Понятие, общая характеристика договора.

По договору управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (управляющему) на определенный срок имущество в управление, а другая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) ( ст. 1029 ГК).

Правовое регулирование договора осуществляется главой 70 ГК, а также законами Украины "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" [3] и "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" [4] .

Конструкция договора управления имуществом базируется на общих для гражданских договоров принципах свободы договора, равенства сторон, возмездности договора, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела и т.п.. К специфическим чертам, присущих договора управления, определили его понятия, принадлежат его фидуциарная характер, а также специальные требования к субъектному и объектного состава и осуществления этих правоотношений. В ГК Украины договор управления имуществом относится к договорам по оказанию услуг, но в данной группе следует выделить подгруппу представительных (посреднических) договоров, очень похожи между собой., - Договор комиссии - договор поручения, договор управления имуществом Так, в частности, в швейцарской доктрине течение определенного времени существовал спор о природе доверительных (фидуциарных) отношений, и по мнению одних авторов, фидуция - это известный континентальном праву договор, но другие считали, что речь идет о договоре поручения.

По субъектной направленности выполнения обязательств договор управления может быть договором в пользу сторон договора (установщик назначает выгодоприобретателем самого себя) и договором в пользу третьих лиц (выгодам-получателей).

Договор управления имуществом, заключенный в интересах выгодоприобретателя, как и любой другой договор в пользу третьих лиц, имеет определенные особенности. При заключении такого договора управляющий обязуется перед учредителем выполнить определенные действия не установщику, а другому лицу (выгодоприобретателю) и, выполнив следующие действия, управляющий погашает свои обязательства перед учредителем. Наряду с этим, субъектный состав договора управления имуществом не совпадает с субъектным составом правоотношений, ими порождаемых. Будучи участником правоотношений, выгодоприобретатель Не хватает стороной по договору. Кроме того, выполнение договора управления может требовать как основатель, так и выгодоприобретатель. Именно эта характерная признак договоров в пользу третьих лиц присуща договора управления имуществом [22, с.34].

По количеству обязанных сторон договор управления имуществом относится к двусторонних договоров.Права и обязанности по этому договору возникают как с одной, так и с другой стороны обязательства. В договоре управления имуществом отсутствуют единственный должник и единственный кредитор. Каждая из сторон выступает как кредитор и как должник.

Установщик после заключения договора обязуется передать часть своего имущества в управление управляющему, не совершать никаких сделок с этим имуществом, препятствовать осуществлению управления, и одновременно приобретает право осуществлять контроль за выполнением условий договора, получать выгоды от управления имуществом. Управляющий должен выполнять свои обязанности исключительно в интересах учредителя (выгодоприобретателя) и давать отчет о своей деятельности, а за осуществление управления имуществом приобретает право на вознаграждение.

Договор управления имуществом остается двусторонним и в том случае, если владелец назначит выгодоприобретателем третье лицо. Когда в данном договоре появляется третий участник - выгодоприобретатель, договор не превращается в трехсторонний, а лишь приобретает свойства договора в пользу третьего лица. Поэтому договор между учредителем управления и управляющим не порождает для выгодоприобретателя никаких обязанностей, а только права. Традиционным критерием деления договоров на двух-и многосторонние является наличие у каждой из сторон прав и обязанностей. Именно отсутствие обязанностей на стороне выгодоприобретателя не позволяет квалифицировать этот договор как трехсторонний. Должником по этому договору признается управляющий, должен выполнить то, к чему его обязывает договор, а кредитором - учредитель управления. Последний проявляет доверие управляющему и ждет от него эффективной реализации предоставленных ему прав на имущество.

По характеру направленности предоставления договор управления является возмездным.Договор управления имуществом признается возмездным, что прямо вытекает из содержания главы 70 ГК Украины. Согласно п. 1 ст. 1028 ГК Украины деятельность по управлению имуществом осуществляется за вознаграждение. Управителю возмещаются необходимые расходы, произведенные им при управлении имуществом (ст. 1042 ГК Украины). Условия о размере и форме платы управляющему отнесены ст. 1035 ГК Украины к существенным условиям договора. В случае отсутствия в тексте договора условий вознаграждения, такая сделка будет считаться незаключенным.

Преимущественно эквивалентно-возмездные основы современного гражданско-правового обмена обусловило общее правило о возмездный характер отношений установщика и доверительного управляющего. Положение о возмездный характер услуг управляющего вполне обоснованными ввиду того, что лицо, предоставляющее материальные блага другому лицу, имеет право получать за это определенное встречное удовлетворение.

Допустимым является заключение безвозмездного договора управления имуществом только в прямо определенных законом случаях.

Целью заключения такого договора является получение дохода или другие выгоды от осуществления права собственности на имущество. При передаче имущества в управление управляющему установщик рассчитывает на эквивалентное увеличение или сохранение своего капитала, хотя не всегда получает выгоды от этого напрямую. Кроме цели получить прибыль или приумножить капитал, основания управления возможно и в некоммерческих целях. Однако и в этом случае договор будет возмездный характер. Оплатнисть договора в этом случае связана с имущественными отношениями между учредителем и управляющим [12, с. 646].

По моментом вступления в силу договор управления имуществом является реальным договором, поскольку по этому соглашению одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. О реальности договора свидетельствует четко определенное положение: учредитель управления передает имущество в управление, а не обязуется его передать. Поэтому для возникновения договора управления имуществом, как и любого реального договора, недостаточно одной встречной согласия сторон (оферты и акцепта). Обязательным условием заключения этого договора является передача имущества. Обещание передать имущество в управление не влечет за собой в данном случае правовых последствий. Согласие потенциального управляющего и потенциального учредителя управления до момента передачи имущества, если один передаст его, а другой примет и отделит от другого, находящегося в управлении, может считаться лишь предварительным договором, то есть договоренности сторон в будущем заключить договор (ст. 635 ГК Украины) [22, с. 34-35].

Моментом заключения договора управления имуществом считается вручение учредителем имущества управляющему. Договор управления недвижимым имуществом считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 1031 ГК Украины).

По общему правилу, ГК Украины не допускает конструирования договора управления имуществом как консенсуального. Заключение договора как консенсуального могло бы привести к отношениям, когда учредитель управления обязан был бы передать имущество, а управляющий имел бы право требовать его реальной передачи даже в том случае, когда владелец усомнился бы в профессионализме и усердия избранное контрагента и решил бы прекратить отношения .

Вследствие того, что гражданско-правовой институт управления введен с целью более полного удовлетворения интересов собственников имущества, передают свое имущество в управление, то, естественно, эти интересы должны иметь приоритетную защиту. Права управляющих ни в коем случае не должны ущемлять интересы их клиентов. В литературе указывается на недопустимость предоставления управляющему возможностей заставлять собственника имущества против его воли к передаче имущества даже в случае, если решение не передавать его принято после подписания договора [14, с. 163].

С другой стороны, определяя этот договор реальным, тем самым установщике предоставляется право одностороннего отказа от исполнения договора в ситуации, когда договор с каким-либо причинам заключен до передачи имущества в управление.

Договоры, при заключении которых потенциальный управляющий настаивает на оформлении его как консенсуального (такие случаи известны практике), пытаясь получить юридические рычаги для принуждения контрагента к реальному исполнению обязательства, а в случае отказа учредителя управления от передачи имущества предусматривает также возможность привлечения его к материальной ответственности в форме возмещения убытков, должны признаваться недействительными [14, с. 165].

Однако, в некоторых специальных случаях договор управления может рассматриваться как консенсуальный.

Управление государственными корпоративными правами осуществляют управляющие, определенные на конкурсной основе по результатам конкурсов на право управления соответствующим государственным имуществом. Конечно договоры управления государственными корпоративными правами (пакетами акций, долями, паями) считаются заключенными со дня их подписания. Договор управления недвижимым имуществом не может быть реальным, поскольку согласно ГК Украины сделки с недвижимостью считаются заключенными с момента государственной регистрации, проводимой в установленном порядке. Поэтому договор управления недвижимым имуществом считается заключенным с момента государственной регистрации.

Поиск по сайту: