Расчет рыночной стоимости жилого дома

Выбор сопоставимых объектов производился на основании баз данных Интернет-ресурсов. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади Объекта.

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты со схожими физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ вторичного рынка загородной недвижимости Московской области.

Критерии отбора аналогов:

местоположение;

тип помещения (жилое здание);

сопоставимая площадь;

сопоставимое техническое состояние.

Характеристики сопоставимых объектов представлены в нижеследующей таблице:

Характеристики сопоставимых объектов-аналогов жилого дома

Необходимость внесения корректировок.

Корректировки определялись по каждому элементу сравнения для каждого аналога на основе анализа рынка, технических расчетов и экспертного мнения Оценщика.

Объем передаваемых прав. Разница между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). В данном случае корректировка равна нулю, так как и объекты-аналоги, и оцениваемый объект недвижимости передаются в собственность.

Корректировка на финансовые условия. В данном случае принято допущение, что финансирование сделок купли-продажи будет осуществляться за счет собственных средств покупателей. В этой связи введение корректировки на условия финансовых расчетов при приобретении не требуется.

Корректировка на условия продажи. Условия продажи соответствуют рыночным. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов. По данным «Регистра оценщика №4» скидка на цены на жилую недвижимость составляет 6,8%. Данная корректировка была применена к стоимости всех подобранных объектов-аналогов.

Корректировка на дату предложения. Корректировка по данному фактору не проводилась, поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация.

Корректировка на общую площадь. Поправка на разницу в площади между оцениваемым зданием (So) и объектом-аналогом (Sспр) определяется с помощью коэффициентов таблицы[4], разработанной Промстройпроектом.

Корректировка на общую площадь.

Веса аналогов

Расчет удельных весов производился на основании данных о суммарном отклонении первоначальной стоимости объектов-аналогов от итоговой стоимости, полученной после введения всех корректировок. Расчет удельного веса каждого аналога производился по следующим формулам:

, где:

Bудi – вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;

хi определяется по формуле:

,

где:

Цi – цена i-ого аналога до внесения корректировок;

Цiкорр – цена i-ого аналога после внесения корректировок.

Результаты расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода с учетом вышеописанных корректировок представлены ниже.

Расчет стоимости объекта

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки составит 19 664 900 рублей.

Поиск по сайту: