Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Контрольные задачи по доходному подходу



1. В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания было выяснено, что расходы владельца складываются из следующих статей:

Показатели тыс. руб. в месяц
Коммунальные платежи 3 000
Налог на имущество 15 000
Текущий ремонт 2 500
Заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием 4 000
Обслуживание долга по ипотечному кредиту 50 000
Ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 3 000
Кроме того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85 000

Каковы эксплуатационные расходы владельца? Какова стоимость здания, если ставка дисконта определена в 12 %?

2.Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 2000 кв.м. Из них 600 кв.м. занято арендодателем, остальная площадь сдается по 20 р. в месяц за кв.м., что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений - 5%.Эксплуатационные расходы составляют 25 % валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки стоимости объекта.

3. Какова стоимость здания площадью 1200 кв.м. сдаваемого в аренду по ставке 45 р. за кв.м. в месяц, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20 %, а простой помещений на данном рынке составляет 10 %?

 

 

4. Определить стоимость земельного участка, для которого лучшим и наиболее эффективным вариантом использования является строительство бизнес центра. Стоимость строительства равна 500 тыс. долларов. Чистый операционный доход прогнозируется в размере 120 тыс. долларов в год. Коэффициент капитализации для земли определен в размере 8 %, Срок экономической жизни здания предполагается 50 лет.

 

5. Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25000 рублей. При этом будет иметь место следующие издержки (в рублях):

Планировка, проект, очистка, инженерные сети - 180000

Управление- 10000

Накладные расходы и прибыль подрядчика-60000

Маркетинг - 20000

Налоги и страховки - 10000.

Прибыль инвестора по рыночным данным может составлять 20 %.

 

 

6. Объект недвижимого имущества продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой доход составляет 5 000 долл., расходы арендодателя включая потери при сборе арендной платы – 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае.


Затратный подход

Определите неустранимый физический износа методом инжиниринга

Метод срока физической жизни элементов здания (метод инжиниринга)

Компонент здания Восстановительная стоимость, долл. Износ, % Накопленный износ, долл.
Каркас  
Фундамент  
Водопровод  
Всего   X  

Рассчитайте функциональный износ

Расчет функционального износа

Элементы функционального износа Установка в оцениваемом здании, долл. Установка во вновь строящемся здании, долл. Функциональный износ
Отсутствие кондиционера  
Отсутствие второй ванной комнаты  
Устаревшее санитарно-техническое оборудование -  
Излишне дорогое покрытие, не соответствующее функциональному назначению здания -  

Рассчитайте неустранимый функциональный износ методом капитализации потерь арендной платы

Расчет неустранимого функционального износа, долл.

Показатели Значение
1. Арендная плата объекта оценки (1 спальня)
2. Арендная плата по аналогичным объектам (2 спальни)
3. Потери арендной платы(стр. 2 - стр. 1)  
4. Валовой рентный мультипликатор
5. Потери стоимости (неустранимый функциональный износ), ( стр. 3 х стр. 4)  

4.Застройщик установил в доме элементы из­быточного комфорта, потратив 20 тыс. долл., а стоимость здания возросла лишь на 16 тыс. долл. Рассчитайте функциональный износ

___________________________________________________________________________________________________________

5. Размер спальни больше стандартного, что привело к дополнительным издержкам в 1,2 тыс. долл., а увеличило стоимость объекта лишь на 1 тыс. долл. Рассчитайте функциональный износ

___________________________________________________________________________________________________________

6.Оцениваемый объект имеет бассейн стоимо­стью в 40 тыс. долл., что привело к увеличению стоимости объекта на 25 тыс. долл. Рассчитайте функциональный износ

___________________________________________________________________________________________________________

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.