Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом. Область применения затратного метода.

Сущность затратного метода: стоимость объекта недвижимости определяется затратами на приобретение участка, его благоустройство, строительство на нем оцениваемого здания или сооружения. Затратный метод применяется в след. ситуациях: 1) налогообложение, страхование, конфискация; 2) технико – экономическое обоснование нового строительства; 3) оценка на пассивных рынках; 4)итоговое согласование ст-ти.

Ограниченность затратного метода: 1) невозможность измерить износ здания, если его возраст превышает 10 лет; 2) нельзя воспроизвести заново старое здание. В случае оценки подобных зданий затратный метод может дать неправильную оценку ст-ти из-за невозможности полного воспроизводства объекта. 3) Затратный метод не принимает во внимание вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

При использовании затратного метода необходимо различать восстановительную и замещающую ст-ти. Восстановительная ст-ть – ст-ть строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной коией здания с использованием таких же материалов, строит стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки. Замещающая ст-ть – ст-ть строительства в текущих ценах на действительную дату оценки здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствие с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Этапы проведения оценки затратным методом: 1) оценка ст-ти земельного участка как свободного; 2) оценка восстановительной(замещающей) ст-ти здания; 3) оценка накладных расходов; 4) оценка величины предпринимательской прибыли; 5) оценка износа; 6) определение рыночной ст-ти здания с учетом износа; 7) оценка рыночной ст-ти объекта недвижимости. Оценка износа: износ – потеря собственностью ст-ти вследствие различных причин. Выделяют след. виды износа: физический (исправимый и неисправимый), функциональный, экономический.

Оценка рыночной стоим-ти объектов недвижимости методом сравнения продаж

М-д сравнения продаж – м-д лценки рыноч.стоим-ти объекта недвиж-ти исходя из данных о недавних сделках

Этапы проведения оценки м-дом САП: выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соотв. рынке; проверка информации о сделках; внесение корректировок с учетом различий м/у оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

Элементы сравнения и последовательность их рассмотрения: время продажи; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физ.харак-ки.При корректировке факт.продажных цен объектов сравнения поправки произ-ся от сопоставимого объекта к оцениваемому. Если объект оценки лучше объекта-аналога, то коррек-ка по объекту-аналогу делается со знаком «+»; если объект оценки хуже, то коррек-ка делается с «-». Величины коррек-к м.б. отражены в виде % (относит.коррек.) или в виде денеж. Суммы (абсолют.коррект.). Все коррек-ки приводятся в денеж.выражение.

М-д САП реализ-ся ч/з след.формулу:

Y=А*(100%±b±c±…±f) ±m±n±…±z, где Y - рассчитыв.стоим.объекта недвиж-ти; А - базов.стоим. сопоставимого объекта недвиж-ти; b, c,…, f - поправочные коэф-ты в %; m, n,…, z - поправоч.коэф-ты, имеющие абсол.значения.

М-д САП применим только для объектов недвиж-ти, по кот. имеется достаточ.колич-во достовер. Инфо о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов недвиж-ти этот м-д дает наиб. достоверную величину рыноч.стоим-ти. Существенным ограничивающим фактором данного м-да явл. достоверность получаемой инфо.

Ипотечные банки

Ипотечные банки за рубежом занимаются выдачей, обслуживанием и продажей ипот. кредитов. Ипот. банки предоставляют долгосрочные кредиты, кот. обеспечиваются ипотекой на недвижимость, под которую выдается крелит.

Ср-ва для предоставления кредитов ипот. банк получает от продажи закладных листов. Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых %-ов, обеспеченными ипотечными долгами.

Закладные листы гарантируют вкладчикам стабильный прирост на продолжит. срок. Как и др. ценные бумаги, закладные листы м.б. проданы по биржевому курсу в любой момент. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, а не продавать их.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечн. кредитов, выданных банком.

В случае банкротства ипотеч. банка держатели закладных листов имеют привелегированное право перед всеми кредиторами банка.

В наст. вр. некот. банки за рубежом переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг, те.е покупатель получает депозитный сертификат, кот. Подтверждает право на долевую сбственность глобального сертификата в банке ценных бумаг.

Тогда уже депозитный банк занимается начислением %-ов.

Ипот. банки имеют в экономике двойное значение:

во-первых, - это соц. институты , обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты;

во-вторых, они эмитенты закладных листов.

Деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права.

31. Ипотечные облигации

Закладные листы (ипотечные облигации) являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспе­ченными привилегированными ипотеками и ипотечными долга­ми. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обя­зательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низ­ком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем госу­дарственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В слу­чае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредито­рами банка.

Закладные листы выпускаются различного достоинства. На­ряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обо­значены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купо­на. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекоменду­ется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответст­вующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобаль­ного сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и за­нимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на за­кладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по бир­жевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои цен­ные бумаги из биржевой торговли.

Поиск по сайту: