Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Расчет рыночной стоимости жилого дома



Выбор сопоставимых объектов производился на основании баз данных Интернет-ресурсов. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади Объекта.

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты со схожими физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ вторичного рынка загородной недвижимости Московской области.

Критерии отбора аналогов:

местоположение;

тип помещения (жилое здание);

сопоставимая площадь;

сопоставимое техническое состояние.

Характеристики сопоставимых объектов представлены в нижеследующей таблице:


Характеристики сопоставимых объектов-аналогов жилого дома

Наименование показателя Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5
Дата предложения   май.12 май.12 май.12 май.12 май.12
Вид права Права собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Объект Дом Дом Дом Дом Дом Дом
Местоположение Московская область, Ленинский район, д.Лопатино МО, Ленинский район, д. Дрожжино Московская область,Ленинский район, д. Бутово МО, Видное МО, Видное, микрорайон Расторуево МО, Ленинский район, д. Боброво
Расстояние от МКАД 8 км. Варшавское шоссе 8 км. Варшавское шоссе 8 км. Варшавское шоссе 8 км. Каширское шоссе 8 км. Каширское шоссе 10 км. Варшавское шоссе
Общая площадь, кв.м. 350,50 320,0 115,0 146,0 380,0 300,0
Наличие Балкон/лоджия есть есть есть есть есть есть
Санузел Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный
Техническое состояние дома не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт
Цена предложения, руб.   12 500 000 5 600 000 10 000 000 12 000 000 17 000 000
Площадь земельного участка, кв.м.   1 000 1 300
Рыночная стоимость руб./кв.м.земельного участка в районе расположения объектов аналогов   3 638
Стоимость земельного участка, руб.   3 637 536 1 091 261 2 910 029 2 546 275 4 728 797
Цена предложения объектов аналогов без земельного участка, руб.   8 862 464 4 508 739 7 089 971 9 453 725 12 271 203
Цена предложения, руб./кв.м.   27 695 39 206 48 561 24 878 40 904
Источник информации   http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=1375896 http://realty.dmir.ru/mo/sale/lands/land/12402204/ http://www.cian.ru/cat.php http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=1492745 http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=1157191

Необходимость внесения корректировок.

Корректировки определялись по каждому элементу сравнения для каждого аналога на основе анализа рынка, технических расчетов и экспертного мнения Оценщика.

Объем передаваемых прав. Разница между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). В данном случае корректировка равна нулю, так как и объекты-аналоги, и оцениваемый объект недвижимости передаются в собственность.

Корректировка на финансовые условия. В данном случае принято допущение, что финансирование сделок купли-продажи будет осуществляться за счет собственных средств покупателей. В этой связи введение корректировки на условия финансовых расчетов при приобретении не требуется.

Корректировка на условия продажи. Условия продажи соответствуют рыночным. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов. По данным «Регистра оценщика №4» скидка на цены на жилую недвижимость составляет 6,8%. Данная корректировка была применена к стоимости всех подобранных объектов-аналогов.

Корректировка на дату предложения. Корректировка по данному фактору не проводилась, поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация.

Корректировка на общую площадь. Поправка на разницу в площади между оцениваемым зданием (So) и объектом-аналогом (Sспр) определяется с помощью коэффициентов таблицы[4], разработанной Промстройпроектом.

Корректировка на общую площадь.

Объекты Площадь объектов, кв.м. Отношение площадей Корректировка, %
Объект оценки 350,5    
Объект-аналог №1 320,0 1,1 0%
Объект-аналог №2 115,0 3,0 -7%
Объект-аналог №3 146,0 2,4 -7%
Объект-аналог №4 380,0 0,9 0%
Объект-аналог №5 300,0 1,2 -5%

Веса аналогов

Расчет удельных весов производился на основании данных о суммарном отклонении первоначальной стоимости объектов-аналогов от итоговой стоимости, полученной после введения всех корректировок. Расчет удельного веса каждого аналога производился по следующим формулам:

, где:

Bудi – вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;

хi определяется по формуле:

,

где:

Цi – цена i-ого аналога до внесения корректировок;

Цiкорр – цена i-ого аналога после внесения корректировок.

Результаты расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода с учетом вышеописанных корректировок представлены ниже.


Расчет стоимости объекта

Элемент сравнения Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5
Цена предложения руб./кв.м.   27 695 39 206 48 561 24 878 40 904
Передаваемые права на дом Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Финансовые условия Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Условия продажи Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные
Сделка или предложение   Предложение Предложение Предложение Предложение Предложение
Корректировка на торг   -6,8% -6,8% -6,8% -6,8% -6,8%
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.   25 812 36 540 45 259 23 187 38 123
Дата выставления на торги   май.12 май.12 май.12 май.12 май.12
Местоположение Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д.Лопатино, уч.195 МО, Ленинский район, д. Дрожжино Московская область,Ленинский район, д. Бутово МО, Видное МО, Видное, микрорайон Расторуево МО, Ленинский район, д. Боброво
Удаленность от МКАД 8 км. Варшавское шоссе 8 км. Варшавское шоссе 8 км. Варшавское шоссе 8 км. Каширское шоссе 8 км. Каширское шоссе 10 км. Варшавское шоссе
Общая площадь, кв.м. 350,5 320,0 115,0 146,0 380,0 300,0
Соотношение площади объекта оценки к площади объекта аналога   1,1 3,0 2,4 0,9 1,2
Корректировка на общую площадь   0,0% -7,0% -7,0% 0,0% -5,0%
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.   25 812 33 983 42 091 23 187 36 216
Состояние отделки дома не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт не требует ремонтных воздействий, отделка стандарт
Санузлы Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный
Балкон/лоджия есть есть есть есть есть есть
Вклад в стоимость объекта оценки объекта аналога, руб./кв.м.   25 812 33 983 42 091 23 187 36 216
Валовая коррекция 53,0% Что это??? 6,80% 13,80% 13,80% 6,80% 11,80%
Весовые коэффициенты 100,00% 0,280 0,140 0,140 0,280 0,160
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м./руб. 30 160
Стоимость жилого дома, руб. 10 571 100
Стоимость земельного участка, руб. 9 093 800
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 19 664 900

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки составит 19 664 900 рублей.

 

 




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.