1. В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания было выяснено, что расходы владельца складываются из следующих статей:
Показатели
тыс. руб. в месяц
Коммунальные платежи
3 000
Налог на имущество
15 000
Текущий ремонт
2 500
Заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием
4 000
Обслуживание долга по ипотечному кредиту
50 000
Ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет
3 000
Кроме того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью
85 000
Каковы эксплуатационные расходы владельца? Какова стоимость здания, если ставка дисконта определена в 12 %?
2.Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 2000 кв.м. Из них 600 кв.м. занято арендодателем, остальная площадь сдается по 20 р. в месяц за кв.м., что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений - 5%.Эксплуатационные расходы составляют 25 % валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки стоимости объекта.
3. Какова стоимость здания площадью 1200 кв.м. сдаваемого в аренду по ставке 45 р. за кв.м. в месяц, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20 %, а простой помещений на данном рынке составляет 10 %?
4. Определить стоимость земельного участка, для которого лучшим и наиболее эффективным вариантом использования является строительство бизнес центра. Стоимость строительства равна 500 тыс. долларов. Чистый операционный доход прогнозируется в размере 120 тыс. долларов в год. Коэффициент капитализации для земли определен в размере 8 %, Срок экономической жизни здания предполагается 50 лет.
5. Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25000 рублей. При этом будет иметь место следующие издержки (в рублях):
Планировка, проект, очистка, инженерные сети - 180000
Управление- 10000
Накладные расходы и прибыль подрядчика-60000
Маркетинг - 20000
Налоги и страховки - 10000.
Прибыль инвестора по рыночным данным может составлять 20 %.
6. Объект недвижимого имущества продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой доход составляет 5 000 долл., расходы арендодателя включая потери при сборе арендной платы – 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае.
Затратный подход
Определите неустранимый физический износа методом инжиниринга
Метод срока физической жизни элементов здания (метод инжиниринга)
Компонент здания
Восстановительная стоимость, долл.
Износ, %
Накопленный износ, долл.
Каркас
Фундамент
Водопровод
Всего
X
Рассчитайте функциональный износ
Расчет функционального износа
Элементы
функционального износа
Установка в оцениваемом здании, долл.
Установка во вновь
строящемся здании, долл.
Функциональный износ
Отсутствие кондиционера
Отсутствие второй ванной комнаты
Устаревшее санитарно-техническое оборудование
-
Излишне дорогое покрытие, не соответствующее функциональному назначению здания
-
Рассчитайте неустранимый функциональный износ методом капитализации потерь арендной платы
2. Арендная плата по аналогичным объектам (2 спальни)
3. Потери арендной платы(стр. 2 - стр. 1)
4. Валовой рентный мультипликатор
5. Потери стоимости (неустранимый функциональный износ), ( стр. 3 х стр. 4)
4.Застройщик установил в доме элементы избыточного комфорта, потратив 20 тыс. долл., а стоимость здания возросла лишь на 16 тыс. долл. Рассчитайте функциональный износ
5. Размер спальни больше стандартного, что привело к дополнительным издержкам в 1,2 тыс. долл., а увеличило стоимость объекта лишь на 1 тыс. долл. Рассчитайте функциональный износ
6.Оцениваемый объект имеет бассейн стоимостью в 40 тыс. долл., что привело к увеличению стоимости объекта на 25 тыс. долл. Рассчитайте функциональный износ