Помощничек
Главная | Обратная связь


Археология
Архитектура
Астрономия
Аудит
Биология
Ботаника
Бухгалтерский учёт
Войное дело
Генетика
География
Геология
Дизайн
Искусство
История
Кино
Кулинария
Культура
Литература
Математика
Медицина
Металлургия
Мифология
Музыка
Психология
Религия
Спорт
Строительство
Техника
Транспорт
Туризм
Усадьба
Физика
Фотография
Химия
Экология
Электричество
Электроника
Энергетика

Описание объекта оценки и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, представляющего собой жилой дом , расположенный на земельном участке под ИЖС.



Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Общая характеристика объекта оценки

Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости, представляющий собой жилой дом (с правом регистрации проживания), расположенный на земельном участке для индивидуального жилищного строительства.

Общая информация и основные характеристики объекта оценки представлены в нижеследующей таблице.

Описание характеристик Объекта.

Дата оценки: 04.02.2013 г.

Стандарт стоимости: рыночная стоимость объекта имеющего полное право собственности на строение и участок земли.

Использование результатов оценки: для принятия управленческих решений.

Местоположение
Адрес Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, уч. Х
Направление Южное
Шоссе Варшавское
Удаленность от МКАД, км 8-10 км от МКАД
Локальные особенности расположения Объект оценки расположен в дер. Лопатино Подъездные пути: до деревни – асфальт, до объекта оценки – грунтовка
Характеристика земельного участка
Общая площадь, кв.м 2 500,0
Категория земель Земли сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование (назначение) Индивидуальное жилищное строительство
Наличие улучшений Жилой дом (с правом регистрации проживания)
Наличие ограждения Есть
Доступные инженерные коммуникации Электричество, водоснабжение, канализация, отопление – центральные
Кадастровый (или условный) номер 50:21:09 02 12:0407
Характеристика жилого дома
Наименование объекта Жилой дом (с правом регистрации проживания)
Кадастровый (или условный) номер 50-50-21/017/2007-77
Год постройки
Этажность 2 этажа
Количество уровней 2 (2- надземных уровня)
Наличие подвала Нет
Общая площадь, в т.ч., кв.м 350,5
-жилая 236,8
-вспомогательная/подсобная 3,1/113,7
Высота этажа, м 3,35
Площадь застройки, кв.м 223,4
Конструктивные элементы[1]:  
- фундаменты Бетонный
- стены газосиликатные блоки + утеплитель + кирпич
- перекрытия сборный железобетон
- кровля гибкая черепица
Наружная отделка Облицовочный кирпич
Доступные инженерные коммуникации Электричество, водоснабжение, канализация, отопление – центральные

В текущем состоянии объект эксплуатируется по назначению (жилой дом).

Анализ участка как незастроенного.

Из всех финансово осуществимых вариантов использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.

Физически осуществимое использование. Рассматриваемый земельный участок имеет прямоугольную форму с ровными краями, ровную поверхность и по физическим характеристикам может быть застроен жилым зданием.

Юридическая разрешенность. Земельный участок расположен в деревне Лопатино, где преобладают земли сельскохозяйственного назначения. Участок находится в составе дачного поселка. В свидетельстве о государственной регистрации права установлено, что данный участок предназначен для индивидуального жилищного строельства. Следовательно, по определению наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является строительство индивидуального жилого дома.

Финансовая осуществимость. Этот критерий предполагает оценку рыночного спроса на допустимое использование. Рассматриваемый участок правилами зонирования предназначен для дачного строительства, есть возможность оформления права на регистрацию проживания, обеспечен всеми необходимыми коммуникациями. Расположение относительно путей сообщения среднее, имеется подъезд по грунтовой дороге. Оценка рыночного спроса позволяет сделать вывод об экономической целесообразности использования участка под застройку по назначению.

Максимальная эффективность. Максимальная доходность подразумевает, соответственно, коммерческое использование объекта оценки, но т.к. назначение земли не предусматривает использование земельного участка в качестве коммерческой недвижимости, то наиболее эффективным использованием остается застройка земельного участка жилым строением.

Из выше перечисленного можно сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании незастроенного участка – застройка индивидуальным жилым строением.

Анализ участка с имеющейся застройкой.

Рассматриваемый участок на данный момент улучшен двухэтажным жилым домом с правом регистрации проживания.

Юридически правомочное использование. Целевое назначение участка –под индивидуальное жилищное строительство. В настоящее время объект используется как жилой дом с правом регистрации проживания, на него получены все необходимые разрешения, подключены все коммуникации. Таким образом, использование объекта под другие функции, кроме как жилой, юридически неправомочно.

Физически возможное использование. Строительные характеристики здания и его оснащение системами инженерного обеспечения делают физически осуществимым вариант использования как жилое здание.

Экономическая целесообразность. Существующая ситуация на рынке недвижимости позволяет прогнозировать следующие виды использования объекта оценки:

Сдача в аренду под жилье;

Ведение подсобного хозяйства.

В современных условиях ведение подсобного хозяйства на участках площадью менее 200 соток не представляется экономически привлекательным. А расположение земельного участка в достаточной удаленности от путей сообщения и отсутствие удобных транспортных подъездов обуславливает текущее использование объекта оценки.

Максимальная доходность. Расчет максимальной доходности объекта оценки возможен с учетом рассмотренных выше условий: юридически правомочных, физически возможных, экономически целесообразных. Такая последовательность определяется реальными существующими условиями рынка недвижимости.

Параметры и природа объекта недвижимости, подлежащего оценке, накладывают ограничения на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся от прямого назначения.

 

2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным и сравнительным подходами. Выдели отдельно методы оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.

Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости, представляющий собой жилой дом (с правом регистрации проживания) по адресу Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, уч. Х, расположенный на земельном участке для индивидуального жилищного строительства.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п. 23 ФСО №1).

В рамках настоящей оценки в качестве метода определения затрат замещений в рамках затратного подхода применяется метод сравнительной единицы.

Данный метод базируется на использовании Справочников оценщика «Укрупненные показатели стоимости строительства» компании ООО «Ко-Инвест».

Определение класса конструкционной системы и класса качества здания

Все здания-аналоги в справочнике разделены на 15 классов конструктивных систем в соответствии с преобладанием определенного конструктивного материала в несущих и ограждающих конструкциях и 4 класса качества. Разделение на конструктивные системы является авторской разработкой компании Ко-Инвест и связано с неравномерным ростом цен на основные конструктивные материалы. Согласно данному классификатору, объект оценки относится к классу конструктивной системы КС-1.Для оцениваемого объекта подобран объект-аналог из сборника «Ко-Инвест» «Жилые здания, 2003». В качестве объекта-аналога выбрано: Жилые дома, 1-2 этажные – Кирпичные. (Аналог ЖЗ 4.1.1.24).

Сравнительный анализ характеристик объекта оценки и объекта-аналога

Наименование характеристик и параметров здания, ед. измерения Оцениваемое здание Здание-аналог
ЖЗ 4.1.1.24
Назначение здания Жилой дом с гаражом Жилой дом с гаражом
Год постройки-2010 г.    
Число этажей
Объемно-планировочные и функциональные параметры    
Строительный объем, м3    
Общая площадь, кв.м. 350,5
Средняя высота этажа, м. - 2,5
Класс конструктивной системы здания КС-1 КС-1
Класс качества Standart Standart

Справочная стоимость 1 кв.м. объекта (Сс) в уровне цен на 01.01.2003г. для Московской области составляет 8 209,78 руб. кв.м.

Удельные веса конструктивных элементов и их стоимость представлены в таблице:

Справочная стоимость 1 кв.м.

Наименование конструктивного элемента Справочная стоимость 1м2, руб. без НДС Удельный вес, %
Здание в целом 8 209,78 100,00
Подземная часть 684,43 8,33
Стены 1 422,54 17,33
Перегородки и сантехкабины 117,43 1,43
Перекрытия и покрытия 526,74 6,42
Кровля 399,25 4,86
Лестницы, балконы, лоджии 392,54 4,78
Окна и двери 489,84 5,97
Полы 389,18 4,74
Отделка 469,71 5,72
Прочие конструкции 2 754,49 33,55
Лифты - -
Отопление, вентиляция и кондиционирование 268,40 3,27
Водоснабжение и канализация 140,91 1,72
Электрооснабжение и освещение 83,88 1,02
Слаботочные системы 70,46 0,86
Газоснабжение    

 

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога

При оценке конкретного объекта предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину полной стоимости замещения как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей рекомендуется принимать на основе сопоставления параметров оцениваемого здания с параметрами здания-аналога.

Определение поправки к первой группе (Sdc)

Первая группа поправок, выраженная в рублях за ед.изм. включает в себя поправки на:

отсутствие части наружной стены (∆Сст);

различие в высоте этажа (∆Сh)

различие в количестве перегородок (∆Сперег)

наличие подвала (∆Спод)

учет специальных работ и оборудования (∆Сос)

различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов (∆Сфунд)

различие в конструкционных решениях (∆Сконстр)

Общий корректирующий коэффициент к первой группе поправок составит:

Sdc = 0 руб./кв.м.

Определение корректирующего коэффициента ко второй группе поправок (К)

Вторая группа поправок, включает в себя поправки на:

различие в объеме/площади здания (Ко);

сейсмичность (Ксейсм);

величину прочих и непредвиденных затрат (Кпз);

региональное различие в уровне цен (Крег.эк.);

зональное различие в уровне цен (Кзон.-эк..);

регионально-климатическое различие (Крег.-клим.);

изменение цен после издания справочника (Кинфл.).

Корректировка на разницу в площади (Ко)

Поправка на разницу в площади между оцениваемым зданием (So) и ближайшим параметром из справочника (Sспр) определяется с помощью коэффициентов таблицы, разработанной Промстройпроектом.

Таблица корректировок на площадь

So/Sспр Ко
< 0,25 1,25
0,49 – 0,25 1,2
0,86 – 0,50 1,1
0,85– 1,15
1,16 – 1,50 0,95
> 1,50 0,93

 

Отношение площади объекта оценки к площади объекта-аналога составляет 350,5/108,0=3,245. Таким образом, корректировка составит: Ко =0,93.

Регионально-климатическая корректировка (Крег.-клим.)

Определяется согласно соответствующим разделам справочников. Корректировка для территории Московской области составляет:

Крег.-клим = 1,00.

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после издания справочника (Кинфл)

Затраты замещения оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета откорректированной стоимости строительства цен сборника Ко-Инвест с 01 января 2003г. в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

где Кинфл. - корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве;

К01.2003 - корректирующий коэффициент на 2003г. по сравнению с декабрем 1999г. С учетом конструктивной системы для Московской области определяется на основании данных информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве», № 77/2011. Для КС-1 составляет 26,994;

К05.2012 - корректирующий коэффициент на май 2012г. по сравнению с декабрем 1999г. С учетом конструктивной системы для Московской области определяется на основании данных информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве», № 75/2011. Для КС-1 составляет 85,298.

Тогда, корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после издания сборника, на дату оценки составляет:

.

Коэффициент, учитывающий НДС (Кндс)

Коэффициент, учитывающий НДС (Кндс) 18% составляет 1,18.

Общий корректирующий коэффициент ко второй группе поправок (К) составит:

Стоимость затрат замещения объекта оценки составляет:

Стоимость затрат на замещение это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки.

рублей

Затраты замещения объекта оценки составляют 9 979 267 руб.

Согласно данным «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга CPД №9» с учетом местоположения и типа недвижимости прибыль предпринимателя составляет 34%. Таким образом, затраты замещения с учетом прибыли предпринимателя составят:

рублей

Определение физического износа жилого дома экспертным методом.

Наименование конструктивного элемента Наличие конструктивного элемента у объекта оценки У, % По результатам оценки Dф.к, % Значение износа Dфиз.
Здание в целом 100,00   18,28
Подземная часть 8,33 0,42
Стены 17,33 0,87
Перегородки и сантехкабины 1,43 0,29
Перекрытия и покрытия 6,42 1,28
Кровля 4,86 1,46
Лестницы, балконы, лоджии 4,78 0,96
Окна и двери 5,97 1,79
Полы 4,74 1,42
Отделка 5,72 1,72
Прочие конструкции 33,55 6,71
Лифты -    
Отопление, вентиляция и кондиционирование 3,27 0,65
Водоснабжение и канализация 1,72 0,34
Электрооснабжение и освещение 1,02 0,20
Слаботочные системы 0,86 0,17
Газоснабжение 0,00 0,00

Значение физического износа принимаем (округленно) равным 18%.

Значения величин функционального и внешнего устаревания определяется на уровне 0%, так как жилой дом построен в 2010 году, в нем есть все современные коммуникации и оборудование. Дом находится в отличном внешнем состоянии.

Определение накопленного (общего) износа

В связи с тем, что функциональное и внешнее устаревания улучшений земельного участка равны нулю, размер накопленного (общего) износа (D) равен общему физическому износу.

Определение стоимости объекта оценки

Показатель Значение
Затраты замещения с учетом прибыли предпринимателя (Eb+Pr), руб. 13 372 218
Физический износ (Dфиз), %
Функциональное (моральное) устаревание (Dфун)
Внешнее (экономическое) устаревание (Dвн)
Накопленный износ D, %
Затраты замещения с учетом прибыли предпринимателя за вычетом накопленного износа (Eb + Pr – D), руб. 10 965 000
Рыночная стоимость земельного участка, руб. 9 093 800[2]
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 20 059 000

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, по состоянию на дату оценки составит 20 059 000 руб.

Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж. Расчет стоимости Объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Выбор сопоставимых объектов производился на основании баз данных Интернет-ресурсов. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади Объекта. Характеристики сопоставимых объектов представлены в нижеследующей таблице:

 

Все расчетные таблицы в приложения.

 

Четко опиши сравнительный подход


Характеристики сопоставимых объектов-аналогов земельного участка

Показатель Объект оценки Объект аналог №1 Объект аналог №2 Объект аналог №3 Объект аналог №4 Объект аналог №5 Объект аналог №6
Состав предаваемых прав на объект Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность
Условия финансирования Обычные Обычные Обычные Обычные Обычные Обычные Обычные
Условия продажи   Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения
Условия рынка Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные
Характеристики местоположения Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д.Лопатино, уч.195 Московская область, Ленинский район, д. Лопатино Московская область, Ленинский район, д. Лопатино Московская область, Ленинский район, д. Лопатино Московская область, Ленинский район, д. Лопатино Московская область, Ленинский район, д. Лопатино Московская область, Ленинский район, д. Лопатино
Площадь, кв.м. 2 500 1 200
Назначение Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство
Наличие улучшений С улучшенем без улучшения без улучшения без улучшения без улучшения без улучшения без улучшения
Цена предложения, руб.   2 100 000 2 100 000 2 197 800 2 455 768 5 000 000 2 300 000
Цена предложения, руб./кв.м.   3 500 3 231 3 663 4 093 4 167 4 600
Источник информации   http://zem.mirkvartir.ru/54143796/ http://realty.dmir.ru/mo/sale/lands/land/12402204/ http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=1316921 http://poselkoff.ru/object/7342shosse-6-km-84202$ http://www.cian.ru/cat.php http://www.cian.ru/cat.php

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого земельного участка аналога

Передаваемые права. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по объекту и его аналогам. Поправка вводится при обременении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В настоящей оценке передаваемые права аналогов и объекта оценки не различаются и корректировка не вносится.

Условия оплаты. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов (денежными средствами, векселем и др.), которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. В данном случае поправка не вносится, т.к. условия оплаты обычные.

Характер цены. Корректировка равна (- 6%). Данная корректировка принята на основании данных «Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД №9, 2011г.»

Поправка на наличие коммуникаций. Наиболее распространенными из них являются: вода, газ, электричество. Объекты-аналоги сопоставимы по данной характеристике с объектом оценки. Корректировки не требуется.

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу.

 


Расчет откорректированной стоимости кв.м. земельного участка

Показатели Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Объект-аналог №4 Объект-аналог №5 Объект-аналог №6
Цена, руб./кв.м.   3 500 3 231 3 663 4 093 4 167 4 600
Вид права Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность
Условия финансирования Обычные Обычные Обычные Обычные Обычные Обычные Обычные
Условия продажи   Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения
Рыночные условия Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные
Характер цены Цена сделки Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения
Корректировка на характер цены (на уторговывание)   -6,0% -6,0% -6,0% -6,0% -6,0% -6,0%
Стоимость после корректировки, руб./кв.м.   3 290 3 037 3 443 3 847 3 917 4 324
Местоположение Московская область, Ленинский район, д.Лопатино, Московская область, Ленинский район, д. Лопатино Московская область, Ленинский район, д. Лопатино Московская область, Ленинский район, д. Лопатино Московская область, Ленинский район, д. Лопатино Московская область, Ленинский район, д. Лопатино Московская область, Ленинский район, д. Лопатино
Класс качества Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство Земельный участок под дачное строительство
Вид использования, наличие улучшений   без улучшения без улучшения без улучшения без улучшения без улучшения без улучшения
Весовой коэффициент[3] 1,00 0,167 0,167 0,167 0,167 0,166 0,166
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м/руб. 3 638
Рыночная стоимость объекта оценки, представляющего собой земельный участок общей площадью 2500,00 кв.м. на текущую дату, руб. 9 093 800




Поиск по сайту:

©2015-2020 studopedya.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.