в поземельную книгу, в пользу определенного лица, то это ограничение действительно в отношении приобретателя только в тех случаях, когда оно является очевидным из содержания книги или известно приобретателю»[29].

Следующий принцип — принцип бесповоротности. Согласно Мейеру, этот принцип заключается в том, что «при определенных условиях запись сохраняет свою силу, несмотря на ее неправильность»[30].

Принцип старшинства (приоритета) означает приоритет предыдущей ипотеки над последующей. Этот принцип предполагает, что кредитор, заключивший самый ранний по времени ипотечный договор, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором.

Благодаря наличию указанных принципов и их государственному закреплению при залоге недвижимости кредитор верит не личности должника, а специально обособленной вещи, из стоимости которой он (кредитор) сможет в дальнейшем «при неисправности должника» получить удовлетворение. Это верно даже в тех случаях, когда заложенная недвижимость переходит к другому собственнику.

В Древнем Риме существовал принцип приоритета, но не было принципов специальности и публичности (гласности), которые были выработаны в Германии. В Средние века там существовал публичный акт передачи вещного права на имение, который совершался в суде или городском совете и порождал неоспоримое право собственности на конкретную вещь. Эта публичная форма использовалась и при залоге недвижимости. Позже она трансформировалась в регистрацию ипотеки в поземельной книге.

Современная российская ипотека также руководствуется некоторыми из этих принципов: обязательности внесения, гласности, специальности и приоритета. Что же касается принципов публичной достоверности и бесповоротности — здесь отсутствует единообразная трактовка законодательства[31].

В современном российском праве залог служит способом обеспечения обязательства, направленным на фактическое исполнение основного обязательства. Суть ипотечного правоотношения и до, и после наступления срока исполнения основного обязательства едина — это способ обеспечения обязательства.

Судьба ипотечного правоотношения зависит от судьбы основного обязательства: прекращается основное обязательство, обеспеченное ипотекой, — прекращается ипотека (подп. 1 п. 1 ст. 362 ГК РФ). Так, в случае надлежащего исполнения должником основного договора действие договора об ипотеке прекращается.

В случае неисполнения основного обязательства, наоборот, ипотечный кредитор может обратить взыскание на предмет ипотеки (т.е. добиться принудительного удовлетворения своего денежного требования по основному обязательству) и, таким образом, получает право, отсутствовавшее у него до определенного момента. Договор о залоге, направленный на обеспечение исполнения основного обязательства, наделяет ипотечного кредитора правом получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя.

Как уже говорилось, в России ипотека первоначально рассматривалась как право вещное, но все же победила концепция, сформулированная В.М. Хвостовым: «У залога есть черты, сближающие его и с вещными, и с обязательственными правами; но все вопросы, возникающие по поводу залога, могут быть более или менее удовлетворительно разрешены лишь в случае признания залога обязательственным правом»[32]. Эта концепция и была воспринята современным российским законодательством.

3.4. Основные положения Федерального закона «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»

Принятие в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ― Закон «Об ипотеке») было значительным шагом на пути создания условий для развития ипотечного кредитования в России.

В главе I Закона «Об ипотеке» определены основные положения об ипотеке. В ней закреплены основания возникновения ипотеки и механизм ее регулирования, в том числе введено понятие ипотека в силу закона. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Это означает, что возможность залога недвижимого имущества может быть ограничена.

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанному на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре.

Ипотека не допускается в отношении имущества, изъятого из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Также установлено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если законодательством или договором аренды не предусмотрено иное.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Договор об ипотеке

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Статья 63 Закона «Об ипотеке» не допускает ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 «Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся» Закона «Об ипотеке».

Предмет ипотеки должен быть установлен в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть определено в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

До 1 января 2005 г. договор об ипотеке должен был быть нотариально удостоверен, а также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влекло за собой его недействительность. Требование обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки с 1 января 2005 г. было отменено. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В законе закреплена обязанность залогодателя при заключении договора об ипотеке в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Регистрация ипотеки

Законом «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося ее предметом.

Основным законодательным актом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако в Законе «Об ипотеке» имеется целая глава, посвященная вопросам государственной регистрации.

В соответствии со ст. 20 Закона «Об ипотеке» государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. Для регистрации должны быть представлены договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об оплате государственной пошлины за регистрацию; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке. В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.

Законом «Об ипотеке» предусмотрены исправления, изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке, расходы по государственной регистрации ипотеки, а также публичный характер государственной регистрации ипотеки и порядок обжалования действий, связанных с ее государственной регистрацией. Так, согласно ст. 23 Закона «Об ипотеке» исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Статьей 27 Закона «Об ипотеке» установлено, что действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки (отказ от государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации и т.д.), могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде, арбитражном суде в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации. Орган, на который возложена регистрация залога, несет ответственность за вред, причиненный в результате нарушения его работниками правил регистрации. Законом «Об ипотеке» уточнены незаконные действия органа, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку; в этих случаях на него возложена обязанность возмещения заинтересованному лицу убытков, причиненных незаконными действиями либо бездействием.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. При регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

Разграничение регистрации сделок залога недвижимости и регистрации прав на нее очень важно также и потому, что право залога на недвижимость (ипотека) может возникать в силу закона[33]. Например, в п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке» установлено: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры».

Итак, приведенная норма устанавливает так называемую ипотеку в силу закона, т.е. ипотеку, возникающую в силу прямого предписания закона. Норма ст. 77 Закона «Об ипотеке» не единична в действующем гражданском законодательстве. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости, с момента передачи недвижимости покупателю и до ее оплаты недвижимость, проданная в кредит, признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанностей по оплате недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ «при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество».

Поиск по сайту: