Астрономические запросы

Не в первых рядах

При составлении таблицы специалистами этой компании учитывалась средняя процентная ставка, платежи за открытие и ведение ссудного счета, стоимость жилья. При вычислении полной стоимости кредита были использованы данные, опубликованные Европейской ипотечной федерацией (European Mortgage Federation. Quarterly Review of European Mortgage Markets, 2010), международными банками и ипотечными брокерами. За основу расчетов был взят стандартный для граждан России кредит в размере 122 250 евро (5 млн руб.) на 20 лет с первоначальным взносом от 30% до 40% от общей стоимости квартиры.

Итоги сравнительного анализа показали, что россиянин за 20 лет должен выплатить сумму в размере 2,5 полученного кредита в отличие от гражданина Дании, который выплачивает всего 1,11 от суммы выданного кредита. В десятку лидеров рейтинга вошли страны Евросоюза и Великобритания. США, Канада и Япония попали в первую двадцатку стран. Россия занимает лишь 47-е место, рядом с такими странами, как Гондурас, Никарагуа, Албания, Иордания. Учитывая, что среднемесячный доход на душу населения в России в 2010 году составил 464,2 евро (18 552,6 руб.), а в Дании – 4334,9 евро, то получается, что среднестатистический житель Дании тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода, в то время как среднестатистическому россиянину на ежемесячную выплату по ипотеке едва хватит трех зарплат.

«Суха теория»

Положа руку на сердце, нужно сказать, что удивить россиян результатами такого исследования очень сложно. О том, что ипотека в нашей стране не является «товаром народного потребления» знает каждый, кто хоть раз в жизни задумывался о возможности улучшения жилищных условий, то есть практически все работающее население нашей страны. Однако проиллюстрировать сложившуюся в России картину с жилищными займами наиболее наглядно можно, описав наблюдения тех, кто может поделиться личным опытом покупки квартиры через банк.

У Юлии Н., бухгалтера одной из энергетических компаний Москвы, после вступления в брак возникла необходимость разъехаться с родней, разменяв двухкомнатную квартиру в Москве на однокомнатную в столице и двухкомнатную в Домодедово. В процессе отбора вариантов по кредитованию квартиры в ближнем Подмосковье молодая семья рассматривала предложения Сбербанка и банка «ДельтаКредит», и в результате выбрала ипотечную программу последнего. Разумеется, сам процесс решения «квартирного вопроса» омрачили многие детали, о которых Юлия вспоминает с возмущением. «Мое негодование вызвало непомерное, на мой взгляд, желание сотрудников банка нажиться: решение банка по выдаче кредита действует всего 3 месяца, по прошествии данного срока нужно продлить это решение, а это дополнительный расход: 3000 руб., – рассказывает Юлия Н. – Вроде бы и небольшая сумма, но все равно неприятно. И ни один менеджер не считает своим долгом предупредить вас об этом.

Когда мы уже выходили на сделку, нам надо было оформить анкету для страховки, и мы по простоте душевной написали правду, что у моей мамы рабочая группа инвалидности. Ей отказали в страховке, но перед этим заставили сделать множество очень дорогих анализов в опорных клиниках страховой компании. У нас чуть не сорвалась сделка по вине менеджера, который «забыл» нас предупредить о том, что в анкете во всех пунктах нужно писать только «здоров»: эта информация нигде не проверяется. Сотрудники банков думают только о том, чтобы нажиться на клиентах, но сами при этом не обладают должной квалификацией».

Отдельным вопросом, по мнению молодой семьи, следует рассматривать оформление сделки и выплату дополнительных комиссий по выданному кредиту. Процесс «поборов» здесь заслуживает отдельного разговора: оплата комиссий за выдачу кредита, пересчет денег, обязательное страхование квартиры на весь срок кредитования, обязательная оценка… «Мы потратили на оформление сделки 100 000 руб.», – добавляет Юлия Н., напоминая о том, что это были только «незапланированные дополнительные траты». Неудивительно, что после пережитого «от и до» процесса покупки своей квартиры и Юлия, и ее муж Олег Н. убеждены, что ипотека в России сегодня для молодежи не является доступной банковской услугой.

Астрономические запросы

Однако претензии к банкам от потребителей «неучтенными расходами» и дополнительными счетами к оплате не исчерпываются. Есть много вопросов к самому продукту «ипотека», к системе начисления процентов и расчетам ежемесячного платежа. По словам Владимира К. начальника отдела крупной московской телекоммуникационной компании, решившего купить квартиру в столице после рождения первенца (до этого события семью устраивало съемное жилье), в вопросе ипотеки самыми главными и «отпугивающими» являются 3 фактора: стоимость жилья, процент по кредиту и нестабильность российской экономики. «Стоимость жилья астрономически завышена, потому что есть спрос, а предложения не появляются, – констатирует Владимир К. – Инвесторам и строителям выгодно держать то количество квадратных метров, которое позволяет не понижать цену.

Разговоры про стоимость земли под застройку, по-моему, всего лишь отговорка (думаю, достаточно посмотреть стоимость 1 кв. м в пределах 1 района). Процент по кредиту напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ. В данный момент ставка постоянно меняется то в одну, то в другую сторону (от 8% до 13,5% с 2008 по 2010 г.), поэтому банки вынуждены давать кредит по ипотеке минимум под 14%. При кредитовании на 20 лет с первоначальным взносом 20% переплата за жилье будет троекратной, ежемесячный взнос может составлять 50 000 руб. (при оформлении в ипотеку 4 млн руб.)». При первичном обращении Владимира К. в ведущие кредитно-финансовые организации (Сбербанк, «Возрождение», Банк Москвы, ВТБ24, БСЖВ, «Уралсиб», МБРР) и ознакомлении с программами ипотечного кредитования, он выяснил следующие, неприятно поразившие его, как банковского клиента, моменты:

- Для уменьшения процентной ставки по кредиту потенциальные потребители должны заложить существующее жилье. «При условии, что у нас нет жилья, ставка становится максимальной», – говорит Владимир.
- Первоначальный взнос должен быть максимальным – также для снижения ставки. При внесении 20% ставка остается максимальной.
- Требуется предоставить поручителей. «Получается, что все время, пока мы платим кредит, над поручителями висит обязанность подстраховки нас, – отмечает Владимир К. – У нас нет поручителей – значит, ставка максимальная».
- Кредитуемый должен иметь зарплатный проект в банке кредитора. «Так как жена, у которой есть зарплатный проект, не является основным кредитуемым, то ставка максимальная», – продолжает негодовать потенциальный ипотечный клиент.
- Некоторые банки отказывают в получении кредита для покупки жилья в новостройке, если они не являются соинвесторами проекта или компания-строитель не аккредитована ими. «Получается, что один банк нам одобрил кредит, мы нашли жилье, но купить его не можем, потому что банк против, или же жилье, которое мы можем купить, нам не подходит по ряду причин, – недоумевает Владимир К. – Поэтому приходится выбирать жилье для покупки, сопоставив множество факторов».
- Многие банки перед предоставлением ипотечного кредита не дают договор для предварительного ознакомления, поэтому проконсультироваться с юристами нет возможности.
«Но самым большим минусом все же считаю отсутствие ответственности банка за честность сделки с квартирой, – подводит итог своим наблюдениям Владимир К. – Банк дал кредит, проверил все документы, но в случае каких-то спорных ситуаций ответственность за проверку они на себя не берут».

В конечном итоге, после всех выяснений и расчетов, Владимир с супругой решили выбирать между Сбербанком и Банком «Возрождение». Разумеется, описанные случаи недовольства ипотечной системой в России не исчерпывают всего круга проблем. И очень многое, как видно из примеров, зависит от изначальных условий выбора варианта кредитования. Действительно, уместно говорить об уникальности каждой ипотечной сделки, что так часто декларируется банкирами (также не стоит забывать и об альтернативных вариантах ипотеке - рассрочке).

Но общая тенденция – низкая доступность жилищного кредитования для работающей молодежи – сохраняет свою актуальность при любом подходе к покупке квартиры через банк. Это глобальная проблема, которую следует решать на государственном уровне, что все понимают. В следующем году в России будут проходить выборы президента. В такие моменты традиционно забота государства о благополучии молодежи возрастает, однако приведет ли это к каким-либо существенным изменениям, или опять останется на уровне «инициатив», очень скоро станет понятно. В настоящий же момент нужно признать, что молодым семьям покупать свое жилье в России очень сложно.

РБК.Личные Финансы

Наталия Трушина

http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2011/08/03/192393.shtml,

Ипотека

Ипотека под залог дома, который еще не построен

11 августа 2011

Банк многим рискует в данной ситуации

Ипотека на строительство будущего дома не слишком распространенный продукт на ипотечном рынке, однако и такие продукты постепенно появляются на рынке. Конечно, получить такую услугу от банка просто так, под залог дома в перспективе, – дело непростое. Ведь банк многим рискует в данной ситуации.

Риск в первую очередь заключается в том, что дом может быть попросту будет недостроен и деньги «испарятся», а получить в залог, например, пустую землю или землю с «зачатками» строительства – дело неликвидное для банка. Ведь в случае чего он просто не «отобьет» убытки. Чаще всего в такой ситуации банки просто просят более ликвидный залог (акции, ценные бумаги, собственность и др.) и после этого выдают кредит на строительство под оптимальный процент.

Под залог строительства с нуля действительно получить кредит пока проблематично, отмечает Юлия Аникина, заместитель директора дирекции продуктов «ОТП Банка». Есть программы по ипотеке на недостроенные дома, к которым у банков есть определенные требования, например, земля под домом должна быть в собственности, степень «недостроя» объекта не более 50%, а сам объект должен быть зарегистрирован в БТИ и в Федеральной регистрационной службе как «объект незавершенного строительства». Как правило, до сдачи объекта Госкомиссии, по ипотеке устанавливается повышенная процентная ставка, продолжает специалист.

Но не всегда получается предложить банку что-нибудь интересное для залога. В данном случае нужно просто продолжать развивать рынок ипотеки, ведь если предоставить банку четкий бизнес-план строительства дома и обустройства участка, скоординировать банк со строительной компанией, которая будет заниматься данным проектом, – все это, безусловно, вызовет у банка доверие, ведь ему не придется давать деньги непосредственно вам – все это можно осуществить через юридическое лицо, которое будет давать определенные гарантии.

Соглашается с этим мнением и Юлия Аникина, отмечая, что важно то, что, как правило, покупка загородной недвижимости осуществляется непосредственно у застройщика, который часто уже сейчас идет на предоставление рассрочки, поэтому развитие подобных программ будет идти в направлении совместных проектов между банками и застройщиками, у этого действительно есть будущее.

Однако, учитывая спекулятивный характер нашего рынка, у данной идеи есть и свои минусы, и в первую очередь ее зависимость от «порядочности» застройщиков. Ведь часто бывают такие ситуации, когда бизнес-план и смета по нему отличаются от суммы, которую застройщики требуют с вас после проделанной работы. Когда труд оплачивает физическое лицо, можно договориться и не дать застройщику просто так «срубить» денег. А когда идет о деньгах, которые застройщику будет выплачивать банк, может возникнуть очень много «накруток» – и в итоге конечная цена дома может существенно возрасти.

Последнее время банки стали часто выпускать ипотечные предложения без первоначального взноса. По словам Дмитрия Яременко, руководителя службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство», это достаточно рискованный продукт, а если речь идет о залоге только в виде приобретаемого объекта недвижимости, то риск максимален. Не соблюдается главный защитный инструмент ипотеки – кредит должен быть меньше стоимости залога. Исходя из этого, банки, применяя предупреждающую рисковую политику, устанавливают обязательное условие на первоначальный взнос. Это позволяет снизить риски и предложить ипотечное кредитование под более низкую ставку, и именно поэтому чем больший процент взноса может внести клиент, тем ниже будет процентная ставка банка на ипотечный кредит.

РБК.Личные Финансы

Максим Казаков

http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2011/08/11/192821.shtml

Ипотека

Ипотека или все-таки аренда?

01 сентября 2011

Причин и событий, приятных и в то же время не очень, порой даже и неожиданных, когда появляется необходимость в переселении, расширении площади или покупке отдельного, нового жилья, существует множество. Это может быть рождение ребенка, потребность в средствах, медицинские показания, территориальное перемещение, отделение от родителей, выгодная перспективная работа или учеба в другом городе или стране и т. п.
Неплохо, когда есть средства на приобретение необходимого или желаемого жилья. Довольно часто перед людьми возникает традиционная дилемма: кредит или аренда, в частности ипотека.

Поиск по сайту: