Договор купли - продажи жилой недвижимости.

Договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить за него определенную сторонами сумму, называется договором купли-продажи недвижимости.

Основная причина, почему законодатель выделяет отдельно данный вид договора - это предмет данного договора - недвижимое имущество. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое по договору. Это может быть описание, план с привязкой к определенной местности. Указание на кадастровый номер является обязательным, так как это единственный способ определить предмет.

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению – для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником.

Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть перечень лиц, сохраняющих соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре на это должно быть прямо указано. А также, ограничения связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

К покупателю квартиры в многоквартирном доме одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т. д.). Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК и Федерального закона «О товариществах собственников жилья» не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Круг существенных условий.

По общему правилу, существенным условием является предмет, также существенным условием является цена. Если нет цены, то договор считается незаключенным. Существенным условием также является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, а также характер их прав.

Форма договора купли-продажи.

Договор продажи жилой недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества и заменой его государственной регистрацией. Отсутствие последней влечет недействительность договора, а также означает неисполнение обязанности по договору.

Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту - здесь могут фиксироваться недостатки, но это не рассматривается как уведомление о недостатках. По закону можно предположить обязательность передаточного акта. Суд практика: само отсутствие передаточного акта не означает, что передача не состоялась. Это можно доказывать любыми средствами доказывания.

Для оформления договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме потребуется большое количество документов, в этот перечень входят:

Паспорт. Комплект правоустанавливающих документов на квартиру: В зависимости от оснований возникновения прав собственности на нее это могут быть: договор передачи квартиры и свидетельство о собственности на квартиру; договор купли-продажи; договор мены; договор дарения; договор ренты; свидетельство о праве на наследство; справка о выплате пая ЖСК; зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда, если квартира досталась по суду. Выписка из домовой книги (информация о проживающих в данной квартире). Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Копия финансово-лицевого счета. Справка формы 11-а. Выдается в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ). В этой справке указывается: точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством, и с которой взимаются пошлина и налоги), подтверждается отсутствие ареста и иных ограничений на данную квартиру. К справке прилагается экспликация - план квартиры. Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство). Выдается в государственной налоговой инспекции. Разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане "группы риска" (нетрудоспособные инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными). Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети. Справка из ОВД о выдаче нового паспорта, если он был получен из-за ветхости прежнего. Свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию. Нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры, если продаваемая квартира стала собственностью во время нахождения в браке.

Права и обязанности сторон.

Основная обязанность продавца – передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли- продажи. С момента передачи вещи покупателя, как правило, возникает право собственности (п.1 ст. 223).

Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК.

Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165ГК).

Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обремениями). В соответствии с ГК (ст.131) и Законом о регистрации (п.1 ст. 4) ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.

Передача недвижимости всегда осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости, ее невозможно передать обычным способом, путем вручения покупателю. Передаточный акт является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. Но при всем этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. Поэтому передача недвижимости может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней.

В целях защиты прав покупателей помещения в кондоминимуме как в едином комплексе недвижимого имущества в ст. 13 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996г. Установлено, что при продаже помещения в кондоминимуме продавец кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документы со следующими сведениями:

при отсутствии товарищества собственников сообщаются: данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества; сведения о залоге помещений; сведения о страховании общего имущества в кондоминимуме;

при наличии товарищества в дополнение к сведениям перечисленных выше, сообщаются: сведения о любых известных капитальных затратах, которое товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этому представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.

Обязанности покупателя.

Обязанность принять имущество по передаточному акту. Если покупатель данную обязанность нарушает, ГК устанавливает, что продавец вправе потребовать принятия товара, либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Единственной действенной защитой в данном случае являются правила о просрочке кредитора (гл. 25 ГК), о переходе риска случайной гибели и возможность отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Обязанность оплатить товар. Срок оплаты предусматривается договором, но условия о сроке оплаты не являются существенным условием. Товар должен быть оплачен непосредственно до или после его передачи, если договором срок оплаты не указан. Возможен вариант предварительной оплаты, оплаты в кредит и оплаты в кредит с рассрочкой платежа. Касательно предварительной оплаты законодатель требует, что данное условие было включено в договор, но сам срок существенным условием не является. Если стороны не указали срок, то оплата должна быть произведена по общему правилу в разумный срок. При оплате товара в кредит срок оплаты опять же существенным условием договора не является, и если он не оговорен, то товар должен быть оплачен в разумный срок после передачи товара.

Также закон предусматривает специальный случай расторжения договора: при неисполнении покупателем внести соответствующий взнос в счет цены у продавца существует возможность отказаться от договора за исключением случаев, когда сумма уже полученных платежей составляет более половины цены товара. Последствия неисполнения этой обязанности зависят от того, передан товар или еще нет. Если товар уже передан, то продавец вправе требовать оплаты, а также уплаты процентов по ст. 395 ГК. Если товар еще не передан, то применяются правила ст. 328 ГК, т.е. он вправе приостановить передачу. После расторжения договора можно потребовать возврата товара как неосновательного обогащения.

Обязанность зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК.

Поиск по сайту: