Договор аренды: права и обязанности сторон, срок аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п 1 ст 605 ГК РФ). Права, на которых предоставляется имущество, зависят, как правило, от вида сдаваемого внаем имущества. Так, недвижимость обычно сдается во владение и пользование. А, например, транспортные средства могут сдаваться как во владение и пользование (аренда транспортных средств без экипажа), так и только в пользование (аренда с экипажем). В последнем случае арендатор только пользуется предоставленным ему транспортным средством, но не относится к нему, как к собственному, не имеет его в своем хоз господстве: автомобиль с водителем выполняет поручения арендатора и вечером уезжает.

Юр. квалификация договора: двусторонне обязывающий, консенсуальный (для заключения которого достаточно соглашения сторон — признаётся заключенным с момента подписания его сторонами.), возмездный (по которому хотя бы одна из его сторон за исполнения ею её обязанностей должна получить плату или иное встречное (относительно такой обязанности) возмещение,).

Признаки договора аренды:

• Передача имущества во владение и пользование ими пользование без перехода права собственности,

• Срочный характер договора (закон не устанавливает ни мак, ни мин строков),

• Аренда – возмездный договор, за предоставление имущества взимается арендная плата,

• Предметом договора может быть только имущество (движимое, недвижимое) наделенное индивидуально-определенными признаками.

Стороны: арендодатель и арендатор.

Арендодатель – собственник имущества либо лицо, им уполномоченное (ст 608 ГК РФ), например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хоз ведения (гос и муницип унитарные предприятия). В отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Смена собственника не влечет прекращения договора, поскольку в данном случае действует вещное право следования.

Арендатор – любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями и арендаторами могут быть только предприниматели (например, в лизинге).

Источники правового регулирования:

• Параграф 1 гл 34 ГК РФ – нормы носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено спец регулирование, а также распространяются на другие виды договоров аренды, но лишь в той части, которая не регламентируется спец правилами (прокат, лизинг,..)

• Нормы, регулирующие сдачу в аренду зем участков – гл 17 ГК РФ, ЗК РФ,

• Передача в пользование участков недр, водных объектов, лесов – Закон о недрах, Водный кодекс, Лесной кодекс,

• Нормы гл 34 ГК РФ, а также спец законодательство, регулирующее особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства – о сделках, обязательствах, договорах,..

Существенные условия договора: предмет, для аренды зданий и сооружений – цена.

Предметом договора являются условия о том имуществе, которое подлежит передаче в аренду. В договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости – место ее нахождения. При отсутствии в договоре этих данных, условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п 3 ст 607 ГК РФ).

Форма договора:

• Устная – только между гражданами на срок менее года,

• Письменная – если срок договора более одного года, либо если одна сторона – юр лицо (ст 609 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит гос регистрации (п 2 ст 609 ГК РФ). Это положение конкретизировано в ст 26 ФЗ “О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Срок договора определяется сторонами в договоре. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопред срок. В этом случае любая сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, при аренде недвижимого имущества за 3 мес (п 2 ст 610 ГК РФ).

Жилые помещения (дома, квартиры, части домов и квартир) могут предоставляться юр лицам только на основании договора аренды, гражданам на основе договора найма жилого помещения.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условия о размере арендной платы являются обязат (ст 654 ГК РФ).

Арендная плата (ст 614 ГК РФ) устанавливается либо за все арендуемое имущество в целом, либо отдельно по каждому из его составных частей в виде:

• Определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно,

• Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов,

• Представления арендатором опред услуг,

• Передачи арендатором арендодателю обустроенной договором вещи в собственность или в аренду,

• Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Наибольшее распространение получила арендная плата в виде денежной суммы.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором аренды, но не чаще одного раза в год (п 3 ст 614 ГК РФ). При применении этого положения следует учитывать п 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г № 66…., в котором указано, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на % индексации не является изменением в соответствии с п 3 ст 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При аренде некоторых видов гос и муницип имущества могут устанавливать мин ставки арендной платы. Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей устанавливаются соответствующими органами исполнит власти, в компетенцию которых входит распоряжение имуществом.

Арендодатель обязан:

• Передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования (п 1 ст 611 ГК РФ),

• сдавать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п 2 ст 611 ГК РФ),

• производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором (ст 616 ГК РФ). Как правило, под кап ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значит затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и тд). Затраты на такой ремонт окупаются в течение длительного времени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы.

• Предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество (залог, сервитут,..). При несоблюдении этой обязанности, предусмотренной ст 613 ГК РФ, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан:

• Использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением (ст 613 ГК РФ),

• Вносить арендную плату,

• Производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст 616 ГК РФ),

• Возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Арендатор наряду с правом пользования приобретает право владения арендованным имуществом – вещное право, являющееся основой для вещной защиты (в том числе и против собственника – предъявление виндикационного иска), арендатор становится собственником плодов, продукции, доходов от правомерного использования арендованного имущества (ст 606 ГК РФ).

В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Правовая регламентация процесса внесения улучшений в имущество осуществляется ст 623 ГК РФ. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и при возврате объекта арендатор вправе их изъять. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, изъятие которых невозможно без ущерба арендодателя, переходят по окончании договора к последнему вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является согласие арендодателя. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Права арендодателя:

• Требовать уплаты арендных платежей в формах, определенных условиями договора,

• Требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за 2 срока подряд), если иное не предусмотрено договором,

• Требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более 2 раз подряд не вносит арендную плату (п 5 ст 614 ГК РФ).

Права арендатора:

• Распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя – сдавать имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды (ст 615 ГК РФ),

• Передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хоз товарищества, хоз общества или паевого взноса в производственный кооператив (ст 615 ГК РФ). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор

• Истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества,

• Требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора (п 3 ст 611 ГК РФ),

• Требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество (ст 613 ГК РФ),

• При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

• Требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора,

• Удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя,

• Если арендодатель не произвел кап ремонт в срок установленный договором, то:

• Производить его за счет арендодателя,

• Потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

В ГК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

В соответствии со ст 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор:

• Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора,

• Существенно ухудшает имущество,

• Более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату,

• Не производит кап ремонт в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии сроков – в разумные сроки, если кап ремонт является обязанностью арендатора в соответствии с условиями договора.

Ст 620 ГК РФ предусматривает, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора .если арендодатель:

• Не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества,

• Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора,

• Арендодатель не производит кап ремонт в установленные сроки.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет, при прочих равных условиях,преимущественное право на возобновление договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечении срока действия старого договора.

Возможны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков в связи с отказом арендодателя от заключения договора на новый срок. Если к этому времени арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

ГК выделяет разновидности договора аренды:

• Договор проката,

• Аренда транспортных средств,

• Аренда зданий и сооружений,

• Аренда предприятий,

• Лизинг

Поиск по сайту: