Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Требуется определить восстановительную стоимость школы в Москве с учетом физического износа на 23 января 1999 г. Введена в действие в 1965 г.



Москва - 1-й территориальный пояс, 2-й климатический район.

Объемно-планировочное решение:

1. площадь застройки 7020 м = 1400 м2,

2. 5-этажное здание высотой 20 м;

3. общая площадь - 3500 м2

4. строительный объем - 26 000 м3

5. средняя полезная высота помещения - 3,5 м.

Сборник № 32 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и учебных заведений. на 1 января 1969 г. имеет стоимость 1 м3 = 20,9 руб. В соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 К69-8 = 1,17. В соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14Д K84-91 = 1,60. В соответствии со сборником КО-ИНВЕСТ (вып. 17. стр. 24, раздел 2 СМР "Общие рыночные индексы") К91-96 = 9704. Средний индекс цен с учетом деноминации 1998 г. Ипадения курса рубля после августа 1998 г. K96-99 = 0,0042. Срок экономической жизни 60 лет. Эффективный возраст 30 лет.

 

4. Определите стоимость свободной квартиры государственного жилого фонда. Если известн6о, что инвентаризационная стоимость 1м2 строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущий год, составляет 108 руб.

Квартира двухкомнатная площадью 58 м2. Потребительские качества характеризуются следующими коэффициентами: этаж третий, то есть между первым и последним – 0,47; Высота помещения более 2,75, но не менее 3,00 – 0,66; комнаты все изолированные – 2, 45; Площадь подсобных помещений, включая кухню 16м2 – 0,45; Санузел раздельный – 0,40; Лоджия – 0,45; Лифт – 0,45; Мусоропровод на лестничной клетке – 0,21; Ванна, горячее водоснабжение централизованное – 0,40; Ориентация окон жилых комнат юг и восток (за одну комнату) – 0,09; Удаленность от метро 4 остановки – 0,12.

 

5. На земельном участке площадью 400 м2 построено здание, общей площадью всех этажей в котором составляет 2000 м2. Рассчитайте коэффициент плотности застройки.

6. Определите стоимость предприятия методом затрат, если известно, что площадь земельного участка – 4000 м2. Нормативная цена земли – 35 руб. за 1 м2. Стоимость строительства главного сооружения по смете 100 тыс. руб. Сумма затрат составляет 20 %. Предприниматель исходит из недоиспользуемой прибыли на вложение капитала 20 % Износ сооружения 2 5 от стоимости строительства. Стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете 20 тыс. руб.

 

 

7. Оцените предлагаемый на продажу участок, если владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 50 тыс. руб., его эффективный возраст – 10 лет, стоимость земельного участка – 15 тыс. руб. Известно также, что недавно за 70 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возделывание такого же дома – 55 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. руб.

 

 

8. Оцените затратным подходом здание, если известно, что его площадь 850 м2, срок экономической жизни 70 лет, эффективный возраст – 5 лет, стоимость строительства 1 м2 недавно построенного аналогичного здания – 300 дол.

 

9. Оцените индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход.Если известно, что площадь дома 42 м2; стоимость строительства дома 150 дол. м2; площадь гаража 20 м2; стоимость строительства гаража 50 дол. м2; стоимость воспроизводства парника 180 дол.; устранимый физический износ 280 дол.; неустраненный физический износ строений 15%; функциональный износ дачи 200 дол.; рыночная стоимость земельного участка 550 дол.

 

 

10. Определите стоимость нового строительства жилого здания, если известно, что площадь оцениваемого здания составляет 12000 м2; стоимость строительства 1 м2 аналога составляет 7 тыс. руб. К тому же в объект оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. руб.

11. Фирма приобрела 5 лет назад земельный участок стоимостью 2000 долларов и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 долларов. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными земельными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 долларов, а свободные земельные участки – за 3000 долларов. Какова рыночная стоимость в настоящее время построенного фирмой склада (вместе с участком)?

 

 

12. Поставлена задача оценить однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м. с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже в здании без лифта. Известно, что однокомнатная квартира общей плошадью 28 кв.м. без балкона в доме с лифтом, находящейся на средних этажах и расположенной в 10 мин.ходьбы пешком от метро, составляет 15000 долларов. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 долларов за каждый кв.м. лифта оценивается в 1000 долларов, близость со станцией метро увеличивает стоимость на 10 %, наличие балкона оценивается в 500 долларов.

 

 

13. Стоимость дома площадью 700 кв.м. по рыночным данным составит 100 долларов за 1 кв.м., бассейна площадью 40 кв.м. – 20 долларов за кв.м., гаража площадью 50 кв.м. – 30 долларов за кв.м. Устранимый физический износ всех объектов оценен в 5000 долл. Неустранимый физический износ составляет 20 % восстановительной стоимости объектов. Общее функциональное устаревание оценивается в 25000 долл., в т.ч. неустранимое устаревание – 500 долл. Стоимость свободного аналогичного земельного участка составляет на дату оценки 500 долл. Какова остаточная стоимость воспроизводства объекта недвижимости?


Сравнительный подход

  1. Определите стоимость объекта по парным продажам
Характеристика пара
1. Дом с бассейном
2. Дом без бассейна
Отклонения (стр.1-стр.2)          
Поправка, установленная оценщиком
Мода:  
Медиана:  
Средняя арифметическая:  
Принято:  

2. Скорректируйте стоимость сопоставимого объекта при помощи процентных поправок

Процентные поправки к цене сопоставимого объекта, долл.

Характеристика Аналогичный объект Поправки на независимой основе Поправки на кумулятивной основе
1. Цена продажи    
2. Дата продажи 4 месяца назад    
3. Природное окружение на 5 % лучше, чем у объекта оценки    
4. Удобства на 10 % лучше, чем у объекта оценки    
5. Состояние на 2 % хуже, чем у объекта оценки    
6. Общая поправка х    
7. Скорректированная стоимость сопоставимого объекта      

3. Определите скорректированную цену продажи оцениваемого участка, если известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным квартирам, две из которых расположены в центре города и одна – на окраине.

  Объект оценки Аналог
Характеристики
Местоположение окраина окраина центр центр
Состояние квартиры хорошее неплохое хорошее неплохое
Цена продажи за 1кв.м.  
Дата продажи   месяц назад полгода назад 3 месяца назад
Корректировка на:        
местоположение        
состояние квартир        
Итоговая корректировка        
Скорректированная цена продаж        

4. Стоимость объекта оценки Х имеет цену продажи сопоставимого аналога равной 1,0.

Определите: 1) если объект лучше аналога на 15 %; 2) если оцениваемый объект хуже аналога на 15 %; 3) аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %; 4) аналог хуже оцениваемого объекта на 15 %

 

 

5. Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:

Объект 1: Продан 3 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт лучше, неужели у объекта оценки (различие оценено в 5000 долл.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 16 долл.)

Объект 2: Продан 6 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 15000 долл. По сравнению с обычным финансированием.

Объект 3: Расположен ближе к автобусной остановке, неужели объект оценки, снижает стоимость на 3000 долл. Продан 2 дня назад. Бассейн отсутствует.

Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5 % в месяц.

Определим стоимость объекта на основе метода парных продаж

Характеристика Объект оценки Объект
Цена продажи, долл.  
Корректировки с учетом:        
даты продажи        
наличия бассейна        
наличие ландшафта        
условий финансирования        
местоположения        
Скорректированная цена        
Количество квартир  
Скорректированная продажная цена одной квартиры        
Усредненная цена продаж одной квартиры  
Стоимость объекта оценки  

6. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у. д. ед.

Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости

Элементы сравнения Поправки, % Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, у. д. е.
Цена продажи аналога  
Поправка на передаваемое право собственности + 4  
Скорректированная цена    
Поправка на условия финансирования -2  
Скорректированная цена    
Поправка на условия продажи +5  
Скорректированная цена    
Поправка на изменение экономических условий +3  
Скорректированная цена    
Поправка на местоположение -2  
Скорректированная цена    
Поправка на износ +2  
Скорректированная цена    
Поправка на наличие дополнительных улучшений -4  
Скорректированная цена    
Поправка на масштаб (денежная поправка к ед. сравнения) -4  
Итоговая стоимость    

7. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом (ПВД) в 150000 у. д. ед. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах:

Расчет валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Аналог Цена продажи, у. д. е. ПВД ВРМ
 
 
 
Средний показатель  
  Вероятная цена продажи

8. Оцените объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у. д. ед.

Информация о сделках купли-продажи

Аналог ЧОД, у. д. ед. Цена продажи, у. д. ед. Ккап
 
 
Доход за прошлый год 35000  
Вероятная цена продажи  

9. Характеристика объекта оценки: 1) жилое строение; 2) дата постройки – 1.02.2001 г.; 3) дата оценки – 1.04.2004 г.; 4) планировка – комнаты смежные; 5) состояние квартир: требуется ремонт; 6) дом каблирован; 7) общая площадь – 60 м2. В качестве аналогов были подобраны 10 объектов, проданных на рынке не более 1 месяца назад:

Цена продажи, долл. Общая площадь, м2 Цена 1 м2, долл. Характеристики
кабель планировка ремонт
- раздельная не требуется
+ раздельная не требуется
+ раздельная требуется
+ смежная не требуется
+ смежная требуется
- смежная не требуется
- смежная требуется
- смежная не требуется
+ смежная не требуется
+ смежная не требуется

Определите: 1. механизм формирования весов каждой характеристики объекта, установив соотношение весов?

Расчет увеличение цен с учетом характеристик объекта

Объект аналог Цена 1 м2, долл. Калибровка объектов на основе характеристик
кабель планировка ремонт
+ - раздельная смежная требуется не требуется
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
ИТОГО Х            
Среднее значение Х            
Приращение стоимости за счет характеристик объекта Х      
Соотношение приращения Х      

2.Стоимость объекта оценки?

Расчет стоимости оценки

Объект аналог Цена 1 м2, долл. Вес характеристик* Сума весов Взвешенная цена 1 м2
кабель планировка ремонт
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
ИТОГО Х          
Средневзвешенная цена 1 м2  
Стоимость объекта оценки  

* - веса устанавливаются на основе парных сравнений объекта оценки с каждым аналогом по следующему правилу: если характеристика объекта оценки совпадает с аналогом - присваивается вес (наличие кабеля 1,5; планировка комнат 1; состояние квартиры 2), если нет ставим 0

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.