Требуется определить восстановительную стоимость школы в Москве с учетом физического износа на 23 января 1999 г. Введена в действие в 1965 г.

Москва - 1-й территориальный пояс, 2-й климатический район.

Объемно-планировочное решение:

1. площадь застройки 7020 м = 1400 м²,

2. 5-этажное здание высотой 20 м;

3. общая площадь - 3500 м²

4. строительный объем - 26 000 м³

5. средняя полезная высота помещения - 3,5 м.

Сборник № 32 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и учебных заведений. на 1 января 1969 г. имеет стоимость 1 м³ = 20,9 руб. В соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 К_69-8 = 1,17. В соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14Д K_84-91 = 1,60. В соответствии со сборником КО-ИНВЕСТ (вып. 17. стр. 24, раздел 2 СМР "Общие рыночные индексы") К_91-96 = 9704. Средний индекс цен с учетом деноминации 1998 г. Ипадения курса рубля после августа 1998 г. K_96-99 = 0,0042. Срок экономической жизни 60 лет. Эффективный возраст 30 лет.

4. Определите стоимость свободной квартиры государственного жилого фонда. Если известн6о, что инвентаризационная стоимость 1м² строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущий год, составляет 108 руб.

Квартира двухкомнатная площадью 58 м². Потребительские качества характеризуются следующими коэффициентами: этаж третий, то есть между первым и последним – 0,47; Высота помещения более 2,75, но не менее 3,00 – 0,66; комнаты все изолированные – 2, 45; Площадь подсобных помещений, включая кухню 16м² – 0,45; Санузел раздельный – 0,40; Лоджия – 0,45; Лифт – 0,45; Мусоропровод на лестничной клетке – 0,21; Ванна, горячее водоснабжение централизованное – 0,40; Ориентация окон жилых комнат юг и восток (за одну комнату) – 0,09; Удаленность от метро 4 остановки – 0,12.

5. На земельном участке площадью 400 м² построено здание, общей площадью всех этажей в котором составляет 2000 м². Рассчитайте коэффициент плотности застройки.

6. Определите стоимость предприятия методом затрат, если известно, что площадь земельного участка – 4000 м². Нормативная цена земли – 35 руб. за 1 м². Стоимость строительства главного сооружения по смете 100 тыс. руб. Сумма затрат составляет 20 %. Предприниматель исходит из недоиспользуемой прибыли на вложение капитала 20 % Износ сооружения 2 5 от стоимости строительства. Стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете 20 тыс. руб.

7. Оцените предлагаемый на продажу участок, если владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 50 тыс. руб., его эффективный возраст – 10 лет, стоимость земельного участка – 15 тыс. руб. Известно также, что недавно за 70 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возделывание такого же дома – 55 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. руб.

8. Оцените затратным подходом здание, если известно, что его площадь 850 м², срок экономической жизни 70 лет, эффективный возраст – 5 лет, стоимость строительства 1 м² недавно построенного аналогичного здания – 300 дол.

9. Оцените индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход.Если известно, что площадь дома 42 м²; стоимость строительства дома 150 дол. м²; площадь гаража 20 м²; стоимость строительства гаража 50 дол. м²; стоимость воспроизводства парника 180 дол.; устранимый физический износ 280 дол.; неустраненный физический износ строений 15%; функциональный износ дачи 200 дол.; рыночная стоимость земельного участка 550 дол.

10. Определите стоимость нового строительства жилого здания, если известно, что площадь оцениваемого здания составляет 12000 м²; стоимость строительства 1 м² аналога составляет 7 тыс. руб. К тому же в объект оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. руб.

11. Фирма приобрела 5 лет назад земельный участок стоимостью 2000 долларов и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 долларов. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными земельными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 долларов, а свободные земельные участки – за 3000 долларов. Какова рыночная стоимость в настоящее время построенного фирмой склада (вместе с участком)?

12. Поставлена задача оценить однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м. с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже в здании без лифта. Известно, что однокомнатная квартира общей плошадью 28 кв.м. без балкона в доме с лифтом, находящейся на средних этажах и расположенной в 10 мин.ходьбы пешком от метро, составляет 15000 долларов. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 долларов за каждый кв.м. лифта оценивается в 1000 долларов, близость со станцией метро увеличивает стоимость на 10 %, наличие балкона оценивается в 500 долларов.

13. Стоимость дома площадью 700 кв.м. по рыночным данным составит 100 долларов за 1 кв.м., бассейна площадью 40 кв.м. – 20 долларов за кв.м., гаража площадью 50 кв.м. – 30 долларов за кв.м. Устранимый физический износ всех объектов оценен в 5000 долл. Неустранимый физический износ составляет 20 % восстановительной стоимости объектов. Общее функциональное устаревание оценивается в 25000 долл., в т.ч. неустранимое устаревание – 500 долл. Стоимость свободного аналогичного земельного участка составляет на дату оценки 500 долл. Какова остаточная стоимость воспроизводства объекта недвижимости?

Сравнительный подход

1. Определите стоимость объекта по парным продажам

2. Скорректируйте стоимость сопоставимого объекта при помощи процентных поправок

Процентные поправки к цене сопоставимого объекта, долл.

3. Определите скорректированную цену продажи оцениваемого участка, если известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным квартирам, две из которых расположены в центре города и одна – на окраине.

4. Стоимость объекта оценки Х имеет цену продажи сопоставимого аналога равной 1,0.

Определите: 1) если объект лучше аналога на 15 %; 2) если оцениваемый объект хуже аналога на 15 %; 3) аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %; 4) аналог хуже оцениваемого объекта на 15 %

5. Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:

Объект 1: Продан 3 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт лучше, неужели у объекта оценки (различие оценено в 5000 долл.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 16 долл.)

Объект 2: Продан 6 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 15000 долл. По сравнению с обычным финансированием.

Объект 3: Расположен ближе к автобусной остановке, неужели объект оценки, снижает стоимость на 3000 долл. Продан 2 дня назад. Бассейн отсутствует.

Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5 % в месяц.

Определим стоимость объекта на основе метода парных продаж

6. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м² и проданного за 500000 у. д. ед.

Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости

7. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом (ПВД) в 150000 у. д. ед. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах:

Расчет валового рентного мультипликатора (ВРМ)

8. Оцените объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у. д. ед.

Информация о сделках купли-продажи

9. Характеристика объекта оценки: 1) жилое строение; 2) дата постройки – 1.02.2001 г.; 3) дата оценки – 1.04.2004 г.; 4) планировка – комнаты смежные; 5) состояние квартир: требуется ремонт; 6) дом каблирован; 7) общая площадь – 60 м². В качестве аналогов были подобраны 10 объектов, проданных на рынке не более 1 месяца назад:

Определите: 1. механизм формирования весов каждой характеристики объекта, установив соотношение весов?

Расчет увеличение цен с учетом характеристик объекта

2.Стоимость объекта оценки?

Расчет стоимости оценки

* - веса устанавливаются на основе парных сравнений объекта оценки с каждым аналогом по следующему правилу: если характеристика объекта оценки совпадает с аналогом - присваивается вес (наличие кабеля 1,5; планировка комнат 1; состояние квартиры 2), если нет ставим 0

Поиск по сайту: