Возможности финансирования строительства торгового центра

Для того чтобы определить наилучший способ финансирования проекта, необходимо рассчитать величину ипотечной постоянной, уровень дефолта и величину финансового левереджа.

Ипотечная постоянная – это отношение обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Годовая кредитная постоянная обычно больше кредитной ставки, так как периодические выплаты включают в себя не только выплату процентов за пользование кредитом, но и погашение основной суммы. Ежегодные выплаты по кредиту можно рассчитать по формуле взноса на амортизацию единицы, входящей в число шести функций сложного процента:

, (14)

где PV – сумма кредита;

i – процентная ставка по кредиту;

n – срок кредита.

После нахождения величины ежегодных выплат может быть рассчитана ипотечная постоянная:

. (15)

Любой заемщик стремится минимизировать свои траты по обслуживанию кредита, поэтому сравнивая различные способы финансирования предпочтение стоит отдать тому, кто обеспечивает минимальную кредитную постоянную.

Финансовым левереджем или рычагом называют эффект изменения доходности за счет использования заемных средств. Привлечение заемных средств при финансировании инвестиций в недвижимость позволяет диверсифицировать вложения и способно обеспечить увеличение доходности на собственные средства инвестора. Величина левереджа рассчитывается как разность между общей доходностью проекта и собственной доходностью инвестора:

, (16)

где PI_общ – индекс общей прибыльности проекта, рассчитываемый в пункте 3.1;

PI_собст – индекс собственной доходности основного инвестора проекта.

Последний показатель рассчитывается по стандартной формуле индекса прибыльности, но при этом при расчете денежных потоков проекта необходимо учитывать выплаты по кредиту. Кроме того, ставка дисконтирования для всего проекта в этом случае рассчитывается не кумулятивным методом, а методом средневзвешенной величины:

, (17)

где γ_соб и γ_заем – доля собственных и заемных средств соответственно,

i_соб и i_заем – ставка дисконтирования для собственных и заемных средств соответственно.

Для эффективного применения заемных средств величина левереджа должна быть положительной, а при сравнении различных способов финансирования приоритет отдается тому, кто обеспечивает максимизацию левереджа.

Уровень дефолта дает сведения о способности действительного валового дохода покрывать текущие затраты на операционные расходы и обслуживание кредита. Численно этот показатель равен отношению суммы всех текущих затрат к действительному валовому доходу:

, (18)

где ОРср – среднегодовые операционные расходы;

ДВД_ср – среднегодовой действительный валовый доход.

При выборе способа финансирования приоритет следует отдавать варианту с наименьшей долей затрат в ДВД. Результаты расчета указанных выше показателей сводятся в таблицу 12.

Таблица 12

Поиск по сайту: