Ипотека — это не страшно

Вопрос, который неизбежно возникает в связи с дотационной ипотечной программой, — это риск дефолта заемщика. На первый взгляд риски имеются. Во-первых, как правило, очередники — люди без кредитной истории и с невысоким уровнем доходов. Во-вторых, заниженная цена жилья в случае дефолта из преимущества превращается в проблему: после возврата заемщику внесенных им платежей за вычетом процентов может оказаться, что денег не хватит даже на переезд, не то что на другую квартиру. Однако Н. Федосеев успокоил, заявив, что с 2005 г. не было ни одного дефолта с обращением взыскания на залог. Подушкой безопасности является начальный взнос в размере 30%, хотя он иногда может быть снижен до 10%. В случае потери кормильца остаток кредита выплачивается за счет страховки, которая является обязательной, как и при любом другом ипотечном кредите. И наконец, в самом худшем случае семья может просто вернуться в прежнюю квартиру. Есть и другие возможные сценарии, обеспечивающие мягкую посадку. Так что риска практически нет.

Впрочем, большинство участников программы социальной ипотеки имеют достаточный доход, чтобы не только расплачиваться по кредиту, но и позволить себе некоторые излишества, например хорошую отделку и машино-место. Отныне оба эти желания будет исполнить еще проще. Новые кредитные продукты городского банка «МИА», благодаря которым можно на тех же условиях получить деньги не только на саму квартиру, но и на ремонт или гараж, представил Н. Федосеев. Все квартиры в рамках городской ипотечной программы продают с так называемой социальной отделкой: обои, линолеум или ламинат, базовый набор сантехники, недорогие двери. Но уровень отделки можно повысить, доплатив разницу с помощью кредита. Машино-место можно приобрести либо в народном гараже по цене 350 тыс. руб., либо в коммерческом паркинге по свободной цене, которая обычно составляет 1–1,5 млн руб. Профинансировать все это по ставке 9,5% в рублях — настоящий подарок судьбы, поскольку потребительский кредит на эти цели обойдется значительно дороже.

***

Подводя предварительные итоги года в сфере жилищной политики, Н. Федосеев сообщил, что из-за сокращения числа коммерческих проектов в 2011 г. доля города от жилищных инвестконтрактов снизилась в пять раз по сравнению с 2007 г. — со 100 до 20 тыс./кв. м/год. Однако после спада, который наблюдался в 2008–2009 гг., объемы, возводимые за счет бюджета, выросли, хотя и незначительно. Ожидается, что по итогам 2011 г. очередь на жилье сократится на 11,5 тыс. семей, еще более 2 тыс. семей будут обеспечены субсидиями на приобретение жилья и 5,8 тыс. семей переедут за счет города из ветхих домов в новые квартиры.

Петр ЧЕРНОВ, «Недвижимость & Цены» №48 от 28.11.2011

http://realty.dmir.ru/articles/31618/

В блокнот заемщика. Ипотека в ассортименте

Кредит под залог недвижимости берут чаще всего для покупки квартиры. Однако с помощью ипотеки можно не только обзавестись готовым жильем, но и принять участие в долевом строительстве, возвести дом, купить землю. Также займ может выручить при необходимости сделать ремонт или оплатить учебу.

Проанализируем программы, предлагаемые банками на российском рынке, и их условия.

Готовое и надежное

Программы по приобретению готового (вторичного) жилья — самые распространенные на российском рынке. Это основной ипотечный продукт, который предлагают в большинстве банков. Выдача таких займов связана с наименьшими рисками для кредитора, поскольку обеспечение — приобретаемая квартира. Если заемщик перестает платить по кредиту, у банка есть надежный залог, который можно продать для погашения долга.

Поскольку недвижимость является обеспечением кредита, банки тщательно оценивают будущий залог. Получить ссуду на любую приглянувшуюся квартиру у заемщика не выйдет. Предмет залога должен быть ликвидным, то есть таким, на который быстро нашлись бы покупатели при необходимости его продажи. Кроме того, с течением времени, учитывая долгие сроки кредитования, состояние объекта не должно существенно ухудшаться, а его стоимость — снижаться. Поэтому, если вы сами и готовы жить в старом доме, подлежащем сносу или капитальному ремонту, то банк такой вариант не устроит. Кроме того, банки не кредитуют дома с деревянными перекрытиями, неблагоустроенные. Зато никаких ограничений при выборе месторасположения строения у вас не будет. Средняя ставка по ипотечным программам, по информации ЦБ, сегодня 11,9% (данные за сентябрь).

Новое и рискованное

Ипотечные кредиты для приобретения квартир в строящихся домах выдают реже. Впрочем, в течение довольно долгого периода существования российской ипотеки купить новостройку в кредит было вообще нереально: банки предпочитали не выходить на строительный рынок с его серой экономикой. И во время финансового кризиса именно такие программы, как наиболее рискованные, сворачивали в первую очередь. Но сейчас ниша новостроек на рынке ипотеки довольно быстро заполняется — в этом заинтересованы как банки, так и строители. Первые — поскольку значительный процент заемщиков предпочитают именно новое жилье: оно явно лучше по цене и качеству. Строителям же ипотека дает дополнительную возможность простимулировать сбыт, что на посткризисном рынке особенно актуально.

Большинство программ по кредитованию новостроек предполагает покупку жилья у конкретных застройщиков — партнеров банка. То есть банк выдает кредиты на покупку квартир в конкретных, одобренных им объектах. С одной стороны, покупатель имеет гарантии безопасности, с другой — это ограничивает выбор.

Как правило, подобные программы предполагают деление кредитного срока на два отрезка с разной процентной ставкой. Пока на новый дом не оформлено право собственности, обеспечением по нему является залог прав требования. На этом этапе процентная ставка, как правило, немного выше стандартной. После оформления дома в собственность залогом становится полученная квартира, и процентная ставка снижается.

Впрочем, на рынке есть программы и другого рода — без изменения процентной ставки и без ограничения выбора объектов. Так, по программе АИЖК «Новостройка» сегодня можно взять кредит на приобретение возводимого жилья экономкласса у любого застройщика. Кроме того, эта программа по своим условиям даже выгоднее стандартного кредита, рассчитанного на вторичный рынок. Так, заемщик имеет возможность воспользоваться еще и минимальной процентной ставкой — от 7,9 до 11% в рублях и даже снизить ее за счет специальных вычетов.

Ближе к земле

Кредиты на приобретение загородного дома или земельного участка для строительства дома — также не самый распространенный продукт.

Загородные дома и земельные участки — не такой надежный и ликвидный залог для банка, как готовые квартиры. В случае дефолта заемщика продать объект, особенно недостроенный, будет довольно сложно. Тем не менее и такие программы доступны для заемщика в банке «Дельта-Кредит», Газпромбанке, банке «Открытие», Связь-банке, Сбербанке и др. Однако оформить кредит на любой приглянувшийся вам участок или дом не удастся. Земля — с постройками или без — должна находиться в зоне жилой застройки, то есть на территории поселка или города, и быть предназначена именно для возведения жилья. Купить участок в чистом поле или лесу не выйдет.

Бесцельные

Кредиты на любые нужды под залог принадлежащей заемщику недвижимости по-другому называются ломбардными кредитами. Их суть в том, что гражданин может использовать уже имеющуюся у него недвижимость — дом или квартиру, для того чтобы под залог получить нецелевой кредит. В некоторых банках такие кредиты официально предназначены для ремонта жилья, но в большинстве случаев их выдают без конкретного назначения. Как правило, размер кредита — не более 60% (чаще 50%) от стоимости объекта.

Подобные программы, в частности, есть в Нордеа-банке, РосЕвроБанке, ВТБ 24, Собинбанке, Росбанке, Газпромбанке, банках «Отрытие», «Союз», «Интеза».

Кредитная рокировка

Особая категория программ — кредиты на погашение ранее взятого займа (рефинансирование). Такие программы начинают активно распространять в периоды экономической стабильности, когда условия кредитования постоянно улучшаются и процентные ставки снижаются. Так, накануне кризиса 2008 г. в банках вводили программы рефинансирования: конкуренция на рынке была высокая, а число новых заемщиков увеличивалось медленно. Во время кризиса же начался обратный процесс, и вопрос о перекредитовании стал неактуальным. Но сейчас по мере улучшения условий банки снова предоставляют заемщикам возможность изменить параметры кредита.

Так, если в начале 2000-х гг. займы выдавали под среднюю ставку 16–18% в рублях, то сегодня кредит можно взять под 12–13%. При подобной разнице заемщикам действительно выгодно переходить в другой банк со сменой условий, даже учитывая все сопутствующие траты. А они не меньше, чем при первичном получении кредита. Схемы рефинансирования могут отличаться, но, как правило, новый банк-кредитор выдает деньги, за счет которых гасят заем у прежнего кредитора. Затем происходит снятие обременения с объекта залога и переоформление его на нового залогодержателя. Также заемщику необходимо переоформить страховой договор на новую страховую компанию.

Программы рефинансирования сегодня предлагают Нордеа-банк, Росбанк, Райффайзенбанк, Банк Москвы, Уралсиб, Газпромбанк, ВТБ 24, МДМ-банк и др.

Яна КОЗАКОВА, «Недвижимость & Цены» №46 от 14.11.2011

http://realty.dmir.ru/articles/31525/

Поиск по сайту: